臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第100號原 告 陳明弘
陳明洲兼 上 二人 陳明良訴訟代理人被 告 方嘉一訴訟代理人 方嘉喜上列當事人間請求給付地租事件，本院於民國108年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號建物（下稱「系爭大
樓」）為地上10層、地下1 層之大樓，各樓層均獨立編列建號（1 樓、騎樓及地下1 層則合編為單一建號）。其中第2、3 及10層之所有權應有部分三分之一與第4 、9 層樓全部原屬乙○○所有，由被告於68年間經由拍賣取得，並於69年
3 月26日辦理所有權登記（建號詳如附表一，其中第3 、4、9 及10層部分以下合稱「被告拍賣取得之樓層」）。而系爭大樓坐落於高雄市○○區○○段○ ○○ ○號土地，其中8地號土地（下稱「系爭土地」）原屬被繼承人甲○○○所有，由原告於80年間經由繼承取得，經由分割，原告各有應有部分三分之一，於80年4 月29日辦理登記完畢。由於被告拍賣取得之樓層坐落使用原告共有之系爭土地，經本院於88年
9 月2 日以87年度簡上字第316 號民事確認判決（下稱「前案判決」）認定兩造間就被告拍賣取得之樓層與系爭土地有租賃關係存在，被告應按月給付原告3 人租金各新臺幣（下同）1,409 元（下稱「系爭租金」）。
㈡系爭租金自88年以來，全未調整。鑑於近19年之物價指數漲
幅、系爭大樓位處高雄市○○區之商業區，周遭地區經濟繁榮程度等因素，如仍以系爭租金認定合理租金金額顯然過低，因此依民法第442 條規定，請求自87年1 月起調昇系爭租金金額。依據通貨膨漲年增率，以調整公式計算【（當年度租金）+當年度租金X0.01195=次年調整之租金金額】，應將系爭租金調整為每年度、原告3人合計65,083元。而被告雖已按系爭租金繳納101年度至105年度租金，自仍應按上述公式調整後之租金金額給付差額共計56,749元（詳如附表二），以及106、107年度依上述公式調整後之租金64,315元、65,083元，共計186,147元（各原告為62,049元）。
㈢綜上所述，依民法第442 條規定，請求調整系爭租金為每年
65,083元，被告並應給付各原告62,049元，及自107 年7 月18日民事減縮訴之聲明（三）狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語，並聲明：系爭租金應調整為每年65,083元；被告應給付原告各62,049元，及自10
7 年7 月18日民事減縮訴之聲明（三）狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（被告對於原告本件所為撤回部分之訴及訴之變更，表示同意；見107 年8 月14日、11月27日言詞辯論筆錄，本院訴字卷二第38、121 頁）。
二、被告抗辯：前案判決以系爭土地87年度申報地價每平方公尺35,520元（公告地價為44,400元）作為核算系爭租金之基礎。但是系爭大樓位處之商圈已然沒落，系爭土地申報地價也逐年調降，於99年1 月已調降為每平方公尺31,200元（公告地價為39,000元），107 年1 月更調降申報地價為每平方公尺28,400元（公告地價為35,500元）。因此，依據土地法第105 條準用第97條之規定，系爭租金實已超過法定之系爭土地申報總價百分之10，故系爭租金不僅無調昇之理由，更有調降低之必要。縱有調昇必要，亦應自判決確定開始起算，不得溯及自87年1 月等語，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、本件之認定㈠依據前案判決，被告拍賣取得之樓層與原告所有之系爭土地
成立租賃關係，該確定判決並認定被告應按月繳納系爭租金給各原告。原告於本件主張應依民法第442 條規定調昇租金，以及按調整後租金金額請求被告給付差額及未付租金；被告則抗辯鑑於歷年申報地價下降情事，系爭租金不僅不得調昇，尚有調降必要，即便應調整，亦僅自判決確定起生效，而且已經給付106 年度之租金等事由。因此，依據兩造攻防，本件協同兩造整理下列之不爭執事項，作為本件判決之基礎事實：
⒈林如湘於68年間因財務發生困難，致其所有之系爭大樓第2
、3 、10層所有權應有部分三分之一及第4 、9 層所有權全部均遭查封、拍賣，經被告向法院買受取得，面積如登記謄本所示；第2層目前已改由原告使用管理。
⒉兩造間就被告拍賣取得之樓層成立租賃關係，並經前案判決認定系爭租金金額。
⒊被告自101 年度至105 年度均有按前案判決所認定之系爭租金金額繳納給原告。
㈡本件之爭點為：
⒈原告請求調整租金有無理由？如有，金額若干為適當？⒉如應調整租金，原告主張被告應繳納自101 年度起至105 年
度之租金差額及依其主張公式計算之106 、107 年度租金，有無理由？㈢就爭點之認定⒈原告請求調整租金有無理由？如有，金額若干為適當？⑴租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增
減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；租用基地建築房屋者，準用土地法第97條第1 項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」（見民法第442 條、土地法第105 條規定）。所謂申報總價，依土地法施行法第25條及土地法第148 條規定，指土地所有權人依土地法所申報之地價，若土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價（平均地權條例第16條前段規定參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。⑵本件被告雖然抗辯本件依上述土地法第105 條準用第97條規
定，以目前申報地價而言，系爭租金尚已超過法定限度，反應調降等語。然而「土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3 章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨」（最高法院92年度台簡上字第20號民事判決意旨、最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。本件參照建物登記謄本，被告拍賣取得之樓層登記之主要用途均為商業用（見本院訴字卷一第20、21、25、26頁）；另依據107 年10月3 日現場勘驗結果，目前亦均非供住居使用（見勘驗筆錄，本院訴字卷二第49頁），依據上述意旨，即便兩造間就被告拍賣取得之樓層經前案判決認定有不定期之租賃關係，仍無從適用土地法第105 條準用第97條第1 項規定之租金法定上限。
⑶原告雖主張按照歷年物價漲幅而論，系爭租金確有調漲之必
要。然而，歷年物價指數仍社會經濟整體變化之經濟數據，就特定租賃關係之合理租金，仍應檢視具體租賃物之環境、使用狀況等直接關係因素，較為合度。而系爭大樓所處位置區域之現況固為：系爭大樓坐落高雄市○○區○○○路、○○路交會處，住商混合，商業機能良好，鄰近大型飯店，商店林立，旁有便利超商，距離約100 公尺有公車站牌，交通便利；大樓外觀及內部皆為老舊，1 樓目前出租供政黨候選人服務處使用（見上述勘驗筆錄，本院訴字卷二第50頁），但其交通、繁榮程度與以往相比至多持平，應無顯著提升、增長。又以系爭大樓使用現況而言，外觀及內部皆已老舊，其中就被告拍賣取得之樓層，除第10層供兩造共同使用作為機房及露台，其他均呈現無人使用狀況，且整體大樓使用環境不佳（見上述勘驗筆錄及所附現況照片），因此亦難認為較過往有更高之經濟利用價值。又再參酌原告表示：就系爭大樓1 樓與被告共有持有、共用，遇選舉期間出租給政黨候選人使用，每月租金為3 萬元等語（見本院訴字卷二第49頁），則就兩造共有、使用之1 樓可供作為店面經營使用而言，至多僅在選舉競選期間出租供候選人租用特定月份，如以每年出租2 至3 個月核算，平均每月租金收益至多亦僅有7,500 元（30,000元X3個月/12 個月=7,500元）。相較被告拍賣取得之樓層，位處3 、4 、9 、10樓，其中10樓尚作為機房，無法他用，收益價值自較1 樓更低。再參依被告所抗辯，系爭土地之申報地價確實逐年調降，而前案判決尚以較現今較高之88年度申報地價為核算基礎（見判決書理由欄第九點），即難認定系爭租金有調整之必要。
⑷小結：原告請求調整系爭租金為每年度原告3 人合計65,083元，為無理由。
⒉如應調整租金，原告主張被告應繳納自101 年度起至105 年
度之租金差額及依其主張公式計算之106 、107 年度租金，有無理由？⑴原告主張系爭租金應予調整既無理由，即無從請求被告給付
所謂與系爭租金間之差額。況且房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租為調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521 號判例意旨參照）。本件被告已繳納101 年度至105 年度之租金，而原告於本件起訴前，並未向被告表示調整租金（見本院訴字卷二第114頁），亦無從主張被告應回溯自起訴之前，按所謂其主張之調整金額核算並給付差額，原告此部分請求亦無理由。
⑵至就原告併請求依主張之計算公式調整106 、107 年度租金
，依上所述，亦非有理由，自亦無從請求被告按其主張金額給付（依被告陳述，亦已按系爭租金金額繳納106 年度之租金，107 年度租金則待本件判決確定結果繳納，併此敘明）。
四、綜上所述，原告主張依民法第422 條規定，請求調整系爭租金至每年度、原告3 人共計65,083元，以及被告應給付各原告62,049元，及自107 年7 月18日民事減縮訴之聲明（三）狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌之後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 108 年 2 月 14 日
民事第三庭 法 官 高瑞聰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 14 日
書記官 徐美婷＜附表一＞┌──┬──┬─────────────┬──────────┐│編號│樓層│建號（高雄市○○區○○段）│備註 ││ │ │ │ │├──┼──┼─────────────┼──────────┤│1 │ 2 │446 │被告擁有應有部分三分││ │ │ │之二、陳明洲擁有三分││ │ │ │之一現由原告使用 │├──┼──┼─────────────┼──────────┤│2 │ 3 │447 │被告擁有應有部分三分││ │ │ │之二、陳明洲擁有三分││ │ │ │之一 │├──┼──┼─────────────┼──────────┤│3 │ 4 │448 │被告單獨所有 │├──┼──┼─────────────┼──────────┤│4 │ 9 │443 │被告單獨所有 │├──┼──┼─────────────┼──────────┤│5 │ 10 │444 │被告擁有應有部分三分││ │ │ │之二、陳明洲擁有三分││ │ │ │之一 │└──┴──┴─────────────┴──────────┘＜附表二：詳見原告所制表格，本院訴字卷二第32頁＞┌──┬──┬───────────┬──────────┬─────┬────────┐│編號│年度│被告依系爭租金應繳金額│原告主張被告應繳金額│差額 │備註 │├──┼──┼───────────┼──────────┼─────┼────────┤│1 │101 │50,724元 │60,609元 │9,885元 │均以年度計算 │├──┼──┼───────────┼──────────┼─────┼────────┤│2 │102 │同上 │61,333元 │10,609元 │ │├──┼──┼───────────┼──────────┼─────┼────────┤│3 │103 │同上 │62,065元 │11,341元 │ │├──┼──┼───────────┼──────────┼─────┼────────┤│4 │104 │同上 │62,806元 │12,082元 │ │├──┼──┼───────────┼──────────┼─────┼────────┤│5 │105 │同上 │63,556元 │12,832元 │ │├──┼──┼───────────┼──────────┼─────┼────────┤│6 │106 │同上 │64,315元 │ │ │├──┼──┼───────────┼──────────┼─────┼────────┤│7 │107 │同上 │65,083元 │ │ │├──┼──┼───────────┼──────────┼─────┼────────┤│合計│ │ │ │186,147元 │加計106 、107 年││ │ │ │ │ │度金額 │└──┴──┴───────────┴──────────┴─────┴────────┘