臺灣高雄地方法院民事判決 106年度重訴字第222號原 告 呂秉閎
(被繼承人呂張敏雪之繼承人)即反訴被告 呂康輔共 同訴訟代理人 許清連律師
許祖榮律師被 告 郭曜瑋即反訴原告訴訟代理人 李玲玲律師
王明一律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院民國107年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號房屋交付予反訴原告。
反訴被告自民國一○六年五月十三日起至交付上開土地房屋之日止，按日給付反訴原告新臺幣壹仟伍佰元。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹萬陸仟捌佰元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用百分之十四由反訴被告負擔，餘由反訴原告負擔。
本判決第三、四項於反訴原告以新臺幣貳佰參拾貳萬元。但反訴被告以新臺幣陸佰玖拾陸萬元為反訴原告供擔保後得免為假執行。
本判決第五項於反訴原告以新臺幣伍仟陸佰元供擔保後得假執行。但反訴被告以新臺幣壹萬陸仟捌佰元為反訴原告供擔保後得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。經查，本件原告原訴之聲明第一項請求：被告與原告以高雄市地政事務所民國106 年5 月8 日登記就高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及其上門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號房屋（下合稱系爭不動產）所為之所有權移轉登記，均應予塗銷回復為原告所有（本院卷第3頁）。嗣於106年7月4日具狀變更訴之聲明第一項為：㈠先位聲明：被告與原告以高雄市地政事務所106年5月8日登記就系爭房地所為之所有權移轉登記，均應予塗銷回復為原告所有。㈡備位聲明：被告應將系爭房地移轉所有權登記予原告。核屬基於同一基礎事實，擴張應受判決事項之聲明，且無礙被告之防禦及本件訴訟之終結，揆諸前引規定，洵屬有據，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告主張及反訴答辯：被告於106年1月26日向原告購系爭不動產），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價新臺幣（下同）1,500萬元，第1期款150萬元，第3期款150萬元，第4期款1,200萬元(共3期，無第2期款)，至遲應於106年4月30日前交屋。惟被告第1期款支票跳票，並向法院提出假處分獲准，致無法依約於106年4月30日前辦理過戶完畢，原告遂於106年5月3日要求被告於7日期限內撤銷假處分並辦理過戶、繳交尾款未果，原告於105年5月11日以高雄師大郵局388號存證信函解除契約，於106年5月12日送達被告後，被告始通知銀行放款匯款入履保專戶，然系爭契約已生解除效力，被告應將系爭不動產所有權登記塗銷回復為原告所有。原告並得沒收被告已繳價款300萬元做為懲罰性違約金，爰依系爭買賣契約第8條第2項、第5項、民法不當得利法律關係、第767條規定提起先位訴訟。先位聲明：㈠被告應將系爭不動產於106年5月5日所有權移轉登記塗銷；㈡被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。倘認先位主張塗銷無理由，原告亦得請求被告移轉之，爰備位聲明：㈠被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告；㈡被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。另被告雖反訴請求原告給付遲延交付資料之違約金，然代書向原告表示於106年4月24日前提出辦理過戶之資料即可順利在契約約定之期限內完成過戶，故原告並無延遲交付資料情事，被告反訴無理由。並聲明：反訴原告之訴駁回。
二、被告答辯及反訴主張則以：被告於簽約當日即依約給付第1期款即現金20萬元及支票130萬元，共150萬元，第1期款支票嗣於106年2月6日已兌現入履保專戶。約定於106年3月15日交付第3期款同時原告需提出一切過戶所需資料以辦理移轉作業。然而原告拒絕提出並更換鑰匙，門口並遭人噴漆，被告遍尋原告無著，不得已於106年3月29日緊急假處分獲准。於106年4月24日接獲原告已交付移轉系爭不動產所有權資料予代書後，旋即在106年4月25日聲請撤銷假處分，爾後106年5月8日始完成移轉登記期間係地政機關與法院作業時間，非可歸責被告。嗣系爭不動產係於106年5月8日完成移轉登記前，原告於106年5月3日要求被告於函到後7日內付款，之催告並非合法，106年5月11日發函以被告逾期付款為由解除契約並沒收已繳價金作為懲罰性違約金，亦非適法。被告於106年5月11日致電兩造共同委任之履保公司有關撥款及點交事宜，履保公司於106年5月12日始通知確認可先付款，並無原告所稱故意拖延情事，是原告解除契約不合法，不得請求違約金等詞置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。另反訴主張，被告已付款完畢，自得請求原告交付系爭不動產，暨請求原告給付遲延交付系爭不動產，以總價萬分之2即每日3,000元計算之違約金。又兩造約定106年3月15日需完納稅捐，原告遲至106年3月31日在核稅申請書上用印，迨至106年4月24日始交付印鑑證明書予代書，遲延逾40日後，應依上開計算方式給付被告逾期違約金12萬元。爰依系爭買賣契約約定提起反訴。
並反訴聲明：㈠原告應將系爭不動產交付被告；㈡原告自106年5月13日起至交付系爭不動產之日止按日給付3,000元；㈢原告應給付被告12萬元；㈣願供擔保假執行。
三、兩造不爭執事項㈠兩造於106年1月26日簽訂系爭買賣契約，約定總價1,500萬
元，分3期給付(第1期款150萬元，第3期款150萬元，第4期款1,200萬元)，點交日期為106年4月30日前。㈡被告前106年3月29日聲請假處分經本院106年度全字第35號
裁定獲准在案，嗣於106年4月25日聲請撤銷假處分，系爭不動產查封登記於106年5月4日塗銷。
㈢系爭不動產於106年5月5日以買賣為登記原因辦理所有權移轉登記予被告。
㈣原告於106年5月3日以新興郵局816號函限期7日催告被告給
付第4期款項入履保專戶，嗣於106年5月11日以高雄師大郵局388號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，該存證信函於106年5月12日送達被告。
㈤系爭買賣契約1、3、4期，全額買賣價款業經被告匯入履保專戶內。
㈥被告於106年5月12日給付第4期款入履保專戶。
㈦原告於106年4月24日交付辦理所有權移轉登記文件予代書。
㈧呂張敏雪於訴訟繫屬中亡故，繼承人為呂秉閎，其餘繼承人均拋棄繼承。
四、兩造爭執事項㈠本訴部分：原告以被告遲延給付第4期款為由解除系爭契約
，並沒入第1、3期款共300萬元，有無理由？㈡反訴部分：
⒈被告請求原告交付系爭不動產有無理由?⒉被告請求原告賠償遲延點交每日3,000元違約金有無理由?⒊原告有無遲延給付辦理稅單、所有權登記文件?如有，被告
請求違約金若干有理由?
五、本訴部分㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院17年上字第1118號裁判意旨參照)；次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。
㈡原告主張被告遲延給付第4期款，系爭契約已於106年5月12
日解除，並得沒入第1、3期款共300萬元等情為被告所否認，並以前詞為辯。經查：
⒈系爭契約約定略以：本買賣標的點交日期至遲106年4月30日
前交屋；買方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，於產權移轉登記完竣後3個工作日內，由買方申貸之金融機構將委款存入履保專戶，雙方辦理點交手續；買方若未依約支付價金，經賣方書面通知限期催告(至少7日)仍不履行時，賣方得另以書面通知解除契約並沒收買方已繳價款等語，有系爭契約第1條第5項、第3條第2項、第8條第2項可參(見本院卷第7頁、第8頁背面)。可見兩造約定，未依約給付價金時，需先以書面定7日以上履行期間催告，催告未果始得為解除系爭買賣契約之意思表示。
⒉原告主張第4期款付款期限於106年4月30日前；被告先辯稱
於辦理移轉登記完竣後3日，又改辯點交後，並提出簡訊、訊息內容為憑。然證人即承辦系爭買賣契約之代書張月里證稱：最後一期款項在登記完成後3日付款等語(見本院卷第184頁)，核與系爭買賣契約前揭約定相符。被告所提之簡訊、訊息內容雖有向原告提出看屋後再付款之意見，惟未見原告明確同意更改付款條件，僅透過仲介或代書表示安排攝影的人後再安排時間等語(見本院卷第212至214頁)。證人即仲介人員吳宥陞證稱：辦完過戶後有請代書通知賣方，買方要求看屋後再付款；(代書是跟你說同意，好，可以看完房子再付款?還是可以找攝影的人來?)找攝影的人來等語(見本院卷第219頁)，可見原告未同意變更第4期款付款期限。且被告於看屋前已給付第4期款項入履約保證專戶，益徵被告變更付款期限之要求，未經原告同意。又系爭買賣契約雖約定106年4月30日為約定之點交日期，就付款期限明確另約定如上，並約定付第4期款同時點交，細譯系爭買賣契約之約定，足認106年4月30日為雙方預期買賣完成之日期，實際約定之付款時程仍應以系爭買賣契約第3條約定為準。故系爭買賣契約第4期款付款期限，應在系爭不動產移轉登記完竣後3日。
⒊系爭不動產於106年5月5日辦理移轉登記完竣，有登記謄本
在卷可稽(見本院卷第46頁)。原告固主張未能在106年4月30日前完成系爭不動產買賣，係被告聲請系爭假處分所致乙情。惟假處分之聲請為法律規定之正當程序權利，被告聲請假處分是否獲准，尚繫由法院審核是否與要件相符後定之，是被告聲請系爭假處分，不具可歸責性。證人即承辦系爭買賣契約之代書張月里證稱：於106年4月24日收到所有權登記所需文件，106年4月25日下午地政通知有系爭假處分等語(見本院卷第184頁)，被告於同日聲請撤銷假處分，有撤回狀收狀章可考(見本院卷第100頁)。可見被告於原告履行交付辦理移轉系爭不動產所須文件後，旋即聲請撤銷系爭假處分，然程序上亦須經過相當期日始能完成撤銷登記，此等期間之經過為所需之必要作業期日，非可歸責於被告。故系爭買賣契約所約定之付款及點交期日，應依照上開系爭買賣契約，按產權實際完成移轉登記後3個工作日內交付第4期款並點交。
⒋系爭不動產於106年5月5日辦理移轉登記完畢，如前所述。
而106年5月6、7日為假日，非工作日，是依系爭買賣契約上揭約定，第4期款給付期限應為106年5月10日，被告縱未於此期日前給付，依約定仍享有7日催告履行之期限利益。原告前於106年5月3日雖已催告限期7日履行，惟第4期款之給付尚未屆期。原告預為催告之表示縱屬有效，7日期限利益亦應自106年5月10日起算。被告已於106年5月12日給付第4期款完畢，有匯款申請書在卷可憑(見本院卷第105頁)。原告於106年5月11日高雄師大郵局388號存證信函，於106年5月12日到達被告解除契約之意思表示，未逾7日期限利益，原告以上開存證信函解除系爭買賣契約之行為，不生解除效力。
㈡綜上，系爭買賣契約未經原告依系爭買賣契約第8條第2項合
法解除，原告先位請求被告塗銷系爭不動產移轉登記，並給付300萬元；備位請求系爭不動產移轉予原告，並給付300萬元，均屬無據。
六、反訴部分㈠被告請求原告交付系爭不動產有無理由?
按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂(最高法院47年台上字第511號裁判意旨參照)。原告解除系爭買賣契約無理由，詳如前述。是依系爭買賣契約上揭第3條第2款約定，於尾款入履保專戶後，原告即應交付系爭不動產占有予被告。而系爭買賣契約1、3、4期，全額買賣價款業經被告匯入履保專戶內乙節，為兩造所不爭。則被告請求原告交付系爭不動產，洵屬有據。
㈡被告請求遲延點交系爭不動產每日3,000元違約金，有無理
由?⒈系爭買賣契約約定給付第4期款後同時辦理點交；賣方若未
履行各項義務，每逾1日按買賣總價萬分之2計算違約金予買方，有系爭買賣契約第3條、第8條第1項可考(見本院卷第7頁)。被告已於106年5月12日給付第4期款入履保專戶乙情，為兩造所不爭。依上開約定，原告即應點交系爭不動產予被告，至今未點交，是以被告請求原告給付自106年5月13日起至交付系爭不動產之日止，按日給付違約金，自有理由。
⒉按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準(最高法院79年台上字第1915號裁判意旨參照)。被告反訴請求原告給付上開期間按日計算之違約金固有理由，然審酌遲延交付系爭不動產，被告無法享有使用系爭不動產之利益，因此受有損害，以每日總價萬分之2即3,000元計算之違約金顯逾越系爭不動產使用收益之經濟利益，應酌減至總價萬分之1即每日1,500元為適當。則被告請求原告給付自106年5月13日起至交付系爭不動產之日止，按日給付違約金1,500元，自有理由。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈢原告有無遲延給付辦理稅捐、所有權登記文件?如有，被告
請求違約金若干有理由?⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。被告反訴主張原告遲延給付稅捐及辦理所有權移轉登記文件等節，為原告所否認。查證人張月里證稱：兩造約定106年3月15日要付第3期款，(有何條件?)說稅單下來就要付錢；辦理稅單所需文件原告在106年3月31日才交付；(所有權移轉文件有約定何時給?)起碼在完稅前給，但現在網路申報沒那麼要求客戶，但有一直連絡盡快給；106年4月24日才給移轉登記文件，依經驗在106年4月30日前是辦得完；(第2期款文件也要在3月15日前交付?)是。(移轉過戶資料剛說沒有硬性規定，又回答要3月15日?)因為3月15日稅單要核下，繳稅後持稅單收據辦理產權移轉，如果沒有給資料怎麼辦移轉等語(見本院卷第182至184頁)，核與系爭買賣契約第3期完稅款旁註記之日期「3.15」相符。堪認原告應於106年3月15日前給付完稅文件。至所有權移轉登記文件部份，系爭買賣契約未約定第2期款之給付，於過戶資料給付日期欄位，亦未填載日期，復未於第3期完稅款處加註，證人張月里雖證述應在3月15日前交付，然其亦證述係為辦理完稅後產權移轉所需，為作業流程順暢，非證言係兩造約定，況其於詢問第3期款付款條件時，僅主動稱稅單要下來，並未主動提及所有權移轉登記文件，可認所有權移轉登記文件兩造未約定具體交付日期，被告反訴主張所有權移轉文件應於106年3月15日交付，礙難採認。
⒉兩造約定賣方若未履行各項義務，自逾期日起至完成給付之
日止，每逾1日按買賣總價萬分之2計算違約金予買方，有系爭買賣契約第8條第1項約定如前述。而兩造約定應於106年3月15日交付完稅文件，原告遲至106年3月31日始交付，詳如上述。自屬逾期履行，被告反訴請求自逾期日即106年3月16日起至完成給付之日即106年3月31日止之違約金，洵屬有據。然遲延交付完稅文件此行為，依證人張月里上開證詞可知，所有權移轉登記之工作日數僅需數日，未影響完成登記時程。至被告雖主張因此聲請假處分導致系爭不動產所有權移轉登記延宕等語，為被告保全其權利之選擇，非遲延交付完稅文件即當然產生延宕結果，是以總價萬分之2即每日3,000元計算違約金顯屬過高，應酌減為總價萬分之零點7即每日1,050元為適當。故被告反訴請求自逾期日即106年3月16日起至完成給付之日即106年3月31日止共1萬6,800元，為有理由，逾此範圍之請求，礙難准許。
㈣綜上，原告解除系爭買賣契約不合法，被告自得請求原告交付系爭不動產，及遲延交付每日1,500元之違約金有理由。
另原告固有逾約定期限交付完稅資料，然難認有逾期交付所有權移轉登記文件，故被告請求原告給付1萬6,800元有理由。逾上開範圍之請求均無理由，應予駁回。
七、從而，原告依系爭買賣契約第8條第2項、第5項、民法不當得利法律關係、第767條於先位請求被告塗銷系爭不動產移轉登記，並給付300萬元；備位請求系爭不動產移轉予原告，並給付300萬元，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回之。被告依系爭買賣契約關係請求原告交付系爭不動產及自106年5月13日起至交付系爭不動產之日止，按日給付1,500元之違約金，暨給付1萬6,800元之違約金，為有理由，逾此範圍之請求應予駁回。
八、原告假執行之聲請因訴之駁回失所附麗，併予駁回之。被告就反訴陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就上開准許部分，核無不合，併依職權酌定原告於反訴之擔保金額。至反訴駁回部分，被告反訴假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
十、據上論結，本訴原告之訴無理由，應予駁回，依民事訴訟法第78條判決如主文。被告即反訴原告之反訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 1 日
民事第七庭法 官 楊詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 1 日
書記官 冒佩妤