臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第834號原 告 林洋元
林盛山上二人共同 單文程律師訴訟代理人 蘇昱銘律師被 告 高雄市政府財政局法定代理人 簡振澄訴訟代理人 吳榮昌律師複代理人 洪柏鑫律師
王聖凱律師王柏興上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國107 年11月1 日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告共同負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊等於民國102 年1 月1 日，就附表二編號1 至
3 所示土地（下各稱某地號土地，合稱則為系爭土地），與被告簽訂市有非公用基地租賃契約，約定租期自102 年1 月
1 日起至105 年12月31日止，並約定如伊等欲繼續租用，應於租期屆滿前1 個月，向被告申請續訂租約（下稱系爭租約）。惟被告竟於105 年6 月1 日發函通知，因坐落系爭土地之門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○號未保存登記建物（下稱系爭建物）已拆除，系爭土地使用事實已中斷，依系爭租約第10條第5 款約定，自105 年5 月2 日起終止該租約，並拒絕伊等續租系爭土地之請求。然伊等於系爭租約期間，係依被告要求，方委託訴外人巨采營造有限公司（下稱巨采公司）清理系爭土地之環境，但巨采公司竟於105 年4 月23、24日，擅自拆除系爭建物，伊等已對巨采公司提起毀損告訴。伊等無系爭租約第6 條第1 項第2 、3 款、第10條第5款約定事由，亦無高雄市市有財產管理自治條例（下稱系爭管理自治條例）第41條所定情形，更不符高雄市政府財政局經管市有非公用不動產租金及出租作業規定（下稱系爭作業規定）第8 條第1 項規定，被告終止系爭租約及否決伊等續租系爭土地之申請，於法無據，系爭租約自屬存續。爰依法提起本訴，並聲明：確認兩造間就附表一之土地，於附表一所示期間，具租賃關係存在。
二、被告則以：原告固以系爭建物坐落系爭土地為由，向伊承租系爭土地而簽訂系爭租約，然原告承租系爭土地後，未實際使用該等土地，放任系爭建物屋頂傾頹坍塌、環境髒亂未清理，違反高雄市空地空屋管理自治條例（下稱空地空屋管理條例）第4 條之義務，伊為防治登革熱，方發函通知原告改善上情。但原告拆除系爭建物後，依約不得建築新建物，原告既無使用系爭土地之事實，不符承租土地之目的，且原告於系爭租約期間，違反空地空屋管理條例第4 條之規定，依系爭租約第10條第5 款約定，伊於105 年5 月2 日終止租約，自屬有據。再者，兩造自106 年1 月1 日起迄今，不曾就附表一之土地簽訂租約，原告自無確認利益等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於102 年1 月1 日，就系爭土地簽訂系爭租約，約定租
期自是日起至105 年12月31日止，並約定如原告有意繼續租用，應於租期屆滿前1 個月，向被告申請續定租約。
㈡622-46地號土地自100 年1 月28日起由高雄市接管，面積沿
革如附表二備註所示；622-66地號土地自100 年1 月28日起由高雄市接管。
㈢系爭土地之地籍圖、面積變更如院卷第89頁所示。
㈣系爭土地之現況照片如院卷第100 至104 頁，僅留存地磚、圍牆或鐵架。
㈤兩造自106 年1 月1 日起迄今，不曾就附表一之土地簽訂租約。
㈥高雄市自100 年1 月28日起接管622-71地號土地，該地面積、分割史，及所有權移轉情形，詳附表二備註所示。
四、本件爭點：㈠原告請求確認對附表一之土地，自102 年1 月1 日起至109
年12月31日止具租賃關係存在，有無確認利益？㈡原告請求確認自102 年1 月1 日起至109 年12月31日止，對
附表一之土地具租賃關係存在，有無理由？
五、本院判斷：㈠原告請求確認對附表一之土地，自102 年1 月1 日起至109
年12月31日止具租賃關係存在，有無確認利益？
1.原告主張：被告違法終止系爭租約，如系爭租約未經被告終止，依約可續租附表一之土地至109 年12月31日止，有確認之法律上利益等語。被告則否認原告之主張，抗辯：系爭租約縱使未經伊終止，然租期僅至105 年12月31日止，原告之續租申請，充其量屬要約或要約之誘引，伊仍可拒絕，況伊於105 年6 月1 日已函知不續租附表一之土地予原告，該租約自無可能延續至109 年12月31日止，原告無確認利益等語。
2.按確認法律關係成立或不成立之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院98年度台上字第32號判決意旨參照）。查，本件原告請求確認附表一之土地，與被告具租賃關係存在之訴，所請求確認之租賃期間係「自102 年1 月1 日起至109年12月31日止」。而兩造於102 年1 月1 日，就系爭土地簽訂系爭租約，約定租期自是日起至105 年12月31日止乙節，除為兩造所不爭執外，並有系爭租約在卷可稽（見院卷6 、48頁），佐以兩造就系爭土地，其中622-46地號土地自90年
1 月1 日起即開始出現承租及歷次換約之紀錄；另622-66地號土地則自99年1 月1 日起出現承租紀錄（見院卷第113 至
119 頁），足徵原告主張系爭租約如未經被告於105 年5 月終止（被告終止之適法性，詳後述），於租期屆至時，被告將可能同意續租並換約，該租賃關係將延至目前仍存續，惟因被告於期中非法終止租約，致影響現在之法律關係等語，非全不可採，是依前揭判決意旨，原告就本件訴訟，於確認期間自105 年5 月20日起至109 年12月31日止（另自102 年
1 月1 日起至105 年5 月19日止部分，詳後述），有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
3.次按確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的（最高法院49年度台上字第1813號判例參照）。準此，確認之訴，必須以確認現在之法律關係為限。本件原告請求確認附表一所示土地之租賃期間，固「自102 年1 月1 日起至109 年12月31日止」，惟系爭租約經被告於105 年5 月19日合法終止（詳如後述），是兩造就系爭租約之租賃期間僅存續自102 年1 月1 日起至105 年5 月19日止。而原告係於107 年1 月26日提起本件訴訟（見院卷第3 頁收文章），故兩造就系爭租約所存續之租賃關係，迄至原告起訴日止，已屬過去之法律關係，依上說明，即不得以此為標的，即無受確認判決之法律上利益，原告主張兩造就附表一所示土地之租期，自102 年1 月1 日起至105 年5 月19日止，有受確認判決之法律上利益，並不足採，此部分自不得提起本件確認之訴。
㈡原告請求確認自102 年1 月1 日起至109 年12月31日止，對
附表一之土地具租賃關係存在，有無理由？
1.稽之系爭租約（見院卷第6 、48頁），第1 條約定租賃基地之標示及坐落，分別記載系爭土地、土地使用現況均「建屋」、地上物門牌號碼均系爭建物；第6 條約定：本租約出租之基地，…，在承租期間內，承租人並應遵守下列各款約定：…㈢出租範圍內未建築作庭院、廣場等使用者，不得建築新建建物。…；第10條約定：本租約出租之基地，有下列情形之一者，本局得終止租約…：…㈤承租人違法使用或未依約定用途使用…，可見兩造簽訂系爭租約之目的，係提供系爭建物對所坐落之土地具正當權源，以保障系爭建物彰顯之經濟價值。則被告依系爭租約第10條第5 款約定，得否合法終止租約，端視原告是否違法使用系爭土地，抑或未以系爭土地供系爭建物之基地，進而認定被告終止租約之適法性。
2.原告雖主張坐落系爭土地之系爭建物非空屋，部分建物作辦公室使用，並以證人劉偵奕證述為據云云。而劉偵奕固證述：伊與原告林洋元一起從事「米」之買賣交易，伊負責嘉義以南區域，林洋元負責北部，以系爭建物靠近路邊（即院卷第77頁鉛筆所標「甲區」，下稱甲區），約20坪至25坪範圍，充當辦公室、倉庫，伊曾花費新臺幣（下同）40萬元至50萬元更新衛浴、整理牆面，可供居住使用。每星期，伊至該處辦公約2 次，每次約半天，無其他員工等語（見院卷第15
9 反面頁至161 頁反面）。惟其亦證稱：伊等僅整理靠近路邊的範圍（即甲區），另靠近中間之部分（即院卷第77頁鉛筆所標「乙區」，下稱乙區），門牌號碼雖同屬「高雄市○○區○○街○○巷○○號」，範圍較大，但比較不堪用，屋頂破破的，牆面較舊，上面會滴水，…5 年前伊曾進去看過1 次，屋況老舊、雜亂，且格局為一間一間，像旅社，當時裡面放置國光旅社之匾額1 個，乙區如整理恐耗費過高。伊以木板將甲、乙區隔開，之後對乙區內部情況、使用情形均不清楚。嗣巨采公司將甲、乙區之地上物全拆除，伊於拆除當時不在場，拆除後約一週至十天始知悉，告知林洋元此事時，林洋元表示已收到高雄市政府通知系爭建物遭拆除之事等語（見院卷第160 頁反面至162 頁）。劉偵奕既屬原告之友性證人，其證述內容自屬可採，佐以林洋元自承：系爭建物除提供劉偵奕利用部分空間外，餘均未利用，因以前經營旅館，父母往生後，伊與林盛山無力經營等語明確（見院卷第16
3 頁反面）；復稽之林洋元對巨采公司負責人即訴外人鐘麗雲、林添培之毀損告訴狀，敘明伊於105 年3 月間，經高雄市政府財政局（即被告）函知系爭建物屋頂塌陷、環境髒亂，命伊限期完成環境清理。嗣林盛山與巨采公司之林添培會勘現場，林盛山已再三強調不得毀損、破壞系爭建物之外觀或結構，然巨采公司竟自行函覆高雄市政府財政局，表示已受林盛山委任進行相關工程，鐘麗雲、林添培並於105 年4月23、24日（週六、日），未經伊同意，亦無通知伊，即逕自拆除系爭建物，俟經高雄市政府財政局派員勘查，方知系爭建物已拆除殆盡，而於105 年5 月5 日通知伊上情等語（見臺灣橋頭地方法院檢察署，下稱橋頭地檢署，106 年度他字第2082號卷第1 頁正、反面）。是原告、劉偵奕長年僅使用系爭建物所屬「甲區」之範圍，至於系爭建物之「乙區」部分，迄至105 年4 月23、24日巨采公司拆除地上物止，已呈荒廢、無人使用之狀態至少達5 年之久，堪可認定。
3.其次，比對劉偵奕所標示之地籍圖（見院卷第77頁），甲區係自622-66地號土地向北延伸至622-46地號土地，乙區則位於甲區北側；再對照附表一、二所示土地之地號變動圖（見院卷第89頁），縱以「甲區」範圍20坪至25坪換算，面積約
66.12 平方公尺至82.64 平方公尺（小數點第二位以下四捨五入），足徵劉偵奕所使用系爭建物之甲區，僅坐落舊地號圖面之622-66地號土地全部（31平方公尺）、622-46地號土地（約35.12 平方公尺至51.64 平方公尺），至舊地號622-46（A01 ）地號土地則顯非劉偵奕使用之「甲區」建物坐落範圍。而承前述，原告至遲既於100 年間即容任系爭建物之「乙區」範圍陷於荒廢、無人使用之狀態，顯見原告於系爭租約之承租期間，就附表二編號1 、2 之土地，僅利用編號
1 之其中約35.12 平方公尺至51.64 平方公尺，其餘土地泛屬系爭建物「乙區」之坐落範圍，全然未經原告妥為利用與管理，此參高雄市三民區公所於107 年9 月12日函覆系爭建物環境清理資料及相關附件益明（見院卷第131 至141 頁）。按「空屋：指荒廢、無人使用之建築物」；「空屋管理人、使用人應負下列維護管理責任：一、清除有污染環境之虞之廢棄土及廢棄物。二、不得堆置有礙市容觀瞻或環境衛生之物品。…四、防止孳生病媒源或避免發生傳染病。…」，空地空屋管理條例第3 條第2 款、第4 條已分別規定明確。
前揭「乙區」建物範圍既屬系爭建物之範疇，已合於法定「空屋」之定義，但原告就「乙區」範圍怠於履行空地空屋管理條例第4 條之維護管理義務，致高雄市三民區公所為維護市容之環境、衛生，方輾轉通知原告履行上開法定義務，故本院尚難僅憑原告於系爭租約之承租期間，僅使用系爭建物之「甲區」範圍，即遽認系爭建物非屬空屋。是被告抗辯原告於系爭租約之承租期間，就附表二編號1 、2 之土地，具違法使用之態樣，與卷內資料相符，應屬可採。
4.再者，系爭土地之現況照片如院卷第100 至104 頁，僅留存地磚、圍牆或鐵架乙節，除為兩造所不爭執外；另林洋元亦自承自105 年4 月23、24日之後，系爭建物已拆除殆盡，業如前述，是系爭土地自105 年4 月24日起，已無建物坐落其上之事實，可以認定。而兩造簽訂系爭租約之目的，既為提供系爭建物坐落土地之權源，惟系爭建物於105 年4 月間之租賃期間，業經拆除完畢，是原告自105 年4 月24日系爭建物拆除日起，對系爭土地已無法依約定用途使用甚明。原告對系爭土地之使用，既存有如上所述之違法、違約情節，則被告辯稱依系爭租約第10條第5 款約定，得終止該約，自屬有據。
5.被告於105 年5 月11日發函予原告，通知因系爭建物已拆除，依系爭租約第10條第5 款約定，自105 年5 月2 日起終止系爭租約；林洋元於105 年5 月19日則以陳情書回覆被告，請求將已拆除之系爭建物，准予按原狀修繕，並續租系爭土地等情，分別有被告105 年5 月11日高市財政產管字第10530847400 號函、林洋元105 年5 月19日陳情書可證（見院卷第50、154 頁），足見原告至遲於105 年5 月19日已收受被告依系爭租約第10條第5 款約定終止系爭租約之意思表示，而被告得依上開約定終止租約，業如前述，是依民法第95條第1 項前段規定，兩造之系爭租約至遲於105 年5 月19日經被告合法終止，故原告主張被告終止租約不合法云云，要無可採。
6.原告又主張苟系爭租約如期履約完畢，被告將再續約云云。又按非公用不動產有下列情形之一者，經本府核准後，得逕予出租：中華民國八十二年七月二十一日以前已實際使用，於不妨礙都市計畫或區域計畫之情形下，得按占用範圍出租予占有人。原已出租之不動產，租期屆滿後未依規定續租而繼續使用，於不違反原約定用途之情形下，得出租予占有人。因施政需要或其他特殊情形，經本府核准出租者。依其他法規規定得予出租者，系爭管理自治條例第39條固有明文。惟租賃，係契約之一種，必須雙方當事人意思表示一致，始得成立。而本市市有財產其非公用財產類之不動產，於符合系爭管理自治條例第39條規定者，其實際使用人固非不得依該條規定申請租用，惟既未強制市有財產之管理機關必須與之成立租賃，是故原告就附表一之土地，縱合於上開規定得申請租用之條件，但被告仍非無斟酌准駁之權（最高法院69年度台上字第3741號判決意旨參照）。蓋非公用財產類不動產之出租非屬公法爭議，就其所生爭執仍由民事法院審判，是實際使用人所提出之租用申請，充其量係屬要約或要約之誘引，被告仍可拒絕，不為承諾或提出要約，換言之，上開規定非屬強制締約規定，無從執此遽認被告負有強制締約之義務，並限制其締約自由，故原告上開主張，自難遽採。遑論，兩造自106 年1 月1 日起迄今，不曾就附表一之土地簽訂租約乙節，業為兩造所不爭執，則原告主張自10
6 年1 月1 日起至109 年12月31日止，對被告就附表一之土地具租賃關係云云，亦屬無據。
六、綜上所述，原告就附表一所示土地之租賃期間，自102 年1月1 日起至105 年5 月19日止，無確認利益；另自105 年5月20日起至109 年12月31日止，請求確認與被告間具租賃關係存在，為無理由，均應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
民事第五庭法 官 何佩陵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
書記官 林家妮附表一 聲明請求確認之土地┌─┬────────┬───────┬──────────┐│編│ 土地地號 │ 位置及面積 │ 確認之租賃期間 ││號│ │（平方公尺） │ │├─┼────────┼───────┼──────────┤│1 │高雄市○○區○○│ 170 │自102 年1 月1 日起至││ │○段一小段000 │範圍：土地全部│109 年12月31日止 ││ │-46地號土地 │ │ │├─┼────────┼───────┼──────────┤│2 │高雄市○○區○○│ 31 │自102 年1 月1 日起至││ │○段一小段000-66│範圍：土地全部│109 年12月31日止 ││ │地號土地 │ │ │└─┴────────┴───────┴──────────┘附表二┌─┬────────┬──────┬──────────┬─────┐│編│承租土地地號 │ 出租面積 │ 地上物門牌號碼 │基地租賃契││號│ │（平方公尺）│ │約出處 │├─┼────────┼──────┼──────────┼─────┤│1 │高雄市○○區○○│ 187 │高雄市○○區○○街00│見院卷第6 ││ │○段一小段000-46│ │巷00號 │頁 ││ │地號土地 │ │ │ │├─┼────────┼──────┼──────────┼─────┤│2 │高雄市○○區○○│ 74 │高雄市○○區○○街00│見院卷第48││ │○段一小段000-46│ │巷00號 │頁 ││ │（A01）地號土地 │ │ │ ││ │ │ │ │ │├─┼────────┼──────┼──────────┤ ││3 │高雄市○○區○○│ 31 │高雄市○○區○○街00│ ││ │○段一小段000-66│ │巷00號 │ ││ │地號土地 │ │ │ │├─┴────────┴──────┴──────────┴─────┤│備註： ││一、000-46地號土地，自100年1月28日起由高雄市接管，於105年12月13日分 ││ 割出000-71地號土地（面積：152平方公尺）後，面積變更為170平方公尺││ 。000-71地號土地於107年3月31日登記為林洋元、林盛山共有（權利範圍││ 各1/2）。 ││二、出處見院卷第16、17、65、96、97頁。 │└──────────────────────────────────┘