臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第882號原 告 呂蓮葉訴訟代理人 王宏鑫律師複 代理人 游淑惠律師被 告 羅坤益訴訟代理人 郭家駿律師上列當事人間請求給付報酬事件，經臺灣嘉義地方法院裁定移轉管轄（106 年度訴字第95號），經本院於民國107 年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105 年10月27日經原告居間介紹向訴外人陳○畯買受坐落嘉義縣○○市○○段○○○段000 000
0 地號土地（下稱系爭土地），雙方並簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），約定每坪價金新臺幣（下同）18,000元，契約總價14,688,000元，被告並於簽約同時交付面額50萬元、發票日105 年11月3 日之支票乙紙（下稱系爭支票）予陳○畯，作為定金，系爭契約已有效成立。詎被告於簽約後要求降價，因降價幅度不如預期未為被告所接受，被告即於105年10月31日寄發存證信函予陳○畯，誆稱系爭契約所載之出賣人及簽約人均非系爭土地所有權人林○慧，且未有林○慧之委託授權，故系爭契約無效云云，系爭支票經陳○畯屆期提示，亦遭以存款不足為由而退票。然系爭契約之特約事項已載明買賣雙方同意本買賣標的所有權人林○慧移轉登記陳○畯後，並辦理合併分割後出賣給買方等語，且陳○畯與林○慧為夫妻關係，自有代理其簽立系爭契約之權限，林○慧於系爭契約簽立後亦已於105年11月2日將系爭土地所有權以贈與為原因，移轉登記予陳○畯，足徵被告於上開存證信函中之指述顯為無稽，況不論陳○畯於簽訂系爭契約時就系爭土地有無處分權限，對於系爭契約之有效成立均不生影響，被告不能以陳家駿於買賣當時非系爭土地所有權人為由，遽認系爭契約無效。又被告委託原告協助找尋合適土地，經原告多方尋找物色後，方覓得系爭土地，並積極協助被告與陳○畯簽訂系爭契約，系爭契約上亦註明原告為介紹人，原告自得向被告請求服務報酬，縱其後系爭契約因故解除，對於原告所得報酬並無影響，雖系爭契約未約定服務報酬比例，惟參以行政院消費者保護委員會不動產委託銷售契約書範本第5條及一般交易常情，應以系爭土地買賣價金之4%即587,520元為準，爰依民法第565條、第566條規定，請求被告給付居間報酬。並聲明：㈠被告應給付原告587,520元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間雖有姻親關係，然被告居住高雄，原告居住嘉義，兩造平時並無來往，亦不熟悉，因原告對林○慧有債權，林○慧答應系爭土地出售後即會清償債務，原告因此幫忙尋找買家，原告於偶然機會在被告胞兄羅○德處得知被告有意購買嘉義土地，即透過羅○德向被告詢問，本件係原告與陳○畯間有居間契約，被告係被動地被告知有系爭土地買賣資訊，並非被告委託原告代為尋找才覓得系爭土地，原告於簽約前完全未與被告聯絡，亦未與被告討論購買系爭土地之事，原告只是將陳○畯要賣土地之事告訴羅○德，再由羅○德轉告被告，後由被告透過羅○德聯絡前往嘉義與陳○畯本人接洽後簽訂系爭契約，兩造間確無訂定居間契約之意思表示。因兩造從未討論任何購買土地情事，被告不可能與原告約定應支付仲介費用或數額，原告通知羅○德有系爭土地出售時，並無非受報酬即不為報告訂約機會或媒介之情事存在，本件並無民法第566條第1項之適用，且依嘉義市不動產仲介經紀商業同業公會函覆意旨，原告既非合法仲介業者，依法不得請求被告給付仲介服務費，退萬步言，縱認本件得視為允與報酬，因兩造未約定報酬數額，應依價目表或習慣，則內政部所頒之「不動產委託銷售契約書範本」，屬中央機關所規定之報酬標準，且為一般民間仲介業者所遵循，應認係民法第566條第2項所稱之價目表或習慣，而系爭契約因買方違約不買，致定金由陳○畯沒收，依上開範本第8條規定，原告僅能向陳○畯請求該沒收定金一定比例，且不得再向被告收取服務報酬，原告請求被告給付報酬，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第105 頁）：
（一）被告於105 年10月27日與陳○畯簽訂系爭契約，由被告向陳○畯買受系爭土地，約定買賣價金為14,688,000元，契約書上記載介紹人為原告，雙方協商買賣過程中關於土地面積及價格係由原告與陳○畯聯繫（原告主張原告有聯繫陳○畯與被告，被告否認原告有聯繫被告）。
（二）系爭契約有效成立，因被告違約不買，依系爭契約約定，被告所付之定金50萬元應由陳○畯沒收，經雙方達成訴訟上和解，被告給付陳○畯28萬元，陳○畯其餘請求拋棄，被告已給付完畢。
四、本件之爭點：㈠兩造間有無成立居間契約？㈡原告得否向被告請求居間報酬？（兩造是否有約定報酬？是否屬於民法第
566 條第1 項非受報酬即不為報告訂約機會或媒介？不動產經紀業管理條例是否為民法第566 條之特別規定？是否有內政部頒布不動產委託銷售契約書範本第8 條之適用？）㈢原告得請求居間報酬之金額為若干？本院分述判斷意見如下：
（一）兩造間有無成立居間契約？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第37
7 號判例參照）。原告主張：兩造間成立居間契約，且被告同意依一般習慣給付報酬等情（見本院卷第47頁），此為被告所否認，並以前揭情詞置辯，自應由原告就其主張兩造有約定由原告報告訂約之機會或為訂約之媒介，被告同意給付報酬之事實，負舉證責任。
⒉經查，原告固提出系爭契約（見臺灣嘉義地方法院106 年
度訴字第95號卷，第17至20頁）及舉證人陳○畯、謝○達及羅○德之證詞（見本院卷第62至69頁、第75頁背面）為證，又系爭契約上記載介紹人為原告，雙方協商買賣過程中關於土地面積及價格係由原告與陳○畯聯繫等情，雖為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠），然證人陳○畯於本院審理時到庭證稱：（問：證人出售系爭土地，有無介紹人？）有的，是原告」、「原告帶被告來看我的地的時候，原告就過來跟我說仲介報酬買方及賣方各支付百分之二，被告已經同意，問我是否同意，我就說我也同意」、「（問：兩造在簽訂土地買賣契約書時有無再就仲介報酬洽談？）買賣契約書書寫的人謝○達有問雙方，仲介費要不要寫在契約書上，我回答都可以，被告當時也有在場，但是我不記得被告怎麼回答」、「我與被告簽約，從頭到尾都是原告促成的」、「把土地變更為我的名字，都是原告在跟我談的，包括買賣過程的價格及面積、分割等事項的聯絡」、「（問：何時確定要簽約？是誰通知你的？）原告通知我的，我從頭到尾都不認識被告，都是原告在聯繫我」等語（見本院卷第62至65頁），可知係原告與陳○畯成立居間契約，陳○畯並同意給付原告報酬，至於被告是否有與原告成立居間契約及被告是否同意給付原告報酬，陳○畯並未親耳聽聞被告有稱同意，而係陳○畯片面聽原告所言，尚難以此認定兩造間確有成立居間契約，亦難認被告已同意給付原告報酬。至依陳○畯上開證詞，系爭土地買賣過程雖均係原告與陳○畯聯繫，並由原告通知陳○畯簽約，縱然原告有與被告直接聯繫並洽談系爭土地買賣事宜等情為真，亦僅能證明原告有代理陳○畯與被告洽談，尚難以被告與原告有洽談即認被告與原告成立居間契約。又證人謝○達即系爭契約代筆之地政士於本院審理時亦到庭證稱：「文字內容都是我寫的，至於當事人簽名欄都是由各該當事人自己簽名」、「因為我是地政士，由羅○德通知我來簽約」、「（問：系爭契約最後一頁記載「介紹人呂蓮葉」何意？）我當時有問買賣雙方介紹費要怎麼辦，羅○德跟我說他們會自行處理，所以就由呂蓮葉在上面簽名」、「（問：是否有聽到買賣雙方談及仲介費用應如何支付？）我當時有問買賣雙方說簽約的介紹費要怎麼處理，在場的原告、被告、陳○畯、羅○德都說自行處理，所以就沒有強制寫在上面」、「（問：是否知道本件買賣的介紹人究竟是何人？）我就只有簽約的時候被通知到場，我沒有參與，為何是呂蓮葉簽名，是他們自己決定的」、「系爭契約都有給他們看，他們都是看過才簽名的」等語（見本院卷第66、67頁），則證人謝○達僅係於簽約當日經羅○德通知到場協助簽約，對於兩造間究有無成立居間契約及被告有無同意給付報酬予原告，證人謝○達均不知情，而系爭契約之介紹人欄位雖由原告簽名，然證人謝○達僅證稱：在場之兩造及陳○畯、羅○德均稱自行處理等語，亦難依此推論兩造有成立居間契約及被告已同意給付報酬予原告。另證人羅○德即被告兄長於本院審理時到庭證稱：「（問：介紹人為何由呂蓮葉簽名？）賣方當事人是由原告負責接洽，而買方大部分是由我負責接洽，我沒有參與當介紹人，只是原告剛開始的時候都是透過我聯絡被告，後來原告有無自己聯絡被告，我就不清楚了，我不算是介紹人」、「（問：簽約時有無聽到陳○畯或被告有無說仲介費要怎麼給？）我都沒有聽到」等語（見本院卷第68、69頁），可知原告剛開始的時候均係透過羅○德聯絡被告，被告大部分係由羅○德負責接洽，則被告辯稱：原告於偶然機會在被告胞兄羅○德處得知被告有意購買嘉義土地，即透過羅○德向被告詢問，並非被告委託原告代為尋找才覓得系爭土地等語，即屬可採，又依羅○德上開證詞，原告有無自己聯絡被告、兩造間有無成立居間契約及被告有無同意給付報酬予原告等情，羅○德均稱未聽到或不知情，其雖證稱：「（問：針對被告要買的範圍及價錢，是原告談的還是你幫忙談的？）都是原告談的，我沒有參與」等語（見本院卷第69頁），然系爭土地之買賣既非被告委託原告代為尋找才覓得系爭土地，而係原告主動聯繫羅○德代為聯繫被告，則羅○德嗣後未參與系爭土地買賣之後階段，而由被告與原告直接洽談買賣範圍及價格，亦難認被告與原告洽談時即有與原告成立居間契約及同意給付報酬之意思表示。
⒊準此，原告所提出之上開證據及證人之證詞，均無法證明
兩造有約定由原告報告訂約之機會或為訂約之媒介，被告有同意給付報酬等情為真實，則原告主張：兩造間有成立居間契約云云，洵屬無據。
（二）原告得否向被告請求居間報酬？（兩造是否有約定報酬？是否屬於民法第566 條第1 項非受報酬即不為報告訂約機會或媒介？不動產經紀業管理條例是否為民法第566 條之特別規定？是否有內政部頒布不動產委託銷售契約書範本第8 條之適用？）按如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬；未定報酬額者，按照價目表所定給付之，無價目表者，按照習慣給付，民法第566 條固有明文。依其立法理由謂：「謹按居間之報酬，依前條（即第565 條）之規定，固以約定為原則，然有時雖未約定，而依其情形，有非報酬即不為報告訂約機會或媒介者，應視委託人為默認給與報酬，以保護居間人之利益。此第一項所由設也。又給付報酬之數額，契約有訂定者，自應從其所定，若契約並未訂定，應按照公定價目表所定給付之，無價目表者，應按照習慣上通行之價目給付之，以昭公允。此第二項所由設也。」可知，原告依民法第566 條規定，請求被告給付居間報酬，係以兩造間成立居間契約為前提，然原告無法舉證證明兩造間成立居間契約及被告同意給付報酬等情為真實，業如前述，則原告不論係依兩造間之口頭約定，或係依民法第566 條規定，請求被告給付居間報酬，均屬無據。
（三）原告得請求居間報酬之金額為若干？原告請求被告給付居間報酬，並無理由，已如前述，本項爭點即無論述必要，附此敘明。
五、從而，原告依民法第565 條、第566 條規定，請求被告給付587,520 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
民事第五庭法 官 秦慧君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
書記官 林家妮