臺灣高雄地方法院民事判決 107年度簡上字第198號上 訴 人 李珍妮
趙秀裡（原名趙苡箖）共 同訴訟代理人 張育嘉律師複 代理人 賴柏豪律師被 上訴人 陳文豹上列當事人間請求拆屋還地之事件，上訴人對於民國107年4月27日本院高雄簡易庭106 年度雄簡字第2335號第一審判決提起上訴，經本院於民國108年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付被上訴人超過新臺幣壹拾肆萬零捌佰叁拾叁元，及自民國一○六年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之一，其餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人與上訴人李珍妮於民國104年7月18日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由被上訴人將坐落在高雄市○○區○○○路○○○號地下1樓之停車場（下稱系爭停車場）出租予上訴人李珍妮供作停車場、汽車美容使用，租期自104 年8月1日起至105年7月31日止，租金每月新臺幣（下同）8 萬元，並由上訴人趙秀裡擔任連帶保證人，以擔保上訴人李珍妮依約履行。嗣上訴人李珍妮依約給付訂金6萬5000元、押租金13萬元後，被上訴人遂於104年8月1日交付系爭停車場予上訴人李珍妮使用。詎上訴人李珍妮竟於104年8月12日以系爭停車場不能達系爭租約使用收益目的為由，寄發律師函予被上訴人解除系爭租約，其除拒絕給付租金外，另依不當得利、債務不履行之法律關係，另案訴請被上訴人返還前揭已給付之押租金等款項共計19萬5000元，嗣經本院以105年雄簡字第267號返還押租金事件審理，並認上訴人李珍妮請求無理由而為敗訴判決，上訴人李珍妮不服提起上訴，復經本院以106年度簡上字第140號判決駁回上訴確定（下稱系爭前案）。故系爭租約自屬有效存在，上訴人李珍妮應依約給付逾期未給付之租金共計96萬元（計算式：12個月×每月租金8萬元=96萬），又扣除上訴人李珍妮業已給付之訂金、押租金共計19萬5000元，尚積欠76萬5000元等語。為此，爰依法請求上訴人連帶給付，並聲明：㈠上訴人應連帶給付被上訴人76萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人李珍妮承租系爭停車場後，上訴人李珍妮於104年8月間發現該停車場有諸多瑕疵，經向被上訴人反映，被上訴人並未進行完整修繕；又被上訴人除於租期內逕自變更系爭停車場出入口之電動鐵捲門密碼外，復於104年10月間僱工於系爭停車場劃設汽機車停車格，並於系爭停車場入口處張貼廣告看板出租停車位予他人使用，造成上訴人李珍妮無法使用系爭停車場，妨礙上訴人李珍妮租賃權之行使，故上訴人自無給付租金義務等語置辯。並聲明：被上訴人於第一審之訴駁回。
三、原審對被上訴人所為給付房屋租金請求為勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴並均以：被上訴人於租期內逕自變更系爭停車場出入口之電動鐵捲門密碼及手動開關位置，上訴人因而無法進入系爭停車場，依民法第441 條規定反面解釋，上訴人無庸給付系爭停車場之租金76萬5000元，原審未察即逕為其等不利之判決，其認事用法顯有違誤等語，爰聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則以：系爭租約經系爭前案判決認定有效，上訴人應依照系爭租約履行，伊未變更系爭停車場遙控器頻率，系爭停車場鐵捲門手動開關位置變更為上訴人自己講的，上訴人無法證明系爭停車場鐵捲門手動開關位置為伊所變更等語置辯，並聲明：駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執事項㈠被上訴人、上訴人李珍妮於104年7月18日簽訂系爭租約，約
定由被上訴人將系爭停車場出租予上訴人李珍妮供作停車場及汽車美容使用，租期自104 年8月1日起至105年7月31日止，租金每月8 萬元，並由上訴人趙秀裡擔任連帶保證人，以擔保上訴人李珍妮租約義務之履行。其後，上訴人李珍妮依約給付訂金6 萬5000元、押租金13萬元後，被上訴人即依約於104年8月1日交付系爭停車場予上訴人李珍妮使用。
㈡上訴人李珍妮業已給付共19萬5000元予被上訴人。
㈢上訴人李珍妮於104年8月12日以系爭停車場不能達租約使用
收益目的為由，寄發律師函通知被上訴人解除系爭租約，除拒絕給付租金外，並同時依據不當得利、債務不履行之法律關係，另案訴請被上訴人應返還前揭已給付之押租金等款項共計19萬5000元，經本院以105年雄簡字第267號返還押租金事件審理後，認被上訴人請求為無理由而為敗訴判決，被上訴人不服提起上訴，復經本院以106年度簡上字第140號判決駁回上訴確定。
五、本院之判斷依兩造之主張答辯，本件所應討論之爭點為㈠上訴人是否有不能使用系爭停車場之情形？若有，是否不可歸責於上訴人？㈡上訴人拒絕給付系爭停車場租金是否有理由？茲說明如下：
㈠上訴人是否有不能使用系爭停車場之情形？若有，是否不可
歸責於上訴人？
1.查證人黃敬堯證述：我是漢王飯店員工，漢王飯店承租系爭停車場期間由我保管遙控器，該停車場鐵捲門沒有鑰匙，都靠遙控器開啟，漢王飯店有拷貝30、40幾個遙控器供員工、客人使用，104年7月底租約屆滿清空停車場並交接予上訴人時，我將被上訴人當初交付的2 個遙控器交還被上訴人、上訴人李珍妮夫妻各1 個，交接時遙控器可以開啟鐵捲門，交接後上訴人李珍妮夫妻曾來找我並留話說他們無法以遙控器打開鐵捲門，我得知後即持拷貝的遙控器測試也無法打開，我不記得這是何時之事，但我測試拷貝遙控器能否開啟鐵捲門時，系爭停車場手動開關已經移動位置，手伸進鐵捲門無法按到手動開關，系爭停車場出入口只有鐵捲門及樓梯，樓梯已封起來無法通行等語（見院卷第125頁反面至第128頁）；又證人即上訴人李珍妮之夫彭信雄證稱：我在105 年1月8日確實無法以被上訴人給的遙控器打開系爭停車場鐵捲門，當時有撥打電話聯絡被上訴人但聯絡不上，鐵捲門手動開關也變更位置，無法打開等語（見院卷第69頁至第70頁、原審卷第31頁）；另被上訴人亦自承系爭租約屆滿後，伊有變更系爭停車場鐵捲門手動開關位置等語（見原審卷第80頁），證人黃敬堯與兩造並無特殊親誼或怨隙，應無故為不實陳述之理，且其證詞亦與證人彭信雄所述互核相符，堪信其二人之證詞真實可採。顯見上訴人在105 年1月8日之後確無法以被上訴人交付的遙控器開啟系爭停車場，而當時系爭停車場鐵捲門手動開關亦已遭移動位置而無法手動開啟等情，應堪以認定。
2.至被上訴人辯稱系爭停車場手動開關是在系爭租約屆滿後，伊才移動的，而上訴人從未聯絡伊告知無法以遙控器打開系爭停車場鐵捲門之事，而且系爭租約上有寫伊的家中電話，上訴人亦可以聯絡，顯見其所述不實云云，然系爭停車場之手動開關確已遭移動，被上訴人雖否認其係於租期內所為，惟其並未提出其於系爭租約屆滿後始變更手動開關日期之證據供本院調查，是以被上訴人前揭辯稱，尚難採認。又觀諸系爭租約並未記載被上訴人住家電話，僅有被上訴人姓名、身分證統一編號、住家地址（見原審卷第69頁至第71頁反面），則上訴人稱其無法聯絡到被上訴人並告知遙控器及手動開關無法開啟系爭停車場鐵捲門乙事，似非全然無據。
㈡上訴人拒絕給付系爭停車場租金是否有理由？
1.按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441 條定有明文。依上開法條之反面解釋，承租人非因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用收益者，自可免其支付租金之義務（最高法院77年度台上字第578號裁判意旨參照）。
2.被上訴人、上訴人李珍妮於104年7月18日簽訂系爭租約，約定租賃期間自104年7月18日起至105年7月31日止，而上訴人李珍妮給付訂金6 萬5000元、押租金13萬元後，被上訴人即於104 年8月1日交付系爭停車場予上訴人李珍妮使用乙節，為兩造所不爭執，應可認定。又上訴人自105 年1月8日之後即無法以被上訴人交付之遙控器或以手動開關方式開啟系爭停車場鐵捲門等情，亦已說明如前。基上，上訴人自105年1月8日起至105 年7月31日止，非因自己之事由致不能為系爭停車場全部之使用收益，依前揭規定及說明，上訴人自得主張自105年1月8日起免給付系爭停車場租金之義務。
3.再證人李鳳珠於系爭前案證述：伊是系爭租約之見證人，李珍妮承租系爭停車場時，被上訴人要的租金是1個月8萬元，李珍妮有殺價，最後李珍妮以1個月6萬5000元租金承租，伊確認租金是1個月6 萬5000元等語（見院卷第173頁反面至第174頁），而被上訴人亦自稱上訴人願以6萬5000元向其承租，系爭租約雖寫8萬元，但其每月有補貼1萬5000元給上訴人修繕等語（見院卷第174 頁反面），足見兩造約定系爭停車場每月租金應為6 萬5000元無誤。是上訴人得免給付系爭停車場租金之期間應自105年1月8日起至105年7月31日止，計205天，以每月租金6萬5000元計算，金額合計44萬4167元（計算式：65000÷30×205＝444166.667≒444167，小數點以下四捨五入）。
六、綜上所述，系爭租約原約定租金78萬元(計算式：65000×12=780000)，扣除上訴人李珍妮已給付之19萬5000元、前揭免給付義務之租金44萬4167元後，上訴人李珍妮尚積欠租金合計14萬0833元（計算式：000000-000000-000000元= 140833）逾期未清償，而上訴人趙秀裡既為連帶保證人，自應負連帶保證責任，故被上訴人依系爭租約第3條、第4條、第15條（見原審卷第69頁至第71頁反面）之約定，請求上訴人連帶給付14萬0833元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年11月11日（見原審卷第14頁、第15頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。而原審就逾上開金額部分為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行及免為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就該部分予以廢棄，並改判如主文所示。
七、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 謝雨真
法 官 林玉心法 官 賴寶合以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
書記官 林怡君