臺灣高雄地方法院民事判決 106年度重訴字第209號原 告 交通部臺灣鐵路管理局法定代理人 鹿潔身訴訟代理人 謝依良律師被 告 臺通股份有限公司法定代理人 黃劉麗蓉訴訟代理人 郭清寶律師
鍾靚凌律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○地號土地上如附圖一編號A（不含附圖一編號a—b所示磚牆）、B1、B1a、B1
b、B2、B2a、B2b1所示地上物、坐落同小段一一八之一六地號土地上如附圖一編號A1所示地上物、及坐落同小段一一八之一二地號土地上如附圖一編號B2b2所示地上物拆除，並將所占用之系爭土地返還原告，及自民國一○六年一月一日起至返還上開所占用之土地之日止，按月給付原告新臺幣參萬玖仟柒佰壹拾玖元。
被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬陸仟玖佰貳拾玖元，及自民國一○年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之五，餘由被告負擔。
本判決第一項命拆屋還地部分，於原告以新臺幣捌佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳仟參佰玖拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行；命被告給付部分，於原告以各按月給付已到期部分總額之三分之一，為被告供擔保後，就各按月給付已到期部分，得予假執行。但被告以各已到期部分之總金額，為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖拾捌萬陸仟玖佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落高雄市○○區○○段○○段0000000000000000000地
號土地（下分別稱系爭118-8地號、118-12地號、118-16地號土地，合稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○○街○號房屋（稅籍編號：00000000000，即如附圖一編號C所示建物，下稱系爭C建物）為原告經管之國有土地及房屋。被告前向原告承租系爭118-8地號土地中，如附圖二編號A、B所示範圍，並在其上搭建鐵皮棚架如附圖一A、A1所示（A1已占有系爭118-16地號土地，下統稱系爭A地上物），以及建物如附圖一B1（並含B1a及B1b）及B2（並含B2a、B2b1及B2b2）所示（門牌號碼同為：高雄市○○區○○○街○號，稅籍編號分別為：00000000000及00000000000，惟其中如附圖一B2b2所示部分已占有部分系爭118-12地號土地，下統稱系爭B建物），然租約業於民國103年12月31日屆滿（下稱系爭租約），兩造並未續約，被告卻未依約返還上開租賃物，而仍無權占有使用至今，原告自得依物上返還請求權請求被告拆除系爭A及B建物，並返還所占用之系爭土地予原告。
另被告無權占用系爭土地，係屬無法律上原因而獲有利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給付自104年1月1日起至返還系爭土地之日止之不當得利。
㈡又系爭C建物及其所坐落之土地，被告並無使用權源，卻擅
自104年1月1日起無權占用至今，原告自得依物上返還請求權請求被告將系爭C建物遷讓返還予原告，並請求被告給付自104年1月1日起至返還系爭土地之日止之不當得利。
㈢並聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖一所示系爭A地上物（不
含a—b之磚牆）、系爭B建物拆除，並將所占用之系爭土地返還原告，及自106年1月1日起至返還所占用之系爭土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）39,719元。⒉被告應將坐落系爭118-8地號土地上之系爭C建物遷讓返還
原告，及自106年1月1日起至返還系爭C建物止，按月給付原告9,571元。
⒊被告應給付原告1,104,580元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠就附圖一所示系爭A地上物及B建物所占有之系爭土地部分，
雖租約期限已屆滿，然被告在6個月內即申請換約續租並獲原告同意；另就附圖一所示系爭C建物，亦經原告同意出租，故兩造就上開不動產均已成立租賃契約，租賃期間均自104年1月1日起至108年12月31日止，原告並已將新租約之書面契約寄送予被告，而經被告用印簽名，原告嗣後卻以被告未繳納之前之補償金此一事由悔約，並拒絕於該書面契約上簽名及公證，再以此事由主張兩造間租賃契約不符要式條件而不成立自屬無據。況被告自103年10月2日起即未再使用系爭C建物，原告請求遷讓併請求此部分之不當得利，亦屬無據。又縱認上開租賃契約須經一定要式（即公證及書面），然兩造間亦已成立不定期限之租賃契約，被告仍有使用占有權源，原告自不得依物上返還請求權請求被告拆屋還地。
㈡就原告請求不當得利部分，就系爭C建物之部分，除前所抗
辯之自原告請求時間起，被告已無占用，自無不當得利情事外，系爭C建物為國有建物，非被告所有，原告不應將系爭建物所坐落使用之系爭118-8地號土地範圍，亦包含在被告所受利益範圍內而向被告請求返還。又縱認被告無權占有使用，則就C建物之不當得利，分別依房屋部分週年利率11％以及土地部分週年利率6％計算，已逾土地法第97條第1項之規定，而屬於法無據。
㈢末若法院認原告可向被告請求不當得利，惟依兩造原租賃契
約，原告應出租予被告之土地範圍即如附圖二編號A、B所示範圍，應為677.85平方公尺，然依複丈成果圖所示，原告出租被告之範圍卻不足20.43平方公尺，若依原租約之租金計算，原告每年溢收12,769元，該租約為4年半，原告共溢收57,461元；又系爭C建物之面積，經複丈結果為110平方公尺，原告自91年7月1日起至103年12月31日止，卻以118.8平方公尺向被告收取補償費即74,250元，則以此比例計算，原告每年超收5,500元，12.5年間溢收68,750元，二者共計126,211元，屬原告之不當得利，被告以此主張抵銷等語。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、得心證理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段法有明文。再按受撥用國有財產之管理機關，得代表國家為保存行為之行使，如第三人無權占用國有土地，該管理機關得代表國家行使所有物返還請求權，最高法院79年台上字第1615號判例可資參照。原告主張被告所有系爭B建物及系爭A地上物無權占有其管理之系爭國有土地；另原告所管領之國有系爭C建物則遭被告無權使用等節，經被告以前詞置辯。查系爭土地及系爭C建物為國有之不動產，其管理者均為原告一節，有系爭土地之土地登記謄本及房屋稅繳款書、高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處（下稱鹽埕稅捐處）106年4月20日高市稽鹽房字第1067903372號函附系爭C建物房屋稅籍證明、原告104年4月14日鐵企地字第1040010394號函（下稱原告104年4月14日函）暨附圖在卷為證（參本院卷第6至7、9至10、20、55至56頁），堪信可採。而被告所有之系爭A地上物及系爭B建物占有系爭土地如附圖一所示一節，亦有系爭B建物之建物所有權狀、本院勘測筆錄、高雄市政府地政局鹽埕地政事務所106年12月21日高市地鹽測字第10670928900號函附複丈成果圖（即附圖一）在卷為證（參同卷第69頁正反面、第155頁正反面、第171至172頁），並經被告自承系爭A地上物為其所搭建等語（參同卷第179頁），亦屬真實。則原告是否得主張物上返還請求權，請求被告拆除系爭A地上物及系爭B建物，以及遷讓返還系爭C建物，應予審酌者，即在於：被告所有之系爭B建物及系爭A地上物，對於其所占用之系爭土地是否有使用權源；又被告是否至今仍占有使用C建物一節，此據本院認定如下：
⒈被告就系爭A地上物及系爭B建物所占用之系爭土地並無使用權源：
⑴被告主張其就系爭A地上物及系爭B建物所占用之系爭土
地，向原告提出租賃之要約，並經兩造協議，就租賃之標的及租金等契約必要之點，均已合意，故兩造間之租賃契約業已成立一節，有前引原告104年4月14日函、原告轄下高雄工務段（下稱台鐵高工段）105年10月14日高工產字第1050007350號函附系爭118-8地號房地租金第四次議價會議紀錄、同年11月18日高工產字第1050008250號函附2份新租約（均尚未經原告用印）等在卷為證（參本院重訴卷第55至56、57至58、87、98至101、
148、145至147頁）。而觀諸前引原告104年4月14日函文中所載：「(一)原承租作辦公室使用部分（附圖位置D，按：即系爭B建物）：查該租約期限已屆滿，然未逾6個月，符合原告經管公用不動產出租及利用作業要點第4點第1項第1款規定，將依現行制式契約辦理換約續租，租期自104年1月1日起至108年12月31日止。(二)後方鐵架車棚…（附圖位置C，按：即系爭A地上物)：現況作車棚使用之土地屬原租賃契約範圍，惟該土地非屬房屋坐落基地，應於契約到期後收回，辦理公開標租，考量本局未於租約載明，致造成臺端誤解得辦理續租爭議，又國有建物（按：即系爭C建物）與該車棚使用土地相鄰，且車棚鐵架緊貼國有建物，本局無法單獨拆除國有建物，因地上使用情況特殊，爰該土地及建物同意辦理出租，租期自104年1月1日起至108年12月31日止，租金以議價方式辦理，並辦理租約公證，並於契約中載明…」等語，再參酌兩造前就系爭B建物所在系爭118-8地號土地所訂立之租約（下稱系爭原租約）暨附圖（參同卷第37至39頁反面），以及上開證物，可知：①就系爭B建物所在之系爭118-1地號土地，被告雖未於系爭原租約期限屆至（即103年12月31日）前3個月，依約向原告申請續約並經原告同意，惟因於期限屆滿6個月內向原告申請直接出租，並經原告認符合「系爭租用要點」之規定，故同意依現行制式契約辦理換約續租；②至就系爭A地上物所在系爭118-8地號土地，雖並非基地而不符合上開規定，但仍同意一併辦理出租，惟租金要議價、租約要公證，嗣臺鐵高工段與被告議價成立並送原告同意備查後，即函送2份新租約〔分別為系爭B建物所在之系爭118-8地號土地（下稱系爭新約甲）及系爭A地上物所在之系爭118-8及系爭118-16地號土地（下稱系爭新約乙），合稱系爭2新約〕予被告，並經被告簽名用印。是被告稱就該租賃契約，其承租標的及租金之必要之點均已一致之詞，尚非無據。
⑵然原告主張，原告要出租由其經管之公用不動產，須以
書面為要式，另就系爭A地上物所占用之土地租賃即系爭新約乙，兩造更同意要辦理公證，而系爭2新約未經原告最後簽署用印，不符合書面要件，更遑論系爭新約乙有經兩造公證，故尚不成立等節，除據原告引用兩造不爭執具法規命令效力（參本院重訴卷第218頁反面）之「系爭租用要點」第5、14、32、41條等規定為據外，並以前引原告104年4月14日函文內容、兩造於同年12月21日在時任立委之黃昭順高雄辦公室處所為之續約相關事務第四次協調會暨現地會勘會議記錄在卷為證（參同卷第53頁背面至第54頁）。而觀諸「系爭租用要點」第14條關於逕予出租之程序，特別訂有「訂約」程序；以及同要點第25條特別規定租賃契約應載明之事項等條文內容，可認原告所主張由其經管之公用不動產出租須以書面為要式一詞，尚非無據；而被告承租系爭土地已數十年，就上開要件自不得諉為不知，況該要件亦據原告於上開函文及會議記錄多次重申。再依上開函文內容，亦可見原告就系爭B建物雖認尚符合「系爭租用要點」而可逕予出租，惟要求「將依現行制式契約辦理換約續租」；另就系爭A地上物部分，雖有同意一併出租，然亦要求「辦理契約公證，並於契約中載明」，足認關於系爭土地之租賃契約，確應以書面為要式要件，則若未符上開要件，依民法第73條本文之規定，原則上契約無效。又所謂書面之要式要件，一般而言，仍以訂約兩造共同簽署書面契約而定，惟系爭2新約均未經原告簽名用印，已如前述，自難認已符合書面之要式要件而生契約效力。
⑶被告復抗辯稱，縱未符書面之要式要件，惟應可依民法
第451條之規定，視為不定期限之租賃，而原告已明確表示不主張終止租約之意思表示（參本院重訴卷第139頁），則被告自具使用權源等語；原告則主張依系爭原租約，已明定「租期屆滿租約關係即行消滅，不另通知」、「未經辦妥換約續租仍為使用者，即為無權占用」，故並無上開條文規定之適用，兩造就系爭118-8地號土地並無不定期限租賃契約等語。按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院55年台上第276號判例可予參照。是依上開見解，若契約已明定租賃期間屆至後須另訂租約，則出租人意思已明確，則自生阻止續約之效力，而無該條之適用。經查，系爭A地上物及系爭B建物所在之系爭118-8地號土地，固曾經兩造成立租賃契約（即系爭原契約），惟按本租期屆滿時，租賃關係即行消滅，甲方（即原告）不另行通知。乙方（即被告）如有意續租，應於租期屆滿前3個月內，申請換約續租，其有應繳未繳之款項者，應先繳清；逾期未申請換約者，即為無意續租，甲方得收回土地，另行依法處理，乙方未經辦妥換約續租仍為使用者，即為無權占用，應負擔損害賠償責任，不得有其他主張，系爭原契約第2條第2項、第3項業已明文約定，則既已明定若欲續租應另訂約，依前述說明，自已生阻止續約之效力，被告以此抗辯，作為其所有系爭A地上物及系爭B建物使用系爭188-1地號土地之權源，亦難認有據。
⑷末查，就系爭A地上物及系爭B建物，其中，系爭A地上
物就附圖一編號A1部分所示部分，已占有使用到原告所管領之系爭118-16地號土地、系爭B建物就附圖一編號B2b2所示部分，則占有使用到原告所管領之系爭118-12地號土地一節，業據鹽埕地政複丈鑑測，上開占有使用之部分，未經兩造曾經訂立何使用契約；又雖就附圖一編號A1所示，部分業據立於系爭新約2之上，惟系爭新約乙未符書面要件不生效力一節，業據本院認定如前，被告復未就上開未在系爭2新約或系爭原租約範圍內之附圖一編號A1部分及編號B2b2所示部分，提出就系爭118-16地號、系爭118-12地號土地具使用權源之答辯，自屬無權占有。
⑸則依上述，被告所有之系爭A地上物及系爭B建物，已占
領使用原告所管領之系爭土地，且無占有使用權源，則原告依物上返還請求權請求被告拆除系爭A地上物及系爭B建物、返還因此占用之系爭土地，自屬有理由。
⒉被告於本件言詞辯論終結時，已無占有使用C建物：
原告主張其就C建物之管領權受到被告侵害，而請求被告遷讓返還一詞，業據被告否認C建物仍由其占有使用，則上開要件事實自應由原告證明。而所謂占有，係指就該物具事實上管領力，此自可綜合主觀情形及客觀情形判斷之。則就客觀情形觀之，就C建物之使用現況，於本院106年12月13日現場勘測時，其內部廢置，不能看出有使用跡象一節，有勘測筆錄在卷可證（參本院重訴卷第155頁），是可認於本院勘測之時，被告確已未使用系爭C建物；另被告於本案審理中，於答辯（六）狀起，已開始否認系爭C建物為其所占有使用（參同卷第200頁反面、第205頁），雖其主張之時點未為本院所採（詳見下述），然尚可認被告於本院審理間已有拋棄對系爭C建物占有之意。原告復未提出其他主張及證據，可證明系爭C建物至本院言詞辯論終結時，系爭C建物仍由被告占有使用，則原告依物上返還請求權，請求被告遷讓系爭C建物，自屬無理由。
㈡原告可請求之不當得利數額：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。是請求無權占有人返還占有土地所得之利益，應以無權占有人可能獲得相當於租金之數額為計算標準。被告無權占用原告所管理如附圖一、附圖二即附表一所示之土地，已如前述，屬無法律上原因受有上開土地使用之利益，而致所有人受有損害，惟依其利益之性質（即土地之使用）不能返還，依前揭說明，自應償還相當於租金之數額。
⒉就系爭A地上物及系爭B建物占有系爭土地之不當得利：
原告主張就上開不當得利數額之計算依據，願依系爭2新約所約定之計算方式請求，即以占有之系爭土地申報地價週年利率5％計算一節，業據被告不爭執（參本院重訴卷第205頁反面）。又系爭原租約既自103年12月31日終止，被告復未能提出自翌日即104年1月1日起被告就系爭土地之使用權源，則原告請求自104年1月1日開始計算不當得利，自非無據。而系爭118-8、118-12、118-16地號土地之申報地價，於104年均為12,500元/㎡（參同卷第11至12、198頁）、於105年則均為14,500元/㎡（參同上頁），則依此計：
⑴104年1月1日起至105年12月31日止之不當得利數額：
657.42㎡〔系爭A地上物及系爭B建物占有系爭土地之面積（附圖一編號A、A1、B1、B1、B1a、B1b、B2、B2a、B2b1、B2b2所示面積扣除a—b磚牆所示面積）〕×12,500元/㎡×5％＋657.42㎡×14,500元/㎡×5％＝887,517元。
⑵106年1月1日起至返還系爭土地之日止，每月之不當得利數額：
657.42㎡×14,500元/㎡×5％÷12月＝39,719元（元以下四捨五入，下均同）⒊至就系爭C建物部分，C建物目前已非被告占有使用一節，
業據本院認定如前，惟原告請求之不當得利期間為104年1月1日起算，則被告究係何時開始未占有使用系爭C建物，仍據兩造爭執，此據本院認定如下：
⑴經查，原告主張被告至少於104年12月21日就系爭C建物
仍有占有一節，業據原告引用被告所提之立法委員黃昭順國會辦公室104年3月19日昭國字第104031901號函（下稱黃昭順辦公室104年3月10日函）、黃昭順國會辦公室104年12月18日昭國字第104121801號函（下稱黃昭順辦公室104年12月17日函）附會議結論、現場照片等在卷為證（參本院重訴卷第53至54頁反面、第76、220至221頁）；被告則抗辯稱其於103年10月2日起即未再使用系爭C建物等語。查所謂占有，係看對該物有無事實上管領，而兩造於104年1月30日因討論系爭118-8地號土地換約續租之時，被告就系爭C建物尚且主張其有承租權，並表明若因年久失修，將請求原告同意辦理結構補強，費用願意負擔等語，此觀被告回覆原告函文所載暨附圖可知（參同卷第71至72頁，其中所稱「32-2土地房舍」即系爭C建物，觀圖即明）；而被告亦不爭執當時就系爭C建物請求一併承租，即是因系爭C建物為其占有使用一情（參同卷第200頁反面），是可認於該時，系爭C建物確實處於被告事實上管領之下，而有他主占有之意；兩造於104年3月19日再召開協調會，該時被告即明確主張系爭C建物「現況被告在使用」，且有依規定繳交使用補償金之事實，並經原告同意納入租約範圍及續約，現有建築之安全問題，被告同意自行負責並納入續約合約中等語（參同卷第76頁正反面，其中所稱「圖示A部分」即系爭C建物，同觀圖可明），可知悉被告確認其就系爭C建物有占有使用之事實；故原告方於前引原告104年4月14日函文中，提及系爭C建物同意出租等語（在該函文中稱為「國有建物A」）；直至同年12月21日，兩造就系爭土地續約開第4次協調會暨現地會勘時，兩造仍就系爭C建物部分之出租及租金議價部分進行討論，並約明租期屆滿後應返還房地；另就現場會勘圖，就系爭C建物亦註明「占用，有繳使用費」等語（參同卷第54頁正反面，在該會議結論及現場會勘圖均以「國有建物（A）」記載之），堪認原告所稱至少於104年12月21日該時，被告仍占有使用系爭C建物一節為可採。
⑵惟系爭C建物於本院106年12月13日現場勘測時，確未由
被告占有使用一節，已如前述，且經被告訴訟代理人表示：本來被告要將系爭C建物作為裝卸貨物及機具置放用，然因原告在前方設有鐵皮圍牆，故無法出入等語（參本院重訴卷第155頁正反面），而原告訴訟則稱：原告已同意被告拆除，是被告自己不願拆除等語（參上頁），而依原告所提105年8月26日所拍攝之照片，系爭C建物處確實有大範圍之鐵皮圍籬（參同卷第222頁），雖原告稱自該照片可看出，被告於該處仍有置放棧板等語，然依該鐵皮圍籬之位置，確可看出若依被告主張之使用目的，系爭C建物在出入使用上確有困難，而棧板所占之處亦僅係系爭C建物下方空地，則衡酌卷內相關證物，可明確認定被告就系爭C建物整體有事實上管領力而符合占有認定之時點，應至104年12月21日止，是原告就C建物請求之不當得利期間，亦應算至該時為止。
⑶再按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金
，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有人無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利與土地所有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利，最高法院97年度台上字第323號判決意旨，可予參照。是就無權占用他人建物之不當得利價額之計算，不應僅依建物本身價額計算，而應一併考量該建物所坐落之土地價額，此觀土地法關於房屋租金之規定可知，而就本件兩造系爭新約乙對於被告承租系爭C建物之使用對價約定，亦將系爭C建物及系爭C建物所坐落土地價額一併計算，亦可知就系爭C建物之使用對價，兩造本即同意合併房屋及基地之價額而為計算。被告抗辯稱僅應以系爭房屋之價額為計算基礎，尚無可採。
⑷又系爭C建物於104年之課稅現值為179,200元（參本院
重訴卷第9頁，又系爭B建物與系爭C建物之門牌號碼均為高雄市○○區○○○街○號，兩造已不執稅籍編號後4碼2000之房屋即為系爭C建物，參同卷第201頁、第217頁反面），其所坐落之基地即系爭118-8地號土地，於104年之申報地價則為12,500元/㎡，如前所述。則原告主張應依兩造當初在議定系爭C建物之使用對價，即系爭C建物以房屋課稅現值之11％計算其年租金；另加計坐落基地申報地之6％一節，此有上開議價會議紀錄及系爭租約乙在卷為證（參同卷第58頁、第98頁反面），此既屬兩造原合意就系爭C建物之使用對價，應屬可採。被告雖抗辯上開關於房屋課稅現值11％之租金率，違反土地法第97條之規定等語。惟土地法第97條所規定之10％上限，係用以保障弱勢無力購屋而需租屋以供租住使用之房屋承租人，是須該房屋非供營業使用方有其適用；至於城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此觀前引最高法院97年度台上字第323號判決亦同此意見，是被告上開抗辯，應無可採。則關於被告於104年1月1日起至同年12月21日止，就其無權占有之不當得利數額，應為99,412元﹛計算式：〔179,200元×11％＋110㎡（系爭C建物經本院鑑測占用系爭118-8地號土地面積）×12,500元/㎡×6％〕×355/365（年）＝99,412元，元以下四捨五入，下均同｝，原告請求此段期間之不當得利，尚屬有據；逾此之請求，則屬無理由。
⒋則依上述，原告主張於104年1月1日起至105年12月31日止
，被告所有之系爭A地上物及系爭B建物，因無權占用系爭土地；以及104年1月1日起至104年12月21日止，被告無權占有系爭C建物，故其應返還原告986,929元（計算式：
887,517元＋99,412元＝986,929元）之不當得利，以及被告於106年1月1日起至拆除系爭A地上物及系爭B建物而返還遭占用之系爭土地之日止，按月給付39,719元範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之部分，則屬無據，應予駁回。
⒌被告末以，若其確有不當得利，惟原告前自99年7月1日起
至103年12月31日止，出租予被告之A、B部分，依租賃契約均為677.85㎡，則與附圖一之系爭A地上物與系爭B建物坐落之土地總面積為657.42㎡相對照，承租面積不足20.43㎡，原告每年溢收12,769元〔計算式：423,656元（原告收受之租金）－423,656×657.42/677.85＝12,769元〕，4年半即溢收約57,461元；另自91年7月1日起至103年12月31日止，原告以系爭C建物占用系爭118-8地號土地面積為
118.8㎡為計算依據，向被告收取使用補償費每年為74,250元，然經鑑測，系爭C建物僅占用110㎡，每年亦溢收5,500元（計算式：74,250－74,250×110/118.8＝68,750），12年半即溢收68,750元，共計126,211元，為原告之不當得利，以此主張抵銷等語。原告則稱：就歷來兩造之租約，係於系爭118-8地號土地上畫定土地之界線出租予被告，供被告自行使用，而附圖一之勘測標的，則係為鑑測系爭A地上物及系爭B建物所占用之土地範圍而為計算，兩者標的及範圍本即不同，被告無從以此主張不當得利；又就系爭C建物，於勘測併計算面積時，未將外部樓梯計算在內，但若被告確實要使用系爭C建物，本應計入外部樓梯，故原告亦無溢收等語。經查：
⑴就兩造所簽立之系爭原租約（系爭原租約為前約之續約
，兩造亦未爭執與歷來所簽租約，出租範圍有何不同）之附圖觀之（即附圖二），原告出租範圍，本即一輪廓方整之範圍，表明兩造同意就該範圍內之土地，被告有使用收益權，至被告就該範圍內之土地，作何使用，使用多少，在無違法或違約情況下，本即屬被告之權限；惟附圖一之鑑測標的，則係針對被告已就系爭118-8地號土地無使用權限情形下，其所蓋之系爭A地上物及系爭B建物仍無權占用系爭118-8地號土地，其使用面積之鑑測，兩者之範圍本即不同，此觀附圖一及附圖二明顯可知，被告竟以此主張原告有溢收租金之不當得利情事，顯屬無由。被告復未再提出其他證據證明原告就此部分有溢收租金，自難認其主張可採。
⑵又就系爭C建物，本院於鑑測時，經兩造同意，以外牆
、滴水線為界，此觀本院106年12月13日勘測筆錄可明（參本院重訴卷第155頁），故鹽埕地政就面積之計算，亦僅以方整之建物外圍為依據，此觀附圖一可知。惟系爭C建物外部建有一樓梯通往2、3樓，此見現場照片可知（參同卷第165頁下方、166頁下方照片），則原告稱此樓梯係使用系爭C建物所不可或缺之設備，故其在計算被告之使用補償金時，自會加計該樓梯之面積一節，亦無違法理，被告復未能提出證據，以證明縱加計該樓梯之面積，原告亦有溢收情事，以此抗辯原告有不當得利並主張抵銷，亦無所據。
四、綜上所述，原告依民法物上返還請求權，請求被告拆除系爭A地上物及系爭B建物如附圖一所示之範圍，返還遭占用之系爭土地予原告，及自106年1月1日起至返還原告土地之日止，按月給付原告39,719元；併請求被告於104年1月1日起至105年12月31日止，因系爭A地上物及系爭B建物無權占有系爭土地，以及104年1月1日起至同年12月21日止，因無權占用系爭C建物之不當得利986,929元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年6月4日（參本院重訴卷第33頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許；逾上開範圍之部分，則屬無據，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 5 月 18 日
民事第四庭法 官 李怡蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 18 日
書記官 劉冠宏