臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1052號原 告 陳永泰訴訟代理人 張紘帷律師原 告 路得不動產有限公司法定代理人 邱永發訴訟代理人 張紘帷律師被 告 榮德裕訴訟代理人 蘇唯綸律師
陳泆璇律師上列當事人間因給付居間報酬等事件，經本院於民國106 年10月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告與原告路得不動產有限公司（下稱原告路得公司）分別於民國106 年2月22日、106年4月5日就門牌號碼高雄市○○○路○○○ 巷○○號房地（下稱系爭房地）簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭託售契約）及委託銷售/出租內容變更同意書（下稱系爭同意書），期間自106年2月22日起至106年4月30日止。原告路得公司之行銷專員即訴外人杜宇寰將買方原告陳永泰願以新臺幣（下同）1,800 萬元購買系爭房地之事告知被告，被告先於106年4月15日上午11時34分許，以通訊軟體傳送「最後底限：1800，實拿1770」之訊息內容予杜宇寰，後於同日下午3時3分許，以電話告知杜宇寰願以1,800 萬元出售系爭房地，並議定仲介報酬30萬，再於同日下午3 時13分委請杜宇寰向原告陳永泰收訂金，約定將與原告陳永泰於106年4月17日下午3 時30分許在原告路得公司簽立買賣契約書，原告陳永泰遂委由訴外人張桂秀於106年4 月15日與原告路得公司簽立買賣議價委託書及確認書，並開立票面金額100萬元之支票1紙作為議價保證金，依系爭託售契約第8條第3項，被告與原告陳永泰間就系爭房地已成立買賣契約。詎被告拒不履約，經原告路得公司、陳永泰以存證信函要求被告履約，被告仍置之不理，自屬可歸責於被告之事由致未能履約，原告路得公司依系爭託售契約第5 條第1項、第2項，自得請求被告給付報酬30萬元，原告陳永泰則得依系爭託售契約第8條第4項約定，請求被告賠償100 萬元。為此，爰依系爭託售契約第5條第1項、第2項、第8條第
4 項約定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告路得公司30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡被告應給付原告陳永泰100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告就與原告路得公司分別於106 年2 月22日、
106 年4 月5 日就系爭房地簽訂系爭託售契約及系爭同意書，期間自106 年2 月22日起至106 年4 月30日止等事，並不爭執。然被告與原告路得公司原約定之委託銷售價格為2,68
0 萬元，事後協議調整委託銷售價格為2,000 萬元（含稅費及地政士費用），服務酬勞則自實際成交價之4 ％調整至3％，另簽訂系爭同意書將專任委託期間延長至106 年4 月30日止，故被告指示原告路得公司處理委任事務之範圍為「委託銷售價格2,000 萬元」，原告路得公若逾此範圍之所為，自屬逾越權限；再者，被告將系爭房地委由原告路得公司銷售期間，杜宇寰回報之價格均低於被告願意出售，被告亦從未表示願意出售，至多僅曾表示若買方提出相當之買價且願意提供相當額度斡旋金，使被告認買方出價金額有機會達到出賣目標金額時，始願意與買方進行議價，況被告與杜宇寰間以LINE之對話紀錄可證被告未曾表示願以1,800 萬元為賣價，僅願意作為買方提出1,800 萬元價格及相當斡旋金時，始願意與買方進行議價，此乃開啟議價程序之條件；次者，被告與杜宇寰對話中固曾提及「如果賣1800，我也只能付1％仲介費」、「賣1,800 ，實1,782 ，最後底了」、「最後底線18,000，實拿1,770 ，你這樣算不對，不勉強了」等語，實為重申若賣價未達委託銷售價格時，仲介費亦須隨之調整，自難認被告有以1,800 萬元作為賣價之意。又觀之被告與杜宇寰於106 年4 月14日對話紀錄，可知杜宇寰曾表示1,
800 萬元產生之12萬仲介費過低而不願意接受，既然被告亦無以1,800 萬元做為開價之意願，雙方自未曾就1,800 萬元做為賣價之事達成合意，斷無被告有授權被告路得公司開價之可能，然杜宇寰處理斡旋事宜時，竟收受超過被告所授權之50萬元斡旋金，原告路得公司自有未按被告指示處理委任事務之情事；再者，相互勾稽原告陳永泰與杜宇寰於106 年
4 月16日之對話、被告與杜宇寰於106年4月17日之對話，亦可證被告並未同意以1,800 萬元作為賣方出價，原告陳永泰亦表示不願再談，堪認買賣雙方並未進入價金磋商階段，況被告並未簽具同意出售書，買賣契約自未成立，要無議價保證金（斡旋金）轉為購屋訂金之可能，加以系爭託售契約約定服務報酬，係以買賣成交後實際成交價計算，本件買賣賣雙方就系爭房地既未成立買賣契約，被告自無給付服務報酬之義務。綜上，原告主張並無理由，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：㈠被告與原告路得公司分別於106 年2 月22日、106 年4 月5
日就系爭房地簽訂系爭託售契約及系爭同意書，期間自106年2 月22日起至106 年4 月30日止。
㈡系爭房地委託原告路得公司銷售期間，由原告路得公司之銷
售專員杜宇寰與原告陳永泰、被告進行接洽、聯繫系爭房地買售事宜。
㈢原告陳永泰委由張桂秀於106 年4 月15日與原告路得公司簽
立買賣議價委託書及確認書，並交付票面金額100 萬元之支票1 紙。
四、本件爭點：㈠原告路得公司依系爭託售契約第5條第1項、第2 項，請求被
告給付居間報酬30萬元，有無理由？㈡原告陳永泰依系爭託售契約第8條第4項約定，請求被告賠償
100萬元，有無理由？
五、本院得心證理由㈠原告路得公司依系爭託售契約第5條第1項、第2 項，請求被
告給付居間報酬30萬元，有無理由？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條分別定有明文。
2.經查，被告於106年2月22日與原告路得公司簽訂系爭委託銷售契約書，委託原告路得公司銷售系爭房地，原委託之售價為「2680萬」，其中第5條第1項約定：買賣契約成交後，被告應給付實際成交價4%之服務報酬（即仲介費）予原告路得公司。其中第5條第2項約定：買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意而解除買賣契約，被告仍應給付上開約定服務報酬予原告路得公司，原約定委託期間至106年3月31日止。嗣委託期間屆滿後系爭房屋仍未售出，被告與原告路得公司乃合意延長委託期限至106年4月30日止，並將委託出售底價由「2680萬元」降為「2000萬元（含一切稅費及代書費）」，及將服務報酬（即仲介費）由實際成交價「4%」降為「3%」等情，此有原告提出之系爭委託銷售契約書、委託銷售/出售契約內容變更同意書可佐（卷第6頁、第7頁反面、第9頁），準此，原告路得公司仲介之買賣契約價金須達2000萬元（含一切稅費及代書費）以上，始得依系爭委託銷售契約，請求被告給付居間報酬。然本件原告上揭所指陳永泰之出價僅1800萬元，未達系爭委託銷售契約中被告委託銷售之底價，是以原告路得公司自不得依系爭委託銷售契約第5條第1項、第2項約定，請求被告給付居間報酬。
3.另原告主張原告路得公司之行銷專員杜宇寰將買方原告陳永泰願以1,800萬元購買系爭房地之事告知被告，被告先於106年4月15日上午11時34分許，以通訊軟體傳送「最後底限：
1800，實拿1770」之訊息內容予杜宇寰（即附表編號8 對話），後於同日下午3時3分許，以電話告知杜宇寰願以1,800萬元出售系爭房地，並議定仲介報酬30萬（即附表編號12對話），再於同日下午3 時13分委請杜宇寰向原告陳永泰收訂金，約定將與原告陳永泰於106年4月17日下午3 時30分許在原告路得公司簽立買賣契約書，是依系爭託售契約第8條第3項，被告與原告陳永泰間就系爭房地已成立買賣契約云云，並提出附表編號8 、12之對話內容為憑。然查，系爭託售契約書第9 條約定：買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」等語（卷第7 頁），顯見買賣價金及條件達成一致後，仍應另簽立書面契約契約才成立，而本件兩造迄未簽訂書面契約，依上揭規定，自難認買賣契約已成立。又觀諸附表編號8對話，被告雖有對杜宇寰說「最後底限：1800，實拿1770」；然由杜宇寰隨即回覆「榮哥，買方支付18萬1%。你屋主支付12萬，不符合比例阿」、「我怎麼跟老闆說？」、「不然再賣半年好了」等語，可見杜宇寰已當場拒絕被告上開提議之價金及仲介費，依民法第155 條規定，被告上揭要約即已無拘束力。又原告以編號12對話內容主張係被告委託杜宇寰去向陳永泰收取定金云云，惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，在兩造就其意思表示真意有爭執時，即應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。查被告於附表編號12對話之前即曾對杜宇寰表達：如果買方出價達1800萬元且伊僅應負1%仲介費之情況下，杜宇寰可先收「斡旋金」，但仍需徵得被告父母同意後才能出售等意旨（即附表編號4 之對話，卷第
134 頁），又由被告附表編號16對杜宇寰說「謝謝，收到斡旋正式出價1800」等語，足見被告僅告知杜宇寰若陳永泰出價達1800萬元可以先收「斡旋金」，而未授權杜宇寰向買方收取「定金」，參酌「斡旋金」係買方先拿出一筆錢予房仲以表達購買之意願，以便仲介與屋主進行議價，與定金性質不同，並無收受斡旋金即發生契約成立之效力。又觀諸原告陳永泰與杜宇寰如附表編號9 、10、11、12對話內容，可知係原告陳永泰主動要求杜宇寰收取定金，非被告委託杜宇寰前去收取，而附表編號12杜宇寰對被告說「買方（原告陳永泰）說叫我去跟他收五十萬現金。」，僅係單純將陳永泰要求伊前去收取50萬「現金」之事實告知被告，而無徵詢被告同意或授權收取之意旨，更未告知被告該50萬之性質為「定金」，又被告回覆：「好」，亦含有單純表示知悉之意，故實難憑附表編號12之對話即認被告有授權杜宇寰向陳永泰收取買賣「定金」之意思或兩造間就系爭房地之買賣價金及仲介費用已約定成立。再者，杜宇寰於附表編號12對話後之當天晚上及翌日一整天均持續詢問被告其父母是否同意以附表編號8、12買賣條件（即價金1,800萬元、仲介報酬30萬）出售系爭房地，並積極與原告陳永泰、被告聯繫確認週一見面簽約之時間（附表編號18、19、20、21、22），亦徵杜宇寰當時主觀上亦認系爭房地買賣契約尚未成立，須被告徵得其父母同意始能確定簽約。由上開各情，難認兩造間就系爭房地之買賣價金及仲介費意思表示已達成合致，原告主張買賣契約已成立云云，委無可採。
4.綜上，原告路得公司依系爭託售契約第5條第1項、第2 項約定，請求被告給付居間報酬30萬元，洵屬無據。
㈡原告陳永泰依系爭託售契約第8條第4項約定，請求被告賠償
100萬元，有無理由？查系爭託售契約之當事人為被告與原告路得公司，原告陳永泰並非該契約之當事人，又被告僅告知杜宇寰得向買方收取「斡旋金」，而未授權杜宇寰收取買賣「定金」，況杜宇寰亦未將向陳永泰交付之50萬元轉交予被告，自難以杜宇寰向陳永泰收受上開50萬即認被告與陳永泰間就系爭房地之買賣契約已成立，又系爭房地之買賣契約既不成立，原告陳永泰依系爭託售契約第8條第4項約定，請求被告賠償100萬元，自屬無據。
六、綜上所述，原告路得公司依系爭託售契約第5條第1項、第2項，請求被告給付居間報酬30萬元；原告陳永泰依系爭託售契約第8條第4項約定，請求被告賠償100萬元，均無理由，應予駁回。其訴既經駁回，假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 27 日
民事第七庭 法 官 洪培睿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 27 日
書記官 洪季杏附表：原告路得公司之房仲人員杜宇寰各自與被告、原告陳永泰
之對話內容