臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第874號原 告即反訴被告 陳耀明反訴被告 陳楊淑女共 同訴訟代理人 楊佳璋律師被 告即反訴原告 李心驊訴訟代理人 湯金全律師上列當事人間返還房屋事件，經本院於民國108年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號未保存登記建物遷讓返還予反訴原告。
反訴被告應給付反訴原告新台幣捌萬元，及自民國一零七年四月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴被告應自民國一零七年四月十九日起至遷讓返還第三項所示建物予反訴原告之日止，按月給付反訴原告新台幣壹萬元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新台幣壹佰參拾參萬伍仟元為反訴被告供擔保後得假執行。但反訴被告如以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於反訴原告以新台幣貳萬柒仟元為反訴被告供擔保後得假執行。但反訴被告如以新臺幣捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項各到期部分，於反訴原告每期以新臺幣參仟肆佰元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告每期如以新臺幣壹萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴；反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95年度台上字第1558號裁定可參）。經查，原告陳耀明起訴主張門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號未保存登記建物（房屋稅籍編號00000000000，下稱系爭房屋）為其所有，後因需款出售予被告李心驊，惟李心驊未支付價金，經陳耀明解除買賣契約後，請求李心驊返還系爭房屋。惟為李心驊否認，辯稱係陳耀明為代其配偶陳楊淑女清償債務，故以買賣價金抵償債務之一部分完畢，後兩造及反訴被告陳楊淑女就系爭房屋成立租約，租金每月新台幣（下同）1萬元（下稱系爭租約），惟陳耀明及陳楊淑女未付租金，經李心驊終止租約等語，並反訴請求陳耀明、陳楊淑女遷移返還系爭房屋。另請求陳耀明、陳楊淑女給付自民國106年5月19日至107年1月19日積欠之租金8萬元，及自107年2月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元。是李心驊上開反訴所請求亦係基於系爭房屋之買賣契約而生，與本訴間有牽連關係，證據資料亦具共通性，合併程序得節時省費，並防止裁判牴觸，揆諸上揭說明，李心驊向本院提起反訴，應為合法。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
㈠、陳耀明起訴主張：伊前向財政部國有財產署南區分署（下稱國有財產署南區分署）承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地），並於系爭土地上蓋有系爭房屋，伊並有同路129巷1號及2號房屋（下稱系爭129巷1號、2號房屋)。因伊之配偶陳楊淑女於000年0月0日生病需費，訴外人即李心驊母親李胡石枝乃向伊表示願以400萬元購買系爭房屋，伊為籌措資金同意出賣，且因所有之系爭129巷2號房屋與系爭房屋已打通相連，故表示如所需醫療費用非想像之多，希望再以400萬元買回以保全兩間房屋之完整，經李心驊與李胡石枝同意，李胡石枝乃於106年5月13日代表李心驊與伊簽訂買賣契約（下稱系爭契約），並加註「107年5月5日前，陳耀明可請求依400萬買回建物，李心驊不得異議」等語，租賃權亦隨同移轉予李心驊。嗣伊依約移轉系爭房屋予李心驊，然李心驊迄未給付買賣價金400萬元，經伊於106年11月20日寄發存證信函請求李心驊於函到後7日內給付買賣價金，否則即以該函作為解除系爭契約之意思表示，並於106年11月21日送達李心驊，然迄未獲置理，為此，依系爭契約第11條第3項、民法第254條、第258條第1項、第767條第1項規定提起本訴，聲明：㈠李心驊應將系爭土地上之系爭房屋返還陳耀明。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、李心驊則以：李胡石枝與陳楊淑女共同於101年10月5日籌組以李胡石枝出名擔任會首，每會1萬元，共46會之合會，另於103年10月20日共同籌組以陳楊淑女出名擔任會首，每會1萬元，共41會之合會，其中以李胡石枝為會首之合會，陳楊淑女以自己及其姪子女、妹妹、妹婿、媳婦、弟媳等人為人頭共參加7.5會，應納會款約為315萬元，陳楊淑女分文未付，均由李胡石枝墊付，且陳楊淑女收取部分會員會款亦未全數交出，由李胡石枝墊足所有會員之得標金，其中會員陳林錦綉之得標金664,100元亦係李胡石枝墊付。另陳楊淑女又侵占訴外人顧春香所交付，託其轉交李胡石枝之得標金421,000元。是系爭房屋之買賣過戶，係因陳楊淑女積欠李胡石枝合會債務及私人借款高達1,500餘萬元，無力償還，陳耀明乃讓與系爭房屋，代物清償前開債務中之400萬元，且指定登記為伊名義。陳耀明既同意以系爭房屋過戶清償其配偶積欠之部分債務而簽立系爭契約，伊自無須再給付買賣價金400萬元，系爭契約已合法生效並履約完成等語置辯，答辯聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
㈠、李心驊反訴主張：伊於106年5月19日辦妥稅籍變更並受讓取得系爭房屋後，因陳耀明所有之系爭129巷2號房屋僅12平方公尺，無法居住，兩造即於106年5月間成立口頭租約，約定租金每月1萬元（下稱系爭租約），惟陳耀明、陳楊淑女自106年5月19日起至107年1月19日止，共8萬元租金未付，經伊催討未果，伊自得依法終止系爭租約，爰以反訴起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示。系爭租約既已終止，陳耀明、陳楊淑女即無合法權源占有使用系爭房屋，伊自得請求陳耀明、陳楊淑女遷移返還系爭房屋，並請求給付積欠租金8萬元。又陳耀明、陳楊淑女無權占有系爭房屋，為無法律上之原因受有利益致伊受有損害，爰以107年2月付租日為請求起算日，依民法第179條規定請求陳耀明、陳楊淑女自107年2月19日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元。為此，爰依系爭租約約定、民法第179條、第455條、第767條第1項、第962條前段之規定聲明：㈠陳耀明、陳楊淑女應將系爭土地上之系爭房屋遷讓返還予李心驊。㈡陳耀明、陳楊淑女應給付李心驊8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢陳耀明、陳楊淑女應自107年2月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付李心驊1萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、陳耀明、陳楊淑女則以：陳耀明改建系爭129巷2號房屋成4樓，既有系爭129巷2號房屋可得居住，且為使陳楊淑女得以專心養病而搬離該房屋，不需向李心驊承租系爭房屋，李心驊復未舉證證明兩造間確有系爭租約，是李心驊請求為無理由等語置辯，答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠陳耀明前向國有財產署南區分署承租系爭土地，並於系爭土地上蓋有系爭房屋。
㈡陳耀明、李心驊於106年5月13日就系爭房屋簽訂買賣契約，
並委請地政士鄭茂松辦理移轉登記事宜，以買賣為登記原因，租賃權亦隨同移轉予李心驊。
四、本院判斷如下：㈠陳楊淑女是否有積欠李胡石枝債務未清償？李心驊是否已給
付系爭買賣價金？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例足參。
⒉陳耀明主張李心驊未給付買賣價金400萬元，經催告後仍未
給付，故已解除系爭契約等語，惟為李心驊所否認，辯稱：因陳楊淑女積欠李胡石枝合會債務及私人借款高達1,500餘萬元，無力償還，陳耀明乃以系爭房屋讓與代物清償前開借款其中400萬元之債務，並登記為其名義等語。就此，陳耀明否認陳楊淑女有積欠李胡石枝債務，是李心驊就陳楊淑女有積欠李胡石枝債務，並以所積欠之債務抵充價金一事，應負舉證之責。
⒊經查：有關系爭房屋係於106年5月13日由陳耀明、李心驊簽
訂系爭契約，並委請地政士鄭茂松辦理移轉登記一事，為兩造所不爭執。而有關系爭房屋買賣、移轉經過，依證人李胡石枝證稱：106年4月份和陳楊淑女彙算，5日會陳楊淑女應該給付伊4,255,000元；106年5月13日去找陳楊淑女要債，陳楊淑女說要回去和陳耀明商量。陳楊淑女表示如果房子要登記給李心驊她同意，但登記給別人她就不要。晚上才跟代書去陳耀明家裡，當場楊淑惠、楊淑女、陳耀明、代書都在現場寫資料，一開始陳耀明沒有簽名，後來代書有要求陳耀明簽名，不可以只有蓋章，陳耀明才補簽名，以400萬元抵償會款；當時那個房子的價值不只400萬元，陳楊淑女怕要買回的時候伊提的價格不只400萬元，所以才約定以400萬元買回等語（本院卷一第147頁）。另依證人即地政士鄭茂松到院證稱：李胡石枝打電話給伊，表示她與陳楊淑女講好了，因為陳耀明的太太欠她很多會錢，所以要把系爭房屋過戶給李心驊，並○○○區○○段477、478、577- 2國有土地的土地承租權承租人名義變更為李心驊。伊到陳耀明家裡寫合約書時，陳耀明說欠人家錢不好意思，要到裡面的房間寫不動產買賣契約書，伊問他價金是否為400萬元，伊說欠會錢400萬元就不可能拿到現金，第一期怎麼寫，他說過幾天他如果借到錢，就可以不用把房屋登記給李心驊，伊問他怎麼寫，他就說寫107年5月5日前陳耀明可請求依400萬元買回建物，李心驊不得異議，伊當場寫並唸給他聽，他同意；李胡石枝說錢都是他女兒李心驊的，錢都是存在李心驊高雄銀行的帳戶裡面，是李心驊的錢，所以陳楊淑女同意將房屋過戶給李心驊等語（本院卷一第112頁至第113頁）。是依證人所證，兩造於簽約時，陳耀明已明白且同意係以陳楊淑女積欠李胡石枝之會款充當買賣價金，且已完全抵充，故陳耀明辯稱買賣價金未給付一情，洵無可採。
⒋陳耀明又辯稱：陳楊淑女未積欠李胡石枝會款等語。惟查：
陳楊淑女與李胡石枝於101年10月5日、103年10月20日共同召集互助會，有該互助會會單在卷可參（下稱系爭互助會，本院卷一第70頁、第73頁）。而此二互助會之活會、死會會款之收付情況，依證人即互助會員朱順慶到庭證稱：兩會都有參加，是陳楊淑女來向伊招攬，會錢也是交給陳楊淑女；二會都有得標，得標的錢都是李胡石枝拿給伊的，兩會總金額約88萬元；死會會錢交給陳楊淑女等語（本院卷一第143頁背面）。證人莫李菊青證稱：有參加5日及20日的互助會，都有標到；李胡石枝和陳楊淑女都有找伊參加，她們說她們兩個一起招會；標得的會錢是李胡石枝交給伊的，5號的會共約87萬餘元，20號的會是39萬餘元；陳楊淑女搬離開旗津後，因伊開雜貨店，鄰居來店裡買東西時會聊到，問說陳楊淑女怎麼沒有住在那邊了，還有聽到說陳楊淑女欠李胡石枝錢。20號後面得標的會，當時陳楊淑女已經搬離旗津，是李胡石枝交給伊的等語（本院卷二第61頁、第62頁）。證人郭秀雲證稱：伊只有參加20日那會，共7會，是陳楊淑女向伊招攬的；會錢交給陳楊淑女；這7會都有標到，標金約2,704,500元，是李胡石枝交給伊的；得標後的死會會錢交給陳楊淑女，陳楊淑女在最後6會時跑路，所以那六會會錢都是交給李胡石枝；除了這7會外，另買別人的會2個，陳楊淑女找伊買的，但不知道是買誰的會，那二會也有得標，但總共標得多少錢沒有計算，每會大概都有拿到三十餘萬元，都是李胡石枝交給伊的；到後來因陳楊淑女要向伊借會，伊去跟李胡石枝說這是你們的會，應該由你借給陳楊淑女，李胡石枝跟伊說他已經借陳楊淑女很多會了，怕陳楊淑女日後還不出來等語（本院卷一第144頁背面、第145頁）。另證人呂陳玉鳳證稱：5號跟20號互助會都有參加，伊用伊的名義參加了2、3會；是李胡石枝招攬，都叫他阿美；跟的會所標到之標金都是李胡石枝交給伊的；伊有向陳楊淑女買會，陳楊淑女沒有說要賣誰的，也有介紹別人來買，伊跟伊兒子買了2、3會，後來沒有標得的會都是李胡石枝賠給我的，每會約有41萬元等語（本院卷一第134頁背面、第135頁）。證人陳金桑證稱：是陳楊淑女邀伊的，101年10月5日那會用「阿玲」、「佳紋」、「麗鳳」名義參加三會。103年10月20日那會用「阿玲」名義參加一會；標得的會錢是李胡石枝交給伊的；伊是向陳楊淑女跟會，會錢也是交給陳楊淑女，但得標的會款是李胡石枝交給伊的；101年10月5日那會「玉仙」、「麗鳳」、「淑女」、「石枝」都是伊買的，「麗鳳」是伊孫子跟的，伊再向他買；103年10月20日那會除了以「阿玲」名義參加外，陳楊淑女有賣二會給伊，但伊不知道是誰；都是陳楊淑女來邀請伊，並收會錢，李胡石枝把標得的會款給伊等語（本院卷一第124頁、第125頁）。證人蔡金雪證稱：有參加陳楊淑女招的互助會，參加過兩會；伊沒有標，陳楊淑女跑了，這個會就倒了，李胡石枝叫她女兒開票給伊，金額忘記了；陳楊淑女找伊參加這個互助會，也是他來跟伊收會錢；找不到陳楊淑女後就沒有再繼續繳會錢，李胡石枝就付給我們差額；李胡石枝繳交得標會款給伊時，有跟伊說陳楊淑女要把她的房子讓給她的女兒，她女兒拿錢出來解決這些會款等語（本院卷一第126頁、第127頁）。依上開證人所證，系爭互助會大都由陳楊淑女前去招攬參加，每期會款亦大都由陳楊淑女收受，惟渠等所標得之得標金均由李胡石枝交付，金額依證人所述收受支金額及所參加之會數，參考二會之會員分別為46人、41人，每會1萬元，標金大概均為1千餘元，故每會暫以8,000元計算，李胡石枝所交付之標金即約達1千餘萬元。
⒌另參諸證人李胡石枝到庭證稱：101及103年間都有和陳楊淑
女一起召開互助會。5日會那會編號34到43都是伊跟的，編號2、3、16、29、30、31、33都是陳楊淑女跟的會，連同楊淑霞跟的會，陳楊淑女只交給我16萬元，這7個會她沒有自己標，都賣給別人，賣給陳金桑3會，賣給編號45阿鳳1會，剩下3會她自己標，標得的會款都是伊拿給陳楊淑女，伊總共匯的錢就如同被告狀紙內所載的金額，約4百餘萬元。20日那會編號2到11號都是伊跟的，編號37、38、40是陳楊淑女跟的，這3會陳楊淑女都有標得，大概付給她105萬元的會款，20日這會死會活會會錢，包括陳楊淑女收的錢都沒有交給伊，20日這會只有伊自己跟的有收，其他都是陳楊淑女收的；陳林錦秀有參加20日那會，共參加6會，有匯給她66萬4000元等語（本院卷一第146頁）。參酌前開證人均為系爭互助會之成員，與陳楊淑女均熟識，彼此間又無何恩怨，甘無冒偽證之嫌，而為不實之陳述，故渠等證言應可採信。另李胡石枝雖為李心驊之母，但所證情節，與上開證人所述召集互助會、收取會款、交付標金之情節大致相符，亦應可採信。是綜上證言，縱李胡石枝所提存摺明細（本院卷二第21頁至第40頁）尚無法完全證明其所述交付互助會款資金之來源，惟就李胡石枝就系爭互助會至少已支付1千餘萬元予上開證人之事實，應可認定。
⒍再者，有關陳楊淑女積欠李胡石枝債務部分，證人李胡石枝
證稱：伊有跟顧春香的互助會，標到會後，顧春香把錢交給陳楊淑女，但陳楊淑女沒有轉交給伊，約42餘萬元；105年6月8日的借據是陳楊淑女自己寫給伊的，她要伊去幫她借100萬元，所以才寫這張借據及開本票給伊，內容是要委託伊去借錢等語（本院卷一第146頁背面、第148頁）。證人顧春香亦證稱：伊在104年時有招過互助會，李胡石枝有參加兩會，李胡石枝的會款伊交給陳楊淑女，但她沒有交給李胡石枝，兩會將近要40萬元；李胡石枝跟伊要，伊跟她說已經交給陳楊淑女，李胡石枝說陳楊淑女沒有交給她；陳楊淑女跟伊說先放在她那裡，她會交給李胡石枝；後來她們怎麼處理我不知道，李胡石枝跟伊說陳楊淑女不承認伊有交給她。李胡石枝參加伊的互助會是104年3月及7月標得等語（本院卷二第59頁背面、第60頁）。另證人郭秀雲證稱：在105年11月有新開一個會，陳楊淑女沒有參加，新的會的名字是李胡石枝的，李胡石枝標到以後開74萬元的本票給伊，陳楊淑女在前面那一會還欠伊30餘萬元，另還有向伊借20萬元未還，所以伊沒有再讓陳楊淑女參加；陳楊淑女105年11月15日簽發74萬元本票，應該是這次新的會，陳楊淑女開給李胡石枝的，李胡石枝幫陳楊淑女跟這個新的會，去還一些票款，這個會李胡石枝開給伊之前庭呈的那張74萬元本票，陳楊淑女再開這張票給李胡石枝等語（本院卷二第62頁背面、第63頁）。並有借據、本票在卷可憑（本院卷一第64頁、第65頁、本院卷二第200頁）。陳楊淑女亦不否認上開借據、本票係其所親簽（本院卷一第81頁背面）。是依證人所述及參酌陳楊淑女所簽立之借據、本票，李心驊主張陳楊淑女除會款外，尚有積欠李胡石枝債務一情，尚非無據。
⒎至證人即陳楊淑女妹妹楊淑霞雖證稱：伊參加的那會標得的
互助金是陳楊淑女拿錢給伊等語（本院卷一第136頁背面）。證人即陳楊淑女妹妹楊淑惠亦證稱：在伊姐姐中風之後，李胡石枝要伊去幫忙，說他們二人互相招會，單子很多很不清楚，當天李胡石枝有拿出很多張日曆紙，上面記載某時間要向某人收多少錢、付給多少錢，伊幫忙編號釐清大概有多少數字，用了二個假日彙算，結果大概是李胡石枝還欠陳楊淑女一百七十幾萬元；彙算過程中，曾經有提到要把房子登記給李心驊，李胡石枝表示她可以請她女兒匯錢給陳楊淑女夫婦，幫忙他們所需的醫藥費及生活費；兩造當時談及房子登記給李心驊時，不記得有沒有提到要匯少錢，至於匯錢當時是說要借給陳楊淑女；陳楊淑女收的會錢都有交給李胡石枝；伊看到的單子都是楊淑女收的；彙算時李胡石枝有說陳楊淑女應收多少錢，但沒有全部交給她，但從單子上面是記載陳楊淑女把這些錢拿去代李胡石枝付別的錢；陳楊淑女幫李胡石枝付大概三百多萬元等語（本院卷二第7頁背面至第10頁）。惟楊淑霞所證並無從認定陳楊淑女未積欠李胡石枝會款之情。而楊淑惠為陳楊淑女之妹妹，所為證詞本有偏於陳楊淑女之嫌，且依楊淑惠所證稱，彙算結果是李胡石枝積欠陳楊淑女170餘萬元，卻又證稱陳楊淑女欲將系爭房屋登記予李胡石枝之女李心驊，以協助渠所需之生活費等，如其所證為真，結算結果是李胡石枝積欠陳楊淑女款項，陳楊淑女於需款之際，焉有不請求李胡石枝還款，卻向李胡石枝之女借款，並欲將系爭房屋移轉予李心驊，顯與常情不符。是楊淑惠此部分之證詞，尚無可採信。另楊淑惠雖亦證，從單子上面是記載陳楊淑女把這些錢拿去代李胡石枝付別的錢，大概三百多萬元等語。並提出自行謄寫之日曆紙、計算紙及陳楊淑女自行謄寫之日曆紙為證（本院卷二第71頁至第191頁、第192頁至第199頁、）。但為李心驊所否認。而依上開所謂陳楊淑女自行謄寫之日曆紙，其上所記載之時間為自104年1月3日至105年9月8日，內文僅記載一些數字，並未記載何人、何項目，是尚無法證明確係李胡石枝之債務。且如前所述，李胡石枝交出之會款高達1千餘萬元，縱陳楊淑女有替李胡石枝清償債務300餘萬元，亦不及李胡石枝所交付之會款之半數，則證人楊淑惠證稱彙算結果係李胡石枝積欠陳楊淑女等語，無可採信。
⒏綜上證人陳金桑、蔡金雪、呂陳玉鳳、朱順慶、郭秀雲、李
胡石枝、莫李菊青所證，李胡石枝有交付會款等情，及陳楊淑女於會期中即已不見蹤影，及證人鄭茂松所證簽訂買賣契約之過程，並系爭契約中，僅記載買賣價款為400萬元，另註記陳耀明於107年5月5日前可以400萬元買回系爭房屋，惟就最重要之價金給付方式，於付款約定一項中，就價金第一期至第四期款應如何給付均為空白未填寫，且於未收受任何價金之前，即於106年5月19日將系爭房屋移轉李心驊，此有核定契稅證明書、契稅繳款書可參（本院調字卷第6頁、本院卷一第14頁），更於106年9月21日即將系爭土地之承租權讓與李心驊，使李心驊得以向國有財產局南區分署承租系爭土地等，此亦有國有基地租賃契約書在卷可憑（本院調字卷第11頁至第12頁）。期間亦未見有向李心驊或李胡石枝請求給付買賣價金，是如陳耀明所述係為醫藥費、生活費所需而出售系爭房屋為真，其需款當有急迫性，焉有可能於移轉系爭房屋稅籍後，長時間均未向李心驊或李胡石枝請求給付價金，實與常情有違。足認陳楊淑女應有積欠李胡石枝逾400萬元之債務。而陳耀明於買賣系爭房屋之初，即同意以陳楊淑女積欠李胡石枝之會款抵充價金，故陳耀明主張李心驊未交付價金，契約已解除等語，即無所據。
㈡李心驊應否將系爭房屋返還陳耀明？
如前所述，陳耀明主張李心驊未給付價金一情，既無可採。則其進而主張解除系爭契約，請求李心驊返還系爭房屋，自無所據。
㈢兩造間有無就系爭房屋成立租約？陳耀明、陳楊淑女有無占
有系爭房屋之合法權源？應否返還系爭房屋予李心驊？⒈李心驊主張陳耀明將系爭房屋移轉予伊後，雙方及陳楊淑女
即就系爭房屋成立口頭租賃租約，約定租金每月1萬元等語，惟為陳耀明、陳楊淑女所否認。查：依證人鄭茂松證稱：陳耀明說房屋賣出去後，因為要在原地做生意，陳耀明問李胡石枝是否可以租給他，李胡石枝好像說要租給他1萬元，陳楊淑女和陳耀明說這樣可以等語（本院卷一第112頁背面）。證人李胡石枝證稱：當時那個房子的價值不只400萬元，陳楊淑女怕要買回的時候伊提的價格不只400萬元，所以才約定以400萬元買回，並以每個月1萬元承租系爭房屋等語（本院卷一第147頁背面）。是依證人鄭茂松所證，兩造於簽訂系爭契約時，確已談及承租系爭房屋，並提及每月租金1萬元，兩造就此雖未簽訂書面之租賃契約，惟從陳耀明移轉系爭房屋予李心驊後，仍與陳楊淑女住於系爭房屋直至106年7月28日止，此業據陳耀明、陳楊淑女陳明在卷（本院卷二第11頁）。又系爭129巷2號房屋，面積僅12平方公尺，納稅義務人為陳楊淑女，有稅籍資料在卷可憑（本院卷一第78頁），並於79年間與系爭房屋打通相連使用，此亦據兩造陳明在卷（本院卷一第47頁、第53頁背面、本院卷二第221頁背面）。證人楊淑惠亦證稱：有去過中洲三路131號，伊個人認為中洲三路129巷2號房屋不能單獨居住，須和131號一起才可以使用等語（本院卷二第8頁背面）。陳楊淑女於系爭房屋移轉前之106年4月5日又因急性缺血性腦中風就醫，至4月15日出院，有診斷證明書可參（本院卷一第49頁），則系爭129巷2號房屋當時之狀況、面積，及考量陳楊淑女養病之需，及證人楊淑惠所證，陳耀明、陳楊淑女顯無法僅單純使用原系爭129巷2號房屋之部分，而需一併使用系爭房屋之部分，且陳耀明、陳楊淑女亦確一直使用系爭房屋，故堪認兩造確有就系爭房屋成立租賃契約。
⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段定有明文。查：陳耀明、陳楊淑女因未繳付租金，李心驊乃於106年10月26日以存證信函催告渠7日內繳付106年5月至10月之房租，此有存證信函、本院106年度雄司聲字第271號裁定、公示送達公告、登報證明在卷可憑（本院卷一第27頁至第31頁），因陳耀明、陳楊淑女仍未繳付租金，乃以反訴狀為終止租約之意思表示，並於107年4月18日送達，有送達證書可稽（本院卷一第37頁），依前揭規定，陳耀明、陳楊淑女既已遲付租金2個月以上，經李心驊催告後仍未繳付，則李心驊終止兩造間之租賃契約，即屬有據，從而，李心驊請求陳耀明、陳楊淑女返還系爭房屋，自亦有據。
㈣陳耀明、陳楊淑女積欠李心驊多少租金？是否受有不當得利
，金額為若干？⒈如前所述，陳耀明、陳楊淑女並未給付租金予李心驊，是自
李心驊取得系爭房屋後之106年5月19日起至終止租約之107年4月18日止，李心驊本得依約請求陳耀明、陳楊淑女給付租金，現李心驊請求陳耀明、陳楊淑女給付106年5月19日至107年1月19日止之租金8萬元，為有理由。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查：陳耀明、陳楊淑女於李心驊終止租約後，故屬無權占有，但終止前之占有係基於租賃契約而占有，非屬無權占有，是李心驊請求自107年2月19日起至107年4月18日止之不當得利，尚有所誤。至自107年4月19日起陳耀明、陳楊淑女已無權占有系爭房屋，且迄今尚未返還李心驊，亦據陳耀明、陳楊淑女陳明在卷（本院卷二第221頁），故陳耀明、陳楊淑女已屬無法律上之原因而受利益，致李心驊不能使用、收益系爭房屋，因而受有損害，李心驊自得依不當得利法律關係，請求陳耀明、陳楊淑女給付107年4月19日起至陳耀明、陳楊淑女遷讓返還系爭房屋止，占有系爭房屋相當於租金之不當得利。又系爭房屋位於○○區○○○路，現由陳耀明、陳楊淑女置放物品中，已據陳耀明、陳楊淑女陳明在卷，又系爭房屋於106年度之課稅現值49,000元，系爭土地係由李心驊以每月月租1,810元向國有財產署南區分署承租中，此有核定契價證明書、租賃契約書可參（本院調字卷第6頁、第11頁至第12頁），是本院斟酌系爭房屋之位置、當地商業程度、交通、生活機能，及兩造前約定月租為1萬元等情，認李心驊主張相當租金之不當得利每月為1萬元，應屬適當。
五、綜上所述，陳耀明依系爭契約第11條第3項、民法第254條、第258條第1項、第767條第1項之規定，請求李心驊應將系爭房屋返還，為無理由，應予駁回。而李心驊反訴依系爭租約約定、民法第179條、第455條、第767條第1項、第962條前段規定，請求㈠陳耀明、陳楊淑女應將系爭土地上之系爭房屋遷讓返還予李心驊。㈡陳耀明、陳楊淑女應給付李心驊8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年4月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢陳耀明、陳楊淑女應自107年4月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付李心驊10,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又陳耀明所提本訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。至李心驊所提反訴勝訴部分，李心驊陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以准許，並依職權宣告反訴被告於提供相當之擔保金後，得免為假執行。另反訴敗訴部分，李心驊假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 22 日
民事第二庭法 官 楊國祥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 22 日
書記官 林雯琪