臺灣高雄地方法院民事判決 107年度簡上字第187號上 訴 人 冷春即追加原告訴訟代理人 劉士嘉被上 訴人 洪平森訴訟代理人 楊絲亦追加 被告 食衣樂實業股份有限公司法定代理人 洪平森訴訟代理人 廖珮涵律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107 年4 月26日本院高雄簡易庭107 年度雄簡字第406 號第一審簡易判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國108 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審請求洪平森遷讓房屋及給付租金損害，本院審理中107 年7 月25日追加食衣樂實業股份有限公司為被告，因請求之基礎事實均相同，合於民事訴訟法第436 之1 條第
3 項準用同法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款規定，應予准許，先為說明。
二、上訴人起訴主張：訴外人國城建設股份有限公司於民國84年建興坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地上之站前廣場大樓（下稱站前大樓），本為供商業營業之用之商場，上訴人為其中門牌號碼高雄市○○區○○○路○ 號5 樓之65及6號5 樓之66建物（以下合稱系爭房屋）區分所有權人，84年
8 月31日授權食衣樂實業股份有限公司（法定代理人為洪平森，下稱追加被告) 出租，並簽有租賃契約及授權書（下稱系爭租賃契約、系爭授權書）。而站前大樓由遠東百貨股份有限公司( 下稱遠東百貨) 承租，上訴人因而簽訂授權書授權追加被告辦理出租事宜，約定租賃期間自84年12月18日起至92年2 月4 日止，租期屆滿追加被告應將建物回復原狀交還上訴人。惟追加被告於租賃期間屆滿積欠第7 年之租金新臺幣（下同）112,210 元、租期屆滿後未依約將房屋交還上訴人，使上訴人無法出租而受有損害，上訴人依租賃契約及授權契約第8 條第2 款，請求洪平森給付租金，並將系爭房屋回復原狀返還上訴人及賠償所受損害。爰依系爭租賃契約及系爭授權契約之法律關係提起本訴，並於原審聲明：( 一) 被上訴人洪平森應將系爭房屋回復原狀返還上訴人。( 二) 被上訴人洪平森應給付上訴人112,210 元，及自92年2 月
5 日起至清償日止之損害。
三、被上訴人洪平森抗辯：系爭租賃契約及授權契約為上訴人與追加被告簽訂，並非契約當事人；且系爭大樓已停止營業多年，其並未占有使用或管領系爭建物，上訴人提起本件訴訟顯無理由等語。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
四、原審以上訴人起訴顯無理由而判決駁回。上訴人在第二審追加食衣樂實業股份有限公司為被告( 卷第13頁、第20頁背面) 。並補陳( 下稱上訴人) ：上訴人在期間內屢以存證信函請求還屋及償還欠租，存證信函為政府授權郵政機關執行之文書作業，投遞嚴謹，郵局保存三年，但對寄收件人郵戳記之驗證則無限期，除非驗證有假否則應該有效；實衣樂公司匯付租金為自訂行之多年作業應足額發出，不足額應由公司負責，不足額發出租金不但能賺入出租人應繳所得稅還能藉民法第126 條時效保護若干時間後吞入整筆扣留之金額；上訴人於95年請求償還欠租還房屋，追加被告法務主任允諾簽請處理，之後公司於96年1 月10日以支票償欠20,166元，要求上訴人切結放棄一切請求，上訴人不同意，可鐵證上訴人在96年1 月10日前已要求給付，不必存證信函查證；且上訴人房子已拆除無法使用收益，上訴人從未收到追加被告通知辦理還房屋回復原狀事宜；上訴人在106 年11月左右與追加被告法務及總務等勘查五樓系爭建物，見整樓店位均已盡拆無遺，連原址也難正確辨認，追加被告在場人問如何回復原狀，上訴人認為回復原狀契約明載以預定買賣合約書為準，之後並攜回合約交付，追加被告稱未交付合約書顯然無誠信；經查租賃契約及授權書有關條款，並無「必須變更租賃物狀，變更後即難以回復原狀」之說明，出租人如何明知必須變更租賃物現狀，承租人應回復原狀遵重誠信道義。追加被告審理中提出照片系爭房屋兩店位連痕跡都沒有，那裡還有現況，上訴人向大樓保全申請查看系爭房屋免查權狀等資料，照出來也是一權，即使國家也不能認同租用房屋租到如此。追加被告在91年11月8 日最後一次匯租金17,392元予上訴人，較前三次所匯租金少了96,000元，可能為公司提前扣回押金96,000元；請求被上訴人與被告返還系爭房屋及給付欠租。並聲明：( 一) 原判決廢棄。( 二) 被上訴人與追加被告應將門號碼高雄市○○○路○ 號5 樓之65、66號二房屋回復原狀交還上訴人。( 三) 被上訴人與追加被告應給付上訴人116,166 元。( 卷第52頁筆錄)
五、追加被告答辯(卷第61-63頁)：㈠追加被告並未占用系爭房屋或有何妨礙追加原告使用系爭建
物之情形，而站前大樓已在86年3 月12日報備成立管理委員會，多次合法召開區分所有權人會議，追加被告未曾收受追加原告之存證信函；又站前大樓地下2 樓至地上9 樓係規劃作為商場，在完工前追加被告為使商場發揮最大經營效益，欲以向商場樓層區分所有權人承租房屋方式整合經營權，為得以順利轉租，因而要求建造站前大樓之國城公司就包括系爭建物在內之部分商場樓層以毛胚屋狀態交屋，待追加被告在85年初整合經營權後，再分別由追加被告及次承租人遠東百貨公司設置內部空間，均為追加原告在訂約時所明知並同意，依系爭授權第2 條第1 項、第5 條第3 項記載可知，上訴人要求追加被告回復原狀，然並未舉證證明所謂原狀為何，且與授權書意旨有悖，上訴人請求並無理由。
㈡又系爭授權所載租金尚須扣除所得稅匯費後方給付予上訴人
等出租人，追加被告曾在90年9 月間與站前大樓商場之區分所有權人協議調降租金，因同意書簽署迄今已逾17年部分佚失，然衡情出租人應會及時查核租金是否如數給付，如有短付必即刻要求承租人補足，上訴人主張自91年2 月間起短付租金，卻未及時主張，上訴人雖提出存證信函等，惟追加被告否認有收到；又本件上訴人之請求權均已罹於時效；退步言之，系爭租賃契約第4 條有保證金96,000元，亦應自上訴人請求中扣除。
㈢系爭租賃契約所載租賃物雖標示為系爭房屋，然其中特別約
定事項第7 條約定「乙方( 追加被告) 就租賃物，為使用之便利或美觀而增設、改造或裝飾，應先徵得甲方( 上訴人)書面同意，其費用由乙方自理。租期屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物之裝潢完整，清潔後交還甲方，不得要求甲方補償。」，參酌臺灣高等法院高雄分院105 年上字第199號判決意旨可知倘租賃物以合於契約本旨之方式使用後，得合理期待具有維持出租前原狀之可能時，承租人方負回復原狀之義務，如訂租約時出租人明知承租人須變更租賃物現方能使用租賃物，且變更後難以回復原狀而出租人仍予同意，即難認為承租人有回復原狀義務，且出租人應先就租賃物之原狀各節舉證以實其說。
㈣系爭大樓所在站前廣場大樓地下2 樓至地上9 樓係規劃作商
場，完工前為發揮最大效益，追加被告為免耗資將已裝設完竣之公共設施變更拆除，而要求建商國城建設股份有限公司就包括系爭建物在內部分商場樓層以毛胚屋狀態交屋，追加被告承租後自有變更空間配置及裝潢必要，而無維持原狀之可能，此為上訴人締約時明知，依系爭授權書第2 條( 1)項、第5 條( 3 項) 約定可證。況上訴人未就原狀為何舉證證明，且本件回復原狀請求權依民法第456 條規定已罹於2 年時效。
㈤追加被告在85年間與上訴人及站前大樓樓層部分區分所有權
人分別簽署相類授權書及租期相同之租賃契約，租期屆至後，又在92、95年間與站前廣場大樓商場樓層地下1 樓、地上
2 樓部分區分所有權人再締結租賃契約，如追加被告未返還租賃物予各區分所有權人，出租人自無再與追加被告洽商租約之可能，且衡情亦無可能僅返還部分出租人之理，必已一併返還出租人方為合理，足認追加被告在92年2 月4 日後已將租賃物返還各出租人；92年2 月4 日之後追加被告既未再占有及使用收益系爭房屋，並由上訴人自行參加住戶大會，足徵追加被告在92年間已返還建物予上訴人，上訴人遲至10
7 年方聲請調解或起訴，已罹於2 年時效。縱無短期時效適用，追加被告以授權書向上訴人承租系爭房屋，租期在92年
2 月4 日屆至，上訴人在107 年1 月聲請調解不成立，時效視為不中斷，上訴人在107 年2 月21日起訴，遲至107 年6月方追加被告為本件當事人，顯已罹於時效。
㈥追加被告在90年9 月間曾與出租人協議調降租金，惟因簽署
迄今已逾17年，上訴人同意調降資料佚失，惟上訴人自陳追加被告自91年2 月起短付租金，上訴人遲至91年6 月3 日或同年7 月29日才以明信片或存證信函主張短付租金，亦與常情有違，應認係上訴人同意調降後反悔。又縱追加被告有短付租金情事，本件上訴人之租金請求權亦已罹於2 年時效。
另依授權書第4 條約定保證金96,000元，追加被告自最後一期租金扣除亦有理由，上訴人主張短付之116,166 元應扣除保證金96,000元，至多為20,166元。另依授權書第3 條( 3)項係以3 個月為期，每期於前月15日給付，本件租金當屬不及一年之定期給付債權，應適用126 條5 年短期時效規定，分別自91年2 月16日、91年5 月16日、91年8 月16日、91年11月16日起即得請求，租金請求權業於96年2 月16日、96年
5 月15日、96年8 月15日、96年11月15日罹於時效甚明。上訴人固主張在91年7 月29日、94年4 月4 日、95年12月21日、95年5 月10日寄送存證信函予追加被告，惟地址均為「高雄市○○○路○○○ 號12樓」，而授權書第9 條前段約定「雙方之通知或催告應以書面掛號付郵為之，並以本約所載地址送達」，而追加被告授權書之記載為「高雄市○○區○○○路○號」，存證信函顯非合法送達，不生通知或催告效力。並聲明：上訴人追加之訴駁回。
六、被上訴人答辯：洪平森並非本件契約當事人，本件與洪平森個人無關等語。聲明：駁回上訴。
七、上訴人主張在84年8 月31日授權追加被告出租系爭房屋，並簽有租賃契約及授權書，約定租賃期間自84年12月18日起至92年2 月4 日等事實，業經上訴人於聲請調解( 本院107 年雄司調字第176 號) 時提出租賃契約書及授權書為證，並為被上訴人及追加被告所不爭執，此部分應可認為真實。是本件爭點為：㈠洪平森個人應否對上訴人負契約義務給付租金及遷讓交還房屋回復原狀之責。㈡上訴人請求追加被告將門號碼高雄市○○○路○ 號5 樓之65、66號二房屋回復原狀交還上訴人，有無理由。㈢上訴人之租金請求權是否已罹於時效，請求被上訴人與追加被告應給付上訴人116,166 元，有無理由。
八、法院的判斷：㈠經查上訴人提出之租賃契約書與授權書上之承租人均載為追
加被告之事實為兩造所不爭執，契約當事人為上訴人與追加被告應無爭議，洪平森雖為追加被告之法定代理人，仍與具獨立法人格之追加被告不同，上訴人請求洪平森個人應共同負契約義務或遷讓交還房屋及回復原狀之責任，均無理由；是上訴人請被上訴人應將系爭房屋復原狀交還上訴人及給付上訴人116,166 元部分，均無理由而應予駁回。
㈡上訴人主張追加被告於租期屆滿後未將系爭房屋回復原狀遷
讓交還上訴人，既為追加被告所否認，上訴人仍應就系爭房屋之原狀為何及追加被告仍繼續占用系爭房屋之有利事實，負舉證證明之責。
1.上訴人以其子劉銘復名義與追加被告訂立之租賃契約第肆條第⑸項約定「乙方( 即追加被告) 因租期屆滿交還租賃物時，應負責回復原狀；惟甲方( 上訴人) 同意乙方依現狀點交者，不在此限。」第⑹項定「本契約簽定後，甲方同意乙方得逕入標的物進行設計規劃、設備改裝及裝潢施工等事宜。」第⑴項約定本商場係供商業營業之用，均有租賃契約書可參；上訴人與追加被告訂立之授權書第五條使用原則第⑷項約定「承租人交還租賃物時，乙方應負回復原狀之責，如遺留設備、雜物未還者，視作廢棄物任甲方處罝，惟定著物及室內裝修經住戶大會決議願與承租人合意作現狀點交者，非定著物殘餘價甲方並授權乙方與承租人議定後，由甲方貼補之。( 另以手寫：原狀如該屋預定買賣合約書。) 」，亦有授權書可參；是依租賃契約及授權書之記載，所謂之原狀係以房屋預定買賣合約書約定為準，而上訴人並未提出房屋預定買賣書，所提出之租賃契約及授權書亦無系爭房屋出租時現狀為何之記載，上訴人雖以其已將房屋預定買賣合約書交予追加被告( 卷第121 頁) ，惟並未提出確實已交付之證明或提出預定買賣合約書影本為證，所為主張已難採信。
2.追加被告以系爭房屋授權承租前為自地下2 樓至地上9 樓規劃作為商場，為免耗資變更拆除公共設施，而要求建商國城建設股份有限公司( 下稱國城公司) 就包括系爭房屋在內之部分商場樓層以毛胚層狀態交屋( 卷第107 頁) ，而本院經函高雄市政府工務局函查結果，雖提出站前大樓系爭房屋所在5 樓之使用執照竣工平面圖載有系爭房屋等竣工圖，惟就系爭房屋原為百貨公司櫃位現已拆除而不存在等是否為事實，該局則函復無相關資料，有該局107 年8 月10日高市工務建字第10736749300 號函、107 年8 月20日高市工務建字第10736956600 號函及附件可參( 卷第33-38 頁) ，參以工程實務確實有毛胚屋或二次施工之情況，上訴人就所主張系爭房屋出租前為有隔間區隔存在之事實顯然未能舉證以實其說，上訴人請求追加被告應負回復原狀之責，惟並未提出所謂之原狀究係如何之證明，此部分主張已無理由。
3.另依高雄市政府工務局上開函文所附站前大樓系爭房屋所在樓層使用執照所示，連系爭屋在內共有70餘間房屋( 卷37頁圖面) ，上訴人並自陳系爭房屋在內整體招商係由遠東百貨承租，是追加被告抗辯自地下二樓自地上9 樓均由遠東百貨統一規劃作商場使用之詞，而系爭房屋所在大樓係在84年6月15日建築完成亦有建物謄本可參( 卷第30頁) ，上訴人在84年8 月30日已與追加被告訂立授權書與租賃契約，兩者時間相近，足認站前大樓商場樓層於興建完成前確實已規劃由遠東百貨承租營業使用，則追加被告抗辯為免耗資變更拆除公共設施，而要求建商國城公司就包括系爭房屋在內之部分商場樓層以毛胚層狀態交屋之詞，亦屬合理而堪採信，加以上訴人亦自陳系爭房屋在內之5 樓樓層目前全部打通拆除，並無任何隔間，堪認並非僅上訴人之房屋遭拆除未回復原狀，而係全部曾出租遠東百貨作營業用之出租人房屋均未回復原狀，以全樓層均打通成空屋之狀況終止租賃關係至今；又站前大樓於86年3 月13日已報備公寓大廈管理組織，共21層樓戶數共699 戶之事實，亦有追加被告所提已報備公寓大管理織查詢( 卷第65頁) 可參，而本院經函高雄市三民區公所查詢結果，站前大樓107 年5 月29日亦合法召開區分所有權人會議，以區分所有權共689 人過半數及應有部分比例過半之比例合法召開會議並經選舉下屆管理委員送報備等情，有三民區公所107 年8 月16日高市三區民字第10732000800 號函及附件可參( 卷第43-46 頁) ，足認站前大樓成立管理委員會運作多年，如有多數樓層仍持續遭追加被告占用之情形，其他區分所有權人應會依上開授權書約定要求追加被告回復原狀或現狀點交方屬合理；另上訴人亦自陳「過去十幾年我在高雄時如果有召開( 區分所有權人會議) 我就會去」(卷第54頁) ，益證追加被告抗辯於租約終止後已將房屋遷讓交還予出租人之詞係屬合理；參以授權書第五條使用原則第⑷項約定「承租人交還租賃物時，乙方應負回復原狀之責，如遺留設備、雜物未還者，視作廢棄物任甲方處罝，惟定著物及室內裝修經住戶大會決議願與承租人合意作現狀點交者，非定著物殘餘價甲方並授權乙方與承租人議定後，由甲方貼補之」亦如上述，堪認租賃關係終止後已經點交交還出租人；況兩造租賃及授權關係終止已逾15年，上訴人遲至107年1 月22日方聲請調解請求追加被告遷讓交還房屋，亦不合理；依上所述，上訴人既未能舉證證明追加被告於租賃關係終止後仍持續占用系爭房屋，上訴人請求追加被告遷讓交還系爭房屋，亦無理由而應予駁回。
㈢按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅，民法第126 條規定明確。而消滅時效制度之規範目的旨在尊重既存之秩序，繼而維護法律平和，同時保護債務人，避免因時日久遠，舉證困難，另亦帶有給權利人壓力，避免權利睡眠之寓意，此項制度因攸關公益，自不許當事人任意變更。上訴人自陳與追加被告間租賃關係至92年2 月4 日時已終止，其對追加被告之租金請求權自該時起算，至遲至97年2 月底時已罹於請求權時效甚明，上訴人遲至107 年1月22日始向本院聲請調解，有107 年雄司調字第176 號卷宗內聲請調解狀收狀章可參，追加被告既為時效抗辯，上訴人請求追加被告給付欠租部分即已罹於請求權時效而不得再為請求；上訴人雖於調解時提出94年4 月4 日、95年12月21日、98年5 月10日、91年7 月29日、91年6 月3 日之存證信函及寄件收執據( 該卷第30-33 頁) ，然追加被告否認收悉上開存證信函，而依92年1 月1 日訂定發布之中華郵政股份有限公司郵務營業規章116 條「存證信函留存郵局之副本，依郵件處理規則第三十四條第二項規定，自交寄日起，由郵局保存三年，期滿後銷燬之。」之規定，亦為上訴人所自陳(卷第121 頁) ，上訴人遲至107 年始聲請調解，且未能提出在上開期間曾催告追加被告給付欠租之存證信函回執，就此因遲延行使權利造成無法查證存證信函回執所生之不利益應自負責任，不能僅以郵局投遞作業嚴謹慎重為由而主張已合法送達存證信函予追加被告；況追加被告亦以兩造授權書約定應送達住址應為「高雄市○○區○○○路○號」，而上訴人上開存證信函之寄送住址均為「高雄市○○○路○○○ 號12樓」( 卷第107 頁背面) ，抗辯上訴人所寄送之存證信函不生通知或催告之效力，查兩造授權書第九條確實約定「以本約所載之地址送達」而授權書上追加被告之地址為「高雄市○○區○○○路○號」亦有授權書可參，追加被告所為抗辯亦屬合理。上訴人既未能舉證證明於請求權時效完成之前曾為請求或催告等中斷時效之事由，追加被告於請求權時效完成後為時效抗辯而拒絕給付租金，即有理由，上訴人請求追加被告給付欠租116,166 元，即無理由而不應准許。
九、綜上所述，上訴人依與追加被告間租賃契約終止後之法律關係，請求被上訴人與追加被告應將門號碼高雄市○○○路○號5 樓之65、66號二房屋回復原狀並交還上訴人，及請求被上訴人與追加被告應給付上訴人116,166 元；均無理由而應予駁回。原審就被上訴人部分為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同惟結論相同，上訴為無理由，應駁回其上訴。又上訴人追加部分，亦無理由，應予駁回。本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經斟酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結：本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第
436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 謝雨真
法 官 賴寶合法 官 林玉心以上正本係照原本作成。
不得再上訴。
中 華 民 國 108 年 1 月 29 日
書記官 王立山