臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第291號原 告 李美淑訴訟代理人 蘇文欽被 告 林吳柏村上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國107年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾伍萬元，及其中新臺幣貳拾萬元自民國一０六年五月八日起，其中新臺幣捌拾萬元自民國一０六年五月二十六日起，其中新臺幣捌拾伍萬元自民國一０七年六月十四日起，其餘新臺幣壹佰萬元自民國一０七年六月十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
但如被告以新臺幣貳佰捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款定有明文。查原告起訴時先位聲明為：(一)被告應返還原告100萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明為：被告應將價款由185萬元降為135萬元。嗣於本院審理中，為訴之變更及追加如下述，經核屬擴張應受判決事項之聲明，與原訴之基礎事實同一，係基於相同基礎事實而為請求，被告復表示無意見而為本案言詞辯論，揆諸前開規定，應予准許。
二、原告主張：被告前經由法院拍賣程序，拍定取得坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍萬分之224），及其上同段886建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號3樓，權利範圍全部）暨共有部分即同段891建號建物（權利範圍萬分之260）（下合稱系爭房地），並於民國106年5月8日與原告簽訂不動產買賣契約書，以總價新臺幣（下同）185萬元之價格，將系爭房地出售予原告（下稱系爭買賣契約）。原告為此已交付100萬元價金予被告（其中20萬元於簽約當日當場以現金交付予被告，另80萬元於106年5月26日以匯款至被告帳戶方式給付），系爭房地所有權亦已於106年5月23日移轉登記予原告。被告於出售系爭房地時，對原告陳稱系爭房地有停車位，且所在大樓居住品質優良，且曾帶領原告至該大樓地下室停車場，指認確定該戶使用權之編號25號停車位（下稱系爭停車位），並於事後交付停車位使用權利證明書影本乙紙（下稱系爭停車位使用證書）予原告。詎系爭房地過戶後，原告前往現場整理系爭車位位時，竟遭大樓人員制止，並稱原告所購買之系爭房地並無停車位使用權，原告提出被告交付之系爭停車位使用證書與系爭買賣契約所載停車位編號完全不符，被告既無停車位使用權，卻佯稱有停車位使用權，而為系爭買賣契約標的，除屬詐欺原告外，亦屬可歸責之不完全給付。此外，被告亦未曾告知該頂樓安裝有4支基地台，且此4支基地台外觀均有包裹，任何人均難以發覺或查知，原告事後方知，此情已嚴重影響原告使用權益與品質。再者，本件訴訟審理中，被告持原告所簽署未付尾款之85萬元本票向本院聲請強制執行，經本院107年度司票字第1625號裁定准許，原告於收受裁定後，遂於107年4月20日與被告一同至玉山銀行林園分行領取85萬元現金交付被告。綜上，被告所交付之買賣標的物短少車位，且有影響身心健康之基地台，已違反系爭買賣契約第8條瑕疵擔保責任，且情節重大，原告已多次要求解除契約，將已支付之100萬元返還，被告均置之不理，原告爰提起訴訟，並依系爭買賣契約第9條約定以起訴狀繕本為解除契約之書面憑據，再依民法第259條第2款規定，或依民法179條、第182條第2項請求被告返還所受領之185萬元。退步言之，如認原告不得解除系爭買賣契約，惟因被告上述佯稱有停車位使用權而多予支付價款，及刻意隱瞞頂樓有安裝基地台，使原告無從議價，除有失誠信，亦屬故意以背於善良風俗之方式加損害於原告，依系爭買賣契約第8條第4款約定，及民法第354條、第359條規定，被告應負物之瑕疵擔保責任而減少價金，及依民法184第1項後段、第226條、第227條或第179條、第182條規定賠償，衡酌系爭房地所在位置之地下停車位，市值約40萬元，此部分請求減少價金40萬元，惡意隱瞞設有基地台瑕疵部分減少價金30萬元，另未履約停車位使用權部分依據系爭買賣契約第9條第2項約定給付違約金40萬元。為此，提起本訴，先位聲明求為判決：(一)被告應返還原告185萬元，其中20萬元自106年5月8日起、其中80萬元自106年5月26日起及其中85萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(二)被告應賠償原告185萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(三)願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明求為判令：(一)被告應返還原告70萬元，其中40萬元自106年5月26日起、其中30萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(二)被告應賠償原告40萬元。(三)願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告於104年3月間經由法院拍賣程序，拍定取得系爭房地整修後入住，於106年5月8日與原告簽訂系爭買賣契約，將系爭房地出售予原告，原告已交付100萬元價金，系爭房地所有權亦已移轉登記予原告。查被告於交屋前，未曾對原告陳稱系爭房地所在大樓居住品質優良等語，但確有告知該大樓頂樓有安裝基地台，且每月均有回饋予大樓住戶（用途包含管理費、電梯保養、守衛薪資、大廈修繕維護），其收支狀況均於守衛室外及電梯公佈欄中公布。而關於系爭房地之停車位，被告於原告看房時，即已告知停車位為公設，無所有權，並曾帶原告前往大樓地下室查看系爭停車位位置，告知於被告持有期間經大樓管理委員會（下稱管委會）之會議同意得使用系爭停車位，有機械停車位控制盤鑰匙（下稱系爭控制盤鑰匙），並由主任委員（下稱主委）請原使用系爭停車位之住戶移至他處使用。嗣於簽立系爭買賣契約書時，關於停車位事項，被告亦重申系爭停車位為公設、可使用，經代書告知雙方系爭停車位無獨立產權，且經原告要求於系爭買賣契約填註車位號碼，並於系爭買賣契約第12條約定以現況交屋不負物之瑕疵擔保責任，始完成簽約，至於停車位使用證明書上記載地址與系爭房地不符，乃門牌整編之故，且買賣價金不含車位對價，停車位為附屬建物內，基地台於網路刊登的照片即可分辨。惟該大樓管理委員會嗣於106年9月23日（即交屋後4個月又16日）召開會議決議，有將車輛停放於地下室之住戶，均須繳交100元費用，惟原告並未繳款，被告於會議後因主任委員告知上情，亦曾以手機通訊軟體LINE提醒原告繳費，因原告均未繳款，致視同自願放棄停車位使用權，此乃被告交屋後因大樓管理委員會決議所致，原告應向大樓管理委員會主張其公設權利範圍，而非向被告請求減少價金或賠償。綜上，被告並無違約情事，原告不得主張解除契約，亦不得請求返還價金或減少價金。實則原告於買受系爭房地數月後，僅告知因買太貴而要求被告退還100萬元，期間未曾提及停車位及基地台等事項，被告自無理由應允。原告之夫即代理人蘇文欽並強調其曾入監服刑，結識朋友眾多，如被告不儘速找時間辦理過戶，將會找人來找被告，致被告心生恐懼等語置辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
(一)被告前經本院103年度司執字第122068號執行事件拍賣程序，拍定取得系爭房地所有權，拍定之範圍不含停車位使用權，被告提供予原告之系爭停車位使用證書影本及系爭控制盤鑰匙係被告於拍定系爭房地後，在系爭房地抽屜所發現，系爭停車位使用證書上所載之使用權利人為伍文賢，非原所有權人即前開執行事件債務人林美華，車位編號為26號（本院卷第10頁、第26頁、第82頁、第149頁，外放之執行事件影卷）。
(二)兩造於106年5月8日與原告簽訂系爭買賣契約，以總價185萬元之價格，將系爭房地出售予原告，並經原告要求於系爭買賣契約填註車位號碼，原告於簽約當日當場交付現金20萬元予被告，另80萬元於106年5月26日以匯款至被告帳戶方式給付，系爭房地所有權已於106年5月23日移轉登記予原告（本院卷第7至9頁、第21頁、第37頁、第41至45頁、第49頁）。
(三)系爭房地所在大樓之頂樓有設立基地台（本院卷第21頁、第100頁、第130頁）。
(四)被告於簽約前曾告知系爭房地有停車位可以使用，且曾帶同原告前往該大樓地下室查看系爭停車位位置，簽約後被告始交付原告系爭停車位使用證明書及系爭控制盤鑰匙（本院卷第95頁、第139頁）。
(五)被告交屋後，原告嗣經該大樓管理委員告知不得使用上開停車位（本院卷第22頁）。
(六)本件訴訟審理中，被告持原告所簽署未付尾款之85萬元本票向本院聲請強制執行，經本院107年度司票字第1625號裁定准許，原告於收受裁定後，遂於107年4月20日與被告一同至玉山銀行林園分行領取85萬元現金交付被告（本院卷第94-1至95頁、第101至103頁、第144頁）。
五、得心證之理由：
(一)查依據系爭買賣契約第1條關於買賣標的之約定，將編號25號車位1個載明於建物標示之車位標示部分（本院卷第7頁），足認系爭房地大樓之編號25號停車位屬系爭買賣契約之標的。至於被告雖辯稱買賣價金不含車位對價，惟為原告所否認（本院卷第96頁），且由被告所提出當時於591房屋交易網站所刊登之售屋廣告，載明「附停車位」一情，而原告就此證據僅爭執當時看到的售屋廣告並無建物外觀之照片，其餘均不爭執（本院卷第146頁），有該售屋廣告附卷可稽（本院卷第130頁），參以原告主張：當時覺得20幾年的房子賣185萬元太貴，被告說地下室還有一個停車位，我們有到地下室去看，因為認為停車位也值3、40萬元，所以成交，與被告簽約時，我有請被告在系爭買賣契約簽有車位，106年3、4月份跟被告第一次見面看屋，被告就有帶我們去看停車位等語（本院卷第80至81頁），證人即撰擬系爭買賣契約之代書吳○○於本院亦證稱：系爭買賣契約標示有編號25號車位，是根據雙方的說詞，沒有看到權利證明，當時我的理解是舊公寓車位沒有顯示在公共設施，是用另外的證明標示，在產權證明裡看不出來，被告跟我說他有住在系爭房地，所以我認為系爭停車位毋庸置疑，原告有去看過系爭房地，也確認有該停車位，原告有要求系爭買賣契約一定要寫車位號碼等語（本院卷第138至139頁、第144頁），被告就此簽約過程亦不爭執，足見縱系爭停車位未有獨立產權，該停車位使用之權利，確屬系爭買賣契約之標的，且係原告決定是否以185萬元購買之重要考量，並係考量系爭停車位之價值後，始同意以185萬元之對價購入，並與被告就系爭房地之買賣達成合意，系爭停車位之使用權利自屬系爭買賣契約之標的且買賣價金含有系爭停車位之對價甚明，被告所辯，並無足採。
(二)按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」民法第349條、第353條分別定有明文。且依兩造所簽立之系爭買賣契約第8條第1項約定：「賣方保證本買賣標的產權清楚，並無一物數賣或他人占用及第三人之主張先買權、租賃關係、其他他項權利等情事。如有任一情事，賣方應於交付完稅款日之前負責理清。但本契約另有約定者，從其約定。」、第4項約定：「有關本買賣標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」，亦已約明被告應負權利瑕疵擔保責任甚明。又出賣人不履行民法第349條所定之義務，依第353條規定，買受人雖得依關於債務不履行之規定，行使其權利。然買受人得依債務不履行之規定而解除契約者，除當事人另有特別約定外，必以出賣人有給付遲延、給付不能或不完全給付之情形，並符合同法第254條至第256條之規定要件，始得為之（最高法院99年度台上字第1515號民事判決意旨參照）。
(三)查被告明知拍定之範圍不含停車位使用權，且於抽屜所發現之系爭停車位使用證書上所載停車位編號為26號，並非編號25號之系爭停車位，且依證人即系爭房地之管委會主委葉○○證稱：我從105年9月間開始擔任主委，系爭房地的住戶不可以使用編號26號停車位，針對地下室停車位問題有開區分所有權人會議，因為整棟大樓靠近海邊所以地下室機械式車位都毀損了，本來有28個停車位現在只剩13個，我們大樓附近有大廟及養殖場，停車都很好停，後來我們大樓有一個7樓住戶已經購買20幾年了，他來大樓說他的停車位被人家停了，所以要主張要有買賣證明及地下室車位使用權利證明書，因為地下室車位使用權利證明書原始的也是影印的但有蓋建設公司的章，若是有買的建設公司就會發給一張使用權狀；地下室車位使用權利證明書沒有隨著實際的所有權人更改姓名，所以不能停車，就像法官剛提示的證明書伍文賢我們全棟大樓的人都不認識；被告買系爭房地後，於105年11月20日社區開管委會時有拿系爭控制盤的鑰匙，因為那時地下室沒有人要停，管委會有同意被告停系爭停車位，被告當時並未提出系爭停車位使用證書，我有叫原來停系爭停車位的住戶停到對面，結果就停到那個買20幾年的住戶的車位等語（本院卷第73至74頁、第79至80頁），可見當時之管委會或主委既係考量當時地下室停車位甚為充裕，且不需付費，故未審核被告實際上是否有使用停車位之權利，而同意被告可使用系爭停車位。是以，被告明知此情，亦即管委會並未實質審核被告是否有使用地下室停車位之權限。且按區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議；管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第7款、第9款定有明文，則系爭房地所在大樓之地下室停車位既無獨立權狀，住戶對於該等停車位有無使用權自屬涉及權利義務之事項，揆諸上開規定，當非管委會所能決定，而需區分所有權人會議，方屬適法。從而，被告依據系爭買賣契約約定，自應擔保第三人就買賣之標的物含系爭停車位，對於原告不得主張任何權利，是被告抗辯係因原告未繳費致視同自願放棄停車位使用權云云，顯無可採。再依證人葉○○之前開證述，可認系爭房地住戶並無法取得系爭停車位之使用權乙節，為兩造所不爭執，堪認被告對於原告依系爭買賣契約第8條第1項、第4項約定所負之權利瑕疵擔保義務已確定不能實現甚明。至被告固又抗辯：系爭買賣契約第12條約定以現況交屋不負物之瑕疵擔保責任云云，然證人吳○○證稱：該條款是針對滲漏水部分，不是針對停車位等語（本院卷第14 4頁），足見被告並無法免除其上開權利瑕疵擔保之責。
(四)依據系爭買賣契約第8條第1項、第4項約定及民法第349條、第353條規定，原告自得依關於給付不能之規定，行使其權利。又依系爭買賣契約第9條第2項約定「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為違約。買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得逕行解除契約，賣方除將所收價款退還外，必應同時給付買方同額（壹倍）之違約賠償金。」，而原告主張：事後有去找代書問說車位不清不楚的事，代書也搞不清楚系爭買賣契約簽的車位與系爭停車位使用證書上之車位不符，我就跟被告說我們買賣還沒完成，因為車位不符，若沒有停車位，系爭房地我要還給你，被告說我不買房子100萬元就不還我，我才提訴訟等語（本院卷第97頁、第147頁），核與證人吳○○證稱：（本院卷第142頁）相符，堪認原告於106年6月間即曾催告被告應依系爭買賣契約第8條第1項約定「負責理清」。再者，被告於本件起訴後對於其就系爭停車位並無法使原告取得使用權一情，未予爭執，並否認系爭買賣契約之對價包含系爭停車位使用權，顯見已無依約「負責理清」之意，則原告主張依系爭買賣契約第8條第1項約定及民法第349條、第353條規定，並以起訴狀繕本之送達作為解除契約之通知，自屬有據。
(五)按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第259條第1款、第2款所明定。本件系爭買賣契約既經以起訴狀繕本之送達作為解除契約之通知，而起訴狀繕本業於107年1月11日（本院卷第20頁）送達被告而合法解除，原告自得請求被告返還解約前由所受領之買賣價金共1,000,000元，暨受領時即其中20萬元自106年5月8日起、其中80萬元自106年5月26日起，均至清償日止之法定遲延利息。
(六)至於原告107年4月20日與被告一同至玉山銀行林園分行領取85萬元現金交付被告之部分，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還價額之責任。受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第179條、第182條分別定有明文。本件系爭買賣契約業經原告於107年1月11日合法解除，被告收領此85萬元之尾款，即無法律上原因，惟因原告係於本件訴訟中持原告開立之85萬元本票向本院聲請強制執行，經本院107年度司票字第1625號裁定准許，原告於收受裁定後自願交付被告，故應認被告係於收受原告請求被告給付此85萬元之民事準備書狀時即107年6月14日（本院卷第125頁），方知其受領此85萬元無法律上原因，故原告依據民法第179條、第182條規定，請求原告應給付85萬元，及自107年6月14日起至清償日止之法定遲延利息，有其依據，逾此之範圍，則不應准許。
(七)再按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。而系爭買賣契約第9條第2項約定有被告應同時給付原告同額（壹倍）之違約賠償金，業如上述，並未特別約定為懲罰性之違約金，依前開規定，自應視為因不履行而生損害之賠償總額，即其性質為賠償總額預定性違約金。本件被告既未履行權利瑕疵擔保之義務，原告請求被告依系爭買賣契約第9條第2項約定按原告已支付價金總額即1,000,000元之同等額為違約金即1,000,000元，併請求被告係於收受原告請求被告給付此100萬元之民事準備書狀時（即107年6月14日）之翌日起即107年6月15日之法定遲延利息，自屬有據，逾此之範圍，則屬無據，不應准許。
(八)又約定之違約金是否過高，乃為事實問題，應由債務人就此利己事實主張及證明（最高法院70年度台上字第4655號判決意旨參照）。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院94年度台上字第2230號判決意旨參照）。查本件被告並未主張系爭買賣契約第9條第2項約定之違約金有過之情事（本院卷第145頁），本院衡以系爭買賣契約第9條第1項亦約定「買方不依約履行付款或本契約所定其他各項義務者，即為違約。賣方得限期催告履行，逾期仍不履行，賣方得逕行解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約賠償。」（本院卷第8頁），可認該條約定符合平等互惠原則，故本件並無違約金過高，應依民法第252條規定酌減之情事。
六、綜上所述，原告先位之訴主張依系爭買賣契約第8條第1項約定及民法第349條、第353條解除契約，並依系爭買賣契約第9條第2項約定及民法259條第1款、第2款規定，請求被告返還已給付之價金1,000,000元及給付違約金1,000,000元，以179條、第182條規定，請求被告返還解約後給付之價金850,000元共計2,850,000元，及其中20萬元自106年5月8日起，其中80萬元自106年5月26日起，其中85萬元自107年6月14日起，其餘100萬元自107年6月15日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬有據，應予准許。其餘之請求，則屬無據，應予駁回。另原告其餘先位之請求及備位之訴，則無再予論述必要，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。而原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
九、據上論結：原告請求一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 20 日
民事第三庭 法 官 楊儭華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 20 日
書記官 陳玉娥