臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第640號原 告 林景元訴訟代理人 余景登律師被 告 蘇于芬上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國108年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國104 年3 月20日約定由原告將坐落高雄市○○○路○○○ 號房屋1 、2 樓（下稱系爭房屋），出租予被告，租期自104 年5 月1 日起至109 年4 月30日止，租金每月新臺幣（下同）15,000元，兩造並簽訂租賃契約書（下稱系爭甲租約）。然被告自104 年9 月15日起至106 年12月15日止，共10次未依系爭甲租約第2 條與第4 條約定給付租金，故依系爭甲租約第6 條約定請求被告給付懲罰性違約金。而被告違約次數共計10次，每次應給付之違約金為500,
000 元，合計5,000,000 元，原告自行酌減後僅請求被告給付2,500,000 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,500,00
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係為經營早午餐店而向原告承租系爭房屋，被告於簽立系爭甲租約後要求原告提供房屋所有權人使用同意書與103 年度房屋稅單，以供被告辦理營業登記與營業登記稅籍變更。然原告因非系爭房屋之所有權人而無法提供上開文件，被告始表示終止系爭甲租約，並於原告知情且同意之情形下，另與房屋所有權人即訴外人林王素遲簽訂租約（下稱系爭乙租約）。又原告既允許被告與林王素遲簽立系爭乙租約，且原告至林王素遲過世前，從未對被告給付租金予林王素遲一事有過任何爭執，故兩造已有默示終止系爭甲租約之意思表示，原告不得再依系爭甲租約請求被告給付違約金。另原告於簽訂系爭甲租約時明知被告承租系爭房屋之目的係經營早午餐店，然原告卻無法提供被告辦理營業登記所需之房屋所有權人使用同意書與103 年度房屋稅單，致被告無法依約獲有承租系爭房屋之利益，被告已於簽訂系爭甲租約前之104 年7 月，依系爭甲租約第7 條約定主張終止系爭甲租約，原告自不得再請求被告給付違約金。縱認被告不得終止系爭甲租約，原告明知且同意被告將租金給付予林王素遲，故被告既有依系爭乙租約給付租金，即未有違約之情。末被告乃單純承租系爭房屋之房客，不幸捲入原告家族間之爭產訴訟等語為辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠兩造於104 年3 月20日簽訂系爭甲租約，租期約定自104 年
5 月1 日起至109 年4 月30日止，租金每月15,000元，押金30,000元。兩造簽訂系爭甲租約時，原告及原告之子即訴外人林應專、被告均有在場。
㈡被告迄今僅給付系爭甲組約之第一期租金即104 年5 月1 日起至同年7 月31日止之租金45,000元予原告。
㈢被告與林王素遲於104 年7 月17日簽訂系爭乙租約，租期約
定自104 年8 月起至106 年7 月31日止，租金每月15,000元，押金30,000 元。
㈣被告將系爭乙租約自104 年8 月1 日起至106 年7 月31日止之租金，匯入林王素遲名下之帳戶。
㈤原告主張系爭房屋之所有權二分之一為其借名登記於林王素
遲名下，依借名登記返還請求權訴請林王素遲返還系爭房屋，經臺灣高等法院高雄分院105 年度重上字第142 號判決駁回原告之訴。
㈥原告另對被告、林王素遲（及其承受訴訟人）請求給付系爭
房屋之租金，該案現繫屬於臺灣橋頭地方法院106 年度簡上字第136 號給付租金事件。
四、兩造爭執要點㈠被告是否有未依約給付租金之違約情事？
1.被告是否於與林王素遲簽訂系爭乙租約時，發生默示終止系爭甲租約之效力？
2.被告得否依系爭甲租約第7 條主張終止系爭甲租約？㈡原告得否依系爭甲租約第6 條約定請求被告給付違約金？違
約金是否應酌減？酌減之數額為若干？
五、本院得心證之理由㈠被告得否依系爭甲租約第7 條主張終止系爭甲租約？
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決意旨參照）。次按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定終止權）；而約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定，如未約定，依民法第263 條準用同法第258 條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為之（最高法院101 年度台上字第232 號裁判意旨參照）。又系爭甲租約第7 條約定：「因出租人之故，不能讓承租人使用出租房屋而終止租約，則出租人應賠償承租人裝潢費用. . . 」。觀之系爭甲租約第7 條約定，係強調若因可歸責於出租人之因素導致承租人不能使用該房屋，而有終止租約之情形，則承租人可請求賠償，以保障承租人於契約終止後不至受有過多成本投入之損失。而參諸該約定之文義與規範意旨，其既以終止租約作為承租人請求損害賠償之前提，自應認該約定已有賦予承租人在可歸責出租人致不能使用租賃物時可終止租約之意思，而使承租人享有租約之約定終止權。又該約定所稱「不能使用該房屋」，自應包含承租人無法依系爭甲租約之締約本旨使用系爭房屋之情形，並藉此課予出租人協力使承租人得在合於租約約定之使用目的範圍內承租該屋，以平衡出租方、承租方對於租賃契約之權利義務，合先陳明。
2.經查，關於兩造簽立系爭甲租約之過程，經證人即原告之子林應專於審理時到庭證稱：其代理原告出租系爭房屋，被告有表示是要開店使用，被告於104 年5 月間在裝潢房屋時，有提及要其辦理營業登記請其提供必要文件；其在被告要求之下，遂與原告一起去找母親林王素遲請求提供房屋稅單與相關營業必要文件，但其妹林應慧不肯開門，其等只好寫存證信函請求林王素遲提供房屋稅單或相關必要文件交給我們來轉交給被告辦理營業登記等語（見本院卷第161 頁），並經證人即被告之夫耿子翔證稱：其全程參與承租系爭房屋之過程，其簽約時有明確表示承租目的是要遷店作為營業餐廳使用；後來其給原告2 個月時間準備辦理營業登記所需之文件，但原告仍無法提供房屋使用權同意書、103 年度房屋稅單，導致被告文件不足無法聲請營業登記等語（見本院卷第
162 頁反面、第163 頁），足認原告於簽約時均知悉被告承租系爭房屋之目的係供作為餐廳營業使用，並以之作為系爭甲租約之締約目的與本旨。再按商業登記申請辦法第6 條第
4 項規定：「商業登記事項有變更者，應檢具申請書，並視申請變更事項之類別，檢具下列文件之一，申請變更登記：
四、所在地變更：所在地之建物所有權狀，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書。建物所有權狀得以建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之；所有權人同意書得以商業與所有權人簽訂之租賃契約，或載明得辦理商業登記或供營業使用之商業負責人與所有權人簽訂租賃契約代之. . . 。」，足悉被告於辦理商業登記或變更登記時，須備有建物所有權狀及房屋所有權人之同意書，始得依法向主管機關辦理相關登記事項，揆諸前開說明，原告依系爭甲租約自應負有提供被告辦理營業變更登記相關文件之協力義務，諸如房屋使用權同意書與最近一期房屋稅單，否則即構成系爭甲租約第
7 條所定之「不能讓承租人使用出租房屋」，而該當承租人行使約定終止權之要件。而原告既未能提供系爭房屋之所有權狀與最近一期房屋稅單予被告，使被告承租系爭房屋卻無法依締約目的獲取經營餐廳之利益，則被告依系爭甲租約第
7 條主張終止系爭甲租約，應屬有據。
3.繼以，證人林應專於審理時復證稱：後來約在104 年6 月間，原告仍在嘗試提出營業登記必要文件，被告即另改與林王素遲簽立系爭乙租約，並於簽立系爭乙租約後之當天或隔天就向原告主張系爭甲租約無效；同樣於104 年6 月間，被告亦有打電話給原告，表示要終止系爭甲租約，原告就請被告找其處理，其與被告連繫後，被告認為租約無效，請求返還三萬元押金，之後又說終止租約等語（見本院卷第161 頁反面、第162 頁），而依被告非法律專業人士之智識經驗（見本院卷第189 頁反面），其雖先後表示該契約終止、無效，然揆諸其既已有爭執系爭甲租約之效力意思，足認被告之真意應係主張終止系爭甲租約，且該終止之意思表示業經到達原告，則被告已於104 年6 月間對原告為終止系爭甲租約之意思表示，被告主張其於斯時終止系爭甲租約，應為有憑。至被告另主張兩造默示合意終止系爭甲租約之部分，因被告已依系爭甲租約第7 條終止系爭甲租約，業經認定如前，是此部分即無審究之必要，附此敘明。
㈡準此，被告於104 年6 月間依系爭甲租約第7 條約定，合法
終止系爭甲租約，則該租約於斯時起既經終止，原告即不得再主張被告於該租約終止後之104 年9 月15日起至106 年12月15日止有違約事由，而請求被告給付違約金。
六、綜上所述，被告已於104 年6 月間依系爭甲租約第7 條約定終止系爭甲租約，是原告以被告於104 年9 月15日至106 年12月15日止未付租金為由，請求被告給付違約金，為無理由，不應准許。其假執行之聲請，亦失所附麗，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 18 日
民事第六庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 饒志民法 官 陳彥霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 22 日
書記官 賴怡靜