臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第548號原 告 趙鵬翔訴訟代理人 張景堯律師被 告 林玟伶訴訟代理人 謝凱傑律師
高嵐書律師楊聖文律師鄭猷耀律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國106 年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾貳萬元，並自民國一○六年二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一○五年十一月十八日起至清償上開款項之日止，按日給付原告新臺幣壹仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項前段於原告以新臺幣捌拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰伍拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第一項後段各到期部分，於原告以每日新臺幣肆佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以每日新臺幣壹仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張:
㈠、兩造於民國103 年6 月30日簽立不動產買賣契約( 下稱系爭契約），約定由原告將其所有高雄市○○區○○段○ ○○○○○號土地（下稱系爭土地）及坐落其上同區段97、718 建號建物（即位在亞洲大樓內之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號12樓之2 、12樓之4 房屋，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），以總價新臺幣（下同）280 萬元出賣予被告。詎料，被告給付簽約款28萬元後，旋即以系爭房屋共用部分之消防設備有缺漏等瑕疵（下稱系爭消防瑕疵）為由，拒絕依約於103 年8 月25日給付「備證用印款」32萬元及於同年9 月5 日前給付「完稅款」220 萬元等款項，共計積欠價金252 萬元。
㈡、嗣被告復以前揭系爭消防瑕疵存在為由，主張其已於103 年10月20日解除系爭契約，而向鈞院訴請原告應返還買賣價金及給付違約金等，經鈞院以103 年度訴字第2440號判決駁回後，被告不服提起上訴，復經臺灣高等法院高雄分院以105年度上易字第330 號駁回上訴而確定在案（下稱前案），足徵被告主張解除系爭契約無理由，系爭契約仍有效存在，故原告自得依約請求被告給付價金之尾款252 萬元，並依系爭契約第12條第2 項前段約定，請求被告自103 年9 月5 日起至清償上開價金前為止，按日給付違約金1,400 元（即依總價款280 萬元之千分之0.5 計算）。為此，爰依系爭契約及民法第367 條規定提起本件訴訟。
㈢、並聲明：⒈被告應給付原告252 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5 % 計算之利息，暨自103 年9 月5 日起至清償日止，每日給付1,400 元之違約金。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造簽訂系爭契約前，系爭房屋即存有高雄市消防設備公會
105 年1 月14日高消師字第1050114 號函及所附鑑定報告（下稱系爭消防鑑定報告）所載之消防瑕疵，並經前案認定在案，是系爭買賣契約簽訂時，既有系爭消防瑕疵存在，則原告自應負出賣人瑕疵擔保責任。
㈡、又於系爭房屋所有權移轉前，被告業已發現上開瑕疵，並於
103 年10月2 日寄發存證信函，催告原告修繕或給付修繕費用。詎原告於同日收受後，竟置之不理，亦未擔保除去系爭消防瑕疵，原告即屬拒絕補正瑕疵，且未依債之本旨給付無瑕疵之房屋，故於原告補正前，被告本有拒絕受領瑕疵物之權利，並行使同時履行抗辯權，拒絕給付剩餘買賣價金252萬元，自無遲延給付價金情事。
㈢、再者，縱認被告應給付遲延違約金，然由消防局函覆鈞院內容可知，該建物遲至105 年6 月4 日始確認消防安全設備符合規定，原告於瑕疵補正完成後通知被告前，被告仍無須負遲延責任，理應自被告知悉消防設備確已完全符合規定時始計付違約金。
㈣、另於上開瑕疵補正前，原告亦構成給付遲延，應依系爭契約第12條第1 、2 項約定按日計付違約金予被告，故被告自得以此債權與本件原告主張前揭違約金債權為抵銷。
㈤、又系爭房屋既具有前揭瑕疵，該屋價值顯較被告買受價格低落，則被告嗣後出售該屋時即受有交易價值減損之損害，縱該瑕疵嗣後經原告補正而回復物理性原狀，惟於原告未補正瑕疵前之遲延期間內所減少之交易價值則未計入契約遲延損害中，原告自應補償被告此部分損害。
㈥、此外，系爭房屋存在之瑕疵，亦已達足以減少價金之程度，被告自得請求減少價金。
㈦、並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於103 年6 月30日簽立系爭契約，約定由原告將其所有之系爭房地，以總價280 萬元出賣予被告，價金給付方式為於簽立系爭契約時給付簽約金28萬元、103 年8 月25日給付備證用印款32萬元、103 年9 月5 日給付完稅款220 萬元，惟被告迄今僅給付簽約金28萬元，餘款252 萬元均尚未給付。
㈡、系爭消防鑑定報告鑑定結果略以：⑴亞洲大樓消防安全設備部分，含滅火器設備、室內消防栓設備、撒水滅火設備、泡沫滅火設備、火警自動警報設備、緊急廣播設備、標示設備、緊急照明燈設備、連結送水管設備、消防專用蓄水池設備及緊急電源設備等，均不符合消防法令；⑵亞洲大樓12樓公共設施相關消防安全設備部分，含滅火器設備、室內消防栓設備、撒水滅火設備、火警自動警報設備、標示設備及緊急照明燈設備等，均不符合消防法令；⑶現場並無甲建物門牌號碼，至於乙建物相關消防安全設備部分，室內消防栓設備不符合消防法令規定，含室內消防栓無水帶及水壓、設置於乙建物室內消防栓設備應為12樓公共消防安全設備設施，被外加一道隔間門，於火警發生時，無法進入乙建物內使用消防栓設備滅火。撒水滅火設備不符合消防法令，含房間、客廳及廚房合計5 個撒水頭、1 間廚房無撒水頭、貫穿屋內之撒水配管主管管系鏽蝕；⑷亞洲大樓共用部分（含12樓公共設施）及乙建物之消防設備均已破舊而無法使用（以下合稱系爭消防瑕疵）。
㈢、被告於103 年10月2 日寄發存證信函，通知原告於7 日內就系爭消防瑕疵進行修繕或補貼修繕費30萬元，否則即解除契約，並請求返還已付價金28萬元等內容，原告於同日收受該信函；被告復於同年月20日再度寄發存證信函予原告為解約之表示，並請求返還已付價金及賠償違約金，原告於同年月23日收受該信函。
㈣、被告以系爭房屋存有系爭消防瑕疵，原告應負不完全給付之債務不履行、物之瑕疵擔保責任，經催告後原告仍未遵期補正，業已構成給付遲延，並經被告解除系爭契約為由，依據系爭契約第12條第1 項、第3 項、第4 項，民法第259 條第
1 款、第227 條第1 項準用給付遲延、第359 條有關解除契約等規定，訴請原告返還已受領之買賣價金28萬元、賠償締約費用損害7,124 元及違約金28萬元，經本院以103 年度訴字第2440號判決駁回，被告上訴後，復經臺灣高等法院高雄分院以105 年度上易字第330 號駁回上訴而確定（下稱前案）。
四、本件爭點：
㈠、被告以系爭房屋存有消防瑕疵為由，行使同時履行抗辯權而拒絕給付剩餘買賣價金252 萬元，是否有據？
㈡、被告未依約給付價金是否構成給付遲延，並應依系爭契約第12條第2 項前段約定給付違約金？應自何時起構成給付遲延計付違約金？
㈢、被告主張其得依據系爭契約第12條第1 、2 項約定請求原告給付遲延違約金，並得與本件原告請求之違約金為抵銷，是否可採？
㈣、被告主張因系爭瑕疵而受有交易價值減損損害、原告遲延補正之減少交易價值損害，是否可採？
㈤、被告主張因系爭房屋之消防瑕疵而得請求減少價金，是否可採？
五、本院得心證理由：
㈠、關於被告得否行使同時履行抗辯權而拒絕給付價金部分：按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：①出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360 條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第364 條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。②出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226 條第2 項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用（參見最高法院77年度第7 次民事庭會議決議｛一｝）。經查：
⒈依據不完全給付責任而行使同時履行抗辯權部分：
⑴按為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者
，就該法律關係即有既判力，當事人雖僅於新訴訟用作攻擊防禦方法，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判（參見最高法院30年上字第8 號判例意旨）。換言之，基於既判力之禁止矛盾作用，訴訟標的經確定終局判決裁判後，當事人於後訴再度以該訴訟標的作為攻防方法內容，仍不得反於前案認定，後訴法院亦應同受此等拘束。經查，被告以系爭房屋存有消防瑕疵為由，提起前案訴訟主張原告應依系爭契約第12條第3 項或民法第227 條第1 項準用給付遲延規定，給付違約金等損害賠償，經前案審理後，認定原告尚未交付系爭房屋而難認有何給付未符債之本旨情事存在，且就系爭消防瑕疵之存在亦未具可歸責事由，故未成立不完全給付，並據此為被告敗訴判決確定一節，有卷附前案一、二審判決書可參（見本院卷第69至70頁、第74至75頁）。基此，被告再度以原告應負不完全給付之損害賠償責任為由，據為行使同時履行抗辯而拒絕給付價金，顯已違背既判力效力而難以採為有利於其之認定。
⑵次按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就
訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之( 參見最高法院99年度臺上字第
781 號判決意旨) 。查本件被告雖主張依不完全給付規定，原告就系爭消防瑕疵負有補正義務，且於補正前得行使同時履行抗辯而拒絕給付價金云云，細繹該等主張所指基於不完全給付所生之請求補正瑕疵權利，雖與前案基於不完全給付所生之損害賠償請求權係各為獨立請求權，而非前案之訴訟標的，亦非前案既判力效力所及範圍，然原告於履約過程中並無不完全給付情事一節，既屬前案重要爭點，且經前審法院本於兩造辯論結果而為確定終局判決，自已生爭點效效力，被告當受拘束而不得再為相反主張。故被告依據不完全給付所生補正瑕疵義務，並進而為同時履行抗辯云云，顯已違背上開爭點效效力，亦非可採。
⒉依據物之瑕疵擔保責任而行使同時履行抗辯權部分：
按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（參見最高法院82年度台上字第291 號判決意旨）。基此，本件系爭房屋確存有系爭消防瑕疵，且經被告於
103 年10月2 日寄發存證信函通知原告進行修繕等事實，既為兩造不爭執，揆諸上開最高法院判決意旨，則於系爭消防瑕疵未經修繕完畢前，被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付餘款價金。
㈡、關於被告是否構成給付遲延而應給付違約金部分：⑴按「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋
款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至甲方完全給付時為止」，系爭契約第12條第2 項前段定有明文，有卷附系爭契約影本可參，且為兩造所不爭執，是此部分事實，自堪認定。
⑵其次，系爭房屋雖存有系爭消防瑕疵，惟該瑕疵嗣後業經亞
洲大樓管理委員會雇工修繕完成，並經高雄市政府消防局於
105 年6 月4 日派員檢測合格一節，有卷附消防器材買賣施工合約書、估價單及高雄市政府消防局106 年8 月15日高市消防預字第10633211100 號函暨消防安全檢查記錄表等件可稽（見本院卷第144 至149 頁、第162 至165 頁）；又原告係於前案審理期間之105 年11月17日準備程序期日，始當庭具體陳明系爭消防瑕疵業經更新修繕完成等情，亦經本院依職權調取上開前案卷證資料核閱在案。基此，系爭消防瑕疵未經修繕完畢前，被告固得行使同時履行抗辯權而難認構成給付遲延情事，惟被告於前案105 年11月17日準備程序期日既已當庭獲悉系爭消防瑕疵經修繕完畢事實後，竟猶拒絕履約，自屬因可歸責於其事由而構成給付遲延。此外，系爭契約買賣總價為280 萬元一節，為兩造不爭執，則依系爭契約第12條第2 項約定計算方式，每日違約金之具體數額應為1,
400 元【計算式：買賣總價款280 萬×0.0005＝1,400 元】。從而，原告依據系爭契約第12條第2 項約定，請求被告應自系爭契約約定價金最後給付期限即103 年9 月5 日至105年11月17日之期間內應按日給付違約金1,400 元部分，雖屬無據，然被告自105 年11月18日起既已構成給付遲延情事，則原告請求被告應自該日起按日給付違約金1,400 元至清償全部價金完畢時為止，則為可採。
㈢、關於被告主張其對原告有遲延違約金債權，並據為抵銷抗辯部分：
被告固主張其得依據系爭契約第12條第1 、2 項約定請求原告給付遲延違約金，並得與本件違約金債權為抵銷云云，然被告於前案中業以同一事由作為請求權基礎訴請原告給付違約金，經前審審理後為敗訴判決確定，故被告於本件訴訟猶再度以此主張為攻防方法，顯已違背既判力之禁止矛盾作用，自非可採。
㈣、關於被告主張因系爭瑕疵而受有交易價值減損損害、因原告遲延補正而受有減少交易價值損害部分：
⒈關於不完全給付責任部分：
本件系爭房屋存有系爭消防瑕疵，因該瑕疵非可歸責於原告而不構成不完全給付責任，業經前案確定判決認定一節，俱如前述，基此，被告主張原告履約過程成立不完全給付之債務不履行，並憑以請求原告應賠償因系爭瑕疵所受交易價值減損損害、遲延補正所受減少交易價值損害云云，自均屬無據。
⒉關於瑕疵擔保責任部分：
按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。換言之，出賣人於出賣物存有瑕疵時，僅於欠缺保證品質或故意不告知瑕疵之情形下，買受人始得依據上開規定請求出賣人負瑕疵擔保責任。本件原告於出售系爭房屋時，是否明知系爭消防瑕疵存在而故意未告知或保證無瑕疵一節，前案於審理過程中業列為重要爭點，經兩造攻防後，前審法院審理後判決認定原告並未保證無瑕疵或故意未告知之情，有卷附前案判決書可參（見本院卷第61、65頁），是基於爭點效效力，被告於本案再執前詞進而主張原告應負瑕疵擔保責任，賠償其所受因系爭瑕疵所受交易價值減損損害、遲延補正所受減少交易價值損害云云，亦屬無稽。
㈤、關於因系爭消防瑕疵而請求減少價金部分：按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365 條第1 項定有明文。次按民法第365 條第1 項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項定解除契約之性質同屬形成權，該條項於二者所規定之六個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，不發生中斷問題（參見最高法院72年度臺上字第4694號）；又民法第36
5 條第1 項規定：買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權，於物之交付後6 個月間，不行使而消滅。此項期間係屬無時效性質之法定期間，買受人之減少價金請求權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（參見最高法院87年度臺上第2872號判決意旨）。本件被告固主張因系爭消防瑕疵存在而得請求減少價金云云，然系爭房地雖因被告拒絕受領而未能交付，惟被告於103 年11月10日即以系爭房屋存有消防瑕疵為由，提起前案訴請原告賠償損害一節，有前案卷附起訴狀所示本院收文日期戳章可稽。依此，理應可認定被告至遲於前案訴訟提起時，即已獲悉系爭房屋存有系爭消防瑕疵，故縱認其於系爭房屋交付前即得主張瑕疵擔保責任而請求減少價金，惟其於獲悉瑕疵存在後之6 個月除斥期間內，既均未為請求減少價金之表示，反遲滯至本件106年10月11日言詞辯論期日始當庭為前揭減少價金之請求，衡諸上開規定意旨，應認定被告前揭價金減少請求權業已因除斥期間屆滿而消滅，故被告主張得請求減少價金云云，顯非可採。
六、綜上所述，原告依據系爭契約法律關係及民法第367 條規定，請求被告應給付原告252 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日即106 年2 月17日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息，暨自105 年11月18日起至清償上開款項之日止，按日給付原告1,400 元，為有理由。至逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、兩造各陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
民事第五庭法 官 鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
書 記 官 鄭淑臻