臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1349號原 告 鄭世志訴訟代理人 朱育男律師被 告 吳昭慶上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號未保存登記建物遷讓並回復原狀返還予原告。
被告應自民國一０五年十二月二十九日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
被告應自民國一０六年三月二十日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾壹萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國105 年3 月29日將所有坐落高雄市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ ○○ 號未保存登記建物（下稱系爭房屋）出租予被告吳昭慶，兩造分層簽訂租賃契約，即就系爭房屋1 樓、2樓及頂樓各簽訂1 份租賃契約，總計有3 份租賃契約（下各稱系爭1 樓、2 樓及頂樓租約，合稱系爭租約），各層每月租金均為新臺幣（下同）2 萬元，租賃期間皆自105 年3 月29日起至105 年12月28日止。嗣系爭租約租期屆滿，伊無意再出租，即請求被告遷出並回復原狀返還，惟被告拒不搬遷，並將系爭房屋頂樓出租第三人供搭建廣告招牌使用，無權占有系爭房屋迄今，其所為顯無法律上原因，且致伊無法使用收益系爭房屋而受有損害，以系爭房屋每月租金合計6 萬元計算，被告每月受有相當於租金之不當得利為6 萬元。再依系爭1 樓、2 樓租約第8 條及系爭頂樓租約第6 條約定，伊得向被告請求未即時遷讓房屋之違約金，系爭1 樓、2 樓租約係以租金之2 倍計算違約金，系爭頂樓租約則約定以租金之5 倍計算違約金，因此，伊得請求被告給付每月18萬元之違約金【計算式：2 萬×2 倍（系爭1 樓租約）＋2 萬×
2 倍（系爭2 樓租約）＋2 萬×5 倍（系爭頂樓租約）＝18萬】。為此，依民法第767 條、第455 條、第179 條規定及系爭租約之約定，提起本件訴訟等語。爰聲明求為判決：㈠被告應自系爭房屋遷出並回復原狀返還予原告。㈡被告應自
105 年12月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬元。㈢被告應自105 年12月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金18萬元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋之使用執照、房屋稅籍證明書均記載系爭房屋僅有1 樓、2 樓，並無頂樓之存在，原告以無中生有之頂樓騙取伊每月2 萬元之租金，業經伊提起刑事告訴，故伊並無占用頂樓之情事；另伊已於105 年12月21日清空系爭房屋2 樓，並通知原告於同年月28日進行點交，惟原告避不見面，是本件原告請求為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠被告於86年間向原告父親即訴外人鄭正保承租系爭房屋，為
一整棟承租，並未分層，每月租金6 萬元（本院卷第44至46頁）。
㈡鄭正保於100 年7 月8 日死亡後，由原告登記為系爭房屋納
稅義務人，並由原告與被告另訂租約，將系爭房屋租約分為
3 份，分別以1 樓、2 樓及頂樓簽訂租約，每月租金各2 萬元。依兩造間最新租賃契約，租賃期間為105 年3 月29日起至105 年12月28日止，系爭房屋1 樓、2 樓及頂樓每月租金各2 萬元（本院卷第8 至17頁）。
㈢就系爭房屋1 、2 樓部分，系爭1 樓、2 樓租約第8 條約定
：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼繼出租外，不得藉詞推託或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議（本院卷第9 頁背面、第12頁背面）。就系爭房屋頂樓部分，系爭頂樓租約第6 條約定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼繼出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推託或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議（本院卷第15頁背面）。
㈣系爭房屋2 樓及頂樓外牆之廣告看板業經被告於106 年6 月
間拆除完畢，但仍留存部分鐵架（被告於107 年4 月26日言詞辯論時陳稱鐵架乃其所裝設，業於106 年6 月17日搬家前
1 週拆除）。㈤被告曾於105 年12月21日以鳳山一甲郵局第206 號存證信函
通知原告其將於105 年12月28日返還系爭房屋2 樓及頂樓，並請原告出面點交（本院106 年度鳳簡字第94號影卷〈下稱鳳簡字卷〉第10頁），原告有收受該存證信函。
㈥被告另案請求原告系爭房屋2 樓及頂樓之押租保證金各10萬
元（扣除1 個月租金4 萬元後為16萬元），由本院鳳山簡易庭以106 年度鳳簡字第94號返還保證金事件審理後，判決被告敗訴，被告上訴後，本院於106 年12月8 日以106 年度簡上字第142 號判決上訴駁回確定（下稱前案）。
㈦本件請求之違約金，其中系爭房屋2 樓、頂樓部分關於105
年12月29日至106 年6 月間之違約金，已經原告於前案主張抵銷，並經本院認原告主張抵銷為有理由，但認以每月租金
2 倍或5 倍計算違約金，誠屬過高，應酌減為以每月租金1倍計算，則原告就系爭房屋2 樓、頂樓部分迄至106 年6 月止得請求之違約金數額為24萬元【計算式：（每月2 樓租金
2 萬元＋每月頂樓租金2 萬元）×6 個月占用期間＝24萬元】，準此，被告得請求原告返還之押租保證金16萬元，經原告以上開違約金主張抵銷後，已無餘額返還等語（見本院卷第90頁背面）。
四、得心證之理由㈠被告是否於租期屆滿後仍無權占用系爭房屋1 樓、2 樓及頂
樓？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241 條所定之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第4363號、87年度台上字第2504號判決可參）。因此，返還租賃物，須有交付、移轉占有之行為，並非僅拋棄其占有，即可謂已交付返還。
2.經查，被告曾於105 年12月21日以鳳山一甲郵局第206 號存證信函通知原告其將於105 年12月28日返還系爭房屋2 樓及頂樓，並請原告出面點交，原告有收受該存證信函等節，為兩造所不爭執，並有該存證信函附卷可參（見鳳簡字卷第10頁），此部分事實已堪認定。又被告業於106 年6 月17日委由搬家公司將系爭房屋1 樓物品遷出並遷入他處，此經其提出精緻搬家契約書2 份為憑（見本院卷第115 頁背面、第11
6 頁），是可認被告確已於106 年6 月17日將系爭房屋1 樓物品清空。惟被告於本院審理時自承：系爭租約是於105 年12月28日屆期，其在同年12月21日有寄存證信函給原告，表明要將系爭房屋2 樓、頂樓返還原告，但原告未在28日出面點交，嗣其於106 年6 月17日始將系爭房屋1 樓部分全部搬遷完畢，但其未通知原告已經搬離等語（見本院卷第132 頁），由此可知，被告於106 年6 月17日清空系爭房屋1 樓後，並未將該部分之占有返還原告；而關於系爭房屋2 樓、頂樓部分，被告雖於105 年12月28日前即已清空，倘未經原告受領此部分租賃物之交付，充其量僅為占有之拋棄，尚不能認為已返還租賃物予原告。佐以系爭房屋之構造乃一棟透天厝，非經由1 樓大門不能通往2 樓及頂樓，亦即系爭房屋2樓及頂樓並無其他獨立出入口之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第132 頁），暨系爭房屋1 樓大門係以遙控器操作開合，而該搖控器係由被告所持有乙情，亦經被告自承無訛（見本院卷第132 頁），足徵系爭房屋1 樓與2 樓、頂樓內部相通，只有一個對外出入口，性質上本係一體使用。則被告於106 年6 月17日將系爭房屋1 樓全部搬遷完畢後，未將1樓大門搖控器交付原告，亦並未通知原告點交、移轉占有，原告無從進入或使用系爭房屋1 樓、2 樓及頂樓，即難認被告已返還租賃物。從而，原告主張被告於租期屆滿後仍無權占用系爭房屋乙情，應堪信實。
3.被告雖辯稱：系爭房屋之使用執照、房屋稅籍證明書記載系爭房屋僅有1 樓、2 樓，並無頂樓之存在云云，並提出系爭房屋使用執照、高雄市東區稅捐稽徵處房屋稅籍證明書為憑（見本院卷第31至32頁）。惟系爭房屋乃未保存登記建物，本即可能於取得使用執照後再進行增建或改建，是自難僅憑使用執照、房屋稅籍證明書之記載即遽行認定其可使用範圍。又被告於86年間向原告父親鄭正保承租系爭房屋，為一整棟承租，並未分層，每月租金6 萬元。嗣鄭正保於100 年7月8 日死亡後，由原告登記為系爭房屋納稅義務人，並由兩造另訂租約，將系爭房屋租約分為3 份，分別以1 樓、2 樓及頂樓簽訂租約，每月租金各2 萬元。最新的租賃契約，租賃期間為105 年3 月29日起至105 年12月28日止，系爭房屋
1 樓、2 樓及頂樓每月租金各2 萬元等節，兩造並無爭執，且有房屋租賃契約書存卷可憑（見本院卷第8 至17頁、第44至46頁），此部分事實自堪認定。而兩造分別就系爭房屋1樓、2 樓及頂樓簽立系爭租約，係為便利鄭正保之繼承人3房均分系爭房屋之租金，是經徵得被告同意後，即就各層分別簽訂租約等節，經原告陳明在卷（見本院卷第40頁），被告就此節亦無爭執。另在兩造磋商議約階段，被告曾表示不願承租整棟，為原告所拒絕，並要求被告須承租1 樓、2 樓及頂樓乙情，業據被告陳稱綦詳（見本院卷第105 頁），足見兩造締約之真意係欲一同出租、承租系爭房屋1 樓、2 樓及頂樓。況被告係於86年間向鄭正保承租系爭房屋，於鄭正保死亡後，復持續與原告簽訂租約直至105 年12月28日屆滿，其承租、使用系爭房屋已18餘年，對於系爭房屋可使用之範圍應知悉甚詳，如該房屋並無頂樓可供使用，被告當不可能於105 年間仍同意自105 年3 月29日起至同年12月28日止承租系爭房屋頂樓，並每月支付頂樓部分2 萬元之租金。再觀被告將系爭房屋2 樓及頂樓外牆出租他人懸掛巨幅廣告看板、懸掛被告所經營之「寶麗金眼鏡超市」廣告看板，該廣告看板均已超越系爭房屋2 樓之外牆，有現場相片附卷可稽（見本院卷第18至19頁、鳳簡字卷第47頁、106 年度簡上字第142 號影卷第23頁），自可知被告使用範圍及於系爭房屋
2 樓及頂樓外牆。故被告辯稱系爭房屋並無頂樓之存在云云，委無足採。
4.綜上，被告雖於105 年12月28日前即已清空系爭房屋2 樓及頂樓，惟僅係拋棄占有，並未將此部分占有返還原告；又被告係於106 年6 月17日始將系爭房屋1 樓部分全部搬遷完畢，然迄今未通知原告進行點交，自難認已返還租賃物。且系爭房屋僅有1 個對外出入口，性質上本係一體使用，被告未返還系爭房屋1 樓，以致原告迄今無法進入或使用系爭房屋
1 樓、2 樓及頂樓，則原告主張被告於租期屆滿後仍無權占用系爭房屋1 樓、2 樓及頂樓，自屬有據。
㈡原告是否得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋1 樓、2 樓及頂
樓，並回復原狀？按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第421 條第1 項、第450 條第1 項分別定有明文。查系爭租約租期均至105 年12月28日屆滿乙節，為兩造所不爭執，則被告於租賃關係終止後，自應將系爭房屋回復原狀返還予原告，應屬無疑。又系爭租約之租賃標的物為系爭房屋之1 樓、2 樓及頂樓，被告於租期屆滿後迄今仍無權占用系爭房屋1 樓、2 樓及頂樓，已如前述，則原告依上開規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋1 樓、2 樓及頂樓，並回復原狀，即屬正當，應予准許。
㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭租約業於105 年12月28日終止，惟被告迄未遷讓交還系爭房屋予被原告等情，已如前述，則被告自105 年12月29日起繼續占用系爭房屋即欠缺法律上原因，而為無權占有行為，且獲有相當於租金之利益，原告依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，係屬有據。再系爭租約就被告所占用系爭房屋1 樓、2 樓及頂樓均約定租金為每月2 萬元，據此標準計算被告所獲不當得利即為每月6 萬元，故原告請求被告自105 年12月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告6 萬元，為有理由，應予准許。至於原告請求自105 年12月28日起算之不當得利部分，因該日仍屬租約存續期間，為無理由，不應准許。
㈣原告得否請求被告給付違約金？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。
故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。又違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號判例參照）。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例參照）。申言之，當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決可參）。
2.經查，系爭1 樓、2 樓及頂樓租約均有約定違約金，為兩造所不爭執，則原告依上開約定，請求被告給付違約金，洵屬有據。又系爭1 樓、2 樓租約約定之違約金為「租金之2 倍」，系爭頂樓租約約定之違約金為「租金之5 倍」，且原告於本院審理時自承此乃損害賠償預定性質之違約金（見本院卷第102 頁），是本院即應審酌原告實際上所受之積極損害及消極損害，以決定兩造所約定之違約金是否過高。茲審酌原告自105 年12月29日起迄今未能使用收益系爭房屋1 樓、
2 樓及頂樓，參以現今國內房地產價格普遍低迷之客觀情況、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等一切情狀，本院認以每月租金2 倍或5 倍計算違約金，誠屬過高，應酌減為以每月租金1 倍計算，即酌減為每月6 萬元。從而，原告依系爭租約，請求被告給付違約金每月6 萬元，洵屬有據。
3.本件請求之違約金，其中2 樓、頂樓部分關於105 年12月29日至106 年6 月間之違約金，已經原告於前案主張抵銷，並經本院認原告主張抵銷為有理由，而就被告得請求原告返還之押租保證金16萬元予以抵銷等節，為兩造所不爭執，且原告於本院審理時亦同意扣除上開已抵銷之違約金16萬元（見本院卷第130 頁），是原告自105 年12月29日起，已抵銷之違約金乃2.7 月（計算式：16萬÷6 萬＝2.7 月，小數點以下四捨五入），每月以30日計，即為81日，是105 年12月29日起至106 年3 月19日止之違約金均已經抵銷，故原告得請求之違約金應自106 年3 月20日起算；其逾此範圍之違約金請求，則無理由。
五、綜上所述，被告自105 年12月29日起無權占有系爭房屋迄今，原告依民法第455 條請求被告遷讓返還系爭房屋，並回復原狀，即屬有據，應予准許。又被告無權占用系爭房屋，原告依民法第179 條之規定請求被告自105 年12月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬元予原告，為有理由，應予准許；其逾此範圍者（即請求被告給付10 5年12月28日所受相當於租金之不當得利）為無理由，不應准許。再系爭租約均有違約金之約定，經扣除原告於前案已抵銷之違約金16萬元後，原告請求被告自106 年
3 月20日至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金6 萬元，為有理由，應予准許；其逾此範圍之違約金請求，則無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判。另依同法第392條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
民事第四庭 法 官 饒佩妮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
書記官 王楨珍