臺灣高雄地方法院民事判決 107年度簡上字第202號上 訴 人 蔡宗霖訴訟代理人 許惠珠律師
林倩如被 上訴人 謝明和訴訟代理人 郭清寶律師
鍾靚凌律師上列當事人間請求確認停車位使用權事件，上訴人對於民國107年6月19日本院簡易庭107年度雄簡字第571號第一審判決提起上訴，本院於民國108 年7 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：高雄市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍10000 分之671 ，下稱系爭土地）及其上同小段1487
1 建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○○ 號11樓之
1 ，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），位處巴黎爵位大樓（下稱系爭大樓），原為訴外人瑋堡建設股份有限公司（下稱瑋堡建設公司）起造並取得所有權，於民國85年11月間出售予訴外人潘名民，潘名民於87年8 月售予訴外人王怡琇，王怡琇於93年移轉過戶予訴外人林勝吉，97年間訴外人蔡政宏及蔡燕慧向林勝吉購得系爭房地。嗣被上訴人於
100 年5 月20日向蔡政宏及蔡燕慧購入系爭房地時，即同時購買地下一層編號A2停車位（下稱系爭停車位），而因該大樓地下室停車位業經建商與各承購戶約定，由特定區分所有權人專用並成立分管契約，屬不得分割出售之共同使用部分，故被上訴人既取得系爭房屋之所有權，系爭停車位使用權即附隨系爭房屋之共同使用部分併移轉予被上訴人等語。為此，提起本訴，爰請求確認被上訴人就系爭停車位有使用權存在。並聲明：被上訴人就系爭停車位有使用權存在。
二、上訴人則以：上訴人於106 年12月向王怡琇購買高雄市○○區○○街○○○ 號12樓房屋（下稱系爭12樓房屋，與其坐落土地合稱系爭12樓房地）時，一併購買取得編號A1停車位（下稱系爭A1停車位）與系爭停車位。該屋所在大樓即巴黎爵位大樓於85年9 月7 日取得使用執照，於辦理建物所有權第一次登記時，並無車位編號及車位權利範圍之登記，因此各區分所有權人所購買停車位之座落位置，係由起造人瑋堡建設公司出具停車位證明書之內容並交付購買人，而上訴人已自王怡琇取得系爭停車位之停車位證明書（下稱系爭車位證明書），是其應為系爭停車位之使用權人等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決確認被上訴人就系爭停車位有使用權存在，上訴人不服而提起上訴，兩造分別於本院補充陳述如下：
㈠上訴人補充稱：王怡琇將系爭房地之所有權移轉予林勝吉時
，已約定系爭停車位保留由王怡琇使用，而不隨同系爭房地移轉予林勝吉，故被上訴人不因其自蔡政宏及蔡燕慧取得系爭房地，即取得系爭停車位之使用權。再者，系爭停車位使用權之變動，僅係共用部分之約定專用或分管主體之變更，自得單獨讓與第三人等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡被上訴人則於本院補充稱：王怡琇將系爭房屋移轉予林勝吉
時，並未約定系爭停車位不隨同系爭房地移轉，此從被上訴人使用系爭車位多年均未經王怡琇異議，顯見王怡琇自知系爭車位非為其專用。縱使王怡琇與劉勝吉有上開約定，該約定亦違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項而無效等語置辯。
並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠系爭房地原為瑋堡建設公司所有，於85年11月間以買賣為原
因移轉登記予訴外人潘徐秀美，潘徐秀美於87年8 月間以買賣為原因移轉登記王怡琇，王怡琇於93年3 月間以買賣為原因移轉登記予林騰吉即林勝吉，林騰吉即林勝吉復於97年12月間以買賣為原因移轉登記予蔡政宏及蔡燕慧，蔡政宏及蔡燕慧再於100 年5 月間以買賣為原因移轉登記予被上訴人。
㈡系爭12樓房地原為瑋堡建設公司所有，於85年間以買賣為原
因移轉登記予潘名民，復於90年12月間以買賣為原因移轉登記予國泰世華銀行，又於91年9 月間以買賣為原因移轉登記予王怡琇，再於106 年12月間以買賣為原因移轉登記予上訴人。
㈢系爭大樓於85年9 月7 日取得使用執照，瑋堡建設公司於該
大樓辦理第一次所有登記時，並無車位編號及車位權利範圍之登記。
㈣瑋堡建設公司製作車位證明書以分配停車位，並將系爭車位
證明書交付予各所有權人，原約定系爭A1停車位由系爭房地之所有權人使用、系爭停車位則由系爭12樓房屋所有權人使用。嗣時任瑋堡建設公司之負責人潘名民於於王怡琇取得系爭房地前，塗改系爭停車位證明書之註記，將系爭A1停車位改由系爭12樓房屋所有權人使用、系爭停車位則歸由系爭房地所有權人使用。
五、兩造爭執要點㈠被上訴人購買系爭房地時，是否一併取得系爭停車位？㈡王怡琇出賣系爭12樓房地予上訴人時，有無、是否得約定系
爭停車位之使用權由上訴人取得？
六、法院得心證之理由㈠按公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由
區權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年台上字第1152號判決意旨參照）。次按公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又共同使用部分之停車位，與建物專有部分，具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人，此有公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定參照。至依共有人間之分管協議，區別有無停車位使用權之表徵，則莫衷一是。大別之可分為二，即以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵。前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權；後者雖無從自應有部分之登記看出端倪，惟仍應受前述停車位使用權轉讓法則之限制（最高法院97年度台上字第694 號判決、87年度台上字第2199號判決可參）。
㈡經查，關於系爭大樓地下室停車位之性質，經證人即系爭大
樓之起造人瑋堡建設公司負責人潘名民於審理時證稱：系爭大樓僅有一、二、十、十二樓共四戶配有停車位，該車位未有獨立建號，亦不因持有車位而使區分所有權人之應有部分增加；系爭大樓之住戶均知悉僅有上開四戶得使用停車位；當初銷售上開四戶時，出售總價即已包含停車位，未再單獨計算停車位之價金等語（見本院卷第90頁反面、第91頁反面；原審卷第112 頁、第113 頁），足認系爭大樓之各區分所有權人間，已就系爭大樓之停車位之使用權成立分管契約，約由上揭四戶之區分所有權人享有停車位使用權，且該分管契約具有拘束各該區分所有權人之效力。參以系爭大樓之地下室停車位未有獨立之建號，而係同屬於系爭大樓所在之高雄市○○區○○○段○○○○○ 號建號，為系爭大樓之共同使用部分，有建物謄本可稽（見本院卷第164 頁），揆諸前開說明，系爭停車位之使用權應與其對應之系爭大樓建物專有部分即系爭房地，存在密不可分之主從關係，不得分離而為讓與。又系爭房地原為瑋堡建設公司所有，於85年11月間以買賣為原因移轉登記予潘徐秀美，潘徐秀美於87年8 月間以買賣為原因移轉登記王怡琇，王怡琇於93年3 月間以買賣為原因移轉登記予林騰吉即林勝吉，林騰吉即林勝吉復於97年12月間以買賣為原因移轉登記予蔡政宏及蔡燕慧，蔡政宏及蔡燕慧再於100 年5 月間以買賣為原因移轉登記予被上訴人乙節，為兩造所不爭，是系爭房地既由被上訴人因買賣而繼受取得，系爭停車位之使用權自應由被上訴人併同繼受取得。是被上訴人主張：其自前手購買系爭房地時一併取得系爭停車位之使用權等語，應屬有據。
㈢上訴人雖抗辯：其向王怡琇購買系爭12樓房屋時，一併購買
取得系爭A1停車位與系爭停車位，蓋王怡琇於93年間移轉系爭房地予林騰吉即林勝吉時，曾約定系爭停車位之使用權不隨同系爭房地移轉而保留予系爭12樓房屋使用，故系爭房地於斯時起即未配有停車位，被上訴人不得繼受取得系爭停車位云云。惟查，上訴人主張其與王怡琇間之買賣契約包含系爭停車位乙節，業經提出系爭車位證明書、錄有王怡琇對話內容之錄音譯文與不動產買賣契約書為佐（見原審卷第35頁；本院卷第34頁、第73頁至第76頁），此情縱非無憑，然系爭房地之所有權人不得將系爭停車位之使用權單獨讓與他人，業經詳述如前，則無論上訴人究係與系爭房地之前手王怡琇如何約定、王怡琇又如何與系爭房地之前手林騰吉約定，均僅為上訴人與王怡琇間，及王怡琇與林騰吉間是否履行各自債之關係權利義務之問題，而無從變動公寓大廈管理條例所預設系爭停車位不得與系爭房地分離讓與之規範狀態，是上訴人自不得執其與王怡琇或王怡琇與林騰吉間之內部約定，以對抗被上訴人對系爭停車位之使用權限，是上訴人此部分所辯，應非足採。
七、綜上所述，被上訴人請求確認其對系爭停車位有使用權存在，為有理由，應予准許。原審就此為被上訴人勝訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
民事第六庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 謝琬萍法 官 陳彥霖以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
書記官 賴怡靜