臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1644號原 告 張正奕訴訟代理人 洪千琪律師
蔡玉燕律師張月泙張建陽被 告 楊毓俊訴訟代理人 阮文泉律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國107年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地及其上同段三九四五建號建物所有權移轉登記予原告。
被告於原告給付新臺幣陸佰柒拾陸萬參仟壹佰參拾元後之同時，應將第一項之不動產遷讓交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰陸拾玖萬零壹佰參拾參元供擔保後得假執行。但被告以新臺幣伍佰零柒萬零肆佰元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明：被告將應坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地及其上同段3945建號建物（權利範圍均為全部，下合稱系爭房地），嗣變更聲明為：被告於原告給付新臺幣（下同）6,763,130元後應將系爭房地所有權移轉被告並交付之，復更正聲明為被告於原告給付6,763,130元至安信建築經理股份有限公司玉山銀行七賢分行000000000000000帳戶（實為00000000000000）後，應將系爭房地所有權移轉被告並交付之，另又變更為起訴聲明。原告聲明變更均係基於同一事實，揆諸上開規定，自應准許。
二、原告主張：原告於106年7月23日以11,500,000元向被告購買其所有系爭房地，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告已依約陸續將簽約款1,150,000元、完稅款1,150,000元、尾款2,300,000元匯入履約保證專戶，並代墊土地增值稅136,870元，合計原告已支付價金4,736,870元（包含代墊之土地增值稅），至於剩餘價金6,763,130元部分則須用以清償系爭房地餘欠之貸款並塗銷抵押權。被告依約應將系爭房地所有權移轉登記予原告，並交付予原告占有使用。詎被告卻以賣價過低為由而反悔不賣，且於代書送交所有權移轉登記相關文件至三民地政事務所辦理過戶時聲明異議，因而未辦理完成。被告嗣以系爭房地之價格於自立陸橋拆遷後將大幅上漲為由，主張其對物之性質認識錯誤，撤銷系爭買賣契約，縱自立陸橋拆除在即為真，亦屬系爭房地將來是否因周邊環境改變而有漲價之期待利益，並非係對物之本身性質有何誤認，是被告對於出售系爭房地乙事，並無同一性之錯誤或表達方式之錯誤，而僅為動機錯誤，自不得由其任意撤銷。被告另以系爭買賣契約第10條第4項解除系爭買賣契約亦非合法。爰依民法第348條第1項規定提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告並遷讓交付系爭房地予原告。
三、被告則以：因被告年事已高，對系爭房地之貸款償還逐漸感到壓力，而興起出售之念，加以房屋仲介公司向被告表示，系爭房地位於自立陸橋旁，且房屋已老舊，陸橋之拆遷遙遙無期，被告不疑有他，故在仲介公司極力催促下，即與原告簽訂系爭買賣契約。詎料，被告於簽約後，始獲悉高雄市政府為配合107年6月鐵路地下化，已決定優先拆除自立陸橋，非如仲介公司所稱不會拆除或拆除遙遙無期。查陸橋是否拆遷，影響周邊房屋景觀及出入動線，係影響不動產價格之重要因素，以系爭房地而言，其價值影響超過千萬。陸橋是否拆除，無論在主觀上及客觀上均足以影響交易上之判斷，出賣人對上開因素如有錯誤之情形，於交易上自難謂非重要，自得視為意思表示之內容有錯誤，而得依民法第88條規定為撤銷出賣之意思表示。故被告於明瞭對買賣標的物之性質認識錯誤後，隨即於106年7月26日以高雄灣仔內郵局第149號存證信函通知原告簽約有誤而「解除契約」再議。嗣再於106年8月3日以高雄德智郵局第148號存證信函通知原告，撤銷出售系爭房地之意思表示，是出售系爭房地之意思表示，既經被告撤銷，則系爭買賣契約自不成立，原告即非得再向被告主張買賣契約之權利。縱認被告不得撤銷買賣之意思表示，被告亦得依系爭買賣契約第10條第4項約定解除契約，而如前所述，被告已分別於106年7月26日、8月3日以高雄灣仔內郵局第149號存證信函、高雄德智郵局第148號存證信函通知原告解除契約乙事，原告自不得再向被告主張買賣契約之權利。況被告亦於106年8月3日以高雄德智郵局第152號存證信函、將撤銷、解約等情通知履保之安信建築經理股份有限公司，並同意原告領回價金，是被告迄今未收受原告所為之給付，原告如有匯入安信建築經理股份有限公司之款項及原告事後自行繳納土地增值稅等行為，均屬原告個人行為，對被告不生任何給付效力。倘認原告請求有理由，被告為給付剩餘價金之同時履行抗辯等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項如下：㈠兩造於106年7月23日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，買賣價金為1,150萬元。
㈡被告於106年7月26日以灣仔內郵局149號存證信函通知原告
解除系爭買賣契約，原告於同日收受；被告另於106年8月3日以德智郵局148號存證信函通知原告錯誤、受詐欺為由撤銷系爭買賣契約，暨以系爭買賣契約第10條第4項解除系爭買賣契約，原告於同日收受。
㈢高雄市政府地政局三民地政事務所因被告異議尚未辦理系爭房地所有權移轉登記予原告。
五、兩造爭執事項㈠被告以錯誤為由而撤銷系爭買賣契約，有無理由？㈡被告依系爭買賣契約第10條第4項約定解除系爭買賣契約，
有無理由？㈢原告請求移轉並交付系爭房地有無理由？
六、得心證之理由㈠被告以錯誤為由而撤銷系爭買賣契約，有無理由？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條亦有明定。復所謂意思表示之內容有錯誤係指表意人因就意思表示內容所關之某特定事項有錯誤之認識，而致所表示之內容與其效果意思不一致而言。亦即其意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院43年台上字第570號、51年台上字第3311號判例參照）。
⒉被告雖辯稱簽約時，未知悉自立陸橋將優先拆除此交易上重
要判斷因素，故意思表示存有錯誤云云。惟此係形成表意人內心效果意思之原因，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺，是表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤，僅屬動機錯誤，非表示之內容或表示行為有錯誤，依上引說明，被告辯稱系爭買賣契約依民法第88條規定撤銷云云，核與前開法條規定有間，委無可採。被告自不得以此為由而撤銷出賣系爭房地之意思表示。㈡被告依系爭買賣契約第10條第4項約定解除系爭買賣契約，
有無理由？⒈系爭買賣契約第10條第1、4項約定略以：賣方若違約且可歸
責，每逾1日按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方；經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。簽約後如任一方已意思表示不願繼續履行本契約時，雖其尚無義務之違反，他方仍得依本條規定辦理（見本院卷第8頁）。
⒉被告雖辯稱上開系爭買賣契約第10條第4項約定係予買賣雙
方任意解除契約之權利云云。惟觀諸此約定文義，係在規範凡任一方不欲繼續履行契約義務，縱無可歸責違約事由，另一方仍得依違約且可歸責時之約定辦理，賦予另一方選擇請求對方給付遲延賠償或解除契約之權利。意即買賣其中一方表示不願繼續履約時，縱無可歸責之違約事由，另一方亦可請求遲延賠償或解除契約。並非約定買賣雙方得自由單方片面解除系爭買賣契約之權利。是以被告雖已表示不願履行系爭買賣契約，於原告依上開第10條第1項規定催告後解除前，系爭買賣契約仍屬有效。被告辯稱系爭買賣契約已依上開第10條第4項解除，容有誤會。
㈢原告請求移轉並交付系爭房地有無理由？⒈系爭買賣契約第4條第3項付款約定略以：第3次完稅款於土
地增值稅、契稅單核發領回後3個工作日內付清，繳稅後稅單應交予信義房屋地政士辦理產權移轉登記手續，完稅日期為106年8月21日；第4期款交屋，約定106年9月8日為最後交屋日，買方至遲於交屋日前4個工作日內辦理銀行撥款代償，或直接將交屋款存入履約保證專戶等語（見本院卷第7頁）。可見買方（即原告）依約給付完稅款後，賣方（即被告）應隨同辦理系爭房地所有權移轉登記，爾後由買方先支付最後款項後，賣方再進行交屋。
⒉本件原告至今已給付系爭房地價金4,600,000元，並代被告
墊付土地增值稅136,870元，有被告不爭執之交款紀錄為證（見本院卷第10、63頁）。而土地增值稅應由賣方支付，買方得墊付後自價金中扣抵，系爭買賣契約第8條第6、8項規定甚明。故原告主張代墊之稅賦136,870元為已支付價金之一部，已給付之價金合計4,736,870元，自屬有據。被告雖辯稱系爭買賣契約經撤銷、解除，已通知履約保證專戶公司，故原告之給付不合約定云云。然代辦履約保證委任契約書係由兩造共同委任安信建築經理股份有限公司辦理，保證責任期限至保證銀行完成專戶結清出款或履行保證責任時止，有契約書可據（見本院卷第67、68頁）。本件被告撤銷、解除系爭買賣契約不合法，業如前述。故原告依系爭買賣契約給付價金至約定之履約保證專戶內，自屬合於約定之給付，被告此部份所辯，不足採信。則原告給付之價金已達簽約、用印、完稅款共2,300,000元之約定，被告依約自應配合辦理系爭房地所有權移轉予原告之登記程序，無待原告給付全部價金之必要，被告就此部份為給付價金之同時履行為無理由，故原告請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記予原告，洵屬有據。
⒊按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。本件原告復請求被告交付系爭房地，惟系爭買賣契約第4條第3款係約定由原告先給付餘款後再交付，原告雖主張被告未告知系爭房地剩餘貸款金額前無法給付餘款，倘給付款項逾越應代償之貸款金額將生不利云云。然除代償為給付方式外，系爭買賣契約亦約定可存入履約保證專戶，縱餘款金額大於貸款金額，剩餘價金亦係由被告收取，原告給付總金額仍需達約定之價金11,50,000元，非謂代償貸款金額少於原告未給付之餘款，原告給付剩餘款項即生不利益之情形。況兩造尚有約定履約保證專戶，原告依約履行後，對其權益尚有保障制度，原告未交付剩餘價金前，強要被告交付系爭房地，對被告之保障亦屬漠然，且依系爭買賣契約約定，本須先給付全部價金後，被告始有交付房地之義務。原告既尚未支付剩餘價金，是被告為同時履行抗辯，於法亦有所據，自應為同時履行之判決。則原告給付餘款6,763,130元（11,500,000元扣除上揭計算已付價金4,736,870元）時，第4次款交屋款已全數給付完畢，始得請求被告交付系爭房地予原告。
七、從而，原告依系爭買賣契約請求被告移轉系爭房地所有權登記予有理由，被告就交付系爭房地部分為同時履行抗辯亦有理由，則原告於給付剩餘款項6,763,130元予被告同時，被告應遷讓交付系爭房地予原告。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就請求被告交付系爭房地部分，要屬給付判決，自得依聲請准予供擔保後假執行，並依聲請酌定金額為被告供擔保免為假執行之諭知。另命命被告辦理系爭房地所有權移轉登記之裁判，屬命被告為一定之意思表示性質，強制執行法第130條第1項既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示（最高法院49年台上字第1225號判例意旨可資參照），如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故本件不得宣告假執行。原告此部分假執行之聲請，並無理由，應予駁回。
九、本件判決之基礎已臻明確，被告內心動機錯誤撤銷系爭買賣契約意思表示不合法，毋論其究係何時知悉自立陸橋拆遷計畫，均於判決之結果無影響，自無調取錄音檔之必要，又民事訴訟法亦未規範需於審判中公開調查證據取捨與否之心證，故原告於辯論期日以言詞請求說明理由，礙難照辦。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
民事第七庭 法 官 楊詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
書記官 林君燕