臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1245號原 告 蔡佳玲訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師被 告 陳忠吏
蔡松霖蔡佳容被 告 蔡○元上 一 人法定代理人 蘇美瑜共 同訴訟代理人 陳樹村律師
洪鐶珍律師複 代理人 顏煜承律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國108年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告蔡松霖為原告之胞兄，被告蔡佳容、蔡○元為原告同父異母之妹、弟（原告與被告蔡松霖、蔡佳容、蔡奎元下合稱原被告等4 人）。而訴外人鍾海章、鍾陸章積欠原被告等4 人父親即訴外人蔡旭堂（民國95年5 月19日歿）債務，於85年12月13日將坐落高雄市○○區○○段○○段00
0 地號土地（面積756 平方公尺，下稱系爭土地）之所有權移轉至蔡旭堂指定之訴外人趙慈和名下以抵償積欠蔡旭堂之債務，而趙慈和僅為為系爭土地之登記出名人，蔡旭堂應係系爭土地之真正所有權人。又蔡旭堂於92年間出資在系爭土地上興建未辦保存登記之木石磚造房屋1 棟（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○○號，下稱系爭房屋）而原始取得系爭房屋之所有權，嗣蔡旭堂將系爭房屋贈與原告，並以原告名義辦理房屋稅籍登記，由原告取得系爭房屋之事實上處分權，蔡旭堂並與母親即訴外人蔡吳素昭及原告共同居住於系爭房屋。而系爭土地及系爭房屋原為蔡旭堂一人所有，嗣蔡旭堂將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，依民法第425條之1 規定，推定原告就系爭土地有租賃關係存在，故原告於系爭土地出賣時，依土地法第104 條第1 項規定對系爭土地享有優先購買權。嗣蔡旭堂於95年5 月19日死亡，趙慈和乃於97年8 月1 日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉予蔡旭堂之繼承人即原被告等4 人，應有部分各4 分之1 。又被告蔡佳容於102 年3 月19日以買賣為原因，將系爭土地應有部分4 分之1 移轉登記予被告陳忠吏（即附表一所示之買賣），被告蔡松霖於105 年6 月1 日以買賣為原因，分別將系爭土地應有部分8 分之1 移轉登記予被告陳忠吏、蔡○元（即附表二所示之買賣），然被告為上開買賣時，均未通知原告行使優先購買權，依土地法第104 條第2 項後段規定，被告間之買賣契約不得對抗原告。為此，爰依土地法第104 條第1 項規定提起本訴等語。並聲明：㈠確認原告對被告陳忠吏與被告蔡佳容間就附表一所示不動產之買賣行為，有優先購買權存在。被告陳忠吏應就附表一所示不動產所有權移轉登記塗銷。被告蔡佳容就附表一所示不動產，應同意以新臺幣（下同）6,500,000 元之價金，與原告為訂立買賣契約之意思表示，並應以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告。㈡確認原告對被告陳忠吏、被告蔡○元與被告蔡松霖間就附表二所示不動產之買賣行為，有優先購買權存在。被告陳忠吏、被告蔡○元應就附表二所示不動產所有權移轉登記塗銷。被告蔡松霖就附表二所示不動產應同意以6,000,000 元之價金，與原告為訂立買賣契約之意思表示，並應以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：系爭房屋為未保存登記建物而由蔡旭堂出資興建，真正所有權人為蔡旭堂，蔡旭堂並未將系爭房屋贈與原告，僅係以原告名義辦理房屋稅籍，將系爭房屋借名登記於原告名下，蓋系爭房屋之用水、用電許可，亦均係蔡旭堂借用他人名義申請，且系爭房屋辦理房屋稅籍登記時，原告僅14歲，並無能力負擔系爭房屋之水、電費、房屋稅等開銷，上開費用仍均由蔡旭堂繳納，蔡旭堂過世後則由被告蔡松霖繳納，系爭房屋辦理稅籍登記後亦供蔡旭堂、蔡旭堂之母、被告蔡松霖、原告居住，且蔡旭堂有四名子女，衡情蔡旭堂斷無可能將系爭房屋單獨贈與原告。再者，蔡旭堂生前從事不動產買賣開發交易，其操作不動產之習慣乃係將不動產借名登記於他人名下，故蔡旭堂死亡後系爭房屋應以全體繼承人繼承而為公同共有，不因原告為系爭房屋之稅籍名義人即單獨取得事實上處分權。況系爭土地所有權從未登記為蔡旭堂所有，依蔡旭堂與趙慈和之借名登記關係，蔡旭堂僅取得系爭土地之返還請求權，故本件無土地及其上房屋同屬一人、租地建物等情事，自無民法第425 條之1 規定適用，原告亦無法依土地法第104 條規定主張優先購買權。縱認原告之優先購買權存在，然系爭房屋為96平方公尺，僅占系爭土地面積756 平方公尺之12％，原告僅能就系爭房屋所在之基地12％主張優先購買權，且原告對系爭土地仍有4 分之1 應有部分，其所應分得土地面積為189 平方公尺（計算式：756 平方公尺×1/4 ＝189 平方公尺），已足以維持系爭房屋而無再優先購買他人土地之必要。此外，被告陳忠吏已分別於10
1 年、104 年間將如附表一、二所示之系爭土地買賣乙事致電通知原告，並向其詢問共同出租系爭土地及系爭房屋之意願，原告雖不同意出租，然就系爭土地如附表一、二所示買賣乙事亦未主張優先購買權，故原告早已知悉被告間系爭土地買賣情事，卻遲至106 年6 月28日起訴主張優先購買權，依土地法第104 條第2 項規定，其優先權視為放棄等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠原告與被告蔡松霖為蔡旭堂、杜素娟之子女；被告蔡佳容為
蔡旭堂、王麗香之子女；被告蔡○元為蔡旭堂、蘇美瑜之子女。
㈡系爭土地原為鍾海章、鍾陸章所有，嗣蔡旭堂受讓系爭土地
後，未以自己名義登記為土地所有權人，而將之借名登記於趙慈和名下。趙慈和於97年8 月1 日再以買賣為原因將系爭土地所有權移轉予蔡旭堂之繼承人即原告、被告蔡松霖、被告蔡佳容及被告蔡○元各應有部分4 分之1 。
㈢蔡旭堂於85年10月12日受讓系爭土地之抵押權，復於95年5
月11日讓與系爭土地之抵押權予訴外人蔡淑英。嗣後被告蔡奎元、被告蔡佳容、被告蔡松霖曾對原告提起請求塗銷抵押權設定登記，經本院101 年度重訴字第377 號判決確認原告就系爭土地於100 年1 月10日以讓與為原因、設定債權額為18,000,000元之抵押權暨所擔保之債權均不存在，並判命原告應將上開抵押權之設定登記予以塗銷。
㈣被告蔡佳容於101 年10月17日與被告陳忠吏訂定買賣契約，
由被告蔡佳容將系爭土地應有部分4 分之1 出賣予被告陳忠吏，並於同年3 月19日辦理所有權移轉登記。
㈤被告蔡松霖於104 年12月23日與被告陳忠吏、被告蔡○元訂
定買賣契約，由被告蔡松霖將系爭土地應有部分各分8 之1，分別移轉予被告陳忠吏、被告蔡○元，並於105 年6 月1日辦理所有權移轉登記。
㈥蔡旭堂於92年間在系爭土地上出資興建未辦保存登記之系爭
房屋，嗣系爭房屋以原告名義辦理稅籍登記，並由蔡旭堂、蔡旭堂之母蔡吳素昭、原告與被告蔡松霖共同居住於系爭房屋。
㈦蔡旭堂於95年5 月19日過世。
四、兩造爭執要點㈠原告是否經蔡旭堂之贈與而取得系爭房屋之事實上處分權？㈡原告得否依民法第425 條之1 規定主張就系爭土地存有推定
租賃關係，進而依土地法第104 條規定行使優先購買權？
1.蔡旭堂與趙慈和之借名登記關係，是否得適用或類推適用民法第425 條之1所定之「同屬一人所有」？
2.原告之優先購買權是否依土地法第104 條第2 項規定視為放棄？
3.原告得主張之優先購買權範圍為何？
五、本院得心證之理由㈠原告是否經蔡旭堂之贈與而取得系爭房屋之事實上處分權？
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。次按稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約，民法第406 條定有明文。依此規定，交付財產於人之一方，有將財產無償給與於他方之意思，即成立贈與。本件原告主張其經蔡旭堂之贈與而取得系爭房屋之事實上處分權，惟為被告所否認並辯稱：蔡旭堂未將系爭房屋贈與原告等語，僅係將之借名登記於原告名下云云。
2.經查，關於蔡旭堂是否贈與系爭房屋予原告乙節，經證人雷憶蘋於審理時證稱：其為雷憶華地政士事務所之地政士助理，於92年間之代書年資已達20年；蔡旭堂於95年間經過陳忠吏之介紹，委託雷憶華辦理過戶案件，嗣蔡旭堂尚有其他不動產要處理，陳忠吏遂再次協助蔡旭堂找上雷憶華代書處理，但當時雷憶華不在國內，就由其負責處理；因蔡旭堂身體不好，每隔一、兩天就會找其去博愛路的房子處理蔡旭堂擁有之其他不動產，蔡旭堂是一條一條的指示其處理該等不動產，並告訴其要與相關人等聯絡；剛開始是為蔡旭堂辦理三民區大樓之案件，後來處理嘉義的土地，再後來蔡旭堂有提及博愛路之土地，並直接告訴其該土地是借名登記於趙慈和名下，其曾親自去找趙慈和，請趙慈和處理資料以讓其辦理土地返還事項，但在趙慈和處理期間，蔡旭堂就往生了；蔡旭堂住院於阮綜合醫院期間，有次蔡旭堂將看護孫大姊支開，特別問其關於趙慈和系爭土地之辦理情況，後來其順便問蔡旭堂該土地上之房子（即系爭房屋）要如何處理，蔡旭堂則表示該屋就是原告的，不需要變動，蔡旭堂雖沒有說要將房屋贈與原告，但就說房子就是原告的，其聽完沒有多問，且既然蔡旭堂都說不需變動了，其自然未多做處理；其記得蔡旭堂曾說過二、三次說原告與蔡淑英是這輩子唯一能信任的兩個人，而蔡旭堂住院期間會叫原告帶文書或資料過去，原告每天就都會到醫院，其只要去醫院幾乎都會遇到原告等語（見本院卷一第39頁至第41頁），並有證人雷憶蘋提出之土地登記案件處理簿為憑（見本院卷一第54頁、第55頁），衡以代書雷憶蘋於蔡旭堂臨終前受囑託協助處理蔡旭堂名下之不動產，則其對於蔡旭堂交辦之內容與其經手之不動產自應有相當之瞭解，是其前揭證述自有依憑。而系爭房屋為蔡旭堂原始出資興建乙節，為兩造所不爭，則蔡旭堂既有明確表示系爭房屋已為原告所有，可認原告主張：其業經蔡旭堂贈與系爭房屋等語，應非無憑。
3.復參以證人即蔡旭堂之姊蔡淑英於審理時證述：蔡旭堂生前從事房地產買賣，蔡旭堂於94年底在長庚醫院時就曾表示要將系爭房屋給原告，因為當時僅有原告、蔡旭堂之母蔡吳素昭和另一位外勞實際居住在系爭房屋，而蔡松霖雖有將戶籍遷入該屋，但其實僅偶爾會回去睡而已；蔡旭堂在病床時，是將名下不動產之處理委託給代書雷憶蘋；蔡旭堂當時的意思是要將系爭房屋給原告，以便原告、蔡吳素昭居住使用；原告從小就較孝順，跟蔡旭堂感情也較好，蔡旭堂生病到病危時，都是原告在身邊，另蔡○元的部分因蔡旭堂正與蘇美瑜家暴訴訟中，僅交代要與蘇美瑜訴訟到底，至蔡松霖之部分則因蔡旭堂已對其失望到底，只有跟我說盡力等語（見本院卷二第14頁至第17頁反面），並經證人即蔡旭堂之特助孫儷心於臺灣高雄地方檢察署100 年度他字第2199號案件中證稱：其透過朋友介紹而於蔡旭堂癌末時到醫院照顧蔡旭堂，其每天早上6 點至晚上11時去陪伴蔡旭堂，蔡旭堂偶爾會請其幫忙提領金錢給付醫藥費等開銷，當時蔡旭堂是將病房當作辦公室使用；蔡旭堂未曾對其說過如何處理名下遺產，只有說要委託姐姐蔡淑英處理；當時蔡旭堂身邊除了我、外籍看護之外，只有原告每天下課會來醫院看她父親，蔡淑英則一週來一至二次；王麗香偶爾會帶蔡佳容來看蔡旭堂，但是次數很少，王麗香到醫院都不想靠近蔡旭堂，也從來不曾幫忙處理蔡旭堂大小便的事情，最後蔡旭堂過世也是我送他回家等語（見該案卷第33頁、第34頁），而證人蔡淑英與證人孫儷心就蔡旭堂與其家人關係之證述，均大致互符，足見原告與蔡旭堂間之親情較其他兄弟姊妹更為密切，除與蔡旭堂實質同住於系爭房屋外，直至蔡旭堂臨終前均陪伴在側，是依此觀之，蔡旭堂囑意於身後將系爭房屋贈與原告，以使斯時為中學生之原告得繼續居住於系爭房屋，即未悖於常情。再對照系爭房屋之稅籍資料，亦顯示房屋所有人與納稅義務人均為原告，有系爭房屋之稅籍證明書與稅籍紀錄表可稽（見本院卷一第50頁、第51頁），而稅籍資料實無發生所有權權利義務變動之效力，亦無因指定他人為稅籍名義人即可免除自身稅捐之利益，此依蔡旭堂以買賣不動產為業，且名下有諸多不動產（見本院卷一第90頁之遺產稅課稅資料）之智識經驗，自無不知之理，然蔡旭堂猶以斯時為中學生之原告為系爭房屋之納稅義務人，並於稅籍紀錄表上明載原告為房屋所有人，已徵蔡旭堂實係透過指定原告為稅籍名義人之行為，表彰其贈與該屋予原告之意思，以克服系爭房屋屬未辦保存登記建物而無從辦理所有權登記之情，是原告主張：蔡旭堂贈與系爭房屋予其等語，應屬可信。
4.被告雖辯稱：系爭房屋僅係借名登記於原告名下，並舉證人即被告蔡○元之母蘇美瑜之證述為憑。經查，觀諸證人蘇美瑜於審理時雖證稱：（問：是否知悉系爭房屋稅籍登記於原告名下之原因？）伊與蔡旭堂於91年8 月間結婚，當時婆婆蔡吳素昭、蔡旭堂、原告、被告蔡松霖均居住於系爭房屋內，蔡旭堂曾說名下財產（包含系爭房屋）都要給伊，要伊嫁給他；其後來問蔡旭堂系爭房屋登記情形，其說借用原告名義登記了，其問蔡旭堂為何不登記於蔡松霖名下，蔡旭堂表示蔡松霖被管訓，就不登記在蔡松霖名下，伊當時認為系爭房屋只是農舍而已，也只是借名登記而已，所以就未多說什麼。（問：依證人所述，蔡旭堂有無稱要將系爭房屋贈與原告？）蔡旭堂沒有表示要將系爭房屋贈與原告，蔡旭堂有四個小孩，伊當時也是蔡旭堂之太太，且正在懷孕中，若蔡旭堂當時有說要將系爭房屋贈與原告，伊一定會反對的，且蔡松霖是長子，雖有叛逆之行為，但蔡旭堂對這小孩還有相當期待，基於對各小孩之公平性，蔡旭堂不會將系爭房屋單獨贈與給其中一個小孩等語（見本院卷一第168 頁、第169 頁），然依證人蘇美瑜之證述，蔡旭堂是否確會在與蘇美瑜間之夫妻私人對話間，明確以「借名」之法律上詞彙描述系爭房屋之處理模式，已非無疑。再酌以蔡旭堂與蘇美瑜於93年
1 月間即已離婚，並於94年9 月與蔡旭堂間有家暴傷害之訴訟繫屬，分別有蔡旭堂除戶謄本與楊昌禧律師事務所之費用收據可佐（見本院卷二第8 頁、第9 頁），則證人蘇美瑜之證述是否真實可信，亦非無疑。復由證人蘇美瑜上開證述之語序脈絡觀之，可見蘇美瑜應僅係本於考量蔡旭堂與其新婚，及蔡旭堂或將維持子女間公平性之推想，進而主觀上臆測蔡旭堂不可能將系爭房屋贈予原告。故自難執證人蘇美瑜前開所證為有利於被告之依憑。
5.準此，蔡旭堂已將系爭房屋贈予原告，由原告取得系爭房屋之事實上處分權。
㈡原告得否依民法第425 條之1 主張就系爭土地存有推定租賃
關係，進而依土地法第104 條行使優先購買權？
1.按民法第425 條之1 第1 項關於推定土地受讓人或房屋受讓人就房屋使用期間於坐落土地有租賃關係之規定，係以讓與之土地及其上之房屋原同屬一人所有為要件。而因法律行為取得土地者，依民法第758 條第1 項規定，非經登記不生效力。故倘其係借用他人名義為所有權登記，僅出名人為土地所有人，依法有權讓與並移轉登記與第三人。借名人固得依其與出名人間所立借名登記契約之約定，就土地所有之誰屬對出名人主張權利，惟該約定究屬債權契約，其效力不及於第三人。則借名人既未經登記取得所有權，自非民法第425條之1 第1 項規定房屋坐落土地之所有人，縱該土地上之房屋為其所有，亦無該條之適用。查系爭地上物為被上訴人所有，其坐落土地亦係被上訴人出資購買，借名登記為高秋吉等2 人所有，嗣由上訴人取得系爭土地所有權，為原審認定之事實。則系爭地上物雖為被上訴人所有，然其就該地上物坐落之系爭土地，既未曾登記為所有人，自不得以其與高秋吉等2 人間借名契約之約定，對受讓土地之上訴人主張其為系爭土地之實質所有權人，依民法第425 條之1 第1 項規定推定系爭地上物使用系爭土地有租賃關係（最高法院106 年度台上字第1859號判決意旨可參）。
2.經查，系爭房屋雖原為蔡旭堂所有，然系爭土地係經蔡旭堂借名登記於趙慈和名下，自始未由蔡旭堂登記為系爭土地之所有權人，為兩造所不爭，揆諸前開判決意旨，則借名人蔡旭堂既未經登記取得系爭土地之所有權，自非民法第425 條之1 第1 項規定房屋坐落土地之所有人，縱該系爭土地上之系爭房屋原為蔡旭堂所有，亦無民法第425 條之1 規定適用。是原告主張：蔡旭堂原為系爭房屋、系爭土地之所有權人，嗣原告取得系爭房屋之事實上處分權後，得依民法第425條之1 規定，就系爭土地推定有租賃關係存在，進而依土地法第104 條第1 項規定對系爭土地享有優先購買權云云，應屬無憑。
六、綜上所述，原告雖經蔡旭堂贈與取得系爭房屋之事實上處分權，然蔡旭堂未曾登記為系爭房屋坐落之系爭土地之所有權，則原告主張得依民法第425 條之1 規定，就系爭土地推定有租賃關係存在，進而依土地法第104 條第1 項規定對系爭土地享有優先購買權，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
民事第六庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 謝宗翰法 官 陳彥霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 14 日
書記官 賴怡靜附表一：
┌──────┬─────┬────┬────┬─────┬───────┐│土地標示 │面積 │出賣人 │買受人 │買受持分 │登記日期 │├──────┼─────┼────┼────┼─────┼───────┤│○○市○○區│756 平方公│蔡佳容 │陳忠吏 │4分之1 │102 年3 月19日││○○段○○段│尺 │ │ │ │ ││000地號 │ │ │ │ │ │└──────┴─────┴────┴────┴─────┴───────┘附表二：
┌──────┬─────┬────┬────┬─────┬───────┐│土地標示 │面積 │出賣人 │買受人 │買受持分 │登記日期 │├──────┼─────┼────┼────┼─────┼───────┤│○○市○○區│756 平方公│蔡松霖 │陳忠吏 │8分之1 │105 年6 月1 日││○○段○○段│尺 │ │ │ │ ││000地號 │ │ ├────┼─────┤ ││ │ │ │蔡○元 │8分之1 │ ││ │ │ │ │ │ │└──────┴─────┴────┴────┴─────┴───────┘