臺灣高雄地方法院民事判決 106年度重訴字第287號原 告 張鳳嬌訴訟代理人 林永勝律師被 告 財將企業股份有限公司法定代理人 張志明訴訟代理人 蔡玫真律師複 代理人 林彣鴻律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國108年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項查本件原告以被告施行詐欺致原告陷於錯誤而與被告簽立買賣契約，所交付之買賣標的物有瑕疵為由，依兩造所立買賣契約第6條第3項請求解除契約，返還買賣價金，或依民法第92條主張撤銷訂之意思表示並請求返還買賣價金（見院卷一第3 頁至第10頁），提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告768 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見院卷一第3 頁至第10頁），嗣於訴狀送達後，原告主張依前揭事實，追加民法第92條第1 項、第
179 條後段之法律關係為備位訴訟標的（見院卷二第61頁），依民事訴訟法第255 條第1項第2款之規定，予以准許。被告爭執原告變更不合法等語，尚難採認。
乙、實體事項
一、原告主張：㈠被告與訴外人興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）
、宏泰人壽保險股份有限公司（下稱宏泰公司）在坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地（下合稱系爭土地）上，共同開發興建銷售案名為「華人匯」之集合式住宅大樓（下稱系爭建案），並以預售屋方式辦理銷售事宜。而原告於民國103年1月23日就系爭建案與被告簽立房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭契約），向被告公司購買系爭建案內編號B2棟24樓之房地及位於地下5層編號8、45等2 個停車位（建物門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號24樓；下稱系爭房屋，合稱系爭房地），房地總價新臺幣（下同）3838萬元，嗣因節稅考量，而於104年10月8日將契約名義人變更為訴外人蔡佩汶，復因故再於105 年12月10日自蔡佩汶處受讓系爭契約，並由原告概括承受系爭契約及相關文件之全部權利義務，且已依法通知被告債權讓與乙事。
㈡原告因信任被告於系爭契約所載之主建物面積及附屬建物面
積合計256.28平方公尺係屬原告得自由使用收益並排除他人使用之專有部分，且被告亦於系爭契約附件三載明公設比為
33.8% ，原告以此等因素做為考量售價合理性後，始願以總價高達3,838萬元向被告購買系爭房地。詎原告於105年10月
5 日始發現系爭房地有虛列專有部分面積，以降低公設比例之情事，即系爭房屋專有部分竟然包括房屋大門外之連通數個專有部分之走廊面積（見附圖即系爭房屋平面圖標示位置；下稱系爭梯廳）非專有部分亦不得為約定專用部分而歸為主建物範圍，應屬共用部分，被告明系爭梯廳不得獨立使用供作專有部分，且無合法單獨區分所有權，竟惡意隱匿上情而詐欺原告，先於系爭契約之附件三誆稱公設比僅有33.8%，使原告陷於錯誤，進而願以高價購買系爭房地，復在房屋總登記時，將走廊登記在專用部分，使公設比達系爭契約預定之比例，以欺騙原告，系爭房地之房屋部分，登記之總面積為385.70平方公尺，共用部分經計算後為131.43平方公尺，但如將列入專有部分之走廊16.42平方公尺列入共用部分計算，公設比將高達38.33%，是以被告所為顯然違反法令規定，且與一般預售屋之交易習慣及經驗有違，致原告受有巨額損害，而原告前手蔡佩汶前已向被告為解除、撤銷系爭契約之意思表示，並請求返還已繳納之價金768萬元（下稱系爭價金），是以原告自得先位主張依系爭契約第6條第3項、民法第259條之規定，主張解除系爭契約，請求還系爭價金，備位主張依民法第92條、第179條之規定，主張撤銷系爭契約訂約之意思表示，請求返還系爭價金等語，為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告768萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：㈠依系爭契約第15條之約定，原告如擬將系爭契約轉讓他人時
，必須事先徵得被告同意始得轉讓，並以1 次為限，而被告於104年10月8日同意原告將系爭契約之權利與義務讓渡予蔡佩汶承擔，蔡佩汶遂成為系爭契約當事人，其後原告雖表示其欲加入成為系爭契約買受人，希望不要收取換約費，惟被告未同意，因而原告主張其已自蔡佩汶處受讓系爭契約之地位，因未得被告同意而不生效力，另原告主張蔡佩汶已將系爭契約之債權讓與原告，雖債權讓與無須得債務人同意，然系爭契約為買賣契約，性質為雙務契約，並無獨立之債權可為讓與，故原告主張其已取得蔡佩汶對被告之債權亦屬無據。
㈡依系爭契約及其附件之記載，可知買賣雙方於簽約時均已明
瞭專有部分所包含之項目及計算方式，且專有、共有部分及汽車停車空間之登記方式依地政機關登記為準，如「系爭契約約定面積」與「所有權狀登記面積」有誤差時，應依系爭契約第6 條約定進行價款找補，原告既為系爭契約之原契約當事人，於締約時應已明瞭面積誤差僅係價金找補之問題，況被告未有不實或誇大之陳述，亦無隱匿事實，而使原告陷於錯誤之情，原告空言指謫因受詐欺而為意思表示，並進而欲撤銷其所為之意思表示，實屬無據。縱認有詐欺而得撤銷其所為之意思表示，撤銷權除斥之起算時點，應以原契約當事人（即原告）為意思表示時起算，即應自訂約日103年1月23日起算，依此而論，蔡佩汶雖於105 年10月31日以存證信函向被告為撤銷契約之意，顯已逾1 年除斥期間，自不得以被詐欺為由撤銷其買受之意思表示。
㈢被告於104 年3月11日、104年9月8日通知蔡佩汶辦理對保及
銀行貸款之一切相關程序，然蔡佩汶遲遲未為辦理，嗣復經被告以存證信函催告仍未果，被告即於105 年11月2日、106年1 月11日以存證信函表示因蔡佩汶違約，故依系爭契約第25條約定解約，並沒收房地總價款15% ，並請蔡佩汶提供帳號以退回所剩買賣價款192 萬3000元，若未於期限內提供帳號，將依法辦理提存等語，因蔡佩汶仍未提供帳號，被告則於向臺灣苗栗地方法院提存所辦理提存完畢後，通知蔡佩汶提存乙事，原告指稱被告違法扣款云云，顯屬無據。系爭契約既經被告合法解除即溯及失其效力，被告與蔡佩汶間既無契約關係存在，被告即無給付義務可言，更無不完全給付之情，是以原告請求被告返還買賣價金，顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見院卷二第218頁反面至第219頁）㈠被告、訴外人興富發公司、宏泰人壽公司在系爭土地上興建系爭建案，並以預售屋方式辦理銷售事宜。
㈡原告與訴外人蔡佩汶、彭平定、林建志合資購買系爭建案建
物，103年1月23日以原告名義與被告簽立房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭契約），購買系爭建案編號B2棟第24樓建物（下稱系爭建物）、房地總價3,838 萬元（見院卷一第14頁至第98頁、第157頁正反面）。
㈢系爭梯廳在系爭契約附件一中係列在房屋面積中附屬建物之
「走廊」（見院卷一第43頁）；客觀上附件三、貳、房屋面積說明第二項，附屬建物部分記載「陽台、雨遮」、第三項第四款地上三層至第三十八層記載「梯廳」（見院卷一第45頁）。
㈣系爭建物所有權第一次登記時，系爭梯廳列入主建物登記總面積（見院卷一第204頁）。
㈤系爭建物登記謄本其他登記事項下，載有一般註記事項「本
建號之連接昇降機前的等待搭乘空間（16.42 平方公尺）計入專有面積，尚在釐清中」（見院卷一第204 頁）。
㈥依系爭契約之約定，系爭建物之公設比為33.8% （見院卷一第46頁）。
㈦原告於104年10月8日將系爭建物之權利義務全部讓渡予蔡佩汶，且被告亦同意（見院卷一第12頁至第13頁）。
㈧原告於104 年10月8日前已給付768萬元買賣價金予被告（繳納之時間、金額、項目均見院卷一第139頁至第145頁）。
㈨蔡佩汶於105 年10月31日以其遭被告詐欺為由，寄發公館郵
局存證號碼51號存證信函向被告為撤銷系爭契約之意思表示（下稱系爭存證信函；見院卷一第111頁至第119頁）。
㈩原告於106 年6月12日以永和郵局存證號300號存證信函通知
被告系爭契約受讓之事（被告爭執未收到該存證信函；見院卷一第99頁至第106頁）。
被告於105年4月18日以蔡佩汶未依系爭契約之約定繳納預定
貸款金額為由，寄發台北台塑郵局存證號碼352 號存證信函定期催告原告繳納，若逾期未繳納依系爭契約第14條第4 項、第25條第2項之規定解除系爭契約（見院卷一第158頁至第161頁）。
被告於105年11月2日以蔡佩汶違反兩造簽訂之系爭買賣契約
約定事項為由，寄發台北台塑郵局存證號碼1264號存證信函向蔡佩汶表示解除系爭買賣契約，並沒收已繳房地總價款百分之15（即575萬7000元）（見院卷二第14頁至第17頁）。
被告將退還之買賣價金192 萬3000元提存於臺灣苗栗地方法
院提存所（苗栗地院106年度存字第92號；見院卷一第169頁）。
四、兩造爭點㈠原告主張蔡佩汶以系爭存信證函撤銷系爭契約合法，是否有
理由？㈡原告主張蔡佩汶以系爭存證信函解除系爭契約合法，是否有
理由？㈢原告主張其已受讓系爭價金債權，並請求被告返還系爭價金
是否有理由？
五、本院之判斷㈠原告主張蔡佩汶以系爭存信證函撤銷系爭契約合法，是否有
理由？證人蔡佩汶證述：系爭房地是我母親與原告、林建志、彭平定購買的，我母親要用我的名字登記，我母親購買系爭房時，我沒有參與看屋或聯繫銷售員，我出名後只有去辦理後續貸款，其他事務都是原告、林建志、彭平定處理，原證6 存證信函（即院卷一第111 頁之系爭存證信函）是我寄的，因為當時我還是系爭契約當事人，但是存證信函的內容是被告擬定的，我有看過沒有問題就用印，當初我們講的時候是要用詐欺撤銷契約等語（見院卷二第195頁至第196頁反面），又證人即原告張鳳嬌證述：系爭房屋是我跟蔡佩汶母親彭巧玲、林建志、彭平定共同投資購買的，一開始是我很熟悉的朋友「龐媽」拿廣告文宣給我們看，我們四人有到高雄看樣品屋同時跟「龐媽」議價，談好價錢是3838萬元，談好後就決定購買，之後就由「龐媽」手下的業務幫我們處理後續事務，並借名登記在蔡佩汶名下，蔡佩汶沒有參與系爭房地購買過程等語（見院卷二第192頁至第193頁），基上，證人蔡佩汶既未參與系爭房地購買議價過程，而是由原告透過其熟識之友人「龐媽」介紹，且原告亦有參觀系爭建案樣品屋了解系爭房地所在位置、室內面積，與「龐媽」議價後始決定購買系爭房地，顯見不論是證人蔡佩汶或原告自身均非遭被告詐欺而購屋，況原告未提出其他證據以證明其遭詐欺而簽立系爭契約，則原告主張系爭契約業經蔡佩汶以系爭存證信函為撤銷訂約之意思表示合法等語，要屬無據。
㈡原告主張蔡佩汶以系爭存證信函解除系爭契約合法，是否有
理由？被告雖以系爭梯廳應屬共用部分，其面積有16.26 平方公尺，若將此部分面積從主建物面積移除，列入共用部分計算，將使公設比例變更為38.33%（計算式：(131.43+16.42)÷38
5.70=38.33%），因而蔡佩汶依系爭契約第6條之規定解除系爭契約合法等語，被告否認之，然查：
1.兩造於系爭契約第6條第1項約定，被告交付之主建物範圍及面積依登記為準，則被告是否有交付面積不足或公設比之瑕疵，即應由契約約定面積與登記面積相互參照。而系爭房屋之約定面積專有部分面積、登記面積如下：
⑴系爭房屋約定面積①主建物面積約：211.50㎡。
②附屬建物面積：⑴陽台約19.15㎡、⑵走廊約16.26㎡、⑶雨遮約9.37㎡。
③合計：256.28㎡。
④共有部分（不含停車位）：130.97㎡。
⑤約定總面積：387.25㎡。
2.登記總面積①主建物面積：225.09㎡。
②附屬建物面積：⑴陽台18.72㎡。
③合計：243.81㎡。
有系爭契約附件一、系爭建物登記謄本在卷可佐（見院卷一第43頁、第204 頁），是以此換算公設比，與系爭契約之約定之公設比相當乙節，應堪以認定。
2.又按本契約土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足部分乙方（即被告）均應全部找補；其超過部分，甲方（即各原告）只找補2%為限（即至多找補不超過2%），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物（不含雨遮面積）、共有部份價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位停車空間價款及面積），無息於交屋時一次結清；前款（按，依約款編號，應屬前項）之土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含汽車停車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足部分超過3%（含）以上者，甲方得解除本契約（含汽車停車空間之買賣契約），系爭契約第6 條第2項、第3項分別有約定。
而依上開約定觀之，因雙方約定所交付之系爭房屋面積以登記為準，故若登記面積與當初約定面積有不符情形，在不足時，雙方同意在3%範圍內，以找補方式解決，於超過3%範圍，方可作為解除契約之瑕疵事由，而本件系爭房屋之約定面積專有部分面積、登記面積（扣除系爭梯廳）大致相同，其不足面積即應以找補方式解決，是以原告前揭主張，難認可採。
㈢原告主張其已受讓系爭價金債權，並請求被告返還系爭價金
是否有理由？按甲方於乙方申辦房地產權移轉手續前應履行㈠除本契約定之交屋保留款外，繳清房地移轉登記前應繳之一切款項及因逾期付款加計之遲延利息；㈡依乙方通知期限內完成交付辦理產權登記及銀行貸款之相關文件，預繳各項稅規費、代辦費用、完成銀貸對保手續並預立取款文件及委託撥款文（三方簽署完成），並應開立與附件二付款明細表銀行貸款同額之禁止背書轉讓之擔保本票予乙方，不辦貸款或貸款金額不足該期期款者，應於乙方通知繳款期限繳清該期之期款或補足該期之期款之義務，否則乙方得拒絕辦理過戶，經書面催告後甲方仍不履行，乙方得逕行解除本契約，並依第25條第2項違約約定處理，系爭契約第14條第4項定有約定；而蔡佩汶受讓系爭契約後，其未繳納系爭房地後續價金，經被告分別於105年4月18日、105年11月2日寄發存證信函催告履行未果而解除系爭契約等情，為兩造所不爭執（參不爭執事項、），又蔡佩汶於105 年10月31日以系爭存證信函對被告解除系爭契約、撤銷系爭契約訂約之意思表示均不合法等情，業已說明如前，基此，堪認系爭契約業經被告合法解除無訛，而原告主張其系爭契約解除後之105 年12月10日受讓蔡佩汶對被告之債權（見院卷一第72頁）而請求被告返還系爭價金，要屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭契約第6條第3項、民法第259 條、第92條、第179 條及債權讓與之法律關係，請求被告給付原告
768 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 10 日
民事第四庭法 官 賴寶合以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 11 日
書記官 林怡君