臺灣高雄地方法院民事判決 106年度重訴字第205號原 告 曹穎文訴訟代理人 張弘康律師被 告 宏泰人壽保險股份有限公司法定代理人 魯奐毅訴訟代理人 邱柏青律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）6,195,000元，及自民國104年2月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷一第3頁），嗣於訴狀送達後擴張其聲明為：被告應給付原告8,260,000元，及自104年2月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷一第147頁），核其所為係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
二、原告主張：原告於102年間，經○○○廣告股份有限公司（下稱○○○公司）任職之銷售員貝○○介紹下，向被告購買被告與興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）合建之華人匯建案（下稱系爭建案）B1棟29樓1戶（毛胚屋），含編號分別為B5-60、B5-61之汽車停車空間（下合稱系爭房屋），買賣總價41,300,000元，原告並於同年12月7日由銷售員陪同搭乘高鐵南下至華人匯銷售中心，並由被告銷售員口頭告知其出具之契約均為制式買賣契約，原告無庸擔心之情況下，未經原告詳細審閱契約內容，即於同日分別簽訂華人匯房屋土地預訂買賣契約書（下稱系爭契約）、華人匯買賣契約之個別磋商條款契約書（下稱系爭個別磋商條款）、協議書（下稱系爭協議書）各乙份，價金給付方式雙方約定由銀行貸款房屋總價八成即32,990,000元，其餘價金由原告依工程進度陸續給付價款共計8,260,000元（含定金、簽約金、開工款及10期工程款）予被告完畢。原告於104年3月間依約至貸款銀行國泰銀行東門分行進行對保程序，經國泰銀行東門分行告知原告本件貸款成數應不足總價八成，原告即通知被告依相同條件補足，並電洽被告提供貸款及驗屋資料等資料圖說，以利原告後續貸款及驗屋程序進行，然遭被告拒絕，原告乃委請永然聯合法律事務所於105年12月20日以（105）（12）然雄字第0124號律師函要求被告於106年1月13日進行雙方協商，惟被告置之不理未出席，遲至106年1月20日始以台北台塑郵局存證號碼000074號存證信函拒絕原告協商要求。被告不同意依相同貸款利率補足，更縮短償還期限為2年由原告按月分期償還，顯與系爭契約第9條約定有違，致系爭契約無法順利履行，原告迄未取得原告請求被告提供之資料圖說，被告亦未提供任何貸款所需資料，且被告領得使用執照迄今已逾1年，相關貸款、驗屋等程序皆未完成，遑論交屋程序，被告所提之驗屋通知書異與系爭房屋交屋期限約定無關，原告自得依系爭契約第20條第1項第4款約定主張解除契約。原告於105年7月間系爭房屋完工之際，委請設計師進入系爭房屋進行現場裝潢規劃時，始發現系爭房屋內存有水漬、水管漏水等施工不良情況，氣密窗品質亦與銷售時銷售員宣稱全屋採用YKK等級氣密窗等情形不符。嗣於106年1月間原告再委請驗屋師進屋勘查系爭房屋瑕疵有無改善時，發現被告依RF全區公設配置圖廣告宣傳單中規劃施作之A棟空中花園（含美容美髮室、SPA美療室）、B棟空中花園（含空中花園悠哉亭、屋突棋奕室）、1F全區配置圖廣告宣傳單中規劃施作之B1公設空間（含B1F遊戲室、影音室），依系爭房屋竣工圖所載，上開空間實際用途本為屋頂平台、樓梯間及機車停車空間等，其施作皆屬違建，並遭高雄市政府受理拆除在案。被告之公設宣傳內容已訂入契約，且本件公設空間與規劃亦為原告決定選購系爭房屋之重要考量因素，被告故意隱瞞上開空間竣工圖說之實際用途，使系爭房屋無法依規劃施作，存有瑕疵，又此瑕疵於雙方訂約時即已存在，無法經被告修復改善，被告自始無法依系爭契約交付公共設施空間，屬給付不能，原告自得依民法第359條、第227條第1項準用第226條、第256條規定，解除系爭契約。又被告已於104年9月15日取得使用執照，惟被告不但多次刻意規避原告偕同設計師、驗屋師前往驗屋，且就原告所提出之房屋瑕疵置之不理，更多次迴避原告協商之要求，以致迄今仍無法順利交屋，原告自得依系爭契約第20條第1項第4款約定解除系爭契約。原告於106年2月7日以盛華法律事務所106勝銘函字第0000-0000號律師函催請被告改善並進行協商，仍遭被告以106年3月2日台北台塑郵局存證號碼000259號存證信函回覆，宣稱原告違約而單方解除雙方買賣契約，並以違約為由扣留原告所給付之買賣價金6,195,000元。然系爭契約、系爭磋商條款、系爭協議內容應屬定型化契約，被告均未給予原告合理審閱期間，且系爭契約第14條、系爭磋商條款第3、10、11、12條與系爭協議內容皆明顯違反雙方契約平等互惠原則，依據消費者保護法（下稱消保法）第11條之1、第12條規定，被告依據系爭契約解約及違約金條款內容未經原告合理審閱，應屬無效。退步言，原告絕非惡意毀約，乃因被告就驗屋、貸款程序多不配合，對後續衍生爭議亦不願出面協商溝通，終致系爭契約無法順利履行，被告亦與有過失，縱認被告解約有理，原告違約情事並非重大，被告逕扣減全額違約金，違背契約正義，應依民法第252條規定予以酌減至零。又原告已給付買賣價金8,260,000元予被告，然原告迄未收受被告所稱扣除違約金6,195,000元後應退還之2,065,000元價金，被告亦無提存該筆金額，就各部分遲延利息計算，依民法第259條第2款規定，本應依被告受領每筆金額日期至返還期日止分別計算，然為求計算方便，原告僅請求尚未返還價金之遲延利息，並主張被告受領之最末筆金額給付期日即104年2月11日起算遲延利息，其餘遲延利息原告予以捨棄。為此，爰依民法第359條、第226條、第256條、系爭契約第20條、第9條、第19條規定擇一聲明求為判令：（一）被告應給付原告8,260,000元，及自104年2月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造於102年7月12日經現場銷售人員解說、閱覽及磋商後簽訂系爭契約、系爭磋商條款及系爭協議。因華人匯建案係由被告與興富發公司合建，故銷售前共同討論擬定系爭磋商條款交由代銷公司作為與預售屋承購戶磋商之賣方條件，如承購戶對磋商條款有增刪修減，須由代銷公司回覆二公司後定奪。而系爭磋商條款係原告經現場銷售人員說明後簽定，被告迄未接獲任何原告對系爭磋商條款之意見或其他要求所需增訂之條款。又原告已於系爭契約第1條契約審閱之下方簽名蓋印，足認原告知悉有攜回審閱之權利，原告未詳閱契約，係原告自主放棄，與現行消保法第11條之1第2項規定企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者無效之情形不同。況系爭契約簽訂時，尚未有消保法第11條之1第2項之規定，自應就同法第12條規定，依具體情況審酌消費者拋棄審閱期間是否顯失公平以定其效力，而原告於102年12月簽約後攜回審閱5日內亦無任何依系爭個別磋商條款第1條約定解除契約，迨至105年12月始委託律師主張審閱權，顯與交易誠信原則有違，亦難認有何顯失公平之情形。
而被告解約所援引之系爭契約第14條約定，為主管機關審查同意之條款，非主管機關所列不得記載事項，原告復未就被告之解約條款有何顯失公平、違反平等互惠等情舉證以實其說，洵屬無據。再者，被告之戶別因主打低自備款，以利承購戶於交屋時與銀行辦理核貸前減輕其資金壓力，故預定貸款金額較一般銀行核貸款成數七成較為寬鬆，為總價八成。
而興富發公司為總價之七成五，為銀行最終核貸金額如少於預定金額時，承購戶需於過戶時以現金一次補足，故承購被告出售戶別之承購戶，均需簽定系爭協議書。原告固已繳納自備款即總價二成8,260,000元，惟被告依通知交屋時程於104年3月及9月通知原告辦理產權移轉用印及銀行貸款申辦均未獲原告置理，始於105年4月22日（原告拒收，依約仍視為送達）、11月15日寄出存證信函催告原告應辦理對保及銀行貸款等相關程序，已完成交屋程序之合約義務。詎原告委託律師函知並非不履行而係欲了解系爭房屋之混凝土成分、施作廠商名稱、鋼筋施作工法及中央濾水設備之廠牌等無關合約履行事項，拖延辦理交屋之產權移轉及辦理銀行貸款。
被告乃於106年1月20日以存證信函告知原告因逾期為辦理自洽貸款或委辦貸款，依系爭契約第9條第2項第3款第2目約定，視為放棄銀行貸款，並催告依同條第1項約定不辦理貸款，應於7日內以現金繳清預貸之32,990,000元，然原告仍拒不履行，於106年2月7日以律師函稱其已於國泰世華銀行東門分行完成對保程序，然被告遲未收到款項，遂於106年3月2日依系爭契約第14條第4項、第25條第2項約定發函解除系爭契約並沒收房地總價款30％計算之違約金6,195,000元，並請原告提供帳戶以利退還2,065,000元，原告均未提供，被告遂於107年1月11月將2,065,000元及自106年3月2日發函解約日起至107年1月19日止按週年利率5％計算之利息為清償提存，並已通知原告。被告分別於104年3月及9月通知原告辦理產權移轉用印，復於同年10月22日寄出驗屋通知，已完成相關交屋通知。況原告遲未依系爭契約第14條第4項、第20條第1項但書約定，辦理相關貸款或繳交應貸價款已違約在先，被告並無通知交屋之義務。且原告並未繳交價金及辦理產權移轉登記，自不得基於所有權人身分要求被告交付標的物。原告據以解除契約之系爭契約第9條第2項第1款第3目係以可歸責於被告為要件，而金融機構評估貸款成數，係以擔保物價值、借款人本身之經濟條件、債務信用及還款能力等條件為評估，並應符合主管機關所頒布之法令，各金融機構提供之核貸成數容有不同，最終核貸成數與預估貸款金額之差額，非屬可歸責於被告，原告以此非可歸責於被告之事由主張解約，亦屬無據。至原告所稱被告自始無法交付公共設施空間部分，因系爭個別磋商條款第12條已載明第10條所列各項均係二次施工，並經被告知銷售人員逐一說明，原告已清楚知悉並簽名確認，非被告惡意隱瞞，況本件空中花園悠哉亭係原告自行舉報行政機關拆除致無法給付，其餘B1公設空間係違規使用，非屬行政拆除範疇，原告以此主張給付不能而解除契約，要無理由。另原告主張違約金酌減部分，理由均屬原告自身因素，並未舉證違約金之約定有過高情事，而本件違約金之約定，雖屬主管機關規定之最高上限，惟同條約定被告違約經原告解除契約時，被告除需退還原告已兌現之房地價款外，如有遲延利息一併退還，並應同時賠償房地總價款15％計算之違約金，可認該約定符合平等互惠原則，且原告於購買系爭房屋前尚購買被告同時期於新北市淡海新市鎮之「海洋都心」房屋，足認原告具有相當經濟能力，議約能力高於一般民眾，自應受系爭契約違約金約定之拘束，又原告遲延履約時間長達1年又5個月，違約情節明確，原告主張違約金過高，應依民法第252條規定酌減，並無理由等語置辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利亦判決，願供擔保免於假執行。
四、兩造不爭執事項
（一）原告於102年間，在○○○公司任職之銷售員貝○○介紹下，於102年12月7日由貝○○陪同搭乘高鐵南下至華人匯銷售中心，並於同日向被告承購被告與興富發公司合建之系爭建案中之系爭房屋，買賣總價41,300,000元，原告於同日分別簽訂系爭契約、系爭個別磋商條款、系爭協議書各乙份，價金給付方式雙方約定由銀行貸款房屋總價八成即32,990,000元，其餘價金由原告依工程進度陸續給付價款含定金、簽約金、開工款及10期工程款，共計8,260,000元（原證一至三，本院卷一第11至64-1頁）。
（二）原告於104年2月11日已繳納自備款共8,260,000元完畢（本院卷一第9頁、第94頁、第126頁背、第147頁、第187至188頁）。
（三）被告於104年3月及9月通知原告辦理產權移轉用印及銀行貸款申辦（被證1，本院卷一第130至131頁）。
（四）系爭建案於104年9月15日取得使用執照（原證十八，本院卷一第118至123頁）。
（五）被告於104年10月22日寄出驗屋通知書予原告（被證3，本院卷一第137至138頁）。
（六）被告於105年4月22日、105年11月15日分別寄出存證信函催告原告應辦理對保及銀行貸款等相關程序，前者為原告拒收退回，後者經原告於105年11月16日收受（被證2，本院卷一第132至136頁）。
（七）原告委請永然聯合法律事務所於105年12月20日以(105)(12)然雄字第0124號律師函，函文內容如原證四，並要求被告於106年1月13日至永然聯合法律事務所進行協商（本院卷一第65至69頁）。
（八）被告於106年1月20日以台北台塑郵局存證號碼000074號存證信函回應前開律師函，內容如原證五所示（本院卷一第70至72-1頁）。
（九）原告委請盛華法律事務所於106年2月7日以106盛銘函字第0000-0000號律師函回應被告前開存證信函，函文內容如原證十（本院卷一第77至78頁）。
（十）被告於106年3月2日以台北台塑郵局存證號碼000259號存證信函回應前開律師函，並表示依系爭契約第14條第4項、第25條第2項約定解除契約，且沒收房地總價15％作為違約金，內容如原證十一所示（卷一第79至83頁），原告有收受該存證信函。
（十一）原告委請原告訴訟代理人於106年4月26日以高雄瑞豐郵局存證號碼000129號存證信函回應被告前開存證信函，並表示依民法第359條、第226條、第256條規定，及系爭契約第9條、第19條、第20條約定，解除契約，內容如原證十二所示，被告並於同日收受（本院卷一第84至87頁、第117頁）。
（十二）系爭建案於屋頂增建建物屬違建，經高雄市政府工務局違章建築處理大隊於106年7月18日依法查報處分，106年8月23日由業者自行拆除結案，系爭建物地下一層之使用狀況係屬違規使用（本院卷一第170至173頁、第200至202頁）。
（十三）被告於107年1月11日將系爭契約買賣價金2,065,000元，及自106年3月2日發函解除契約起至107年1月19日止按年息5％計算之利息提存於臺灣臺北地方法院提存所（被證4，卷二第73至74頁）。
五、兩造爭執事項
（一）被告於106年3月2日以台北台塑郵局存證號碼000259號存證信函表示依系爭契約第14條第4項、第25條第2項約定解除契約，且沒收房地總價15％作為違約金，是否適法？若適法，是否有違約金過高之情事？若有，應酌減為何金額方屬適當？
（二）原告委請原告訴訟代理人於106年4月26日以高雄瑞豐郵局存證號碼000129號存證信函回應被告前開存證信函，並表示依民法第359條、第226條、第256條規定，及系爭契約第9條、第19條、第20條約定，解除契約，是否適法？
（三）原告得否請求被告返還價金？金額為何？
六、得心證之理由：
（一）原告雖主張系爭契約、系爭磋商條款、系爭協議書內容應屬定型化契約，被告均未給予原告合理審閱期間，且明顯違反雙方契約平等互惠原則，依據消保法第11條之1、第12條規定，被告依據系爭契約解約及違約金條款內容未經原告合理審閱，應屬無效等語。然查：
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，現行消費者保護法第11條之1第1至3項定有明文。揆其立法目的，乃在維護消費者知的權利，以確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。然綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，如消費者確已知悉定型化契約條款之內容，並為爭取交易機會或其他因素等，而願意放棄審閱契約全文者，自不得於事後，再援用上開規定，主張部分條款不構成契約之內容。
2.關於原告主張系爭契約、系爭磋商條款、系爭協議書為定型化契約乙節，被告雖抗辯是否為定型化契約應視個案是否個別實質磋商為準（本院卷一第188至189頁），惟證人貝○○於本院證稱：個別磋商條款是建設公司已經準備好的等語（本院卷二第35頁），證人即系爭房屋銷售人員龐○○於本院亦證稱：系爭契約、系爭磋商條款、系爭協議書是我拿出來給原告簽的，是公司給的，系爭個別磋商條款是興富發公司及被告提供給我們的，拿給客戶時上面的內容都已經寫好了，若客戶不同意個別戳商條款內容，會用手寫方式增刪，再請示公司，若公司同意會以蓋印方式確認等語（本院卷二第38至41頁），參以系爭契約、系爭協議書均係電腦打字，而系爭個別磋商條款雖非電腦打字字型，為首寫字型，然亦係事先備妥之範本，有系爭契約、系爭磋商條款、系爭協議書存卷可稽（本院卷一第11至
64 -1頁），足見系爭契約、系爭磋商條款、系爭協議書均為被告所預定用於系爭建案銷售以供購買系爭建案房屋之不特定多數人所使用，均為定型化契約，應可認定。
3.原告於102年間在○○○公司任職之銷售員貝○○介紹下，於102年12月7日由貝○○陪同搭乘高鐵南下至華人匯銷售中心，於同日分別簽訂系爭契約、系爭個別磋商條款、系爭協議書各乙份向被告承購系爭房屋一情，為兩造所不爭執，堪認原告應未事先審閱系爭契約、系爭磋商條款、系爭協議書。然而，縱使原告簽約前未事先審閱該等約款，惟證人貝○○於本院證稱：我曾將銷售淡水的建案，原告有向我買淡水的房屋，因為公司有代銷系爭建案，所以介紹原告系爭建案，原告有興趣，我再帶原告去看，原告並沒有說有興趣的原因，我帶原告南下看系爭建案當天有講到審閱期間的問題，原告有無要求把合約帶回去看再簽約我忘了，但沒有印象原告有要求審閱期間，而龐○○說不用之類的事，也沒有印象原告一定要將合約帶回看後再簽約，原告向我買淡水房屋時有將合約帶回去看後再簽約，當天龐○○有向原告說明合約的面積、總價、內容，系爭個別磋商條款，當場確認沒有問題再簽約，當天北高來回是從早上9點到晚上8點等語（本院卷二第32至37頁），證人龐○○於本院亦證稱：簽約過程有提到審閱期間，我們會提供審閱本，客戶不一定會拿，我不記得原告有無攜回審閱再簽約，也不記得原告是看好幾次還是1次就簽約，但我們不會說服原告不用這麼麻煩當天就簽一簽，簽約過程個別磋商條款會逐一解釋，說明過程原告沒有不同意，如果不同意就不會簽，系爭契約是客戶看了有問題才會逐一說明，但在簽署時大綱都會說明等語（本院卷二第37至40頁），參以原告僅主張：簽約當日被告銷售人員口頭告知均為制式買賣契約，原告無庸擔心，未經原告詳細審閱內容，即於同日配合簽署等語（本院卷一第3至4頁），並未主張被告之銷售人員以何不正方法使其拋棄審閱期間，衡以原告雖係首次看屋即簽約，然當日北高來回是從早上9點到晚上8點一情，業經證人貝○○證述明確，足認原告非無時間審閱。又原告自陳購買系爭房屋時名下有3個不動產（本院卷一第214頁），及原告前向證人貝○○購買淡水房屋時，尚有攜回契約審閱後簽約，又有關審閱期間之約定，無論系爭契約、或系爭個別磋商條款均係記載於第1條，已屬消費者閱讀條文時易於注意之處，系爭契約該條下方並有原告之簽名及用印印文（本院卷一第13頁），足見原告購買系爭房屋時，已有多次購買不動產之經驗，是原告簽署系爭契約、系爭磋商條款、系爭協議書未攜回審閱即於當日簽約，應係原告自願放棄，應可認定。
4.再者，系爭個別磋商條款第1條約定：「甲方（指原告）審閱期間如少於五日者，本契約簽立後五日內如甲方解除本契約者，乙方同意無條件解約，並無息返還甲方已兌現之買賣價金，但超過簽約五日，則不得再以契約審閱期為由，要求解除契約」（本院卷一第56頁），該條除係位於第1條之顯眼位置外，文字亦淺顯易懂，依常理，難認原告簽約時有不能知悉該條內容之情形，且該條約定審閱期間如少於5日者，於簽立後5日內，原告可要求解約，被告同意無條件解約並無息返還原告已兌現之買賣價金，此對消費者之保護實較系爭契約為佳，參以原告坦認簽約後有將系爭契約、系爭磋商條款、系爭協議書攜回（本院卷一第187頁），然原告迄於委請永然聯合法律事務所於105年12月20日發送(105)(12)然雄字第0124號律師函予被告時，始主張被告未提供5日以上之審閱期（本院卷一第56頁），距離簽約之時已逾3年，難認原告拋棄5日之審閱期間有顯失公平之情形。
5.至原告主張系爭契約第14條違反雙方契約平等互惠原則部分，僅泛指系爭契約第14條有關被告可單方面催告解除契約之約定，明顯違反雙方契約平等互惠原則，就系爭契約第25條之約定，則未具體指出有何明顯違反雙方契約平等互惠原則之處（本院卷一第7頁）。然原告向被告購買系爭房屋，本即負有給付價款義務，系爭契約第14條第4項僅係約定原告應依被告通知期限完成辦理產權登記、銀行貸款之相關文件，不辦貸款或貸款金額不足者，應於被告通知期限繳清該期期款或補足該期期款，暨違約時如何處理之約定，是該條約定對原告尚無顯失公平情事。從而，原告主張被告用以解除契約之約定條款內容無效云云，自無可採。
（二）原告雖又主張：於104年3月間依約至貸款銀行國泰銀行東門分行進行對保程序，經國泰銀行東門分行告知原告本件貸款成數應不足總價八成，原告即通知被告依相同條件補足，並電洽被告提供貸款及驗屋資料等資料圖說，以利原告後續貸款及驗屋程序進行，然遭被告拒絕云云。惟證人即國泰銀行東門分行行員鍾○○於本院證稱：104年3月間原告有來問高雄的行情，說她已經簽約購買高雄農十六宏泰新建屋，惟未提供資料給我，有告訴我總價，但原告在還未簽約之前就有問過我，說想買高雄的房子，我告訴她我們銀行在高雄貸的成數很低，若是優質客戶，應該可以爭取較高的成數，在實務上我不會講不可能貸到八成，因為確切放款的成數還要提供合約書及相關資料，並要估價，且最後要上簽呈才能確定，有的客戶需要比較高的成數，我們會儘量爭取，我跟原告說依我的判斷我們銀行大概可以貸到七成到七成五，原告就系爭房屋貸款有提出申請書，對保文件也寫好了，我認識原告7、8年左右，辦過原告3間房子的房貸，原告的5P應該沒有問題，信評資料只是等待房地確切位置及財力資料即可，後來我知道原告他們意見不一，我就停滯等待消息，有提供資料就會繼續進行，原告的申請書等資料我一直保留到今年（即106年）才銷毀；一般貸款都是個人來申請，我會聯絡建商、代書、仲介要資料，本件原告跟我聯絡後，被告的人員有打電話來詢問，打電話的人是女生，原告沒有請我向建商要資料等語（本院卷一第207至213頁），足見證人鍾○○雖曾告知本件貸款成數應不足總價八成，惟此情於原告簽約前證人鍾○○即曾告知原告，又本件貸款證人鍾○○未繼續辦理，乃因原告未提供相關資料，復未請證人鍾○○向被告要求提供資料使然，難認有原告主張電洽被告提供貸款以利後續貸款遭拒之情事。另證人即被告公司服務專線承辦員張○○於本院亦證稱：我們會主動接洽客戶做是否貸款的動作，我是接離職前手的資料，我有看到原告貸款資料是國泰銀行，我有向國泰銀行專員詢問原告有無貸款程序，國泰銀行有回覆有原告這個人但不能透露資料，我向國泰銀行專員說我們可以提供資料讓銀行審核，我接洽的專員是國泰銀行東門分行人員鍾先生，但全名我不記得，後來鍾先生也沒跟我要資料；原告當時是要自洽貸款，但沒有依系爭契約第9條向被告公司提出自洽貸款之申請，沒有簽立自洽文件，原告一直沒有給我們正面的回應，當我們問了國泰銀行東門分行後，原告覺得生氣說我們侵犯隱私，之後就沒再詢問銀行了，後來我們一直有通電話請原告來對保、做後續交屋的手續，但原告都沒配合，可能原告因身體不適，有時沒精神跟我們講話，講到一半就會掛斷，有時會要求我們驗屋提供細節資料，因為當時過戶交屋非常緊湊，且戶數也多，原告要求我們提供的工程項目太細了，如混凝土是出自哪間公司、多少磅數、連續壁打多深、安全性等證明，原告反應這些事時已經拿到使用執照等語（本院卷二第43至47頁）。參以原告若有辦理貸款以依約給付價款之意，何以被告於104年3月及9月通知原告辦理產權移轉用印及銀行貸款申辦，均未獲原告回應，甚且被告於105年4月22日、105年11月15日分別寄出存證信函催告原告應辦理對保及銀行貸款等相關程序，前者竟遭原告拒收退回，後者經原告於105年11月16日收受，原告旋委請永然聯合法律事務所於105年12月20日以(105)(1 2)然雄字第0124號律師函，要求被告於106年1月13日至永然聯合法律事務所進行協商，惟該律師函對於原告此部分主張通知被告依相同條件補足貸款不足成數，並電洽被告提供貸款及驗屋資料等資料圖說遭拒等情，卻隻字未提，其中關於驗屋資料部分原告僅以該律師函表示被告知承辦專員要求原告以書面方式向被告提出請求，被告必定提交相關資料益證並無原告所主張電洽被告提供貸款資料而遭被告拒絕乙事，且可認定原告當時已無辦理貸款依約支付價金之意。從而，原告此節之主張，顯屬無據，不足採信。
（三）被告於104年3月及9月通知原告辦理產權移轉用印及銀行貸款申辦，並於104年10月22日寄出驗屋通知書予原告，再於105年4月22日、105年11月15日分別寄出存證信函催告原告應辦理對保及銀行貸款等相關程序，前者為原告拒收退回，後者經原告於105年11月16日收受，之後被告又於106年1月20日以台北台塑郵局存證號碼000074號存證信函回應原告委請盛華法律事務所於106年2月7日以106盛銘函字第0000-0000號律師函，且於該存證信函通知視為原告不辦理貸款，原告應依系爭契約第14條約定繳清32,990,000元，請原告於收到存證信函7日內繳清價款，逾期將依系爭契約第14條、第25條約定辦理，因原告未依上開存證信函催告期間繳清預定貸款金額，被告於106年3月2日以台北台塑郵局存證號碼000259號存證信函表示依系爭契約第14條第4項、第25條第2項約定解除契約，且沒收房地總價15％即6,195,000元作為違約金，及請原告提供金融帳戶以退回剩餘價款，原告業已收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，自可認定。而系爭契約第14條第4項約定「四、甲方於乙方申辦房地產權移轉手續前應履行下列義務，否則乙方得拒絕辦理過戶，經書面催告後甲方仍不履行，乙方得逕行解除本契約，並依第二五條第二項違約約定處理：（一）除本契約約定之交屋保留款外，繳清房地移轉登記前應繳之一切款項及因逾期付款加計之遲延利息。（二）依乙方通知期限內完成交付辦理產權登記及銀行貸款之相關文件，預繳各項稅規費、代辦費用、完成銀貸對保手續…，不辦理貸款或貸款金額不足該期期款者，應於乙方通知繳款期限繳清該期之期款或補足該期之期款。…」，第25條第2項約定「二、除經雙方個別磋商同意之約定外，甲方違反『付款條件及方式』之規定者，乙方得解除本契約；解約時乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」（本院卷一第19頁正面、第23頁背面），是被告依據該等約定解除契約，自屬適法。故而，原告於被告合法解除契約後，方委請原告訴訟代理人於106年4月26日以高雄瑞豐郵局存證號碼000129號存證信函回應被告前開存證信函，並表示依民法第359條、第226條、第256條規定，及系爭契約第9條、第19條、第20條約定，解除契約，並不合法，亦可認定。
（四）被告依系爭契約第25條約定沒收房地總價15％作為違約金，是否適法？若適法，是否有違約金過高之情事？
1.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。
當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決參照）。復按民法第252條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。
2.查系爭契約第25條第4項約定「四、依第一、二項之約定解除契約時，甲乙雙方除得依前二項約定之賠償外，不得另行請求其他損害賠償」（本院卷一第23頁背面至第24頁正面），可知同條第2項之違約金應屬損害賠償預定性質。是以，被告於原告不履行債務時即得不待證明其損害數額之多寡，按約定之違約金，請求原告支付。原告如依民法第252條規定請求核減違約金者，自應就該違約金之約定過高之事實負舉證責任（最高法院104年度台上字第530號民事判決參照）。原告就此並未提出相關證據證明，僅主張原告購買系爭房屋之動機係為養老，因此對於系爭房屋之結構、安全性更為要求，並因長年受憂鬱症等疾病所苦等情（本院卷二第54至55頁、第151頁），並無可採。
至原告主張原告絕非惡意毀約，乃因被告就驗屋、貸款程序多不配合，對後續衍生爭議亦不願出面協商溝通，終致系爭契約無法順利履行，被告亦與有過失之部分，依據證人張○○、鍾○○之上開證述，並佐以被告係於104年10月22日寄出驗屋通知書予原告，而原告委請永然聯合法律事務所所發之律師函自承係於105年7月間委請設計師前往系爭房屋勘查（本院卷一第65至66頁），而被告之台北台塑郵局存證號碼000259號存證信函則表示原告係於105年5月煎、106年1月委請設計師至現場勘查屋況，並表示原告曾於104年12月間請被告提供系爭房屋之CAD檔，而被告已於104年12月10日提供（本院卷一第81頁），更可認定被告並無就驗屋、貸款程序不予配合之情事。至原告所指被告不願出面協商溝通乙節，依據被告於106年1月20日以台北台塑郵局存證號碼000074號存證信函回應不克參加（本院卷一第72-1頁），雖可認定，惟尚難以被告拒絕原告出面協商溝通之要求，即逕認被告與有過失。
3.再者，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不應記載事項」第24條第4款規定，違約金最高不得超過房地總價款15％，此既為主管機關依消費者保護法之授權，經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷所制訂之規範，企業經營者及消費者均應受其拘束。茲考量系爭契約所約定之違約金，雖屬主管機關所定之最高上限，惟同條約定被告違約經原告解除契約時，被告除須退還原告已兌現之房地價款外，如有遲延利息一併退還，並應同時賠償房地總價款15％計算之違約金（本院卷一第23頁背面），可認該條約定符合平等互惠原則。另依據系爭契約第9條約定，原告關於付款明細表約定之銀行貸款金額，原告得選擇以不辦貸款、委辦貸款、自洽貸款等方式給付，原告本欲以自洽貸款方式辦理，則依該條約定，被告應於取得使用執照後，將房地相關資料交付原告，以便原告向自洽金融機構辦理申貸、對保手續，故原告辦理貸款對保手續之時間應為被告取得使用執照之後。則原告遲延履約之時間，以系爭建案於104年9月15日取得使用執照起算，迄被告於106年3月2日解除契約止，長達約1年6個月，違約情節非輕，復考量違約金之約定為當事人契約自由、私法自治原則之體現，且原告簽約當時名下有三個不動產，均在臺北，一為自住之房屋、一為小套房、一為辦公室，為原告所自承（本院卷一第214頁），足認原告具有相當經濟能力，購買不動產之經驗及議約能力應高於一般民眾，其身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，而為上開違約金計算方式之約定，自應受該約定之拘束。從而，原告主張違約金過高，應依民法第252條規定酌減，並無理由。
七、綜上所述，原告主張解除契約請求返還已支付之買賣價金，，及主張被告收取違約金過高或被告與有過失應酌減至零，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 24 日
民事第三庭 法 官 楊儭華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 24 日
書記官 陳玉娥