臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第218號原 告 大賦房屋仲介有限公司法定代理人 王忠賢訴訟代理人 林怡廷律師被 告 王明麟上列當事人間給付仲介服務費事件，本院於106 年7 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告將其所有坐落高雄市○○區○○段○○段○
000 號土地（下稱系爭土地）委託該公司銷售，該公司覓得買方即訴外人洪素明，被告與洪素明於民國105 年8 月3 日，就系爭土地簽定「不動產買賣契約書」，被告同意給付該公司服務報酬新台幣（下同）552,000 元，惟被告嗣後因故與洪素明合意解除買賣契約，並拒不給付仲介費用，依契約法律關係，請求給付仲介服務費。並聲明：㈠被告應給付原告552,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：依約賣方需取得「私設巷道路權同意書」及宮廟遷移後，買賣契約才有效成立（期限為105 年9 月20日），並可進入產權移轉之用印程序，原告所屬經理薛美華在訂約過程表示可協助取得「私設巷道路權同意書」，伊始同意簽訂本件系爭土地之買賣契約，但期限屆至時，薛美華無法取得「私設巷道路權同意書」，本件買賣契約未有效成立，原告不得向伊請求仲介服務報酬。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造之不爭執事項：㈠被告於105 年5 月14日，將其所有系爭土地委託原告銷售，
並與原告簽立「土地一般委託銷售契約書」、「標的物現況說明書」（並有「土地一般委託銷售契約書」、「標的物現況說明書」附卷可稽，見本院卷第35至37頁）。
㈡經原告人員居間仲介銷售，被告於105 年8 月3 日，就系爭
土地以1,380 萬元之價格出售予洪素明（並有「不動產買賣契約書」附卷可按，見本院卷第7 至9 頁）。
㈢被告曾簽署「賣方給付仲介服務費同意書」予原告，其上記
載略以：「被告委託原告出售系爭土地，並同意以原告仲介完成買、賣雙方簽訂「不動產買賣契約書」之同時，給付原告按總價4%計算之服務報酬，即552,000 元等語，同意書上除兩造名稱、「不動產坐落」、「4%」「552,000 」、「立書人之簽名、身分證字號、住址、電話」及簽立日期為何月、何日部分為手寫註記外，其餘文字均為打字繕印」（並有「賣方給付仲介服務費同意書」附卷可考，見本院卷第10頁【被告辯稱「賣方給付仲介服務費同意書」為「不動產買賣契約書」簽訂前所簽署，見第41至42頁言詞辯論筆錄】）。
㈣被告已與洪素明解除於105 年8 月3 日就系爭土地所簽訂之「不動產買賣契約書」。
四、就兩造爭執事項之判斷：㈠關於被告與洪素明間就系爭土地之買賣契約是否有效成立：
⒈附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第
99條第1 項定有明文。而所謂之條件，指構成法律行為意思表示之一部，使法律行為效力之發生或消滅，繫於客觀不確定之將來事實，則依上開規定，契約之訂定如約定其效力是否發生，繫於某客觀不確定之將來事實是否發生，該客觀不確定之將來事實即屬契約所附之停止條件，契約是否發生效力，繫於停止條件是否成就。
⒉兩造不爭執經原告人員居間仲介銷售，被告於105 年8 月3
日，就系爭土地以1,380 萬元之價格出售予洪素明，並簽定「不動產買賣契約書」（見兩造不爭執事項㈡），而依「不動產買賣契約書」第17條「特別約定事項」第2 點以手寫方式記載：「乙方（指被告）需檢附私設巷道路權同意書及宮廟遷移後才開始用印程序」等語（見本院卷第9 頁），則被告與洪素明就系爭土地雖已簽訂買賣契約，但買賣契約中既有「被告需檢附私設巷道路權同意書及宮廟遷移後才開始用印程序」之註記約定，而上開所指之「用印程序」，依一般不動產買賣之習慣，係指不動產所有權移轉文件之簽署，買賣雙方既約定需在賣方取得私設巷道路權同意書及宮廟同意遷移後，才可開始進行系爭土地所有權移轉文件之簽署，而賣方是否可順利取得私設巷道路權同意書及協調宮廟同意遷移，屬訂約時客觀不確定之將來事實，則依上開規定及說明，本件即屬附停止條件之買賣契約，需停止條件成就，即被告取得私設巷道路權同意書及協調宮廟同意遷移，系爭土地之買賣始得謂有效成立。
⒊兩造不爭執系爭土地之「不動產買賣契約書」簽訂後，被告
因故與洪素明合意解除上開「不動產買賣契約書」（見兩造不爭執事項㈣），被告辯稱係因於約定之105 年9 月20日前，無法取得私設巷道路權同意書，所以才與洪素明解除系爭土地之買賣契約之事實（見本院卷第78頁言詞辯論筆錄），為原告所不爭執，且核，合於前述之契約規定，自堪信為真實。原告所仲介銷售之系爭土地買賣契約，既附有需取得私設巷道路權同意書及使宮廟同意遷移之停止條件，而該停止條件無法於約定期限內成就，則被告與洪素明間就系爭土地之買賣契約並未有效成立之事實，應可認定，上開所謂「解除買賣契約」，性質上僅屬買賣雙方確認買賣契約已無法有效成立，尚難認係就已有效成立之契約合意解除即消滅其效力，併予敘明。
㈡關於原告得否向被告請求仲介服務報酬552,000元：
⒈居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬
；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568 條定有明文。本件被告將系爭土地委託原告銷售之行為，屬上開民法第568 條所規定之「居間」契約行為，此為兩造所不爭執，如上所述，原告所居間仲介銷售之系爭土地買賣契約，既因所附取得私設巷道路權同意書及使宮廟同意遷移之停止條件無法於約定期限內成就，最終該買賣契約並未有效成立，依上開規定，屬居間人之原告自不得向被告請求居間之仲介服務報酬，原告主張得依上開規定請求居間仲介報酬（見本院卷第3 頁反面起訴狀所載），除另有特殊約定外，於法自屬無據。
⒉解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第98條、第148 條分別定有明文。兩造雖不爭執被告曾簽署「賣方給付仲介服務費同意書」予原告，其上記載略以：「被告委託原告出售系爭土地，並同意以原告仲介完成買、賣雙方簽訂『不動產買賣契約書』之同時，給付原告按總價4%計算之服務報酬，即552,000 元」等語（見兩造不爭執事項㈢），且被告自承該「賣方給付仲介服務費同意書」係在買賣系爭土地之「不動產買賣契約書」簽訂後所簽署（見本院卷第77頁），然該「賣方給付仲介服務費同意書」上除兩造名稱、「不動產坐落」、「4%」「552,000 」、「立書人之簽名、身分證字號、住址、電話」及簽立日期為何月、何日部分為手寫註記外，其餘文字均為打字繕印，此為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈢），即該「賣方給付仲介服務費同意書」，為原告事先準備好供多數居間仲介案件可適用之定型化之契約，非為本件契約所專屬設計，應可認定；另本件被告與洪素明簽訂之「不動產買賣契約書」，類如「賣方給付仲介服務費同意書」，亦屬大部分制式繕打完畢，就重點特定事項留白，待當事人記載、簽署之同樣式定型化契約（見本院卷第7 至9 頁），則堪認依原告經營居間仲介銷售之服務，常以相同方式，要求委託人需簽署「賣方給付仲介服務費同意書」，承諾在簽訂「不動產買賣契約書」，即在一般未附停止條件之買賣契約簽訂，契約有效成立之時，即需承諾支付居間仲介報酬，其效用無非防止居間仲介之買賣契約有效成立後，因委託人之個人因素解除契約，對其有無權利請求給付居間報酬可能造成困擾，為事先防免該困擾，因而事先以定型契約約明，買賣契約如已有效成立，委託人即有給付居間仲介報酬之義務，非謂係就買賣契約附有停止條件之情形下，約定嗣後停止條件即使未成就，在買賣契約確定未有效成立之情形下，委託人仍需給付居間仲介報酬，故解釋本件兩造約定「賣方給付仲介服務費同意書」所記載「簽訂『不動產買賣契約書』之同時，給付原告按總價4%計算之服務報酬，即552,000 元」之真意，仍應依一般簽訂契約之情形，再依通常居間仲介之習慣，作合於誠實信用方法之解釋，尚難依上開約定形式上之文義，逕謂本件「不動產買賣契約書」簽訂之時，被告與洪素明間就系爭土地之「不動產買賣契約書」已簽訂，被告即有支付本件居間仲介報酬之義務。
⒊民法第568 條第1 項之所以規定「居間人，以契約因其報告
或媒介而成立者為限，得請求報酬」，但在第2 項規定「契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬」，蓋如上所述，附停止條件契約之得否有效成立，端視該客觀上不確定將來可否發生之之停止條件事實，最終是否如願成就，如停止條件最終不成就，契約等同未有效成立，依第1 項所揭示「居間人得否請求報酬，以因其報告或媒介之契約是否成立為據」之原則，附停止條件之契約最終既因停止條件未成就，契約確定未有效成立，居間人自不得請求委託人給付報酬，此方為事理之平。本件「賣方給付仲介服務費同意書」、「不動產買賣契約書」既均為定型化契約，以客觀上原告良善經營居間仲介之角度而言，上開「賣方給付仲介服務費同意書」上「被告委託原告出售系爭土地，並同意以原告仲介完成買、賣雙方簽訂『不動產買賣契約書』之同時，給付原告按總價4%計算之服務報酬，即552,000 元」等語，自應解為亦屬居間仲介之買賣契約有效成立時，委託之被告始有給付居間仲介報酬之義務，庶符一般居間仲介業者合於誠實信用方法經營之解釋，原告主張在本件買賣契約未有效成立之際，其得請求委託者即被告給付居間仲介報酬，尚有誤解。
五、綜上所述，原告依契約法律關係，訴請被告給付仲介服務費552,000 元及法定遲延利息，於法無據，應予駁回。另原告之訴既於法無據，假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 9 日
民事第五庭 法 官 鄭峻明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 9 日
書記官 王居玲