臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1098號原 告 蔡佳吟訴訟代理人 陳意青律師複 代理 人 洪幼珍律師被 告 劉靜儀訴訟代理人 陳豐裕律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國107 年4 月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告姊姊蔡佳玲於102 年11月17日向林○○購買高雄○○○
○○社區中之高雄市○○區○○○路○○○○巷○ 號16樓之5 房屋【建號：高雄市○○區○○段○○段0000○號建物，應有部分全部；含坐落之基地：同小段618 地號土地，應有部分13/10000；另含共有部分之同小段1851建號建物（下稱系爭共有部分），應有部分15/10000，上述建物、基地及系爭共有部分合稱系爭房地】，蔡佳玲並基於無償贈與上述系爭房地之意思，直接以原告名義辦理所有權移轉登記（登記日期為102 年12月18日）。林○○出售系爭房地時雖然並未告知系爭房地配有社區地下室停車場車位可使用，也未移交任何停車位供原告使用。但是經原告查訪知悉，有停車位之區分建物所有權人就系爭共有部分之應有部分比例與原告相同，均為15/10000（例如高雄市○○區○○○路○○○○巷○ 號10樓之5 之區分所有權人），高於無車位使用權之區分所有權人（例如高雄市○○區○○○路○○○○巷○ 號15樓之5 區分所有權人比例僅為11/10000），可見最初建商規劃有購買停車位之區分所有權人取得較高之系爭共有部分應有部分比例，無加購者則取得較低之比例，因此系爭房地理應配有地下室停車場停車位。
㈡系爭房地之前前手蔡○○（原名蔡騏蓮）持有系爭房地時，
確實曾配有高雄市○○區○○○路○○○○巷○ 號地下室編號第
288 號停車位（下稱系爭停車位）使用。系爭停車位並無獨立建號，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，蔡○○不得將系爭停車位與系爭房地分別拆售。但蔡○○之後卻單獨先將系爭停車位使用權出賣給被告，系爭房地則另行出售給林○○，也未將配有系爭停車位之訊息告知林○○，導致林○○也未移交系爭停車位使用權給原告。蔡○○既然不能拆售停車位，因此原告取得系爭房地時，仍舊併行取得系爭停車位使用權，蔡○○與被告就系爭停車位成立買賣債權契約，基於債權之相對性，不能對抗原告，被告應將系爭停車位交還原告使用。
㈢原告取得系爭房地所有權時，被告仍屬無權占有系爭停車位
，構成民法所定之侵權行為及不當得利，尚應給付原告自10
2 年12月19日（原告登記為系爭房地所有權人之翌日）起至返還停車位之日止，相當於租金之不當得利或損害賠償，按月以合理租金3,000 元計算，截至105 年12月19日止已累計108,000 元（36個月），而被告在未還停車位前仍應按月給付3,000 元之不當得利。故依民法第767 條第1 項前段、第
184 條第1 項前段及第179 條規定，請求被告返還停車位、給付108,000 元，以及在未返還停車位前按月給付原告3,00
0 元等語，並聲明：⒈被告應將系爭停車位返還予原告。
⒉被告應給付原告108,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起
至返還系爭停車位之日止，按月給付原告3,000 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：系爭停車位設置在系爭共有部分，如何專用應屬共有人就共有物之分管契約約定範疇。被告向蔡○○購買系爭停車位時，已取得該車位使用證明書並向管理委員會登記，符合分管契約停車位使用要件，當然享有系爭停車位專用權。況且系爭房地之原始購買人蔡○○購屋時並未購買停車位，系爭房地於95年9 月雖曾配有停車位，也是編號363 號，同時期之系爭停車位則配屬於高雄市○○區○○○路○○○○巷○ 號16樓之3 。而該16樓之3 房屋之購買人許○○（蔡○○之女兒），最初也未購買停車位，之後才向社區其他住戶購買系爭停車位。而原告所指之系爭共有部分應有部分高低，並非即可代表停車位專用權之有無。而原告除此論點外，始終無法提出其他購買系爭停車位之事證，因此原告請求被告返還系爭停車位及在使用期間按月給付3,000 元，均無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件之不爭執、爭點分析原告主張系爭共有部分應有部分之一定比例，代表社區地下室停車位之專用權，且基於債之相對性，即便蔡○○、被告就系爭停車位使用權成立買賣契約，也不可對抗原告。而被告聲明駁回原告訴求之理由，則否定系爭共有部分應有部分之比例與停車位專用權有一定之連結，以及系爭停車位專用權移轉歷程，亦非原始即配屬於系爭房地。依據兩造之攻、防內容，兩造對於原告現為系爭房地所有人，以及系爭停車位是由系爭房地之前前手蔡○○出售給被告等事項，並無爭執。因此，原告之訴有無理由，必須查證其所主張之共有物分管契約內容存在（系爭停車位最初依分管契約約定，由系爭房地區分所有人專用，且彰顯專用權之方式為取得較高之系爭共有部分應有部分比例），以及移轉系爭停車位專用權時僅能與系爭房地同時移轉之限制存在，故由兩造協議下列之不爭執事項，並確認爭點：
㈠兩造不爭執事項（依兩造協議之文字修正如下）：
⒈系爭房地原為蔡○○所有，之後由林○○向蔡○○購買，再由林○○出售，由原告登記取得系爭房地所有權。
⒉林○○簽訂買賣契約時並未提及附有系爭停車位。
⒊系爭停車位曾由蔡○○使用，之後獨立轉賣給被告專有使用。
㈡本件爭點：
⒈蔡○○取得系爭房地時是否同時附有系爭停車位之專用權？⒉原告取得系爭房地所有權時是否同時取得系爭停車位之專用
權？⒊被告得否以向蔡○○購買取得系爭停車位專用權為由對抗原
告？⒋被告如果應將系爭停車位交還原告使用，是否應併自102 年
12月19日起按月給付3,000元給原告？
四、本件之認定㈠蔡○○取得系爭房地時是否同時附有系爭停車位之專用權？⒈對於蔡○○購買系爭房地時有無附有系爭停車位，經蔡○○
之女兒許○○證述：我與母親蔡○○在預售時期就各買1 戶，我購買的是16樓之3 房屋，蔡○○購買系爭房地。因為建商對小坪數不賣停車位，所以我與蔡○○都沒有購買停車位。房子蓋好後，我就入住。我入住2 、3 年後就跟同社區的住戶單獨購買系爭停車位。又過1 、2 年後，我再用蔡○○名義以54萬元價格購買另一個機械停車位，編號已忘，我自己使用系爭停車位，另一個則出租。有關購買停車位流程，我是私底下先跟鄰居洽談好買賣後，再跟管委會登記，那時管委會跟我們說只有使用權沒有所有權，所以就跟管委會登記，也沒有拿到任何停車位使用的證明書。之後，我將16樓之3 房屋以及出租給別人的停車位賣給別人。再後來系爭房地、系爭停車位也賣掉，已記不得出賣時間先後等語（見本院訴字卷二第26頁背面）。比對被告所提出之車位使用紀錄，其中系爭停車位曾登記為許○○使用（許○○為許○○之舊名），蔡○○（蔡○○為蔡○○之舊名）則登記使用編號363之停車位（見本院訴字卷一第106頁），與許○○之證述吻合；另參酌蔡○○之後手林○○確實未再取得任何停車位之專用權，與許○○之證述情狀相符，許○○所述蔡○○購得系爭房地時並未配有任何停車位，以及系爭停車位使用權也非蔡○○所購買，而是許○○單獨購買之證詞應該可信，即與原告主張系爭房地原始即配屬系爭停車位之論點有所衝突。
⒉原告提出之○○○○○地下室車位停車位位置證明書雖然曾
紀錄系爭停車位由蔡○○使用（見本院訴字卷二第11、12頁），但依該證明書顯示，蔡○○之印章蓋在「受讓人」欄，顯然並非自始取得系爭停車位使用權。因此，原告以蔡○○擁有系爭房地時曾登記為系爭停車位使用人之事實，主張系爭停車位自始配屬系爭房地之論點，並不成立。
㈡原告取得系爭房地所有權時是否同時取得系爭停車位之專用
權？⒈針對原告所提出系爭共有部分之應有部分比例是否代表停車
位使用權此點，所涉及者應為共有物之分管契約與土地登記規則問題。目前固有公寓大廈以共有部分之應有部分比例高低作為停車位專用權之彰顯方式，但多有註記於登記謄本，以免爭議，亦不應因此即可倒果為因，反指應有部分較高者必有停車位專用權，仍應視登記方式及分管契約內容而定。而系爭共有部分辦理第一次所有權登記時點為84年8 月7 日，當時施行有效之土地登記規則第75條規定「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。二、區分所有建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」⒉依據系爭共有部分之建物登記謄本所示，確實有依該條規定
另編建號，範圍並包含地下1 樓、2 樓之停車場（見本院訴字卷一第63頁），但未見有就停車位專用權之歸屬有特別登記。再者，對於系爭共有部分如何使用，依98年1 月23日修正前之民法第820 條第1 項規定「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」；公寓大廈管理條例第9 條第2項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」，亦即就公寓大廈之共有部分如何使用，應由共有人以實務上所稱之「分管契約」予以約定。而系爭共有部分其中之地下1 、2 樓自始即作為停車場使用，且各停車位由社區住戶專用之狀態，兩造並無爭執，並有調閱使用執照所附之平面圖可為佐證（見本院訴字卷二第3 至69頁），可見該社區之區分所有權人就系爭共有部分已有成立分管契約。至於分管契約內容，除約定作為停車場使用且停車位各由特定區分所有人專用外，是否以應有部分比例之高低作為專用權之彰顯方式，原告單以10樓之
5 、15樓之5 之區分所有權人有無停車位使用作為比對樣本不僅參數過少，再參照許○○所述社區停車位存在單獨轉售之情狀，論據更顯薄弱。況且，依據○○○○○管理委員會
107 年1 月18日函文說明欄四所述，有車位之區分所有權人就系爭共有部分應有部分比例也未必均為15/10000，甚且低於原告所主張無車位之11/10000（見本院訴字卷一第221 、
230 頁），原告主張其所有之系爭共有部分達15/10000即代表有停車位專用權，依據及論理均有不足，無法採認，自然無法進一步證認原告取得系爭房地所有權，併有取得系爭停車位使用權。
⒊依據上述爭點㈠、㈡之審認結果，本件認定原告並不因取得
系爭共有部分應有部分比例15/10000，即有取得系爭停車位專用權。
㈢被告得否以向蔡○○購買取得系爭停車位專用權為由對抗原
告？上述爭點㈠、㈡，既然均無法採認原告之主張，則其主張蔡○○將系爭停車位獨立於系爭房地之外，單獨出售給林○○有無違反公寓大廈管理條例第4 條規定，以及買賣契約僅具債權契約性質，不得對抗原告等論點是否有理，已對本件判決結果均無影響，無庸續行審認。
㈣被告如果應將系爭停車位交還原告使用，是否應併自102 年
12月19日起按月給付3,000元給原告？對於原告依民法第184 條第1 項前段、第179 條規定請求被告自102 年12月19日每月給付3,000 元此點，亦無須再行審認，理由同上。
五、綜上所述，原告主張因有系爭房地所有權，固有系爭停車位專用權，並不成立。是以，原告請求被告返還系爭停車位，及給付108,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告3,000 元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，併駁回假執行之聲請。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 19 日
民事第三庭 法 官 高瑞聰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 19 日
書記官 徐美婷