臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第496號原 告即反訴被告 陳耀炳
陳美玲陳耀楨陳耀昌共 同訴訟代理人 林維毅律師被 告即反訴原告 劉得樂
劉得機劉得良共 同訴訟代理人 林復華律師
林柏瑞律師上列當事人間因租佃爭議事件，本院於民國108年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於高雄市○○區○○○段二六六、二六六之一、二
六七、二六七之一、二六七之二地號等土地之如附圖所示A、B、B-1、D之地上物拆除或清除騰空，並將上開土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟伍佰陸拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴方面：
一、原告主張：坐落於重測前高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○號土地原為訴外人陳林瑞嬌所有，陳林瑞嬌與訴外人劉邦鐘於39年3月24日就上開土地成立耕地三七五減租條例（下稱本條例）所規範之租約關係，由劉邦鐘向陳林瑞嬌承租該等土地，並經雙方歷次續約。嗣陳林瑞嬌於59年9月11日以贈與為原因將39之2地號土地登記為陳耀楨所有，並將該土地出租人變更為陳耀楨。後劉邦鐘死亡，其繼承人為被告，並由劉得樂代表與陳林瑞嬌、陳耀楨繼續土地租約，而於63年12月1日變更承租人為劉得樂。再39之1及39之2地號土地於66年5月20日重測分別變更為牛潮埔段266及267地號土地，後266地號土地分割增加266之1地號土地，267地號土地則分割增加267之1、267之2地號土地，亦經雙方歷次續約。嗣陳林瑞嬌於102年9月21日死亡，其繼承人為陳耀炳、陳美玲、陳耀昌（下稱陳耀炳等3人），兩造就266、266之1、
267、267之1、267之2地號等土地（下合稱系爭土地）於104年4月13日續約，並約定租賃期間自104年1月1日起至109年12月31日止（下稱系爭租約）。而266、266之1地號土地則於104年10月15日以繼承為原因登記為陳耀炳等3人所有，並於105年4月11日為變更出租人之登記。詎被告先於82年間在系爭土地搭建鐵皮農舍1間，再於95年間購買一只貨櫃放置在系爭土地，而系爭土地上之鋼構鐵皮房屋內有完整瓦斯廚具、廚櫃、大理石桌、電冰箱、熱水器、冷氣機、抽水馬桶水槽、洗水間、鑄鐵製豪華大門與鐵製棚架之停車位，並有舖設水泥路面連接外側道路，顯已超出放置農具、農餘休憩等使用所需，已屬非自任耕作，依本條例第16條規定，應認兩造間就系爭土地依本條例所成立之系爭租約已失其效力，被告於系爭土地上共同搭蓋如附圖所示A、B、B-1、D之地上物，自屬無權占用，伊等自得依民法第767條第1項規定請求被告拆除或清除騰空返還，亦得依民法第455條規定請求被告返還系爭土地。為此，爰依民法第767條第1項、第455條前段及本條例第16條第2項等規定，提起本訴，並請求擇一勝訴判決等語。並聲明：（一）被告應將系爭土地上如附圖所示A、B、B-1、D等地上物拆除或清除騰空，並將系爭土地返還予原告。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊等早於82年間即因放置農具、休憩及夜宿守護農產果物等需要，在系爭土地上搭建鐵皮屋農舍，再於95年間購置貨櫃屋，並在其上架設蓄水箱，用以便利引水灌灑農田及放置農具與肥料，且系爭土地之貨櫃屋內確實放置農機具及肥料，並無原告所指未自任耕作情事，而農舍內所放置電冰箱、冷氣機等物品，皆屬為便利農耕生活及門戶安全而設，尚屬自任耕作合理使用之範圍；而兩造陸續更換租約，亦未見已知上情之原告有何異議，實則，原告係為己私利欲收回土地，且不願依法對伊等補償，始藉詞伊等違反租約，此已權利濫用及違反誠信原則，原告請求自無理由等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）坐落於上開重測前39之1及39之2地號土地原為陳林瑞嬌所有，陳林瑞嬌與劉邦鐘於39年3月24日就上開土地成立本條例所規範之租約關係，由劉邦鐘向陳林瑞嬌承租該等土地，並經雙方歷次續約。嗣陳林瑞嬌於59年9月11日以贈與為原因將39之2地號土地登記為陳耀楨所有，並將該土地出租人變更為陳耀楨。後劉邦鐘死亡，其繼承人為被告，並由劉得樂代表與陳林瑞嬌、陳耀楨繼續土地租約，而於63年12月1日變更承租人為劉得樂。再39之1及39之2地號土地於66年5月20日重測分別變更為牛潮埔段266及267地號土地，後266地號土地分割增加266之1地號土地，267地號土地則分割增加267之1、267之2地號土地，亦經雙方歷次續約。嗣陳林瑞嬌於102年9月21日死亡，其繼承人為陳耀炳等3人，兩造就系爭土地於104年4月13日續約，並約定租賃期間自104年1月1日起至109年12月31日止。而26
6、266之1地號土地則於104年10月15日以繼承為原因登記為陳耀炳等3人所有，並於105年4月11日為變更出租人之登記。
（二）系爭266、267、267之2地號土地於62年9月1日之都市計畫始劃設為「住宅區」，續於105年5月6日之都市計畫變更為「第三之一種住宅區」；系爭266之1、267之1地號土地於62年9月1日之都市計畫始劃設為「人行步道」、「部分人行步道、部分道路用地」，續於94年10月31日之都市計畫變更為「道路用地」。
（三）兩造對於系爭租約係單一契約約定承租範圍，並不爭執。
（四）被告對於原告提出本院三卷第156至173頁所示拍攝現況照片，並不爭執。
（五）系爭租約因被告是否自任耕作發生爭執，經高雄市政府鳳山區耕地租佃委員會調解及高雄市政府耕地租佃委員會調處不成立，由高雄市政府移送本院審理。
四、本件之爭點：
（一）被告是否有不自任耕作之情形？系爭租約是否無效？
（二）被告是否無權占用系爭土地？原告請求被告將系爭土地上地上物拆除或清除騰空並返還予原告，是否有據？
五、本院得心證之理由：
（一）被告是否有不自任耕作之情形？系爭租約是否無效？
１、按農業為國家生產力之根本基礎，然從事農業活動之人口階層，往往為社會上、經濟上較弱勢之族群，故為保障農業之存續與發展，我國則有以法律強行規範之方式予以特別保護，其中於40年6月7日所制訂公布之本條例即為加強對耕地承租人及農業活動之保障。又本條例第1條所謂耕地之租佃，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地而言。所謂耕地，則指現供耕作之土地，如有租賃關係存在，即為耕地之租佃。而耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，本條例第20條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。亦即，租約期滿時對於承租人有相當大之保護，除出租人依本條例收回自耕外，只要承租人繼續承租，出租人即不得拒絕，而法律直接強制出租人必須與承租人續訂租約，是本條例為保護承租人，某程度已對出租人限制權利之行使，故承租人是以自任耕作為目的承租使用他人土地，至為重要。
２、次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，本條例第16條第1項及第2項定有明文。而所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院96年度台上字第2959號判決意旨參照）。另基於現今農業產銷流程之改變，耕作人除種植農作物外，同時負擔儲存、加工及銷售工作者，並非少見，如當事人主要仍係以耕地從事耕作，僅為便利農業活動順利進行，而於耕地上設置之附屬建物，例如農舍、建物、加工場等，核其性質上並未違反農地農業之立法政策，又無使耕地承租人藉由轉租耕地從中漁利之弊，應認其仍符合自任耕作之標準。申言之，本條例制訂公布迄今已逾60年，縱現今農業活動或農業型態已非立法當時所能預見，在為保障農業之存續與發展及保護承租人，並兼衡耕地出租人土地使用權利遭法律強制限制，倘設置之農舍、建物或加工廠等已與長期娛樂、觀賞或遊憩等設施相當者，自與耕作之目的相悖，而屬不自任耕作。
３、查被告對於原告提出本院三卷第156至173頁所示拍攝現況照片，並不爭執。依該等照片所示，鳳山區調解委員會於106年6月23日至系爭土地現場會勘時，緊鄰B、B-1等鐵皮屋旁尚有其他鐵皮建物及停車棚，此部分範圍面積約估計
162.46平方公尺，而周圍亦有柏油水泥鋪地，連同上開範圍粗估此部分涵蓋面積約為280.17平方公尺，鐵皮屋內有雙人床、大型電視、吸塵器、櫃子、休閒椅、烤肉架、各式鞋子、冷氣機、立體音響喇叭；用餐區及廚房部分設置有大理石桌、椅子、櫥櫃、直立式雙門冰箱、流理台、水槽、大小桶瓦斯、洗衣機、爐灶、炒菜鍋、各式各樣餐具；浴室部分為磚造結構、浴廁設施齊全，並有裝置熱水器；嗣於鳳山區調解委員會於同年10月27日會勘時，已有部分鐵皮屋及車棚自行拆除。本院審酌被告既曾於系爭土地上搭該面積共計約為162.46平方公尺之鐵皮建物及停車棚，而停車棚已核與耕作或便利耕作之目的不符；再者，依上開鐵皮屋內、用餐區及廚房部分、浴室等建築結構及擺設物品性質以觀，已核與一般住家長期居住情形無異，顯非供堆置農具、肥料或臨時休息之用，亦已逾自任耕作合理使用之範圍，自與耕作之目的相悖。而兩造對於系爭租約係單一契約約定承租範圍，為兩造所不爭執。被告就系爭土地既違反自任耕作，依前揭意旨所示，系爭租約自屬全部無效。
４、被告固主張縱依原告主張被告先前在系爭土地上以搭蓋2棟建物及鋪設柏油水泥涵蓋面積280.17平方公尺，則以被告承租系爭土地總面積共計3915平方公尺，被告顯未超過興建農舍之法定面積等語。惟查，依農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款規定：「申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。」，而本條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如承租人所建房屋係供居住或其他非耕作之用，即與農舍有間，均在不自任耕作之列。至無自用農舍而需興建之農民，於自有農業用地興建農舍者，依農業發展條例第18條第4項，暨行政院農業委員會訂定發布「農業用地興建農舍辦法」第2條第1項第5款規定，其起造人限於該農舍坐落土地之所有權人，已明文排除農地承租人有其適用（最高法院104年度台上字第2412號判決意旨參照）。本件被告既屬系爭土地之農地承租人，自無上開規定之適用，被告此部分主張，顯不可採。
５、又按承租人違反本條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收取租金及補貼之地價稅，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後，依同條例第6條第1項、第20條換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院104年台上字第1777號判決意指參照）。被告復主張兩造陸續更換租約，亦未見已知上情之原告有何異議等語。惟查，本條例於租約期滿時除出租人依本條例收回自耕外，只要承租人繼續承租，出租人即不得拒絕，業如前述。系爭土地係陳林瑞嬌於102年9月21日死亡，其繼承人為陳耀炳等3人，因被告請求繼續承租，兩造就系爭土地於104年4月13日始為續約，然系爭租約因被告不自任耕作而無效，自不因原告收取租金而使系爭契約恢復其效力。
６、至被告引用最高法院95年度台上字第1666號判決意旨，主張不排除農舍得兼供佃農居住，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，自不便於耕作。然上開最高法院並非法律，本院自不受其拘束，且該判決係以在原耕地上已有提供農舍供佃農居住，本件係被告自行在系爭土地上搭蓋不自任耕作之建物，尚難無法比附援引；況劉得樂、劉得基所居住高雄○○○區○○路○號至系爭土地步行僅約10分鐘即可到達（本院四卷第65頁），亦無兩造往來奔波歷時之情形，被告此情所指，亦屬無據。
（二）被告是否無權占用系爭土地？原告請求被告將系爭土地上地上物拆除或清除騰空並返還予原告，是否有據？
１、按承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，本條例第16條第2項定有明文。
又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。系爭租約因被告不自任耕作而無效，業經本院審認如前，則被告於系爭土地上搭蓋如附圖所示A、B、B-1、D等地上物，自屬無權占用，原告自得請求被告拆除或清除騰空，並將系爭土地返還。
２、至被告主張原告係為己私利欲，不願依法對伊等補償，始藉詞伊等違反租約，有權利濫用並違反誠信原則等語。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非經依法編定或變更為非耕地使用時，不得終止；依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人補償，本條例第17條第1項第5款、第2項定有明文。系爭266、267、267之2地號土地於62年9月1日之都市計畫始劃設為「住宅區」，續於105年5月6日之都市計畫變更為「第三之一種住宅區」；系爭266之1、267之1地號土地於62年9月1日之都市計畫始劃設為「人行步道」、「部分人行步道、部分道路用地」，續於94年10月31日之都市計畫變更為「道路用地」，為兩造所不爭執。兩造就系爭土地於104年4月13日續約時，系爭土地固已都市計畫變更如上，然亦僅係使出租人即原告取得合法終止租約之權利，原告當可不予行使，而於被告有系爭土地為耕地使用之需求並請求續租時，法律即強制規定原告必須與被告續約，且倘被告未有不自任耕作之情事，原則上當得持續續約，自不得以其有不自任耕作之情事而反指原告未行使此部分終止權有違誠信原則，被告此部分主張，顯難憑採。
（三）至原告另依民法第455第規定為上開之請求，並請求本院為擇一勝訴之判決，屬訴之選擇合併，本院既認原告之訴為有理由，此部分自毋須再加以審究，併此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項及本條例第16條第2項等規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示A、B、B-1、D等地上物拆除或清除騰空，並將系爭土地返還予原告，為有理由，應予准許。
七、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
貳、反訴方面
一、反訴原告主張：除援引本訴主張外，伊等已依本條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約，並得請求反訴被告依法補償劉得樂、劉得良、劉得機各1,562萬9,984元，為此，爰依減租條例第17條第2項規定，提起反訴等語。並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告劉得樂、劉得良、劉得機各1,562萬9,984元，及自被告108年11月21日民事本訴答辯反訴準備書續（五）狀繕本送達最後反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：除援引本訴主張外，反訴原告不得依本條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約，自不得依法向伊等請求補償等語置辯。並聲明：（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造反訴不爭執事項除同前開本訴所示外，另補列：
（一）反訴原告以107年10月4日民事答辯暨反訴狀（本院二卷第36頁）向反訴被告表示依本條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約，反訴被告已於107年10月15日收送送達（本院二卷第46頁）。
（二）如認反訴原告主張有理由，反訴被告對於下述補償標的及數額並不爭執：
１、承租人改良土地所支付之費用：37萬4,962元。
２、尚未收穫農作物之價額：50萬3,992元。
３、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一：4,601萬0,999元。
四、本件反訴之爭點：
（一）反訴原告是否得依本條例第17條第1項第5款規定合法終止系爭租約？
（二）反訴原告依本條例第17條第2項規定請求反訴被告補償，是否有據？
五、本院得心證之理由：按本條例第17條第1項第5款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無本條例之適用，若出租人非以該事由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題（最高法院96年度台上字第62號判決意旨參照）。系爭租約因反訴原告不自任耕作而無效，反訴被告自得請求反訴原告將上開地上物拆除或清除騰空返還，業經本院認定如前。反訴原告固主張已依本條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約等語，惟查，本條例有關租約期滿時對於承租人有相當大之保護，除出租人依本條例收回自耕外，只要承租人繼續承租，出租人即不得拒絕，故依前揭意旨所示，此應僅屬出租人終止租約之權利，承租人並無此權利行使終止權，較能兼衡承租人與出租人之利益，則反訴原告以上開規定請求反訴被告補償，即屬無據。
六、綜上所述，反訴原告依本條例第17條第2項規定，請求反訴被告給付劉得樂、劉得良、劉得機各1,562萬9,984元，及自被告108年11月21日民事本訴答辯反訴準備書續（五）狀繕本送達最後反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
參、兩造就本訴及反訴之其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為有理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
民事第六庭 法 官 饒志民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
書記官 吳韻芳