臺灣高雄地方法院民事判決 107年度簡上字第61號上 訴 人 曾月珍訴訟代理人 陳彥宏輔 佐 人 林宏偉被上訴 人 高雄市政府地政局法定代理人 黃進雄訴訟代理人 洪瑞豐
黃慧文方少琪蔡鴻杰律師吳幸怡律師董志鴻律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國107 年1 月18日本院高雄簡易庭106 年度雄簡字第577 號第一審判決提起上訴，本院於民國108 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人鄭記於民國60年間與改制前之高雄縣田寮鄉公所（下稱田寮鄉公所）簽立適用耕地三七五減租條例（下稱減租條例）之公有耕地租賃契約（下稱耕地租約），承租田寮鄉公所管理之坐落高雄縣○○區○○○段○○○○○號土地（承租面積0.0991公頃，下稱系爭29-2地號土地，後因分割及縣市合併變更地號為高雄市○○區○○○段○○○○○ ○○○○○○ ○○○○○○ ○號土地，土地面積依序為0.0693公頃、0.0105公頃、0.0068公頃，以下合稱系爭土地）。伊嗣於69年
6 月接替鄭記承租系爭土地，並與田寮鄉公所另簽耕地租約，該契約由田寮鄉公所保管。伊承租系爭土地後，田寮鄉公所每年均通知伊繳租，雙方並於85年1 月10日續簽租約，約定租賃期間自84年1 月1 日起至89年12月31日止。其後，每
6 年換約1 次，最近續訂租約期間係自96年1 月1 日起至10
1 年12月31日止。系爭土地後因高雄縣市於99年12月25日合併，而於100 年4 月18日登記由被上訴人接管。伊嗣於上述租期屆滿前之101 年12月1 日向被上訴人申請續租，詎被上訴人竟以系爭土地非耕地為由拒絕續約。惟伊於69年6 月間即已承租系爭土地，系爭土地其後雖因都市計畫發佈而於71年9 月1 日變更為公園用地及住宅區，但兩造間之耕地租約性質不受其影響，故依減租條例第20條規定，被上訴人不得拒絕續租，且伊於上述租約屆期後迄今均有繼續耕作，兩造縱未續簽書面耕地租約，仍存在不定期限耕地租賃關係。為此，爰依法提起本件訴訟等語。並於原審聲明：確認兩造間就系爭土地有耕地租賃關係存在。
二、被上訴人則以：系爭土地於71年9 月1 日因都市計畫發佈而被規劃為「公園用地」及「住宅區」，已非土地法第106 條第1 項所稱「農地」，亦非減租條例所稱「耕地」，故上訴人於85年1 月10日與田寮鄉公所簽立之系爭土地租賃契約，僅為一般土地租賃契約，非承租耕地，依土地法第106 條規定及最高法院88年台上字第1 號裁判要旨，自無減租條例之適用。上訴人雖主張於69年6 月已與田寮鄉公所簽立系爭土地耕地租約，然依田寮區公所函覆本院之系爭土地歷年耕地租約及土地清冊等資料顯示，鄭記與田寮鄉公所簽立之系爭土地耕地租約租期為66年1 月1 日至71年12月31日止，未見上訴人於71年9 月前有與田寮鄉公所簽立耕地租約之情，上訴人復未證明於71年9 月前有承租系爭土地之事實，故上訴人之主張委無可採。再者，上訴人於101 年12月21日申請續約，被上訴人經調查後已明確通知上訴人不予續租，且上訴人復未證明有繼續耕作之事實，無依民法第451 條規定成立不定期限繼續契約之餘地，故兩造間不存在耕地租賃關係等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就系爭土地有耕地租賃關係存在。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為田寮鄉公所管理之農地，於71年9 月1 日都市
計畫發布後變更為「公園用地」、「住宅區」，並於100 年
4 月18日因高雄縣市合併而登記由被上訴人接管。㈡上訴人於85年1 月10日與田寮鄉公所簽訂「公有耕地租賃契
約」，約定上訴人向田寮鄉公所承租系爭29-2地號土地其中
0.0991公頃，租賃期間自84年1 月1 日起至89年12月31日止，共6 年，每年應繳地租甘藷184 公斤（下稱系爭84年租約）。嗣於89年12月16日以同條件續約，租賃期間為90年1 月
1 日至95年12月31日止（下稱系爭90年租約）。㈢上訴人復於99年11月4 日與田寮鄉公所簽立「鄉有耕地租賃
契約書」，約定上訴人向田寮鄉公所承租系爭土地，約定每年應繳地租甘藷分別為129 、19、13公斤，租賃期間為96年
1 月1 日起至101 年12月31日止（下稱系爭96年租約）。㈣上訴人於101 年12月1 日向被上訴人申請續租系爭土地，但被上訴人拒絕續租。
五、本件爭點應為：㈠上訴人是否於71年9 月1 日以前已承租系爭土地？㈡兩造間就系爭土地之租賃契約是否屬於耕地租約？茲將本院判斷說明如下：
㈠上訴人是否於71年9 月1 日以前已承租系爭土地？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。上訴人主張其於69年6 月即與田寮鄉公所訂立系爭土地之耕地租約，為被上訴人所否認，是依前引規定及說明，應由上訴人就此利己事實負舉證責任。如其舉證未能使法院信其主張為真，即難謂其已善盡舉證責任，法院自不得為有利於上訴人之判斷。
2.經查：⑴上訴人主張其於69年6 月間即與田寮鄉公所簽立系爭土地之
耕地租約，並引用證人林永元之證詞為其論據。而依證人林永元證稱：伊向田寮鄉公所承租之土地與系爭土地相鄰，系爭土地在69年6 月前係鄭記自己耕作，自69年6 月起改由上訴人在系爭土地耕作，鄭記告知伊，其因年紀大了，系爭土地以後改由上訴人耕作，鄭記說有要上訴人去換約，換約就是上訴人自己去辦，伊沒有看過換約的文件。上訴人到目前為止每年都還有耕作，上訴人耕作的土地就是之前鄭記承租之範圍等語（見原審卷二第31-33 頁、本院卷二第227-228頁），固堪信鄭記於69年6 月後已將系爭土地交予上訴人耕作。惟證人林永元自承未親眼見聞上訴人與田寮鄉公所簽立耕地租約，僅聽聞鄭記稱有要上訴人去換約，則上訴人是否確於該時期與田寮鄉公所完成換約或另簽耕地租約，仍非無疑，單憑林永元之證詞，尚不足作成對上訴人有利之認定。⑵上訴人另主張：系爭84年、90年及96年租約之標題均為公有
耕地租賃契約，並記載：「承租人曾月珍依法向田寮鄉公所承租代管公有耕地，地租額以甘藷計算，耕地限種植農作物之用不得作他用，承租人積欠地租達2 年之總額時除催繳欠租外得依土地法及減租條例之規定由出租機關終止租約收回土地另行處理」，而田寮鄉公所承辦人均在契約上記載「承租人申請續約經承辦人實際勘查結果，承租人未違反原公有耕地租賃契約之規定，准予續約」，並蓋有承辦人之職章，是此3 份租約之性質均屬耕地租約；而因系爭土地於71年9月1 日後已變更為公園用地及住宅區，倘上訴人非於71年9月1 日前承租系爭土地，田寮鄉公所要無於85年與上訴人續簽耕地租約之可能，可證上訴人係在71年9 月1 日前即與田寮鄉公所成立耕地租賃契約云云，並引用卷附系爭84年、90年及96年租約影本3 份為憑（見本院卷二第15-1 7頁）。觀諸系爭84年、90年及96年租約上固載有上開文字，而可認上訴人與田寮鄉公所簽訂之系爭84年租約應屬續租之租約。惟系爭84、90及96年租約皆約定租期為6 年，可見田寮鄉公所均與承租人約定每6 年續約1 次。則自上訴人主張與田寮鄉公所首次締約之日期即69年6 月起算，上訴人應依序於75年
6 月、81年6 月、87年6 月續約，田寮鄉公所實無於85年1月10日即與上訴人簽立系爭84年租約之可能。上訴人雖主張田寮鄉公所簽訂之租約中間可能有間隔，非6 年到期就馬上繼續簽6 年云云，惟實際簽約日與約定之租期起迄期間本容有不同，此觀上開3 份續租契約之簽約日與租期始日均非同日即明。是以，系爭84年租約縱為續租之契約，亦不足推論上訴人於69年6 月已與田寮鄉公所簽立耕地租約。
⑶再者，系爭土地迄69年上半年為止，係由鄭記向田寮鄉公所
承租之事實，業經上訴人自認在卷（見本院卷一第250 頁）。參諸卷附田寮鄉有土地（田、旱部分）66年1 月1 日起至71年12月31日止出租清冊影本（見原審卷一第271 頁）之記載，系爭29-2地號土地在該期間登記之承租人為鄭記，備註欄未見登載由上訴人承接鄭記租約或已於69年6 月改租予上訴人等註記；佐以被上訴人提出之高雄縣田寮鄉公所73年12月31日財產業務案卷中所附田寮鄉鄉有土地擬出售清冊影本（見原審卷二第19-2 0頁），亦記載系爭29-2地號土地之使用人為「鄭記等6 人」。上訴人固以前揭出租清冊及擬出售清冊均係影本為由，否認上開文書形式上之真正。然前揭田寮鄉鄉有土地出租清冊影本（見原審卷一第268-276 頁）係原審依上訴人之聲請向田寮鄉公所函調之文書（見原審卷一第75頁），且出租清冊上蓋有田寮鄉公所公印及田寮鄉公所課員即訴外人何順得等人之職章，應無造假之可能；而上開高雄縣田寮鄉公所73年12月31日財產業務案卷中所附田寮鄉鄉有土地擬出售清冊影本，雖係被上訴人提出之文書證據，但就形式以觀，該案卷封皮印有高雄縣田寮鄉公所財政課財產業務案卷字樣，且被上訴人為公務機關，衡情要無為使上訴人受不利判決而偽造文書證據之可能，故上開文書均堪信為真正。又上開出租清冊及擬出售清冊，均為田寮鄉公所人員依其職務，為紀錄、留存歷年鄉有土地出租及擬出售情形所製作之公文書，依民事訴訟法第355 條第1 項規定推定為真正，故系爭土地迄73年底為止登記之承租人仍為鄭記。是以，上訴人於71年9 月1 日系爭土地經都市計畫發布變更為「公園用地」、「住宅區」土地前，尚未與田寮鄉公所簽立耕地租約，堪以認定。
⑷上訴人復主張：依機關檔案保存年限及銷毀辦法第3 條第6
款、第7 款規定，上訴人與田寮鄉公所歷年簽立之耕地租約應永久保存，並於縣市合併後移交予被上訴人，但被上訴人卻不願提出上訴人於84年以前簽立之耕地租約，依民事訴訟法第342 條第1 項、第344 條第1 項及第345 條規定，應認上訴人主張自69年6 月起已與田寮鄉公所訂立耕地租約之事實為真云云。惟本院已依職權向高雄市田寮區公所調閱系爭土地69年至84年間之全部耕地租賃契約，嗣經田寮鄉公所函覆因年代久遠，該所廳舍搬遷及業務更迭，經查詢該所檔案資料，未查得該期間之耕地租賃契約，有高雄市田寮區公所
107 年5 月16日高市田區民字第10730431500 號函及所附文件可憑（見本院卷一第54-71 頁）。是縱使上訴人於84年以前已與田寮鄉公所簽立系爭土地之租賃契約，被上訴人未提出上開期間之租賃契約，當係因年代久遠文件軼失所致，非無正當理由故意不從本院提出文書之命，無民事訴訟法第34
5 條第1 項規定適用之餘地，附此敘明。
3.綜上，上訴人不能舉證證明於71年9 月1 日前已與田寮鄉公所訂立系爭土地之耕地租約，揆諸首揭舉證責任分配原則，應由上訴人承受不能舉證之不利益，故應認上訴人於71年9月1 日前尚未承租系爭土地。
㈡兩造間就系爭土地之租賃契約是否屬於耕地租約？
1.按減租條例第1 條規定：「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」。次按依減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土地應以土地法第10
6 條所規定之農地為限。倘成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無減租條例之適用（最高法院91年度台上字第2628號裁判意旨參照）。耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1 項定有明文，所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地減租條例規定之適用（最高法院88年度台上字第1 號裁判要旨可資參照）。而土地法第106 條所稱之農地，參照內政部89年9 月18日（89）台內地字第8912564 號函釋，在已實施都市計畫之地區，應指農業區、保護區內供農、漁、牧使用之土地；另於已實施區域計畫之地區，應指編定為農牧用地、養殖用地之土地。
2.經查，系爭土地原為田寮鄉公所管理之農地，於71年9 月1日經都市計畫發布變更為公園用地、住宅區乙節，為兩造所不爭執，並有高雄市政府都市發展局106 年2 月10日高市都發開字第10630455300 號函可稽（見原審卷一第95頁）。是系爭土地自71年9 月1 日以後，已非土地法第106 條所稱農地。而上訴人於71年9 月1 日前尚未承租系爭土地，亦經本院認定如前，則依前揭說明，因上訴人承租系爭土地時，系爭土地已非土地法第106 條所稱農地，即非屬減租條例第1條所稱之耕地。本件既非耕地租用，自無減租條例之適用。上訴人與田寮鄉公所間成立之租賃關係應適用民法關於租賃之相關規定。縱使上訴人於84年以前已與田寮鄉公所簽立系爭土地之租賃契約，且契約標題記載「公有耕地租賃契約」，亦無從變更該租約之性質仍為適用民法規定之一般租賃契約。從而，被上訴人雖於高雄縣市合併後登記為系爭土地之管理機關，並承受田寮鄉公所關於系爭土地之權利義務，但上訴人既未曾與田寮鄉公所成立適用減租條例之耕地租約，其與被上訴人間自無存在耕地租約之可能。又兩造就系爭土地既不存在耕地租約，則上訴人主張其於系爭96年租約期滿後仍繼續耕作，且被上訴人未為反對之表示，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約乙點，縱使為真，該不定期限繼續租約仍非耕地租約，故上訴人主張其與被上訴人間就系爭土地存在耕地租賃關係，為無理由。
六、綜上所述，上訴人請求確認兩造間有耕地租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之請求，核無不當，上訴人猶執前詞，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一一論駁，併此敘明。
八、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 12 日
民事第二庭 審判長法官 楊國祥
法 官 郭任昇法 官 徐彩芳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 12 日
書 記 官 廖佳玲