臺灣高雄地方法院民事判決 107年度重訴字第144號原 告 廖庭茵訴訟代理人 吳建勛律師
梁宗憲律師被 告 國聯土地開發有限公司法定代理人 陳大儒訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師上列當事人間請求給付價金等事件，經本院於民國108 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟參佰柒拾參萬捌仟玖佰柒拾參元，及其中新臺幣壹仟貳佰參拾壹萬元自民國一○六年十一月十二日起，其餘新臺幣壹佰肆拾貳萬捌仟玖佰柒拾參元自民國一○七年三月九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰伍拾捌萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹仟參佰柒拾參萬捌仟玖佰柒拾參元為原告供擔保後免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊與訴外人甲○○為母女關係，前向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○○路○ ○○○號之「0 000000」建案（下稱系爭建案）之房地，而於民國103 年9 、10月間分別與被告簽訂如附表所示房地之買賣合約書，以如附表所示之價金購買如附表所示之房地，但因系爭建案完工後，成屋與預期不符，伊與甲○○曾因履約問題而與被告發生爭議，雙方乃於106 年5 月25日簽訂交屋協議書（下稱系爭協議），同意仍繼續履行如附表編號1 、3 所示之房地（下稱系爭房地）買賣合約書（下分別稱爭系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭買賣契約），而系爭建案業於105年11月間完工取得使用執照，被告理應儘速辦理交屋及所有權移轉登記，伊業依系爭房地買賣契約第16條之約定備齊產權移轉所需文件，委由被告統籌委託地政士辦理相關稅單及所有權移轉登記手續，並匯予被告房屋過戶所需稅捐、代書代辦費、預納雜費等必要費用新臺幣（下同）36萬元，但被告竟遲未辦理交屋及所有權移轉登記，伊乃於106 年11月6日以存證信函催告被告於文到5 日內依約辦理交屋及所有權移轉登記，並載明若不依約交屋即解除系爭買賣契約而不另通知之意思，復於同年月16日再以存證信函催告被告於文到
7 日內依約辦理交屋及所有權移轉登記，然被告雖辦畢系爭房地之所有權移轉登記，卻仍不願交屋，伊乃再於107 年1月12日以存證信函催告被告辦理交屋，被告竟以存證信函表示拒絕交屋，是被告於接獲前述106 年11月6 日存證信函後
5 日未交屋，系爭買賣契約即於106 年11月12日解除，且被告於伊以106 年11月6 日、同年月16日存證信函2 次催告交屋仍不履行，系爭買賣契約應依第2 封存證信函之意旨在逾
106 年11月24日仍不履行時即已解除，伊另以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，則伊自得請求返還伊已付之價金1,231 萬元、代收款36萬元（下稱系爭代收款），並依系爭買賣契約之約定請求給付違約金1,231,000 元，為此爰依民法第259 條第2 款、第5 款、第179 條之規定及系爭房屋買賣契約第23條第4 款、系爭土地買賣契約第14條第4款之約定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告13,901,000元及自106 年11月12日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告與甲○○前透過訴外人即伊所委託之乙○○○○有限公司（下稱乙○○公司）副總經理丙○○預購如附表所示之房地，並簽訂買賣契約，嗣伊於系爭建案完工後，多次催促原告與甲○○履約以完成交屋，但其等無財力履約，伊乃告知不履約就依契約約定沒收總價15% 款項，其等乃透過丙○○而約定於106 年5 月25日協商交屋事宜，經協商後，伊與原告及甲○○乃同意解除如附表編號2 、4 至14所示房地之買賣契約，保留系爭房地之買賣契約，而系爭房地之價款則由原告已繳納之價金1,787 萬元中扣抵，餘款則由伊沒收，又因系爭協議簽訂時距原告購買如附表所示房地時間已有3 年多，房地產價格受景氣影響逐漸跌落，房價已遠低於如附表所示房地買賣契約簽訂時，伊收回房地再行銷受，必然受有跌價損失，且丙○○仲介原告與甲○○購屋時，伊業已給付4%佣金予乙○○公司，如僅以系爭協議書之條件，伊將受有重大損失，因此伊當時即對原告提出附加條件，即要求丙○○應於3 個月內再銷售解約中之5 戶，以彌補伊之損失，若逾期無法售出，則應給付伊200 萬元，以資賠償，伊並當場要求丙○○簽發200 萬元之本票，同時向原告、甲○○及丙○○表示：丙○○如未依約銷售5 戶房地，則需賠償200 萬元，在丙○○給付200 萬元以前，伊將暫不辦理系爭房地之所有權移轉登記，以保障伊之權益，原告及甲○○當時並無任何反對之表示，是以該等交屋條件事涉原告權利，原告竟未當場反對，任令丙○○簽發本票，顯已默示同意該約定，伊亦係因原告默許該條件，始簽訂系爭協議，因此此一交屋條件業經兩造同意，原告自應受此約定之拘束，惟丙○○直至106 年9 月1 日均無任何銷售作為而未售出任何房地，而以「過戶」與「交屋」等物權行為均屬伊依買賣契約所應履行之義務，是伊按系爭協議之約定，可以在丙○○履約前暫不過戶，該「暫不過戶」應包括「暫不交屋」在內，因此伊暫不交屋予原告尚無違背系爭協議之意旨。其次，縱使丙○○所同意之上開條件並非系爭協議之內容，原告前因無資力履約而經丙○○從中協調，簽訂系爭協議後免除原違約所應給付違約金中之4,045,000 元債務，而由伊自行負擔解除契約之12戶房地跌價損失，原告若認伊不辦理交屋為無理由，應依民法第767 條、第348 條第1 項之規定請求交付房屋，始能達系爭協議保留系爭房地之目的，其捨此不為，反而以解除契約之方式請求返還價金，此將使伊另又承受系爭房地跌價之不利益，而受有雙重損害，以投資獲利為目的之原告則得取回原價金，原告所為悖於系爭協議之精神，有違誠信原則，是其主張解除系爭買賣契約應為無效。再者，系爭代收款係用於系爭房地過戶所需繳納之契稅、代書費、謄本申請書、書狀費、印花費，以及系爭房地之瓦斯外線費、第四台外線費、1 年期管理費等費用，均為房屋所有權人買受房屋必要支出，伊僅是代收代付，並未從中獲利，原告縱使解除契約，亦不得依不當得利之法律關係請求返還。此外，伊未依原告之請求辦理交屋，係因對於履約條件認知之歧異，並非惡意違約，且原告因系爭買賣契約解除而獲益，此與違約金之性質乃在確保契約之履行，有所扞格，則原告既因解除系爭契約而獲利，與違約金之目的相悖，自不得對伊請求給付違約金，否則有違誠信原則，縱認原告依約得請求違約金，基於前述理由，應將違約金核減為0 元，以符公平等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告、甲○○前向被告系爭建案之房地，而於103 年9 、10
月間分別與被告簽訂如附表所示房地之買賣合約書，以如附表所示之價金購買如附表所示之房地。
㈡系爭建案完工後，原告、甲○○與被告因履約有所爭議，而
於106 年5 月25日簽訂系爭協議，協議內容記載：「一、乙方所購買14戶已繳交自備款及工程款共計1787萬元，因無法辦理交屋，雙方協議2F00、00兩間正常交屋，兩間房價共計1231萬元，餘款項556 萬元，由甲方沒收。二、餘乙方所購之房屋5F00、00、6F00、00、7F00、00、11F00 、00、13F0
0 、00、14F00 、00等12戶，與甲方無條件解除合約」等語，又上開協議內容所指乙方應為原告、甲○○，所指甲方為被告。
㈢系爭房屋買賣合約書第18條第2 款後段、第3 款、第4 款分
別約定：「建物產權移轉登記時之買賣契稅由買方負擔」、「辦理產權移轉登記所需預繳費用：契稅、規費、印花稅、設定費、保險費（火險、地震險）、代書代辦費、各項附加稅捐、預收十二個月管理費、天然瓦斯外線配管費、有線電視（第四台）預設線路費用等，以上皆由買方負擔」、「前款所列之費用，買方應於辦理產權登記前或賣方通知後，將此等費用全額預繳；賣方應於交屋時結清，多退少補予買方」；而第23條第4 款則約定：「買賣雙方如違反本契約所訂之任一條款，除依前三項之請求外，經買賣雙方催告限期內仍不遵守時，買賣雙方得逕行解除本契約。如屬買方違約，買方同意將已繳交款項由賣方沒收；如屬賣方違約，賣方同意依房屋總價款百分之十之違約金賠償買方。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等語。
㈣系爭土地買賣合約書第14條第4 款約定：「買賣雙方如違反
本契約所訂之任一條款，除依前三項之請求外，經買賣雙方催告限期內仍不遵守時，買賣雙方得逕行解除本契約。如屬買方違約，買方同意將已繳交款項由賣方沒收；如屬賣方違約，賣方同意依土地總價款百分之十之違約金賠償買方。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等語。㈤原告於106 年11月6 日以存證信函催告被告於文到5 日內辦
理系爭房地之所有權移轉登記及交屋，被告於同年月7 日收受該存證信函後仍未予辦理，原告乃於同年月16日再以存證信函催告被告應於文到7 日內辦理之，逾期即依民法第256條規定解除契約，被告業已於同年月17日收受該存證信函。
㈥系爭房地業於106 年11月24日按原告指示移轉所有權而分別登記於訴外人丁○○、原告名下，但仍未交屋。
㈦原告於107 年1 月12日以存證信函催告被告於文到7 日內辦
理系爭房地之交屋，被告業已於同年月15日收受該存證信函，但於107 年1 月22日以存證信函表明：「台端107 年1 月15日高雄地院郵政存證號碼61來函所言與事實不符、自本買賣交易建築完成105 年11月25日催告台端履行契約、台端遲不履約，是台端遲延在先。經106 年5 月25日雙方協議後本公司已移轉約定之不動產，因雙方尚有歧見未為一致，故交屋事宜待歧見一致後、再行交屋為宜，特此函告」等語，迄未交屋。
四、本件之爭點：㈠原告是否業已解除契約？㈡原告得否請求被告返還買賣價金及代收款？㈢原告得否請求被告給付違約金？違約金是否過高？
五、得心證之理由㈠原告是否業已解除契約？
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第
229 條第2 項、民法第254 條分別定有明文。又買賣雙方如違反本契約所訂之任一條款，除依前三項之請求外，經買賣雙方催告限期內仍不遵守時，買賣雙方得逕行解除本契約；買賣雙方如違反本契約所訂之任一條款，除依前三項之請求外，經買賣雙方催告限期內仍不遵守時，買賣雙方得逕行解除本契約，系爭房屋買賣契約第23條第4 款前段、系爭土地買賣契約第14條第4 款前段亦有約定。經查：
⒈被告雖抗辯其於簽訂系爭協議時，業已表示丙○○如未依約
銷售5 戶房地，則需賠償200 萬元，在丙○○給付200 萬元以前，伊將暫不辦理系爭房地之所有權移轉登記，且經原告默示同意，原告自應受此拘束云云。惟：
⑴系爭協議記載：「一、乙方所購買14戶已繳交自備款及工程
款共計1787萬元，因無法辦理交屋，雙方協議2F00、00兩間正常交屋，兩間房價共計1231萬元，餘款項556 萬元，由甲方沒收。二、餘乙方所購之房屋5F00、00、6F00、00、7F00、00、11F00 、00、13FA 1、00、14F00 、00等12戶，與甲方無條件解除合約」等語，已如前述，則原告、甲○○與被告於系爭協議中並未提及丙○○需出售系爭協議第2 點房地中之5 戶或賠償200 萬元，否則不予交屋之條件，而衡情雙方當時乃就如附表所示房地買賣契約所生履約爭議進行協議，並於達成協議後書立書面以為將來履約憑據，若無特殊事由，殊難想像被告以「丙○○需出售系爭協議第2 點房地中之5 戶或賠償200 萬元」為系爭房地交屋條件，卻未於系爭協議中載明，反係記載「正常交屋」，況被告經原告催告後所寄送予原告之存證信函，只記載：「經106 年5 月25日雙方協議後本公司已移轉約定之不動產，因雙方尚有歧見未為一致，故交屋事宜待歧見一致後、再行交屋為宜」等語，亦如前述，則衡情若雙方確有以丙○○履行前述事項為交屋條件，被告於遭質疑給付遲延之際，豈會不以丙○○尚未履行承諾而為不履行交屋之理由，反只含糊提及雙方尚有歧見，此益徵被告與甲○○、原告於系爭協議時，未以丙○○履行前述事項為交屋條件。
⑵證人即被告副總經理戊○○固於本院審理中證稱被告於簽訂
系爭協議時要求丙○○需銷售解除房地買賣契約中之5 戶或給付200 萬元，才交屋予原告，而原告方當時只是說要給年輕人1 個機會，丙○○賠償該200 萬元是應該的，又基於其等對於丙○○之信賴，且顧及丙○○之顏面，因此沒有將該條件寫在系爭協議書等語（見本院卷㈡第79頁反面至80頁、第82頁），惟證人戊○○乃為被告之員工，與被告有密切之利害關係，其所為之證述自需一致、無悖於常情，且有其他佐證，始足採信。然證人丙○○於本院審理時到庭證述原告方代表即丁○○、甲○○於系爭協議簽訂當日，並不知悉其有承諾被告要銷售5 戶房屋，並簽發200 萬元本票，被告之負責人與丁○○、甲○○說條件時，亦未提到其要銷售5 戶事宜等語（見本院卷㈡第74頁），則證人戊○○所為證述內容與證人丙○○相左，再衡情原告對於被告而言乃為已有違約前例之客戶，被告對其應無任何信賴程度可言，若被告要求需於丙○○履行一定之條件，始按系爭協議所載就系爭房地正常交屋，在雙方業簽訂書面協議載明合意內容，以為將來履約憑據時，應不致於不在系爭協議中載明該項條件，況被告既要求丙○○簽發本票，顯非對丙○○極為信賴，且被告若確有對原告要求需丙○○履行一定之條件始為交屋，原告即已明確知悉該事，而損及丙○○顏面，自無在系爭協議中略而不記載該條件，以保留丙○○顏面之必要，是證人戊○○之證述亦悖於常情，而非可採。
⑶綜上所述，被告與甲○○、原告於系爭協議時，並未以「丙
○○需出售系爭協議第2 點房地中之5 戶或賠償200 萬元」為交屋條件，被告上開抗辯應非可採。
⒉系爭房屋買賣契約第19條第1 款約定，若買方未辦理銀行貸
款，則賣方應於所有款項收齊日起，通知買方交屋，並於該日起算7 個工作天將款項結算完成且連同交屋清冊交付買方，而系爭土地買賣契約第13條第11款則約定「本契約暨附件及買賣雙方所訂立『房屋預定買賣契約書』中之各項約定應同時履行，若其中有任何一部分不履行時，視為全部違約」等語，有系爭買賣契約在卷可參（見本院卷㈠第12頁、第23頁反面、第230 頁反面、第242 頁）。又原告、甲○○與被告既於106 年5 月25日簽訂系爭協議，按如前所述該協議第
1 點之文義，3 人乃約定原告、甲○○所繳1,787 萬元用作系爭房地買賣價金，餘款交由被告沒收，足見原告業於該日繳清系爭房地價款，則依諸前述約定，被告自應通知並辦理交屋。然原告於106 年11月6 日以存證信函催告被告於文到
5 日內辦理系爭房地之所有權移轉登記及交屋，被告於同年月7 日收受該存證信函後仍未予辦理，原告乃於同年月16日再以存證信函催告被告應於文到7 日內辦理之，被告已於同年月17日收受該存證信函，並於106 年11月24日按原告指示移轉系爭房地所有權而分別登記於訴外人丁○○、原告名下，但仍未交屋。原告乃再於107 年1 月12日以存證信函催告被告於文到7 日內辦理系爭房地之交屋，被告業已於同年月15日收受該存證信函，但迄未交屋等情，已如前述，則原告屢次催告被告交屋，被告均未依約辦理交屋，原告自得依民法第254 條、系爭房屋買賣契約第23條第4 款前段、系爭土地買賣契約第14條第4 款前段解除契約，是原告既業以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，系爭買賣契約即為解除。
⒊至原告固主張於被告收受106 年11月6 日存證信函後5 日，
即106 年11月12日，仍未履約交屋，系爭買賣契約即已解除，或於被告收受106 年11月16日存證信函，逾106 年11月24日仍未履行交屋時，系爭買賣契約即已解除云云。惟原告所寄送之106 年11月6 日存證信函乃記載：「本人依前述合約書第23條約定得解除契約而請求返還全部已繳價款並得請求違約之損害賠償」、「請台端儘速為給付，逾期本人即解約」等語，有該存證信函在卷可參（見本院卷㈠第30至31頁），則依該存證信函之文義，原告乃催告被告給付，並表示若逾期原告即為解除契約，而非表明被告如於期限內不履行，契約即解除，而原告於期限過後之106 年11月12日又未向被告為解除契約之意思表示，自難認系爭契約已於106 年11月12日即為解除。其次，106 年11月16日存證信函乃催告被告應於文到7 日內辦理之，逾期即依民法第256 條規定解除契約，且被告業已於同年月17日收受該存證信函等情，固如前述，然民法第256 條乃規定：「債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約」，則被告既無民法第226 條給付不能之情況，原告自不得依該條之規定解除系爭買賣契約，是原告上開主張均非可採。
⒋被告復抗辯原告解除系爭買賣契約，而非請求交付房屋，乃
悖於系爭協議之精神，且使伊受有雙重損害，有違誠信原則，應屬無效云云。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項固定有明文，然此須原告行使該解除權，於自己所得利益極少，而被告因該解除權之行使所受之損害甚大者，始得視為有違誠信原則而不得為之，惟被告既與原告達成系爭協議，即應按系爭協議之約定就系爭房地按系爭買賣契約之約定辦理交屋，其既未依約辦理交屋，即難再執系爭協議成立前所發生事由，要求原告僅得請求交屋，否則即有違誠信原則。又原告因被告遲不交屋而無從利用系爭房屋或即為轉賣取得資金，而若解除系爭買賣契約，原告即得取回業已給付之價金，並將該資金另行利用，此即難謂原告解除契約所得利益極少，而被告於系爭買賣契約解除後，乃得取回系爭房地，另行出售他人以換取價金，縱其因系爭房地跌價而略受有損失，亦難謂所受損失甚大，綜上，原告行使該解除權，並非於自己所得利益極少，且被告因該解除權之行使所受之損害甚大，是應難認原告行使解除權乃有違誠信原則，故而，被告上開抗辯尚非可採。
⒌綜上所述，原告業依法解除系爭買賣契約。
㈡原告得否請求被告返還買賣價金及代收款？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第179 條、第259 條第2 款、第5 款分別定有明文。經查：
⒈買賣價金部分：
系爭房地之買賣價金為1,231 萬元，且原告業於系爭協議簽訂日即106 年5 月25日付清等節，已如前述，則依諸前述規定，原告請求償還價金1,231 萬元及自106 年11月12日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，自於法有據。
⒉代收款部分：
⑴被告所收之系爭代收款業用以繳納契稅135,096 元、代書費
2 萬元、申請謄本費160 元、書狀費2,911 元、印花稅3,86
0 元、瓦斯外線費98,000元、第四台外線費3,000 元、1 年管理費45,528元，尚餘51,445元，有106 年契稅繳款書、免用統一發票收據、高雄市政府地政規費收據、高雄市政府新興地政規費徵收聯單、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書在卷可參（見本院卷㈡第92至97頁），且為原告所不爭執（見本院卷㈡第146 頁反面），自堪採信。
⑵被告雖抗辯其就系爭代收款僅是代收代付，並未從中獲利，
原告不得依不當得利之法律關係請求返還云云。惟系爭代收款中用以支付瓦斯外線費98,000元、第四台外線費3,000 元、1 年管理費45,528元部分，或係為管理、維護系爭房屋，或係管線施作發生添附，並增加使用便利而增益系爭房地價值所支出，應認作原告為系爭房地所支出之必要及有益費用，且系爭房地雖已移轉登記至原告名下，但尚未交付原告占有使用，其解除契約後，即使得被告取得上開利益，是原告依民法第259 條第5 款規定，請求被告應將上開費用返還予原告，核屬有據。又被告就餘款51,445元既仍未代為支付任何款項，其於系爭買賣契約解除後，仍保有上開金額顯係無法律上之原因而受有利益，且已致原告受有損害，原告應得依不當得利之法律關係請求返還，是被告上開抗辯自非可採。
⑶原告雖另主張系爭買賣契約於106 年11月12日即為解除，是
被告不應於系爭買賣契約解除後，仍辦理所有權移轉登記，其顯未依誠實信用方法履行契約，伊應亦得請求返還辦理登記相關支出費用云云。惟系爭契約乃於本件起訴狀繕本送達即107 年3 月8 日（見本院卷㈠第47頁）始為解除，已如前述，被告自非於系爭買賣契約解除後始辦理系爭房地之所有權移轉登記。又系爭代收款中用以支付之契稅135,096 元、代書費2 萬元、申請謄本費160 元、書狀費2,911 元、印花稅3,860 元等費用，為系爭房地交易過程所生之費用，並非增加系爭房地使用便利或增益房地價值所為之支出，核非屬原告就系爭房地所支出之必要及有益費用至灼。再參諸系爭房屋買賣契約第18條第2 款、第3 款及系爭土地買賣契約第12條第2 款、第3 款約定，買賣契稅、規費、印花稅、代書代辦費、各項附加稅捐均由原告負擔，此有該等契約在卷可參（見本院卷㈠第11頁反面、第22頁、第230 頁、第240 頁反面），可認上開契稅、印花稅、代書及規費本應由原告負擔，被告收取前開費用僅係為原告代為支付，難認被告因此受有何不當利得；又原告雖因系爭買賣契約解除而受有支出上開無益費用之損害，然系爭買賣契約均有違約金之約定，而該違約金之約定核屬損害賠償額預定之性質，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第147 頁），是原告依民法第259 條第2款、第179 條規定，請求被告返還上開費用，自非可採。
⑷綜上所述，原告此部分得請求之金額為197,973元。
㈢原告得否請求被告給付違約金？違約金是否過高？
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。又此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院92年度台上字第2747號裁判要旨可供參照。經查：
⒈被告雖抗辯伊並非惡意違約，且原告因解除系爭買賣契約而
獲利，與違約金之約定在於確保債務之履行相悖，自不得請求給付違約金云云。惟違約金之約定乃在於經由事先約定，使契約當事人慮及違約後需按約給付違約金，因此有所顧忌，而確保契約之履行，是以契約當事人違約即應給付違約金，始足以達其目的，尚非因未違約之契約當事人另按約解除契約而獲有利益，即認與違約金約定之目的有違，而不得請求，況被告就其抗辯原告因此獲益乙節，亦未舉證以實其說。又系爭房屋買賣契約第23條第4 款、系爭土地買賣合約書第14條第4 款、第13條第11款分別約定：「買賣雙方如違反本契約所訂之任一條款，除依前三項之請求外，經買賣雙方催告限期內仍不遵守時，買賣雙方得逕行解除本契約。如屬買方違約，買方同意將已繳交款項由賣方沒收；如屬賣方違約，賣方同意依房屋總價款百分之十之違約金賠償買方。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」、「買賣雙方如違反本契約所訂之任一條款，除依前三項之請求外，經買賣雙方催告限期內仍不遵守時，買賣雙方得逕行解除本契約。如屬買方違約，買方同意將已繳交款項由賣方沒收；如屬賣方違約，賣方同意依土地總價款百分之十之違約金賠償買方。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」、「本契約暨附件及買賣雙方所訂立『房屋預定買賣契約書』中之各項約定應同時履行，若其中有任何一部分不履行時，視為全部違約」等語，則被告既如前述未依約交屋，原告自得依上開約定請求被告給付按系爭房地總價款10 %計算之違約金，即1,231,000 元，被告上開抗辯自非可採。
⒉被告復抗辯伊並非惡意違約，且原告因解除系爭買賣契約而
獲利，與違約金之約定在於確保債務之履行相悖，應將原告請求之違約金核減為0 元云云。惟觀諸被告所提出如附表所示編號1 、3 以外房地重新出售之價額表（見本院卷㈡第38頁），出售價額尚非均低於原告與甲○○所購價格，則於系爭協議簽訂後迄今，如附表所示之房地尚非均係跌價，足見被告抗辯其若依約履行，原告即受有跌價損失，是原告因解除系爭契約將免於跌價而獲益乙節，尚非無疑。又系爭買賣契約乃為被告預定用以預售系爭建案房屋之買賣契約，而屬定型化契約，此觀諸如附表所示房地之買賣契約書格式一致即知（見本院卷㈠第52至204 頁），又參酌內政部於103 年
4 月28日修正公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹部分預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第
3 款之規定，買方以賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定而解除契約者，違約金不得低於房地總價款15% ，此既為主管機關依消費者保護法之授權，經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷所制訂之規範，企業經營者及消費者均應受其拘束。是審酌系爭買賣契約所定違約金比例為總價金之10% ，乃低於前述主管機關所定之最低下限，且被告拒不交屋之情節並未低於前述規定情節，而被告請求酌減，既未為舉證為之，實屬無由。況違約金之約定為當事人契約自由、私法自治原則之體現，被告既為系爭房地之出售者，足認具有相當經濟能力與社會地位，且議約能力應高於一般民眾，其身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，而為上開違約金計算方式之約定，自應受該約定之拘束，再參諸被告經原告多次催告仍不辦理交屋，違約情節非輕，其請求酌減為約金，自非可採。
⒊綜上所述，原告應得請求被告給付違約金1,231,000元。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第20
3 條分別定有明文。本件原告固主張就系爭代收款及違約金得請求自106 年11月12日起算之利息云云。惟查，原告得請求返還之代收款及前述違約金之給付並無確定期限，是依諸上開規定，被告自以原告起訴而送達書狀時起負遲延責任，又被告前述債務乃係以支付金錢為標的，原告依前開規定，應於被告遲延後始得請求依法定利率計算之遲延利息，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即107 年3 月9 日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，於法有據，至其逾此範圍之請求，則非可採。
六、綜上所述，被告確已遲延交屋，原告業以起訴狀繕本送達解除系爭買賣契約，其應得請求被告返還價金1,231 萬元、代收款中之197,973 元，並給付違約金1,231,000 元，從而，原告依民法第259 條第2 款、第5 款、第179 條之規定，請求被告給付13,738,973元及其中1,231 萬元自106 年11月12日起；其餘1,428,973 元自107 年3 月9 日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。爰依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 2 日
民事第三庭 法 官 楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 2 日
書記官 呂美玲附表：
┌──┬─────┬────────────────┬────┬──────────┐│編號│買受人 │土地 │房屋 │價金 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│1 │原告 │坐落○○市○○區0000000 之11│00棟2 樓│土地：444萬元 ││ │ │、000 之12、000 之13、000 之25、│ │房屋：190萬元 ││ │ │000 之26、000 之38、000 之53地號│ │ ││ │ │土地（應有部分1 萬分之163） │ │ │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│2 │原告 │同上土地（應有部分1 萬分之163） │00棟6 樓│土地：463萬元 ││ │ │ │ │房屋：198萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│3 │原告 │同上土地（應有部分1 萬分之149 ）│00棟2 樓│土地：418萬元 ││ │ │ │ │房屋：179萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│4 │原告 │同上土地（應有部分1 萬分之149 ）│00棟6 樓│土地：436萬元 ││ │ │ │ │房屋：186萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│5 │原告 │同上土地（應有部分1 萬分之149） │00棟7 樓│土地：439萬元 ││ │ │ │ │房屋：188萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│6 │原告 │同上土地（應有部分1 萬分之195 ）│00棟11樓│土地：546萬元 ││ │ │ │ │房屋：234萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│7 │甲○○ │同上土地（應有部分1 萬分之163 ）│00棟5 樓│土地：460萬元 ││ │ │ │ │房屋：196萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│8 │甲○○ │同上土地（應有部分1 萬分之163 ）│00棟7 樓│土地：467萬元 ││ │ │ │ │房屋：200萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│9 │甲○○ │同上土地（應有部分1 萬分之189 ）│00棟13樓│土地：539萬元 ││ │ │ │ │房屋：230萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│10 │甲○○ │同上土地（應有部分1 萬分之149 ）│00棟5 樓│土地：432萬元 ││ │ │ │ │房屋：185萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│11 │甲○○ │同上土地（應有部分1 萬分之175 ）│00棟13樓│土地：509萬元 ││ │ │ │ │房屋：218萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│12 │甲○○ │同上土地（應有部分1 萬分之195 ）│00棟14樓│土地：560萬元 ││ │ │ │ │房屋：240萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│13 │甲○○ │同上土地（應有部分1 萬分之176 ）│00棟11樓│土地：501萬元 ││ │ │ │ │房屋：214萬元 │├──┼─────┼────────────────┼────┼──────────┤│14 │甲○○ │同上土地（應有部分1 萬分之176 ）│00棟14樓│土地：514萬元 ││ │ │ │ │房屋：219萬元 │└──┴─────┴────────────────┴────┴──────────┘