臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第1253號原 告 胡子將訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師侯昱安律師被 告 周于萱訴訟代理人 楊申田律師複代 理人 陳思道律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國108年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣參佰柒拾肆萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰貳拾伍萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣參佰柒拾肆萬元供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠被告於105 年11月23日與原告簽訂不動產買賣契約書，將被
告所有坐落高雄市○○區○○段○○號土地（權利範圍10萬分之600 ）及其上同段5703建號建物（權利範圍全部）（下合稱系爭房地）出售予原告，原告以女兒胡書亞為借名訂約之人，買賣總價款為新臺幣（下同）2,920 萬元，原告於簽約當日交付面額520 萬元、發票日105 年11月30日之支票予被告，作為買賣第1 期價金（被告於106 年5 月15日始將該支票提示兌現）。
㈡兩造之後合意將買方簽約人變更為原告，且約定買賣價金尾
款須先洽銀行辦理價金履約保證，待履約保證專戶開設原告再將銀行貸款存入履約保證專戶；惟被告拒不配合辦理履約保證專戶申辦，並於106 年12月5 日寄發存證信函以原告未依約於105 年12月12日前給付尾款2400萬元、於107 年1 月22日寄發存證信函解除兩造間買賣契約及沒收原告給付之第
1 期款520 萬元。㈢原告於107 年1 月25日寄發存證信函表示被告應配合辦理履
約保證專戶申辦及房地過戶手續等，惟被告未予置理；原告於107 年6 月6 日寄發存證信函解除兩造間買賣契約，催告被告返還520 萬元。原告爰依民法第259 條第12款規定，請求被告返還520 萬元等語。
聲明：⑴被告應給付原告520 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依兩造買賣契約書第2 條及付款方式約定，原告應於簽約日
交付520 萬元款項、於105 年12月12日支付尾款2,400 萬元。原告於簽約日交付面額520 萬元支票（票號：0000000 號），惟要求被告暫不要提示，經被告催告原告給付買賣價金，原告仍一再搪塞，被告因而於106 年5 月16日提示支票兌現。
㈡原告就尾款2,400 萬元亦逾期未依約給付，被告於106 年12
月5 日寄發存證信函催告日時已遲延近半年，被告催告原告於7 日內給付仍未置理，依兩造買賣契約書第八條第三項及第九條第一、二項約定，被告有權利解除契約並沒收原告已付價金；被告再於107 年1 月22日通知解除買賣契約並沒收
520 萬元。㈢被告沒收520 萬元為懲罰性違約金，被告如有其他損害（諸
如房價下跌損失，及持續支出房地管理費、房貸利息損失等），亦仍可再請求。
㈣被告未曾同意給付尾款前須先辦理履約保證專戶之條件，原
告主張與事實不符；之後原告再為解除契約亦無理由等語。並聲明：⑴原告之訴及假執行聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項及本件爭點：不爭執事項：
㈠被告於105 年11月23日與原告簽訂不動產買賣契約書，將被
告所有系爭房地出售予原告，原告以女兒胡書亞名義訂約，買賣總價款2920萬元，簽約當日原告交付面額520 萬元、發票日105 年11月30日之支票予被告作為買賣第1 期價金，之後被告於106 年5 月15日提示兌領支票。
㈡被告在106 年12月5 日委由律師發函催告原告7 日內給付買
賣價金2,400 萬元，並陳明逾期即依契約第9 條1 款、第2款及第8 條第3 款約定解除契約損害賠償( 卷第19-22 頁)；之後再於107 年1 月22日發函解除兩造契約( 卷第23-24頁) ，於107 年1 月23日送達原告( 卷第116 頁回執) 。被告另在107 年6 月12日再發函原告表示被告已依約已解除契約( 卷第97-99 頁) 。
㈢原告則在107 年1 月25日函復因被告未配合辦理履約保證，
被告解除契約並無理由( 卷第25-26)，上開函文於107 年1月26日送達被告( 卷第27頁回執) ；原告另於107 年6 月6日發函依兩造契約第9 條第1 款、第3 款約定為解除契約之意思表示，並請被告3 日內返還520 萬元款項( 卷第28頁)，上開函文於107 年6 月8 日送達被告( 卷第29頁回執) 。
本件爭點：
㈠原告主張兩造買賣契約約定於原告給付尾款前，須先洽銀行
辦理履約保證，待履約保證開戶後，原告才將銀行貸款存入履約保證專戶，亦為被告契約義務，因被告不願配合辦理履約保證專戶手續，構成債務不履行事由；原告已於107 年6月6 日解除兩造間買賣契約關係，依民法259 條第2 款規定，請求被告返還已付價金520 萬元，有無理由。
㈡被告在106 年12月5 日、107 年1 月22日發函所為解除兩造契約之意思表示，是否生合法解除之效力。
四、本院的判斷：㈠證人即為兩造辦理本件買賣相關手續之代書林惠姿到庭證稱
「兩份契約書( 指被證1 、2 之買賣契約書) 並非同一時間訂定的，兩造先在105 年10月11日先訂了被證1 的契約書，價金是2920萬元，當時約定105 年11月5 日完成交屋手續，結果買方即原告第一次、第二次、第三次價金都沒有依約定時間給付，我本來不認識兩造，被證1 的合約是在系爭房地的管理室直接簽訂的，我以為兩造很熟。」「105 年10月11日訂約當天，原告並沒有給付任何價金，我以為兩造很熟，屋主說他們要自己處理。訂約當天兩造有約定要到華南銀行五甲分行做履約保證，但原告約了要到銀行辦履約保證，都沒有到場，約了好幾次原告都沒有出面，我們跟原告催要辦履約保證，原告也都沒有到場，直到快到約定的交屋日期前，原告又跟被告要求要重新簽約，並表示這一次會付款，兩造就自行到我的事務所要求重新簽約，原告表示要登記女兒的名字，當時談的過程我有問兩造原告都沒有給付任何價金，為何還可以簽第二份契約，原告就開了一張520 萬元的支票，所以才會再簽訂被證2 的買賣契約書，第二份的買賣契約書是在105 年11月23日簽約的，價金相同，原告要求要改女兒的名字為買方，當天原告同時簽發一張面額520 萬元的支票交給被告，就尾款2400萬元的部分，原告表示不再貸款，要在105 年12月20日前直接給付被告現金，中途原告有表示會私下向華南銀行貸款，所以需要把買賣契約送給銀行估價，第二次簽約時，原告並沒有說要以銀行貸款給付後面的價金。」「沒有( 指原告有無依約在105 年12月20日給付尾款2400萬元) 。我一直打電話催原告付款，後來也曾去原告公司三次，期間稅單已經下來，所以我們一直催原告給付價金，原告表示資金無法到位，我也跟被告說明，又讓原告延了幾天，因為實在等太久，被告才發存證信函給原告表示要解除買賣契約。」「被告好像是在催告原告給付價金時，才將520 萬元的支票提示兌領。」「原證1 是在被告已經解除契約之後，原告來找我要我影印一份買賣契約書給他，說他要買賣契約書已經遺失，當時因為我認為被告已經解除買賣契約，這份買賣契約書已經無效了，但原告表示要再去拜託被告，所以我有影印給原告，上面跟原來被證2 不一樣的地方，都是原告拿了影印本後自己修改的，應該是原告希望再用履約保證的方式付款，所以修改了。」「因為原告說跟華南銀行很熟，所以要去華南銀行做價金的履約保證，但每次都是原告沒有在依約的時間出現在銀行，以致於無法辦理履約保證程序。被告所需配合的就是一起去蓋章，但因為原告都沒出現，被告當然無法配合辦理。」；依證人上開證述，明確可知兩造本件系爭房地買賣契約，係因原告遲未配合辦理履約保證程序及依約給付買賣價金，因而未能完成，縱兩造間曾約定應辦理履約保證程序，亦係因可歸責於原告之事由而未能辦理完成，買賣未能辦理完成之原因係可歸責於原告之事由應堪認定，原告主張係因被告未配合辦理而未能完成買賣程序之詞即無足採；況證人與兩造本均不認識亦如上述所證，則證人亦無偏頗任何一方之可能，所述應堪採信，原告雖主張林惠姿所言不實( 卷第150-152 頁) 惟未提出證明，原告主張並無理由。
㈡另原告雖在105 年11月23日簽訂第二份契約書之時已交付訂
金支票520 萬元，支票記載發票日為105 年11月30日之事實亦有支票影本可參( 卷第15頁) ，但被告確實在106 年5 月16日才將支票存入交換兌領之事實，亦有被告所提國泰世華商銀行存款憑證可參( 卷第94頁) ，參以證人上開所述，應認被告抗辯原告一再要求被告暫勿提示之詞為合理，且依證人所述被告係在已催告給付後續買賣價金仍原告未交付後，被告方提示第一期520 萬元款項；兩造系爭房地買賣契約確實因原告遲未依約交付價金因而未能完成之事實可以認定。㈢兩造系爭房地買賣契約書第8 條第3 項約定「甲方( 原告)
若有遲延給付價金之情事，每逾一日按買賣總價金千分之
0.5 計算違約金賠償乙方( 被告) ，若甲方逾十五日仍未配合給付該遲延價金，並經乙方定期催告仍不履行時，乙方有權解除本約。」、第9 條第1 、2 項約定「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定期間催告仍不履行時，雙方同意本約即生解除之效力。」「本約簽定後，甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事至本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償以外並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。」，均有不動產買賣契約書可參，而依兩造契約書之約定原告本應在105年12月12日前交付尾款2,400 萬元價金，亦為原告自行提出之不動產買賣契約書上載明( 卷第10頁) ，且未能辦理履約保證之原因亦可歸責於原告，原告又未能舉證證明兩造同意待辦理履約保證手續後再交付尾款價金；本件因原告遲未依約交付尾款價金，被告因而於106 年12月5 日以存證信函催告原告給付價金( 卷第19-22 頁) ，因原告仍未依約給付，被告因而再於107 年1 月22日發函解除兩造間買賣契約關係( 卷第23頁、第116-117 頁) ，被告所為合於上開兩造間買賣契約約定，兩造間系爭房地買賣契約因被告依上開契約約定為解除，已生合法解除之效力；則被告依上開契約約定沒收原告已繳價金520 萬元亦合於契約約定。原告之後再於10
7 年6 月6 日解除兩造間買賣契約關係自不能再生合法解除契約之效力；是原告主張解除契約並依民法259 條第2 款規定請求被告返還已付價金520 萬元，並無理由。
㈣惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。惟基於契約自由原則，契約當事人於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位，自主決定約定之違約金數額，則除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，契約當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
㈤原告請求酌減違約金( 卷第153 頁) ，審酌本件買賣總價金
為2,920 萬元，被告沒收之520 萬元所占總價金之比例且性質上為懲罰性違約金，被告並表示就房屋管理費或房貸利息損失等可能另案請求原告賠償( 卷第38頁) ，及本件自簽約日至被告解除契約已逾1 年之時間，及因原告違約，致重新出賣他人所增時間成本及目前社會經濟狀況、違約情節等情，認本件違約金應予酌減為146 萬元較為適當。又原告雖未明確表示依返還不當得利之法律關係請求返還，惟既已陳明請求酌減違約金，應認為其真意已有就酌減後應返還之374萬元部分請求返還之意( 計算式：520-146=374)，併為說明。
㈥又原告雖請求自起訴狀繕本送達之翌日起算遲延利息，惟違
約金經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，需待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題(最高法院102 年度台上字第1330號、98年度台上字第501號判決意旨參照) 。本件原告依不當得利返還部分應待本判決確定時始行發生及屆清償期，被告自本判決確定翌日起，始負給付遲延責任，故原告僅得請求被告自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計付之利息，原告自起訴狀繕本送達之翌日起算遲延利息亦屬於法不合。
五、綜上所述，原告聲請酌減違約金並請求被告返還酌減後應予返還之374 萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，均無理由而應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請自失附麗，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。因此判決如主文。訴訟費用由兩造比例負擔。
中 華 民 國 108 年 3 月 5 日
民事第四庭 法 官 林玉心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 5 日
書記官 王立山