臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第855號原 告即反訴被告 鄭翁惠治訴訟代理人 林嘉柏律師被 告即反訴原告 洪士帆當事人間返還不動產事件，本院民國106 年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地及其上同段三二四建號建物所有權移轉登記予原告。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰萬元供擔保後得假執行；但被告以新台幣參佰貳拾壹萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：反訴之提起是否合法？按民事訴訟法第260 條第1 項規定，反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，準此，提起反訴須與本訴之標的或其防禦方法相牽連，始謂合法。經查，被告為向原告購買所有坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段324 建號建物（權利範圍均為全部，下合稱系爭房地），兩造於民國105 年9 月3 日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價金為新台幣（下同）312 萬元，嗣後因被告未繳付尾款，原告乃依系爭契約第8 條前段、第11條後段及民法第259 條第1 款之規定主張解除系爭買賣契約，被告則以原告未依約點交系爭房地，乃依系爭買賣契約第11條規定提起反訴，請求原告給付遲延交屋之違約金，可見被告提起之反訴與本訴訴訟標的之攻擊方法（系爭買賣契約關於給付尾款及交屋之時間）相牽連，本件反訴之提起於法尚無不合，應准許之。
貳、實體事項
一、本訴部分
（一）原告主張：被告前向原告購買系爭房地，並於105 年9 月
3 日訂立系爭買賣契約，約定價金為312 萬元，其中被告應於同年9 月3 日給付第一期款5 萬元、同年9 月14日給付第二期款25萬元、同年9 月28日給付第三期款12萬元、同年10月7 日給付尾款270 萬元，而原告已於同年10月20日將系爭房地之所有權移轉登記予被告。詎料，被告僅給付第一期至第三期款共42萬元，然就本應於105 年10月 7日給付之尾款則遲未給付，經原告於105 年11月1 日以高雄新興郵局1920號存證信函催告被告於函到7 日內給付尾款，猶仍置之未理，原告因此再於同年11月29日依民法第
229 條第1 項、第254 條規定及系爭買賣契約第8 條前段、第11條後段約定以高雄新興郵局第2167號存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示。是系爭買賣契約既經解除，則原告自得請求被告回復原狀，將系爭房地所有權移轉登記予原告。為此，爰依民法第259 條第1 款規定及系爭買賣契約第8 條前段、第11條後段約定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
（二）被告則以：兩造已同意提前於105 年9 月30日點交系爭房地，並約定105 年10月7 日辦理系爭房地之所有權移轉登記，然原告遲至同年月20日始辦理所有權移轉登記，被告雖早已於105 年9 月22日向高雄市大寮區農會（下稱大寮農會）核貸270 萬元尾款通過，然因依系爭買賣契約約定，須待原告將系爭房地所有權移轉登記予被告後，大寮農會才會放款，被告始能給付尾款，然原告確於遲至105 年10月20日始辦理所有權移轉登記，導致被告無法依系爭買賣契約於105 年10月7 日給付尾款，被告並非無故拒絕給付尾款等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、反訴部分
（一）反訴原告即被告主張：反訴被告即原告鄭翁惠治於105 年
9 月28日口頭同意將系爭房地提前至105 年9 月30日點交予伊，然反訴被告迄今尚未點交系爭房地，依系爭買賣契約書第11條規定，反訴被告應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之一計付賠償金予伊，是伊暫先計算自 105年9 月30日起至106 年8 月31日之賠償金，共計1,075,35
0 元。為此，爰依系爭買賣契約第11條約定提起反訴訴訟，並聲明：反訴被告應給付反訴原告遲延交屋之違約金1,075,350 元。
（二）反訴被告則以：兩造雖曾於105 年9 月28日會面時，就提前交屋事項有所討論，然最終並未達成提前交屋之共識，有當日在場之代書即證人王○環於106 年10月11日證述為憑。故交屋日應依系爭買賣契約第6 條規定為「尾款付清日」，然反訴原告迄今均未給付尾款，反訴被告無交付房屋之義務，進而亦無遲延交屋之情，反訴原告自不得主張反訴被告給付違約金等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）洪士帆為向鄭翁惠治購買系爭房地，兩造於105 年9 月3日簽訂系爭買賣契約，約定價金為312 萬元，系爭買賣契約第2 條載明，洪士帆應於同年9 月3 日給付第一期款5萬元、同年9 月14日給付第二期款25萬元、同年9 月28日給付第三期款12萬元、同年10月7 日給付尾款270 萬元。
洪士帆給付尾款當日，鄭翁惠治應將系爭房地點交予洪士帆。
（二）依系爭買賣契約，系爭房地過戶、付清尾款及點交之流程為「鄭翁惠治就系爭土地申請自用住宅用地並經稅捐機關核准，並依照自用住宅用地的稅率繳納土地增值稅。同時，洪士帆以本件不動產買賣契約以及其名下另一○○區不動產（下稱○○不動產）向金融機構貸款270 萬元。待鄭翁惠治繳清上開自用住宅用地稅率之土地增值稅以及洪士帆貸款審核通過之後，鄭翁惠治再將系爭房地移轉登記予洪士帆，洪士帆再向上開金融機構辦理撥款270 萬元，洪士帆並將該270 萬元之尾款匯入兩造約定之陽信銀行不動產買賣價金信託專戶，鄭翁惠治並於匯款同日將系爭房地點交予洪士帆（系爭買賣契約書第6 條）」。
（三）洪士帆已於105 年9 月3 日給付第一期款5 萬元，然並未依系爭買賣契約於105 年9 月14日給付第二期款25萬元、同年9 月28日給付第三期款12萬元，而是於105 年9 月29日及105 年9 月30日分別給付上開第二期款25萬元及第三期款12萬元。
（四）鄭翁惠治依系爭買賣契約申請自用住宅用地並經稅捐機關於105 年10月12日核准，並於105 年10月18日依照自用住宅用地的稅率繳納土地增值稅，洪士帆則於105 年10月19日繳納契稅，鄭翁惠治並於105 年10月20日將系爭房地之所有權移轉登記予洪士帆。
（五）洪士帆迄今尚未交付上開第四期尾款270 萬元；鄭翁惠治亦尚未將系爭房地點交予洪士帆。
（六）洪士帆因系爭買賣契約於105 年9 月8 日向大寮農會辦理購屋貸款，經大寮農會於105 年9 月22日核准貸款，核准金額為370 萬元（見本院卷第32、45頁）。
（七）系爭買賣契約之其他約定事項：
1.賣方應負擔土增稅，申請自用優惠稅率。
2.現況騰空交屋。
3.尾款新台幣貳佰柒拾萬正，係由買方提供自有住宅○○○區○○路）配合貸款，本宗標的及自有住宅貸款金額需達新台幣270 萬元正，如不及270 萬元正則本交易無效，雙方同意無條件無息退還已交付之價款。
4.本宗買賣委由陽信銀行辦理不動產買賣價金信託，雙方同意簽約款由賣方收取，爾後其款均入信託專戶，雙方均依信託契約共同約定之，其信託管理費雙方均攤。
四、本件爭點：
（一）鄭翁惠治主張解除系爭買賣契約是否有理由？
（二）鄭翁惠治主張洪士帆應將系爭房地所有權移轉登記予鄭翁惠治，是否有理由？
（三）洪士帆主張鄭翁惠治應給付洪士帆遲延交屋之違約金1,075,350 元，是否有理由？
五、本院得心證之理由：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；民法第345條、第348條第1項分別定有明文。復按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第227條第1項、第229條第1項、第 254條規定分別定有明文。又債務人給付遲延，債權人得依民法第254條、第255條規定解除契約，均僅限於債務人遲延給付且迄未履行之情形始得為之（最高法院86年度台上字第2368號判決意旨參照）。準此，倘給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，且債務人遲延給付時，經債權人定相當期限催告仍未履行，債權人即得行使民法第254條規定之法定解除契約權。
（二）洪士帆為向鄭翁惠治購買系爭房地，兩造於105 年9 月 3日簽訂系爭買賣契約，約定價金為312 萬元，系爭買賣契約第2 條載明，洪士帆應於同年9 月3 日給付第一期款 5萬元、同年9 月14日給付第二期款25萬元、同年9 月28日給付第三期款12萬元、同年10月7 日給付尾款270 萬元。
洪士帆給付尾款當日，鄭翁惠治應將系爭房地點交予洪士帆。依系爭買賣契約，系爭房地過戶、付清尾款及點交之流程為「鄭翁惠治就系爭土地申請自用住宅用地並經稅捐機關核准，並依照自用住宅用地的稅率繳納土地增值稅。同時，洪士帆以本件不動產買賣契約以及其名下另一○○區不動產（下稱○○不動產）向金融機構貸款270 萬元。
待鄭翁惠治繳清上開自用住宅用地稅率之土地增值稅以及洪士帆貸款審核通過之後，鄭翁惠治再將系爭房地移轉登記予洪士帆，洪士帆再向上開金融機構辦理撥款270 萬元，洪士帆並將該270 萬元之尾款匯入兩造約定之陽信銀行不動產買賣價金信託專戶，鄭翁惠治並於匯款同日將系爭房地點交予洪士帆（系爭買賣契約書第6 條）」等事實，，有系爭賣賣契約在卷可參（見審訴卷第11-15 頁），業據兩造不爭執如上，堪認為真實。觀諸系爭買賣契約內容，並無明確記載系爭房地點交或所有權移轉登記之日期，且證人即兩造共同委託處理系爭買賣契約之地政士王○環於本院審理時證稱：「（在契約第二條最後一段記載「10
5 年10月7 日第四期尾款」後面並有括號補充一句詳如後頁其他事項約定，請問如此記載的用意為何？）我們承辦業務都會抓大概的時間點，如果被告依照簽約的時間入款，雙方都依照9 月3 日、9 月14日、9 月28日的進度來進行，大概就會在10月7 日的時候完成尾款，而且點交完成。但是因為被告從9 月14日開始就沒有履行契約的內容。
「105 年10月7 日第四期尾款」（詳如後頁其他事項約定）這樣記載的用意就是務必要核貸到270 萬元，契約才成立。105 年10月7 日只是大概抓一個日期，並不是當天就一定要把尾款匯入，而是有兩個先決條件，第一個是要辦理自用住宅完成，第二個就是270 萬元核貸通過…（在你經辦本件買賣過程中，兩造是否有約定要在105 年9 月30日提前交屋？）9 月28日協議的時候買方有提到希望可以提前交屋，可是我以代書的立場說土增稅、自用都尚未核定，若提前交屋，如果這些約定事項最後沒有達成，之後會更有爭議。（所以當天只有討論，但最後有無達成提前交屋之共識？）沒有」等語（見本院卷第52頁背面、第54頁）。可見兩造對於是否於105 年9 月30日提前點交系爭房地，尚未達成共識，洪士帆辯稱：鄭翁惠治於105 年9月28日口頭同意將系爭房地提前至105 年9 月30日點交予伊云云，並不足採。再者，依系爭買賣契約之內容，兩造簽立契約時，兩造並無明確約定系爭房地點交或所有權移轉登記之日期，至於「105 年10月7 日給付尾款270 萬元」之約定，因之後又接續記載「其他約定事項」，依該約定事項（三）載明「尾款新台幣貳佰柒拾萬正，係由買方提供自有住宅○○○區○○路）配合貸款，本宗標的及自有住宅貸款金額需達新台幣270 萬元正，如不及270 萬元正則本交易無效，雙方同意無條件無息退還已交付之價款」，可認兩造簽立系爭買賣契約時，該契約是否因洪士帆核貸270 萬元通過而生效，尚處於不確定狀態，且給付尾款之日（即點交系爭房地之同一日）前，兩造必須完成的手續為：鄭翁惠治必須申請自用住宅用地並經稅捐機關核准，並依照自用住宅用地的稅率繳納土地增值稅，同時，洪士帆必須向金融機構貸款270 萬元且核貸通過，鄭翁惠治再將系爭房地移轉登記予洪士帆，洪士帆再向上開金融機構辦理撥款270 萬元以交付尾款。在系爭買賣契約是否能生效尚處於不確定之狀態，且給付尾款及點交系爭房地前，兩造尚有相關程序要處理，本院認兩造於簽立系爭買賣契約時，關於「105 年10月7 日給付尾款270 萬元」之約定，僅係就將來尾款之給付暫時約定日期，而非一定以
105 年10月7 日為給付尾款及點交系爭房地之日期。
（三）洪士帆已於105 年9 月3 日給付第一期款5 萬元，然並未依系爭買賣契約於105 年9 月14日給付第二期款25萬元、同年9 月28日給付第三期款12萬元，而是於105 年9 月29日及105 年9 月30日分別給付上開第二期款25萬元及第三期款12萬元。洪士帆因系爭買賣契約於105 年9 月8 日向大寮農會辦理購屋貸款，經大寮農會於105 年9 月22日核准貸款，核准金額為370 萬元。鄭翁惠治依系爭買賣契約申請自用住宅用地並經稅捐機關於105 年10月12日核准，並於105 年10月18日依照自用住宅用地的稅率繳納土地增值稅，洪士帆則於105 年10月19日繳納契稅，鄭翁惠治並於105 年10月20日將系爭房地之所有權移轉登記予洪士帆。洪士帆迄今尚未交付上開第四期尾款270 萬元；鄭翁惠治亦尚未將系爭房地點交予洪士帆等事實，業據兩造不爭執如上，堪信屬實。另參以證人王○環於本院審理時證稱：「本件大概的流程，105 年9 月3 日簽完約之後被告對於買系爭房屋的意願就不是很大，第二期款是在9 月14日，那時候在我契約最後一頁其他約定事項的第四項也有載明，本宗買賣委託陽信銀行辦理不動產買賣價金信託，簽約款先由賣方收取，往後的期款都入信託專戶，被告在簽完約之後第二期的款項一直到9 月28日三方才約到陽信銀行協議，雙方有達成一定的共識，被告才依約定把第二、三期款匯入陽信銀行的信託專戶，所以被告在9 月3 日至
9 月28日之間，被告的買賣意願並沒有很明確表示，尤其是9 月14日並沒有依約將款項入帳，因此仲介才在9 月28日約兩造和我到陽信銀行協議，協議究竟被告要不要買系爭房地，被告說好…（被告遲延給付第二、三期款項，對於申請自用住宅用地的進度是否有影響？）有，因為沒有入帳，我也怕被告是不是不買，如果他不買，代書也不敢往後面的程序走，就會延遲到辦理自用住宅的進度…（貸款後續是否有撥款？）沒有，因為我辦好案件，10月21日送到大寮農會我跟被告聯絡，10月24日被告突然來電說他不想買了。（本件貸款最終未撥款是因為被告不願辦理的關係？）是」等語（見本院卷第52頁至第53頁背面），可認本件買賣系爭房地，若兩造均按系爭買賣契約履行，洪士帆應於於105 年9 月14日給付第二期款25萬元、105 年
9 月28日給付第三期款12萬元，然因洪士帆嗣後對於是否履行系爭買賣契約舉棋不定，經兩造協調後，始於105 年
9 月29日及105 年9 月30日分別給付上開第二期款25萬元及第三期款12萬元，進而影響鄭翁惠治申請自用住宅的進度，導致後續系爭房地所有權移轉登記等進度亦進度落後，使鄭翁惠治無法如預定日期（105 年10月7 日）前，將系爭房地過戶登記予洪士帆以辦理尾款270 萬元之撥款，亦使洪士帆無法於105 年10月7 日給付該尾款，鄭翁惠治在未收受尾款之情形下，依系爭買賣契約當無在105 年10月7 日點交系爭房地之義務。直至洪士帆向大寮農會辦理購屋貸款金額370 萬元通過，鄭翁惠治依系爭買賣契約申請自用住宅用地核准，並依自用住宅用地的稅率繳納土地增值稅，並於105 年10月20日將系爭房地之所有權移轉登記予洪士帆後，洪士帆依系爭買賣契約即應向大寮農會辦理撥款及給付尾款予鄭翁惠治，然洪士帆迄今均未依系爭買賣契約履行給付尾款之義務，經鄭翁惠治於105 年11月
1 日以存證信函催告洪士帆於函到7 日內給付尾款後，洪士帆仍未給付尾款，鄭翁惠治乃於105 年年11月29日依法向洪士帆為解除系爭買賣契約之意思表示，此有高雄新興郵局1920號存證信函及第2167號存證信函在卷可稽（見審訴卷第19-26 頁），鄭翁惠治既已定相當期限催告洪士帆履行給付尾款之義務，洪士帆於該期限內仍不履行該義務，鄭翁惠治依法自得解除系爭買賣契約，是鄭翁惠治主張已合法解除系爭買賣契約，屬有理由。
（四）另按契約解除後當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。系爭買賣契約既經鄭翁惠治解除，洪士帆依法自應將鄭翁惠治依系爭買賣契約而移轉登記予伊之系爭房地返還之，是鄭翁惠治起訴主張洪士帆應將系爭房地所有權移轉登記予伊，為有理由。至洪士帆提起反訴主張鄭翁惠治依系爭買賣契約應給付遲延交屋之違約金云云，查兩造並無於105 年9 月30日提前點交系爭房地之約定，已認定如上，再者，鄭翁惠治在未收受尾款之情形下，依系爭買賣契約當無在105 年10月
7 日點交系爭房地之義務，亦說明如上，事實上，洪士帆迄今均未給付尾款，依系爭買賣契約，鄭翁惠治根本無點交系爭房地之義務，何來遲延交屋之可言。況且，系爭買賣契約亦經鄭翁惠治依法解除，洪士帆欲依系爭買賣契約第11條約定主張鄭翁惠治應給付遲延交屋之違約金，亦無理由。
六、綜上所述，鄭翁惠治依民法第259 條第1 款規定及系爭買賣契約第8 條前段、第11條後段約定，提起本訴，請求洪士帆應將系爭房地所有權移轉登記予伊，為有理由。洪士帆依系爭買賣契約第11條約定提起反訴，請求鄭翁惠治應給付遲延交屋之違約金1, 075,350元，為無理由，應駁回之。本訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；洪士帆所提反訴既經駁回，其假執行之聲請均失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
八、據上論結，本件本訴為有理由；反訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 19 日
民事第二庭 法 官 郭任昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
書記官 葉姿敏