臺灣高雄地方法院民事判決 106年度重訴字第249號原 告 陳Ｏ妏
薛Ｏ中林Ｏ安吳Ｏ藏蔡Ｏ倫陳Ｏ蓉吳Ｏ光施Ｏ珍沈Ｏ佳許Ｏ燕施Ｏ源知Ｏ開發有限公司法定代理人 黃Ｏ鐘共 同訴訟代理人 李玲玲律師複 代理人 林琬蓉律師被 告 ＯＯ人壽保險股份有限公司法定代理人 魯Ｏ毅被 告 ＯＯ企業股份有限公司法定代理人 張Ｏ明上二人共同訴訟代理人 林彣鴻律師
邱柏青律師共 同複 代理人 蔡玫眞律師被 告 興Ｏ發建設股份有限公司法定代理人 鄭Ｏ隆訴訟代理人 黃捷琳律師
林桂聖律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國108年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)名為「華人匯」之集合式住宅大樓（下稱系爭建案）位於高雄農十六特區，由被告等4家公司共同投資開發興建，由被告興Ｏ發建設公司（下稱興Ｏ發公司)設計規劃。原告（或其讓與人，詳參附表一）分別向被告興Ｏ發公司、ＯＯ人壽保險股份有限公司（下稱宏泰公司）、ＯＯ企業股份有限公司（下稱ＯＯ公司）買受各該被告名義起造之建物，原告蔡Ｏ倫、吳Ｏ光、薛Ｏ中、林Ｏ安等4人係於房屋完成起造、交屋前即經出賣人同意繼受原承買人權利義務關係，與出賣人間均有簽定讓渡書，為買賣契約之買受人，原告陳Ｏ妏、吳Ｏ藏、陳Ｏ蓉、施Ｏ珍、沈Ｏ佳、許Ｏ燕、施Ｏ源、知Ｏ開發有限公司（下稱知己公司）則係買賣契約原始買受人，直至交屋為止並無異動（下均稱系爭契約），所購買之系爭建案標的、買賣總價、訂約及登記日期及相關權利轉讓事宜均詳如附表一所示，並均已交付價金完畢而移轉所有權登記完畢。
(二)兩造間買賣契約文字內容均一致，僅契約之附件一、附件二、附圖一主建物位置標示圖、附圖二有所不同。被告並未在買賣磋商過程提出契約附件一之黏貼內容，於簽約時始黏貼附件一並加蓋騎縫章，買受人於簽約時對附件一等細小文字內容無法亦不可能細看，且被告從未就走廊之登記乃至於附件一各項價目之表列內容對原告等人為解說，各細項面積坪數與價格等數字，倘非經出賣人特別解說或經消費者特別計算，消費者實難察覺其各項差異，附件一之內容既未經記載於系爭買賣契約中，依正常情形顯非原告所得預見，足見系爭契約之必要之點應為單坪價格、總坪數及公設比，至於附件一所載各項單價未經兩造同意，自不生拘束兩造之效力。
(三)依附件一所示將「走廊」列為專有面積，然惟如判決附圖一（即系爭建案Ａ棟平面圖）、判決附圖二（即系爭建案Ｂ棟平面圖）所示之電梯前空間（即附圖紅色圓圈所示處，下稱系爭走廊，雖原告購買之戶別不同，惟就系爭走廊與公共空間、所購之各戶等相對位置大致相同，故上開Ａ、Ｂ棟平面圖代表），乃增設昇降機廂駐停建物各樓層時之出入通道，供使用者進出及等待之空間，係增設昇降機運行使用必須之空間，且為獨立之防火區劃，具公共連通、消防防火之共用功能，並不具有使用上獨立性，增設昇降梯控管亦非完全取決於住戶自身，一旦控管變更則將使任何人可藉由電梯出入系爭走廊。且系爭走廊通往同樓層其他共用區域雖設有常閉式防火門（下稱系爭防火門）加以阻隔，但系爭防火門往逃生方向不得從內側上鎖，故不特定之人均可藉由增設昇降梯或公共區域進入系爭走廊，不具構造上及使用上之獨立性，非屬公寓大廈管理條例第3條第3款所定專有部分。被告雖於登記時將系爭走廊計入主建物登記範圍（下稱系爭登記），但系爭登記因程序有重大瑕疵而屬無效之行政處分，原告實際取得之系爭建物專有部分面積應扣除系爭走廊面積，且系爭走廊不具專有部分效能，被告所為給付具有使用及價值減損之瑕疵。則原告許Ｏ燕、施Ｏ珍、沈Ｏ佳、施Ｏ源、知己公司等5人，自得先位依系爭契約第6條第3項、第25條第1項等約定，主張解除系爭契約，而以起訴狀繕本送達被告作為解除契約之通知，除依民法第259條或依民法第179條擇一請求返還買賣價金（一部請求）外，並得請求依該價金15％計算之違約金，賠償原告許Ｏ燕、施Ｏ珍、沈Ｏ佳、施Ｏ源、知己公司等5人各新臺幣（下同）200萬元（原告陳Ｏ妏、薛Ｏ中、吳Ｏ藏、蔡Ｏ倫、陳Ｏ蓉、吳Ｏ光、林Ｏ安等7人不主張解除契約，僅請求減少價金，詳後述）。退步言之，若認原告解除系爭契約不合法，原告備位主張依民法第359條規定請求減少價金或依民法第360條、第353條、第227條第1項規定請求賠償不完全給付之損害，請求依據請法院擇一判決給付原告各100萬元。
(四)訴之聲明：
１、原告陳Ｏ妏、薛Ｏ中、吳Ｏ藏、蔡Ｏ倫、陳Ｏ蓉、吳Ｏ光、林Ｏ安等7人聲明：①被告ＯＯ人壽公司應分別給付原告陳Ｏ妏、薛Ｏ中、吳Ｏ藏 、蔡Ｏ倫、陳Ｏ蓉各100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息； ②被告ＯＯ公司應給付原告吳Ｏ光100萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；③被告興Ｏ發公司應給付原告林Ｏ安100萬元及自民事準備八狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；④願供擔保請准宣告假執行。
２、原告許Ｏ燕、施Ｏ珍、沈Ｏ佳、施Ｏ源、知己公司等5人聲明，先位聲明：①被告ＯＯ公司應給付原告許Ｏ燕200萬元，被告興Ｏ發公司應給付原告施Ｏ源及原告知己公司各200萬元，被告ＯＯ人壽公司應給付原告施Ｏ珍及原告沈Ｏ佳各200萬元，暨自民事準備八狀附表3（即判決附表二）所示金額金額各利息起算日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：①被告ＯＯ公司應給付原告許Ｏ燕100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；②被告興Ｏ發公司應給付原告施Ｏ源及原告知己公司各100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；③ＯＯ人壽公司應分別給付原告施Ｏ珍、沈Ｏ佳各100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；④願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告分別向被告興Ｏ發公司、宏泰公司、ＯＯ公司買受各該被告名義起造之如附表一所示之系爭建物，並均已完成交屋並移轉所有權登記在案，原告蔡Ｏ倫、吳Ｏ光、薛Ｏ中、林Ｏ安等4人係於房屋完成起造、交屋前即經出賣人同意繼受原承買人權利義務關係，與出賣人間均有簽定讓渡書，為系爭買賣契約之買受人，原告陳Ｏ妏、吳Ｏ藏、陳Ｏ蓉、施Ｏ珍、沈Ｏ佳、許Ｏ燕、施Ｏ源、知己公司則係系爭買賣契約原始買受人，直至交屋為止並無異動，原告均係建物起造完成前即已買進，為預售屋買賣。兩造間買賣契約文字內容均一致，僅附件一、附件二、附圖一主建物位置標示圖、附圖二有所不同，依據附件一所示，走廊係屬專有面積，位置詳如契約附圖一所示。然系爭契約均已於契約書附件一「房地面積、汽車停車空間標示及買賣總價款說明」（均為各份契約書第28頁；見審重訴卷第25、31、45、49、59、69、75、
79、84、90、96、120頁），標示相關主建物、附屬建物包括陽台、走廊、雨遮等及共用部分之面積與單價，並經兩造於騎縫處確認用印，系爭契約即已成立生效，原告主張附件一未得兩造合意無拘束力並不足採。
(二)又系爭建案位處區域屬高雄市都市計畫（凹子底地區）細部計畫地區，須通過都市設計審議，被告將系爭建案設計分別送經高雄市都市設計審議幹事會、委員會實質審查通過後，取得都市設計審議許可書及核准圖書，並據以向高雄市政府工務局（下稱工務局）取得建照預審審定書，經上開主管機關實質審定後，均同意將系爭走廊計入容積樓地板面積之專有部分後，被告即依公寓大廈管理條例、建築法等規定，將系爭建案檢附有專有部分、共用部分、平面圖、立面圖、剖面圖及建築面積圖等詳細圖說，送經工務局實質審查核准後，於102年4月29日取得建照執照，嗣依上開主管機關核准之內容及圖說，作成契約之內容及附圖，且於系爭建案興建完成後，系爭建案經工務局實質查驗，興建成果確與審定核准之建築圖說相符，即於104年9月15日核發使用執照，並經被告向地政主管機關申請為之系爭建物之第一次測量及第一次所有權登記，上開登記亦須經地政主管機關即高雄市政府地政局鹽埕地政事務所（下稱鹽埕地政）依法審核、測繪、複算、檢查核定後，方為包含系爭建物主建物面積等登記事項。系爭契約已明確約定系爭走廊面積歸屬登記專有面積範圍，且依建物第一次登記法令補充規定第11點明確規範所有權之登記以主管建築機關備查之圖說標示為準，本件經工務局核准之使用執照竣工圖，既將系爭走廊列入主建物面積中，被告據此依法向地政機關辦理建物登記，並經地政機關登記為主建物範圍即專有部分，依據行政程序法第110條第3項規定，該行政處分之構成要件效力，且該登記依土地法第43條規定具有絕對效力，自有拘束相對人、利害關係人、原處分機關及其他機關、法院、第三人之規制效果，故被告給付之系爭建物專有部分面積並無短少、公設比過高之情事。又系爭走廊僅通往各區專戶之專有部分，並非連接數個專有部分之走廊；並透過電梯之管控確保住戶使用之獨立性，而系爭走廊梯廳對外連接公共空間之系爭防火門，亦經主管機關解釋可自內上鎖，使用戶可獨立使用，並無使用上瑕疵可言。綜上，本件並未有瑕疵或損害發生，原告請求解除契約或減少價金、損害賠償均為無理由等語置辯，並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見重訴卷三第117頁、193頁反面）：
(一)被告於高雄市農十六特區興建集合式住宅大樓「華人匯」建案，系爭建案以預售屋方式辦理銷售事宜。原告分別就系爭建案與被告等簽立房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），就所購買之系爭建案標的、房地總價、兩造當事人、訂約及移轉登記時間【如原告於107年8月29日提出更新附表4所示（見本院卷三第144頁；該附表編號7買賣總價「2,734萬元」更正為「2,730萬元」）、買受人欄編號4吳Ｏ光之讓渡人更正為「郭靖綮」、編號5薛Ｏ中之讓渡人更正為「沈育如」、編號8吳Ｏ藏之讓渡人更正為「賴思穎」】。原告均已依系爭契約所約定之買賣價金付款完畢。被告亦已依系爭契約約定完成房地所有權移轉登記及點交。
(二)系爭走廊，在系爭契約附件一中係列為房屋面積中，附屬建物之「走廊」。系爭契約附件一記載：「貳、三、前2款所列之面積與地政機關登記面積有誤差時雙方應依合約書第6條之面積誤差找補約定辦理。」，關於約定面積與登記面積之誤差，於辦理移轉登記時，均已為找補。
(三)系爭契約第6條第1款、第3款約定：房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準；房屋主建物或登記總面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足部分超過3％（含）以上者，原告得解除契約。
(四)原告於交屋時均簽署交屋切結書，其上記載：「依與貴公司簽訂之房地預定買賣契約書之約定，經本人逐一驗收完成，並無不合，貴公司已依買賣契約履行各項應盡義務無誤，本人無異議同意完成交屋手續。」。
(五)地政機關於辦理建物所有權第一次登記時，依據建築師之設計圖說、高雄市政府工務局核發之使用執照上關於專有、共有部分之記載及其測繪、複算、檢查、核定之結果，將系爭走廊列入主建物登記總面積中，並以買賣為原因，將系爭建案原告買受之標的移轉登記予原告。
(六)就約定面積與登記面積之計算，依重訴卷一第159頁正反面之附表1計（括號內文字不予列入不爭執）。
(七)契約約定之公設比約為33.8％，依登記面積計算之公設比約為34％。
四、得心證理由：
(一)被告在系爭土地上興建系爭建案，並以預售屋方式辦理銷售事宜。原告分別就系爭建案與被告等簽立房屋土地預定買賣契約書，所購買之系爭建案標的、房地總價、訂約日期及相關權利轉讓事宜均詳如附表一所示。而原告均已依系爭契約約定之買賣價金付款完畢，而被告亦已將系爭建物所有權分別移轉予原告等節，為兩造所不爭執，堪可採信。
(二)原告主張系爭契約附件一雖構成契約之一部，但無拘束兩造之效力，另被告交付之標的，因系爭走廊不具使用上及構造上之獨立性，不得登記為專有部分，且系爭防火門有使用上之限制、電梯管制設定無法完全由特定住戶專用，而認系爭走廊不應列為系爭建物專有部分登記面積，將之剔除後，被告給付之系爭建物專有部分面積短少3％至10％，且系爭建案既有上述瑕疵，被告所為給付具有重大瑕疵及未依債之本旨之不完全給付情事，原告自得解除契約或減少價金並請求損害賠償，惟被告均否認之並以前詞置辯，是本件爭點應為：１、系爭契約附件一是否未經兩造合意或因違反強制規定而無效？２、被告所交付之系爭標的，是否有防火門、系爭走廊及電梯管制之限制，並因此有不能專有、專用之瑕疵？
３、原告（許Ｏ燕、施Ｏ珍、沈Ｏ佳、施Ｏ源、知己公司等5人）請求解除契約並返還部分價金、減少價金或賠償不完全給付之損害，及依系爭契約第25條第1款請求依總價款15%計算之違約金，有無理由？４、若有上述瑕疵而不得主張解約，則原告可否請求減價？減少之數額？茲將本院判斷分述如後。
(三)系爭契約附件一是否未經兩造合意或因違反強制規定而無效？
１、原告主張系爭契約原經兩造以預售屋時期提出舊版價目表之單坪價格打85折後，再按新版價目表之總坪數計算，為兩造之議價磋商過程，並提出新舊版價目表為佐（見重訴卷三第
131、132頁），認系爭契約附件一各項單價並未經兩造磋商議約，未得兩造合意而不生效力，且依民法第71條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效」，認系爭契約附件一將電梯前方應登記為梯廳走廊標示為專有部分，記載「走廊」，依公寓大廈管理條例第7條第4款、第5款，不得約定為專用部分，違反強制規定而無效。對此被告辯稱：買賣房屋契約最重要者為價金、面積，系爭契約及附件皆屬原告簽約時已閱覽、用印，顯示業經兩造磋商合意而訂約，且系爭契約並無違反強制規定無效之情形。
２、經查，參照系爭建案契約書（電子檔附於審重訴卷第24頁原證3光碟內，本件原告雖向不同被告購入系爭標的，然契約格式同一）系爭契約第4條、第7條分別約定房屋土地及停車位面積、買賣總價款詳如〔附件一〕說明，並於第8條約定買方應依〔附件二〕付款明細表約定之工程進度繳納各期款項，系爭契約之要素諸如價金、面積均需參看〔附件一〕、〔附件二〕，該等附件自屬於系爭契約內容，而原告亦不爭執均已依系爭契約所約定之買賣價金付款完畢，被告亦已依系爭契約約定完成房地所有權移轉登記及點交，若非兩造已就系爭契約之價金、面積達成合意，原告豈會依約給付價金且接受被告移轉點交系爭標的？原告主張〔附件一〕所載單項面積、價金未與被告達成合意，難認有據。又原告亦不爭執簽約完成後，被告已將該契約書包含附件交付給原告（見重訴卷三第46頁），而附件頁面均經兩造用印，即便被告將附件以黏貼方式製作契約書，原告於買受時已可知悉，若有疑義應當及早向各售屋之被告表示異議，豈會自簽約後歷經逐期繳納價金迄至起訴審理，始主張系爭契約有上開不合理之處，是原告主張不知悉系爭契約〔附件一〕、被告於簽約時未特別說明而未經兩造合意云云，並無理由。
３、原告主張系爭走廊非專有部分亦不得約定為專用部分，違反強制規定而無效，惟被告抗辯稱地政機關已將之登記為專有部分，關於主建物、附屬建物、共用部分面積之登記，屬行政處分，且具構成要件效力，而民事法院應受該行政處分之拘束，並無原告所指違反強制規定而無效情形等語。經查：
(１)按本法所稱行政處分，係指行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為，行政程序法第92條第1項定有明文。又依土地法所為之不動產物權登記具有公示力與公信力，登記之內容自須正確真實，以確保人民之財產權及維護交易之安全。不動產包含土地及建築物，不動產之區分所有建築物則係數人區分一建築物而各有其一部，各區分所有人不僅對其專有部分享有所有權，並對該建築物專有部分以外之共用部分，依一定之應有部分而共有之。建築物區分所有人對各該所有權之客體，於物理上相互連接，在使用上亦屬密不可分，各所有人所享有之專有部分及共用部分，彼此間之權利關係密切而錯綜複雜。於辦理區分所有建築物第一次所有權登記時，各該所有權客體即專有部分及共用部分之範圍及位置等自須客觀明確，地政機關方得據以登記，以貫徹登記制度之上述意旨，此觀司法院大法官解釋釋字第600號解釋文及解釋理由書可知。而系爭建物依據建築師之設計圖說、工務局核發之使用執照上關於專有、共有部分之記載及其測繪、複算、檢查、核定之結果，將系爭走廊列入主建物登記總面積中，為第一次登記時，經由鹽埕地政所實質測量審查，再據上開實質審查結果而為登記，工務局102年4月23日高市工務建字第10232677400號函附預審審定書、高雄市政府102年4月24日高市府都發設字第10231661100號函附都市設計審議許可書及核准圖說、工務局102年4月29日（102）高市工建築字第1180號建造執照、104年9月15日（104）高市工建築使字第01872號使用執照暨竣工圖等附卷可佐（見重訴卷一第67至77、1
68、169頁）。是自此觀之，系爭建物登記上關於主建物、附屬建物及共用部分面積之登記，即屬地政機關就公法上所為對外直接發生法律效果之行政處分。
(２)另鹽埕地政於審理中於建物登記謄本備註欄加註「一般註記事項」，表明「本建物之專有部分面積，尚在釐清中」等語，有系爭建物登記謄本在卷可參（見重訴卷一第17至40頁）。然按登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正，土地法第69條定有明文；又按土地法第69條所稱登記錯誤或遺漏，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者，土地登記規則第13條亦有明文。此乃基於行政處分對於處分機關本身之存續力而來，亦即，行政處分一旦作成，就有限制處分機關廢棄權限之效力，處分機關本身不能任意否定行政處分之效力，僅能在一定要件具備下，撤銷或廢止該行政處分，方使該行政處分之效力喪失。依前揭規定可知，縱有明顯錯誤之登記錯誤或遺漏，尚須經上級機關查明核准後，方得依法定程序「更正」之。而上開一般註記事項，僅係地政機關知悉有此疑義，為避免有善意第三人信賴登記，而予以註記，此觀鹽埕地政106年7月10日高市地鹽登字第10670516100號函可知（參本院106年度重訴字第49號卷二第63至64頁），自上開註記之內容，即可知已非屬前引條文之「更正」，更難認其屬將原建物登記此一行政處分撤銷或廢止之另一行政處分。則在原建物登記之行政處分效力經合法程序撤銷或廢止前，本院仍受該行政處分效力之拘束為是。
(３)是以，系爭契約附件一以系爭走廊為專有部分，未有違反強制規定而無效之情，原告主張附件一有前述違法情事而無效，非可憑採。另被告移轉之主建物面積仍應依登記為準，被告是否有專有部分移轉面積不足之瑕疵，即應由契約約定面積與登記面積相互參照。而原告主張因系爭登記無效，被告移轉之系爭建物專有部分面積，應再扣除系爭走廊之面積，為無理由。
(二)被告所交付之系爭標的，是否有下列限制？並因此有不能專有、專用之瑕疵？
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。
２、系爭走廊之「使用上效能」是否有不符契約約定情事，而足以構成原告所稱瑕疵或不完全給付情形，應考量原告於契約訂立時所認知之系爭走廊情況，及與嗣後被告交付之情形相比較，是否確有不符之情。經查：系爭建案為預售屋，則原告對於系爭走廊建成之狀況，於契約訂立時未能親見實屋，需自相關廣告圖面及契約之附圖獲取資訊。就此，依系爭建案之廣告配置圖及系爭契約之附圖一房屋平面圖，均可看出系爭走廊為2台電梯之出入走廊，兩側分別經由門戶通往該區單戶住家及公共空間。而上開廣告圖、契約附圖與系爭建案建成時之竣工圖、本院106年度重訴字第49號案件106年5月19日實地履勘時之現況配置、經兩造說明之對照圖及現場照片（106年度重訴字第49號重訴卷一第66至68頁勘驗筆錄、同卷第44、60至64頁）大致相仿，可知系爭走廊所在及其與各配置（如電梯）、區域之相對位置，廣告配置圖及系爭契約附圖與建成後之情況幾無差異，原告早於廣告配置圖及系爭契約之附圖中，即知悉一樓層每區塊各1戶、該戶各配置2部專用電梯，而各該專用電梯前之空間即系爭梯廳兩側，分別經由門戶通往公共空間及各專戶之情。
３、原告主張系系爭走廊通往公共空間之門屬防火門，防火門依法令不得上鎖而有使用上限制，他人得經由緊急升降梯或逃生樓梯進入各樓層公共區域，開啟系爭防火門而進入系爭走廊，致使系爭走廊各該住戶使用之效能喪失等語；而被告則抗辯系爭防火門構造組件即含有插梢及梢孔，依行政機關函示仍可由住戶自內部上鎖，以兼顧避難逃生安全及使用管理上實際需要，不會因此喪失其使用上效能等語。經查：系爭走廊通往公共空間之門屬防火門，此為兩造所不爭執，而系爭防火門可否上鎖，依高市工務局參酌內政部86年9月2日台內營字第8681594號函示之說明，即「在不妨礙避難逃生原則下，可於防火門（安全門）往避難方向之他側設置可開啟防火門（安全門）原有插梢的鎖孔，以兼顧避難逃生、安全及使用管理上的實際需要」之旨，認在不變更或破壞原防火門之構造及組件前提下，可在該防火門往避難方向側設置免用任何形式之鑰匙即可開啟之鎖（包含磁力鎖、插梢等）一節，有高市工務局107年2月26日高市工務建字第10731430500號函及內政部營建署107年2月6日營署建管字第1071125803號函覆在卷（參重訴卷三第21至22頁）；可知縱為防火門，若不變更或破壞其原防火門之構造，仍可由該區塊之住戶自內側設置「免用任何形式之鑰匙即可開啟之鎖」，故若自內部以插梢或磁力方式上鎖，則其他區塊之住戶或不特定人自無從可自公共空間任意通過系爭防火門而進入系爭走廊。又自前引配置圖可知上開防火門內部係僅該區塊之一用戶，再配合電梯之管控（詳後述），仍保有內部使用獨立性，自難認依目前之設置，有不符當初約定之使用效能情事。
４、原告主張走廊為防火區劃具使用限制，即依建築技術規則建築設計施工編第242條後段規定：「連接昇降梯間之走廊應以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備及該層防火構造之樓地板自成一個獨立的防火區劃」，及公寓大廈管理條例第16條第2項本文：「住戶不得於防火間隔等處所堆置雜物」，系爭走廊因係具消防功能之獨立防火區劃，不得堆置雜物，無法作為專有部分使用，故系爭走廊實際上不具使用上之獨立性，具有專有部分使用及價值減損之瑕疵等語。惟上開建築技術規則有關以防火門形成防火區劃分隔之防火措施，係為將火勢隔絕以減緩延燒速度、範圍所為措施，與防火區劃空間屬於專有或共用非必然相關，並非有防火區劃即屬於共用空間。
５、原告另主張電梯管制設定非完全由住戶自身決定，一旦控管變更則將使任何人可藉由電梯出入系爭走廊，而不具使用上之獨立性亦無法完全專用，具有使用及價值減損之瑕疵等語；而被告辯稱系爭建案每樓層均除公共電梯外，各住戶區塊各有2部電梯，專供該樓層各區個別住戶使用，於交屋時發給1戶4個磁扣，僅得搭乘個別戶系爭走廊旁之增設電梯，僅該區、該樓層住戶可出入至各走廊，且依前述系爭走廊通往公共空間之防火門可自內部可上鎖，仍具有使用上之獨立性等語。經查，依前揭平面圖之配置情形，且被告於交屋時已交付專用磁扣予各住戶，此有產權移交清單及交屋設備、器具數量表在卷可參（見重訴卷三第37至39、73至81頁），原告應知悉各區塊之電梯為該區塊各樓層之用戶所共同使用，亦可預想到此部分係藉由電梯之管控而確保系爭梯廳使用之專屬性。而系爭各區塊之電梯，分別有水平之控管及垂直之控管，就前者而言，即使係同一樓層之住戶，但各區塊之住戶僅能搭乘各所屬區塊之電梯，不能搭乘其他區塊之電梯；而即使是同一區塊之住戶，不同樓層住戶亦僅能搭乘電梯至各該樓層，而不能搭至其他樓層（即26樓B1區塊之住戶，在電梯控管情形下，僅能搭乘B1區塊配置之該2部電梯，並僅能搭乘至26樓）一情，此經本院106年度重訴字第49號現場勘驗時經兩造陳述在卷（參106年度重訴字第49號重訴卷一第66頁）；而各該梯廳僅連接各區塊之單一住戶，已如前述，是可認系爭梯廳雖為電梯出入口，惟藉由其所在位置及電梯控管，以保有其使用上之獨立性。原告雖主張電梯控管非操之在各該住戶，且若有其他事由亦可能開放控管等語，惟上開配置位置在廣告圖上已明確標明，且建成後亦無更改，如前所述，則原告早應知悉此等配置情況，並可知悉係藉由電梯控管而確保使用上之獨立性，自可認此部分使用上之狀況係原告於訂約前早已知悉並接受，亦可預見在特殊情況下（如部分電梯有故障或有緊急使用需要），會變更或放寬各專用電梯之控管，方予訂約，自不得嗣後方以此主張其受有詐欺或此部分具使用上之瑕疵情事。
６、綜上，原告主張系爭走廊因防火門、防火區劃及電梯使用限制而有不能專有、專用之瑕疵，尚不足採。
(三)原告（許Ｏ燕、施Ｏ珍、沈Ｏ佳、施Ｏ源、知己公司等5人）請求解除契約並返還部分價金、減少價金或賠償不完全給付之損害，及依系爭契約第25條第1款請求依總價款15%計算之違約金，有無理由？依系爭契約第6條第1款、第3款約定：房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準；房屋主建物或登記總面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足部分超過3％（含）以上者，原告得解除契約，此為兩造所不爭執，堪認為真。可知系爭契約第6條就已約定系爭建物實際移轉面積所生誤差，若不足面積低於3％，應依雙方找補方式結清，若不足面積達3％以上，原告始得解約。而被告移轉之系爭建物關於約定面積與登記面積之誤差，於辦理移轉登記時，均已為找補，為兩造所不爭執，堪認為真。是以，系爭建物已無移轉面積短少之情，而系爭走廊之使用上效能或價值亦無低於通常效用之情，亦無物之瑕疵或不完全給付之情事，本件不應剔除系爭走廊面積，業經本院認定如前。而系爭契約第25條第1款係規定「乙方（賣方）違反瑕疵擔保責任之規定時，甲方（買方）得解除契約並應同時賠償依房地價款15％計算之違約金予甲方…」，該約定係於被告違反瑕疵擔保責任而由原告解除契約時始併得請求違約金，然本案系爭建物已無移轉面積短少，又未認系爭走廊具使用上效能或價值低於通常效用之情，而無物之瑕疵或不完全給付之情事。是原告許Ｏ燕、施Ｏ珍、沈Ｏ佳、施Ｏ源、知己公司等5人先位依系爭契約第6條第3款主張解除契約，並依系爭契約第25條第1款、民法第259條、民法第179條等規定擇一請求返還買賣價金（一部請求）及解約違約金損害賠償，均無理由。
(四)若有上述瑕疵而不得主張解約，則原告可否請求減價？減少之數額？至原告主張系爭建案未依債之本旨給付、缺少保證品質，而主張減少價金及不完全給付損害賠償，然原告於交屋時均簽署交屋切結書，其上記載：「依與貴公司簽訂之房地預定買賣契約書之約定，經本人逐一驗收完成，並無不合，貴公司已依買賣契約履行各項應盡義務無誤，本人無異議同意完成交屋手續。」，此為兩造所不爭執，且原告主張移轉面積短少、系爭走廊具使用上效能或價值低於通常效用等情均非可採，已如前述，應無物之瑕疵或不完全給付之情事。故原告依民法第359條規定請求減少價金或依民法第360條、第353條、第227條第1項規定請求賠償不完全給付之損害，亦均無理由。
五、綜上所述，原告許Ｏ燕、施Ｏ珍、沈Ｏ佳、施Ｏ源、知己公司等5人，先位依系爭契約第6條第3項解除契約，並依系爭契約第25條第1項、民法第179條或第259條規定，請求被告ＯＯ公司（向許Ｏ燕）、被告興Ｏ發公司（向施Ｏ源及知己公司）、被告ＯＯ人壽公司（向施Ｏ珍、沈Ｏ佳）各給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；備位依民法第359條、227條規定，請求各被告給付各該原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告陳Ｏ妏、薛Ｏ中、吳Ｏ藏、蔡Ｏ倫、陳Ｏ蓉、吳Ｏ光、林Ｏ安等7人聲明依民法第359條及第227條規定，請求被告ＯＯ人壽公司（向陳Ｏ妏、薛Ｏ中、吳Ｏ藏、蔡Ｏ倫、陳Ｏ蓉）、被告ＯＯ公司（向吳Ｏ光）、被告興Ｏ發公司（向林Ｏ安）各給付100萬元，及均自起訴狀繕本（原告林Ｏ安自民事準備八）送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦無理由，應予駁回。本件既為原告敗訴之判決，其等假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 15 日
民事第四庭 法 官 張雅文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 18 日
書記官 陳褘翎