臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第83號原 告 孟三騏訴訟代理人 郭家駿律師被 告 郭海龍
郭海泉共 同訴訟代理人 王銘鈺律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院民國107年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告分別與被告郭海龍、郭海泉二人先後簽立附表所示A、B、C、D租約，承租被告二人所有坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地（被告二人應有部分各1/3，下稱系爭土地），由原告劃設為瑞豐夜市之攤位，再出租供攤商擺攤以營利。詎被告於106年2月16日分別以存證信函向原告表示：「…台端竟透過第三人呂○○向攤商收取高額權利金，並向攤商指稱該等權利金中大部分均係本人要求、地主將會親自出面簽約，繳交權利金後承租之攤位即為攤商所有，可長久使用至瑞豐夜市不再經營為止等不實言論，致本人名譽受重大損害，且可預見於租期屆滿後，將無法順利排除攤商之佔有而回復本人所有權限，顯已嚴重違背貴我間系爭二租約」云云，並主張終止與原告之所有租約及要求原告將租賃標的物回復原狀返還被告，同時由張姓、許姓攤商向系爭土地範圍內之攤商表示日後攤租不得再繳交給原告，轉由渠等二人代地主收取，如不直接繳給地主，日後將不得承租攤位等語恐嚇攤商，致原告收取租金發生困難。查被告存證信函中所指述原告透過第三人向攤商收取權利金等情，並非事實，應係原告員工私下之行為，又即使有此情事，因契約相對性原則，原告與攤商間之約定無法拘束被告，因此並無「可預見於租期屆滿後，將無法順利排除攤商之佔有而回復本人所有權限」之可能，況查依兩造契約，上開情形亦無可構成違約，或可據以終止契約之約定。至於被告所稱設置廣告看板部分，原告否認有將原有廣告看板拆掉重蓋之情事，縱認有拆掉重蓋，僅係搭設新的電子看板，並未增加新設施，且系爭廣告看板亦為整個夜市共同使用，未違反附表所示租約約定，且系爭廣告看板已設置多年，縱認屬違約，被告應向原告提出異議，讓原告改善，原告拒絕改善被告始有終止契約之權利。是而原告並無違約事由，兩造間就系爭租賃標的物自106年4月1日起至109年12月31日止之租賃關係存在。因被告主張終止租賃契約，請求原告將土地返還，即否認原告之租賃權存在，且已委託部分攤商向其他攤商告知並行使權利之行為，原告有提出訴訟請求確認兩造間租賃權存在之必要。為此，爰依租賃契約之法律關係及民事訴訟法第247條之規定，提起本件訴訟。並聲明：確認原告與被告郭海龍、郭海泉間就系爭土地自106年4月1日起至109年12月31日止之租賃關係存在。
二、被告2人均以：(一)系爭土地為被告2人與訴外人李○○共有，被告2人應有部分各1/3，被告2人分別先後與原告簽立如附表所示租約，原告將系爭土地上劃設攤位轉租予攤商擺攤，攤商一次支付一季租金，且均預先支付下一季租金，以訴外人張○○所擺設之「阿東烤肉」攤位為例，換算每月租金即約新臺幣（下同）22,000元，被告已極為低廉之租金出租原告，無非希望原告善待攤商，勿使攤商負擔過重，且善加管理夜市，詎原告承租系爭土地數年，不僅未曾出資進行建設或利於攤商之管理，竟在攤商均按時繳納租金，並已預繳106年1月至3月租金之情況下，於106年1月間假藉地主即被告2人名義，向攤商即訴外人張○○、許○○、王○○、陳○○、林○○、胡○○、林○○等人索取每個攤位1,000,000元以上之鉅額權利金，並稱繳交該權利金者即可在瑞豐夜市存續期間永久設攤（仍須按季繳交租金），不交者即不再續租，攤位將強制收回租予他人。而附表所示租約第6條均約定「乙方（即原告，下同）就租賃物限於經營夜市之用，非經甲方書面同意不得變更用途。」、第7條均約定「乙方非經甲方同意不得變更其承租主體組織。」，可知該等約定乃在防堵承租人擅將系爭土地上支攤位權利以任何形式或名目轉讓獲取暴利，悖離契約限制經營夜市之業務。又附表所示租約第19條均約定「乙方應保證其自行招商之攤販與甲方全體無涉，租期屆滿或中途終止租約時乙方應將租賃物回復原狀交還甲方（即被告，下同）並應排除所有於租賃物上之攤販擺設占有。」，申明承租人與攤商關於設攤期間之約定不得超逾與地主之租賃期間，被告經攤商張○○告知，始知上情，而原告未經被告同意擅自轉讓其所承租系爭土地之永久使用權利，等同賣斷攤位，屬以變賣方式讓渡承租權，已非屬經營夜市之業務，違反附表所示租約第6條約定，被告自得依附表所示租約第14條約定終止附表所示租約。被告2人於106年2月16日發函原告，聲明未曾收取權利金並終止附表所示租約，被告郭海龍於106年3月9日、3月24日再度以存證信函A、B租約，原告應於106年3月31日前返還系爭土地，辦理押租金結算，被告郭海泉亦於106年3月29日寄出存證信函，重申終止C、D租約返還系爭土地之意，故兩造就附表所示租約已於106年3月31日終止。(二)因原告索取權利金過高，攤商無力負擔，經張○○向被告查證，知悉非被告所預收取，因為未依原告要求繳交，原告竟欲殺雞儆猴，於106年3月24日率人砸毀張○○、許○○之攤架，並在攤位放上鐵皮貨櫃，讓渠等無法擺攤，且毆傷張○○，以使其他不繳權利金之攤商害怕不敢抗拒，原告並恐嚇被告，復在攤商依法回復營業之際濫告攤商竊占，幸經檢察官為不起訴處分，原告此舉已違背夜市管理習慣、常情及常規，顯然違反民法第148條規定之誠信原則，被告依民法第438條第2項規定終止附表所示租約亦有理由。(三)系爭土地位於高雄市○○路與南屏路口，故規劃為瑞豐夜市入口位置，於原告承租前，系爭土地原有「港都瑞豐夜市」字樣之招牌、支架為黑色，原告承租後未久，未經被告同意，逕將上開招牌拆除，重新設置支架為金色之廣告架（下稱系爭廣告架）兼瑞豐夜市招牌於系爭土地上，系爭廣告架出租予尚青廣告公司於其上裝設LED電子看板（後由○○○廣告有限公司〈下稱○○○廣告公司〉接手），LED看板播放內容均為廣告公司客戶託播，內容均與瑞豐夜市無關，已逾經營夜市範圍。又○○○廣告公司雖係向○○資產管理股份有限公司（下稱○○公司）承租，然○○公司之負責人為原告配偶郭○○，系爭土地出租原告期間，均係原告出面承租，惟承租名義人曾有瑞豐公司、○○公司，原告並代理○○公司簽約，足認原告為○○公司實際負責人。而附表所示租約第8條均約定「乙方不得在承租土地上建築房屋或其他工作物（監視器設施及相關設置與夜市水電設施、廁所、管理站等除外）及附著於土地上之建物。如有違反，任憑甲方處置拆除絕無異議；若因此造成甲方損失，並應負擔損害賠償之責。」，故原告於承租期間未經被告同意，擅自搭設系爭廣告架出租牟利，已違反附表所示租約第6條、第8條之約定，被告自得依附表所示租約第14條約定終止租約。(四)綜上，原告違法、違約行為態樣有上述三種情況，任一態樣成立，被告均得依法終止租約，故原告違反附表所示租約第6、7、8、12、19條約定，及民法第148條規定，被告依據附表所示租約第14、18條約定及民法第438條第2項規定終止兩造附表所示租約為有理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地原為被告2人與訴外人李○○共有，被告2人應有部分各1/3，被告郭海泉之應有部分部分於106年7月24日以夫妻贈與為登記原因移轉登記予其配偶郭謝○○（審訴卷第4頁，訴卷第15至19、98、102頁）。
(二)兩造曾簽署附表所示租約。
(三)被告郭海龍於106年2月16日、3月24日寄發存證信函予原告，被告郭海泉於106年2月16日、均主張因原告假借地主名義向攤商收取權利金而終止與原告間附表所示租約，並要求原告應將系爭土地返還被告2人（審訴卷第4、16至19頁，訴卷第131、19至20、60至66、98至99、115至118頁）。
(四)系爭廣告架坐落於系爭土地上（訴卷第213至224、282頁）
(五)兩造對於原證1至6、被證1至6、8至22、23至25及附圖形式真正均不爭執（訴卷第131、282頁）
四、兩造爭執事項：
(一)兩造間如附表所示租約是否已經被告2人合法終止？
(二)原告請求確認兩造間就系爭土地自106年4月1日起至109年12月31日止之租賃關係存在，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，而所謂「即受確認判決之法律上利益者」，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例參照）。查原告起訴主張原告並無違約事由，被告終止附表所示租約不合法，兩造間就系爭土地有租賃關係存在等語，為被告否認，則兩造間之租賃關係存否不明，將致原告私法上地位有受侵害之危險，且此等不安之狀態，確得以確認判決予以排除，是原告提起本件訴訟確認兩造間就系爭土地自106年4月1日起至109年12月31日止之租賃關係存在，應有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
(二)被告上開主張二、(一)、(二)之事實，除攤商於1月份均已繳納1至3月之租金乙節外，其餘均為原告所否認（訴卷第132頁），然原告授意員工林○○、呂○○假借地主即被告名義向攤商要求繳納權利金，若繳納否則即無法擺攤，繳納權利金後仍須繳納租金，惟方有權利擺攤至瑞豐夜市結束為止，平日管理夜市之人均是呂○○、林○○，攤商張○○被要求繳納權利金1,800,000元，許○○之B攤位被要求繳納權利金1,800,000元，連同王○○之C攤位共2,000,000元，許○○因此於106年1月19日在瑞豐夜市管理室繳納50,000元定金予呂○○，呂○○並開立收據予許○○（收據之買受人係許○○之配偶林玉蓮），陳○○之D、E攤位被要求收取權利金3,000,000元，林○○之J攤位則被林○○、呂○○詢問願支付多少權利金；原告於106年3月24日率人砸毀張○○、許○○之攤架，並在攤位放上鐵皮貨櫃，讓渠等無法擺攤，且毆傷張○○，原告對張○○等人提出竊佔告訴，經檢察官偵查後為不起訴處分，張○○亦對原告等人提出傷害等告訴，檢察官尚未偵查終結之事實，分據證人張○○、許○○、王○○、陳○○、林○○於本院具結證述綦詳（訴卷第167至178、237至256頁），證人張○○並明確證稱：106年1月24日我跟我父親張伯東與林○○、呂○○有所提示訴卷地144至150頁內容的對話，對話的地點是在瑞豐夜市管理顧問公司辦公室，林○○、呂○○有打電話給原告並開擴音，林○○會打電話給原告，是要幫我們討價，原告在電話中說不要討價還價，叫我們快繳錢就對了，所提示的譯文是我錄的，因為找地主後，地主叫我要提出證據，為了證明才錄音，我有了錄音之後去找地主，地主當著我的面打給原告，原告回應沒有，說是手下之人所為，不是他做的，後來郭海龍叫我接電話，我跟原告表示你明明要收這筆錢又不敢承認，原告惱羞成怒就說你要輸贏、要給我好看，就掛電話，之後就有人來告訴我叫我小心一點，106年3月15日攤位的器具就遭人破壞，所提示的訴卷第54至58頁新聞畫面是我拍的，我是他們對話的對象，106年3月15日早上11點多接到朋友打電話告訴我說我們的攤位正被原告破壞撤離，我趕到現場已經全部被搬走就剩兩個鐵皮貨櫃，現場有一個戴著口罩的人我不認識他，他在張貼一些佈告，還有保全在裝設基礎設備，我只能拿手機蒐證，我問戴口罩的人他什麼話都不講，只說我如果碰觸到他就是強制罪，我就拿著手機錄影跟著他走到夜市後方停車場，遠遠的看見原告本人，我有清楚拍到原告，他下車拿著鐵條要攻擊我，我不可能一邊閃躲一邊拍攝，我手機先收好，原告是徒手用腳毆打我，經過這樣我有一些受傷，我走回我的攤位前機車處，我看見原告就在這個位置謾罵所提示訴卷第151頁的內容，所以我手機又拿出來錄影，就錄到這些資料等語（訴卷第169至172、174至177頁），並有新聞畫面、張○○之診斷證明書、光碟及譯文、臺灣橋頭地方檢察署106年度偵字第6353號不起訴處分書、呂○○出具之50,000元收據照片附卷可稽（訴卷第54至59、143至151、153至15
6、193頁），本院依職權查詢之原告前案紀錄表附卷可憑（訴卷第120至125頁），自堪認定，原告所稱收取權利金乃員工私下行為云云，實難採信。
(三)按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。民法第438條定有民文。又附表所示租約第6條均約定「乙方就租賃物限於經營夜市之用，非經甲方書面同意不得變更用途。」、第7條均約定「乙方非經甲方同意不得變更其承租主體組織。」、第14條均約定「乙方違反本契約第六條至第九條之規定或欠租達兩個月之總額時甲方得終止契約。」，有附表所示租約存卷可查，堪可認定。而原告授意員工林○○、呂○○假借地主即被告名義向攤商要求繳納權利金之行為，因該權利金之繳納，僅係取得攤商向原告承租之權利，每季租金仍須按期繳交，是以，該權利金之對價等同以變賣方式讓渡原告對於被告之承租權，且讓渡之權利期間係至瑞豐夜市不在經營為止，顯非屬於經營夜市之業務，已實質變更承租主體，並違反兩造附表所示租約第6條、第7條約定為租賃物之收益甚明。且原告經被告質問此事，不但矢口否認，復於106年3月15日對不繳納權利金之證人張○○出言恐嚇「要生命就搬家」等語，且對被告恐嚇「叫他準備棺材」等語，除經證人張○○前開證述明確，並有新聞畫面、光碟及譯文可參（訴卷第54至58、14
3、151頁），足認原告違反兩造附表所示租約約定為租賃物之收益，經被告阻止而仍繼續為之，被告除得依附表所示租約第14條約定終止租約，亦得依民法第第438條第2項規定終止租約殆無疑問。從而，被告郭海龍於106年2月16日、3月24日寄發存證信函予原告，被告郭海泉於106年2月16日、均主張終止與原告間附表所示租約，並要求原告應將系爭土地返還被告2人，既為原告所不爭執，已如上述，被告2人自已合法終止附表所示租約，則原告請求確認系爭租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依據民事訴訟法第247條等規定，請求確認原告與被告2人間就系爭土地自106年4月1日起至109年12月31日止之租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 楊儭華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
書記官 陳玉娥┌──┬───┬───┬────┬─────────┬────┬────────┐│編號│出租人│承租人│簽約日期│ 租賃期間 │ 租金 │ 備註 │├──┼───┼───┼────┼─────────┼────┼────────┤│1 │郭海龍│孟三中│103年11 │104年1月1日至106年│每月14,0│簡稱「A租約」(審││ │ │ │月20日 │12月31日止 │00元 │訴卷第7至8頁) │├──┼───┼───┼────┼─────────┼────┼────────┤│2 │郭海龍│孟三中│105年12 │107年1月1日至109年│每月14,0│簡稱「B租約」(審││ │ │ │月9日 │12月31日止 │00元 │訴卷第13至14頁) │├──┼───┼───┼────┼─────────┼────┼────────┤│3 │郭海泉│孟三中│103年11 │104年1月1日至106年│每月21,0│簡稱「C租約」(審││ │ │ │月21日 │12月31日止 │00元 │訴卷第10至11頁) │├──┼───┼───┼────┼─────────┼────┼────────┤│4 │郭海泉│孟三中│105年12 │107年1月1日至109年│每月21,0│簡稱「D租約」(審││ │ │ │月9日 │12月31日止 │00元 │訴卷第15至16頁) │└──┴───┴───┴────┴─────────┴────┴────────┘