臺灣高雄地方法院民事判決 106年度重訴字第91號原 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 黃慧婷律師複 代理人 黃淑芬律師被 告 林建安訴訟代理人 謝佳蓁律師上列當事人間請求返還房地等事件，本院於民國107年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表一所示房地遷讓返還原告。
被告應給付原告附表三所示金額。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項已到期部分，於原告以新台幣伍佰柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。惟被告以新台幣壹仟玖佰萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：如附表一所示之高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段60建號房屋（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）為原告管領之國有土地及房屋。被告無權占用系爭房地作為超商使用，原告得請求被告將系爭房地遷讓返還。又被告自民國104 年12月1 日起無權占用系爭房地，占用面積均為86平方公尺，自104 年12月1 日起至105 年9 月30日止，依系爭土地占用面積86平方公尺乘以當年度申報地價年息5 ％，加計系爭房屋依當年度房屋課稅現值年息10％計算之金額，被告共獲有如附表二所示相當於租金之不當得利新台幣（下同）247,600 元，被告並應自105 年10月1 日起至返還系爭房地止，依上開計算式返還不當得利，爰依民法第767 條第1 項、第179 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房地遷讓返還原告。㈡被告應給付原告247,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢被告應自105 年10月1 日起至返還系爭房地止，給付系爭土地依占用面積86平方公尺及當年度申報地價年息5 ％計算之金額，加計系爭房屋依當年度房屋課稅現值年息10％計算之金額。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地原為訴外人盧惠仁所有，被告自89年間起向盧惠仁承租系爭房地，嗣盧惠仁死亡後，系爭房地經盧惠仁之繼承人於94年5 月20日將之抵繳稅款而成為國有，惟此時系爭房地仍由被告依租賃關係占有使用中，被告就系爭房地曾對原告提起確認租賃關係存在之訴，經本院103 年度訴字第1247號（下稱前案）判決確認兩造間自99年12月1 日起至104 年11月30日止就系爭房地之租賃關係存在。又依國有非公用不動產租賃作業程序（下稱系爭作業程序）第39點、第40點規定，被告得申請續租換約，但原告自前案判決確定後，並未提供原租賃契約書，被告無從依系爭作業程序辦理書面換約程序，倘原告有提供原租賃契約書予被告，被告自當申請續租換約，而依第42點第1 項規定，原告應核發新約，並無任何審酌空間，原告故意未提供原租賃契約書供被告申請續租換約，已該當民法第101 條第2 項規定，即視為被告已依系爭作業程序第39點、40點規定辦理換約，而成立租賃關係。或者，依系爭作業程序第8 點，被告於105 年1月已申請承租，原告於105 年1 月8 日收文，原告應依系爭作業程序規定，無任何裁量權限逕予出租，被告本於租賃關係為有權占用系爭房地等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項及本件爭點㈠不爭執事項
1.被告自89年間起向盧惠仁承租系爭房地，後盧惠仁死亡，系爭房地經盧惠仁之繼承人於94年5 月20日用以抵繳稅款而登記成為國有，由原告管理。
2.兩造於94年11月就系爭房地簽訂租賃契約書，租期至99年11月30日止（下稱第1 次租約）。
3.被告於前案訴請確認兩造間自99年12月1 日起至104 年11月30日止就系爭房地有租賃關係存在（下稱第2 次租約），經本院103 年度訴字第1247號以原告默示同意被告續租申請而成立租賃契約為由，判決被告勝訴。
4.原告在前案判決確定後，從未提供被告租賃契約書（書面租約），兩造並未簽立書面租約。
5.原告於104 年12月10日發函請被告返還系爭房地。
6.原告於105 年1 月8 日收到被告申請暫緩點交系爭房地之聲請書。
7.原告於105 年12月30日發函通知被告，因被告之申租案，未符法令規定之出租要件且有處分計畫，註銷被告之105 年11月25日承租國有非公用不動產申請書之申租案。
8.系爭土地、房屋之占用面積各為86、86平方公尺。
9.系爭房地位在高雄市○○區○○○路與新田路交叉口附近，鄰近學校、大立百貨、中央公園，交通便利，文教育樂機能完備，現址經營萊爾富超商。
㈡本件爭點
1.被告是否應將系爭房地遷讓返還予原告？
2.原告得請求之不當得利金額為何？
四、得心證之理由㈠被告是否應將系爭房地遷讓返還予原告？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。此有最高法院72年台上字第1552號裁判意旨可資參照。
2.兩造就系爭土地、房屋為國有，被告現在使用系爭房地並無爭執，惟被告辯稱其與原告成立租賃關係，原告則否認被告為有權占用者，依上揭說明，即應由被告就其占用房地有正當權源之事實舉證證明。經查：
⑴被告於前案訴請確認兩造間自99年12月1 日起至104 年11月
30日止就系爭房地有租賃關係存在，經法院以原告默示同意被告續租申請而成立租賃契約為由，判決被告勝訴，此為兩造所不爭執，從而兩造間就系爭房地之租賃關係存續期間迄
104 年11月30日止，合先敘明。⑵被告雖抗辯，自前案判決確定後，原告並未提供原租賃契約
書，被告無從依系爭作業程序辦理書面換約程序，倘原告有提供租賃契約書予被告，被告自當依系爭作業程序第39、40點規定聲請換約，而依第42點第1 項規定，原告應核發新約，並無任何審酌空間，則原告故意未提供租賃契約書供被告聲請換約，已該當民法第101 條第2 項規定，視為被告已依作業程序第39點、40點規定辦理換約，而成立租賃關係等語。
⑶按105 年9 月12日修正前之系爭作業程序第39點規定：「租
期屆滿時，除法令另有規定外，租賃關係消滅，出租機關不另通知。承租人應依租約約定返還租賃物並停止使用，且不得向出租機關要求任何補償。承租人於租期屆滿有意續租時，應於租期屆滿前3 個月內向出租機關申請續租換約；必要時，出租機關得於租期屆滿3 個月前通知承租人辦理續租換約。但屬建築基地者，配合全面換約作業需要，得於租期屆滿前2 年內辦理續租換約。」、第40點規定：「承租人依前點規定申請續租換約時，應備具申請書，檢附原租約（驗畢後得發還）、身分證明文件並視申請類別檢附下列文件：㈠基地：1.地上建築改良物已辦理所有權第一次登記者：所有權狀影本或登記謄本。2.地上建築改良物未辦理所有權第一次登記者：建築改良物確屬承租人所有切結書。3.承租人仍作建築基地使用之切結書。㈡房屋：1.承租人為現使用人之切結書。2.承租人設籍於該房屋之現戶戶籍證明文件影本。
但承租人非自然人者，應附政府機關或公營事業機構出具現為承租人實際使用該房屋之證明文件。」、第42點規定：「出租機關受理續租換約案件，經審查符合規定者，簽註意見於簽核表後，核發新約。…」（本院卷第93背面-94 頁）。
⑷準此，依系爭作業程序第39、40點之規定，被告應於租期屆
滿前3 個月內向原告申請續租換約，始得適用此條款，被告抗辯於104 年11月30日第2 次租約到期前，即口頭向原告要求換約云云，然為原告所否認，被告並未舉證以實其說，要非可採。被告雖抗辯原告在前案判決後，未主動提供契約書，被告無從依上開第39、40點規定辦理書面換約程序，不可歸責於被告云云，然被告於第1 次租約租期於99年11月30日屆滿前之99年11月1 日即有檢附文件申請續租換約（本院卷第81頁），而在本件卻未能提出依系爭作業程序第39點、第40點所定「於租期屆滿前3 個月內向出租機關申請續租換約」之證據，要難認被告有為租賃契約之要約，自無再予審酌原告是否故意未提供申租文件之一即原租賃契約書供被告換約，依民法第101 條第2 項規定，視為被告已辦理換約，而成立租賃關係之必要。
⑸另被告辯稱依系爭作業程序第8 點：「依國有財產法第42條
第1 項第1 款規定（原有租賃期限屆滿，未逾六個月者）申租者，應填具申請書並檢附下列證明文件：㈠身分證明文件。㈡原租約。…」（本院卷第86頁背面），被告於105 年1月前已申請承租，原告於105 年1 月8 日收文，原告應依系爭作業程序規定，無任何裁量權限逕予出租被告等語，惟查：
①就被告辯稱於104 年11月30日之後，曾以電話向原告承辦人
申請承租，然為原告所否認（本院卷第158 頁背面），被告並未舉證以實其說，要難認被告有口頭申租之情。且依被告向原告申請暫緩點交之聲請書上載「本人於104 年12月10日收到貴署財產南租字第10460035220 號函，通知本人承租系爭房地，租期已經屆滿將辦理點交，倘貴分署有預定標售計畫，請優先通知本人投標，點交事宜請暫緩」等語（本院卷第162 頁），已明確表示請原告暫緩點交，若有標售計畫，優先通知被告，並未提及要向原告續租。而被告係於105 年11月25日始出具申請書向原告申請承租，此有函文可佐（本院卷第84頁），既被告在第2 次租約之租賃關係於104 年11月30日屆滿後一年，始出具申請書向原告申租，即難適用系爭作業程序第8 點所定「原有租賃期限屆滿，未逾6 個月者」申租之程序，故被告辯稱可適用系爭作業程序第8 點成立租賃關係云云，自非可採。
②況租賃係契約之一種，必須雙方當事人意思表示一致，始得
成立，縱認被告可依系爭作業程序前開條款規定申請租用，惟系爭作業程序並未強制原告必須與被告成立租賃，縱認被告合於申請租用之條件，原告仍有斟酌准駁之權，而本件原告乃因依國有非公用不動產出租管理辦法第25點、遺產及贈與稅法施行細則第51條、財政部國有財產署經管抵稅國有不動產加速處理措施等規定，將系爭房地列入公開標售計畫處理，故無法同意被告於105 年11月25日之申請承租案，此有原告105 年12月30日函文為證（本院卷第84頁正背面），亦非被告所辯稱，其若符合系爭作業程序之規定，申請租用，原告即無任何裁量權限，應逕予出租。
⑹綜前，被告並未依系爭作業程序第8 點或第39、40點規定，
在所定期限內填具申請書向原告申請租賃或續租，自難認兩造有成立租賃關係，故被告無權占用系爭房地，應可認定。被告自104 年12月1 日起因第2 次租約租期屆滿，而喪失占有使用系爭房地之合法權源，乃無權占有人，原告依民法第
767 條規定，請求被告遷讓返還系爭房地，係屬有據。㈡原告得請求之不當得利金額為何？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條規定甚明。又無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利，有最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。
2.第2 次租約業於104 年11月30日屆滿，惟被告迄未遷讓返還系爭房地予原告，已如前述，則被告自104 年12月1 日起繼續占用系爭房地即欠缺法律上原因，而為無權占有行為，且獲有相當於租金之利益，原告依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，係屬有據。
3.考量系爭土地、房屋之占用面積各為86平方公尺，位處高雄市○○區○○○路與新田路交叉口附近，鄰近學校、大立百貨、中央公園，交通便利，文教育樂機能完備，現址經營萊爾富超商等情，為兩造所不爭執，被告亦陳稱對於原告主張之計算式並無爭執，僅爭執並非無權占用人等語（本院卷第
155 頁），則原告請求被告給付自104 年12月1 日起至105年9 月30日止，依系爭土地占用面積乘以申報地價5 ％所得金額，加計房屋課稅現值之10％計算之金額，共247,600 元（計算式如附表二），併請求被告自105 年10月1 日起至返還系爭房地前，依前開計算方式所獲相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條規定，請求被告遷讓返還系爭房地；依民法第179 條規定，請求被告給付247,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年2 月4 日（本院卷第65頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；自105 年10月1 日起至返還房地予原告止，土地按占用面積86平方公尺乘以當年度申報地價5 ％計算；房屋按當年度房屋課稅現值10％計算之不當得利，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准、免為假執行，就第一項及第二項不當得利之請求已到期部分於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 12 日
民事第二庭 法 官 陳美芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 12 日
書記官 林雅婷附表一（系爭房地）：
┌──┬────────────────┬─────┐│編號│不動產標示 │權利範圍 │├──┼────────────────┼─────┤│1. │高雄市○○區○○段○○○○○號土地 │全部 │├──┼────────────────┼─────┤│2. │同地段60建號房屋 │全部 ││ │（門牌號碼為高雄市○○區○○○路│ ││ │270 號） │ │└──┴────────────────┴─────┘附表三（247,600元之計算式）：
┌────────┬──────────┬──────────┬─────┐│占用期間 │占用土地之不當得利 │占用房屋之不當得利 │請求金額 │├────────┼──────────┼──────────┼─────┤│104 年12月1 日至│申報地價54,000元×86│房屋當期課稅現值229,│21,259元 ││104 年12月31日 │平方公尺×5 ％÷12＝│100 元×10％÷12＝1,│ ││ │19,350元。 │909元。 │ ││ │每月19,350元×1 ＝19│1,909元×1＝1,909元 │ ││ │,350元 │ │ │├────────┼──────────┼──────────┼─────┤│105 年1 月1 日至│申報地價65,000元×86│房屋當期課稅現值 │226,341元 ││105 年9 月30日 │平方公尺×5 ％÷12＝│223,000元×10％÷12 │ ││ │23,291元。 │＝1,858元。 │ ││ │每月23,291元×9 ＝20│1,858元×9＝16,722元│ ││ │9,619元。 │。 │ │├────────┼──────────┼──────────┼─────┤│總額 │ │ │247,600元 │└────────┴──────────┴──────────┴─────┘附表三（被告應給付原告之金額）：
┌─────────────────────────────────┐│被告應給付原告247,600 元，及自民國106 年2 月4 日起至清償日止，按週││年利率5 ％計算之利息；並自民國105 年10月1 日起至返還系爭房地之日止││，給付原告依占用系爭土地面積（86平方公尺）乘以土地於各該占用年度申││報地價年息5 ％，加計系爭房屋於各該占用年度房屋課稅現值年息10％計算││之金額。 │└─────────────────────────────────┘