臺灣高雄地方法院民事判決107年度重訴字第62號原 告 許立經 住○○市○○區○○○街00○0號
許立緯許瑞勝共 同訴訟代理人 李茂增律師複 代理人 杜承翰律師被 告 林蕙瑗（即林衡寬之承受訴訟人）
訴訟代理人 李永然律師
吳任偉律師朱萱諭律師被 告 林方世
林南英
林衡儀訴訟代理人 彭若涵
郭香蘭被 告 林仁布
林立平張知惠林仁及
林本仁
林飛月
林介今
林則禹
潘林衡靜
莊靜和林衡柔
顏明誠顏明格嘉門益子嘉門英威嘉門剛威九矢雅江
柳田英里
柳田晃宏吳宗叡吳宗洲吳佳原
林穎豐
林慧蓉
參 加 人 黃淯琳訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師黃有衡律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國111年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：㈠定性─本件為涉外民事事件：
按凡民事案件涉及外國人或構成案件事實中牽涉外國地者，即為涉外民事事件，應依涉外民事法律適用法定法域之管轄及法律之適用（最高法院98年度台上字第1805號判決意旨參照）。查被告林仁及、林仁本均為美國國籍（見本院卷㈠第1
40、159頁之中華民國統一證號基資表），被告柳田英里、柳田晃宏則為已歸化日本國國籍之前我國人民（見本院卷㈡第267、275頁之戶籍資料），原告以其為坐落高雄市○○區○○段○○段000○000○000○000地號土地（以下別稱系爭913、914、915、916地號土地，合稱系爭土地）之承租人，主張就系爭土地有優先承買權，兩造已於民國106年2月22日簽訂優先承買契約書（下稱系爭契約），依系爭契約約定，請求被告於辦理繼承登記後，於原告給付買賣價金之同時，應就系爭土地辦理所有權移轉登記予原告而提起本訴等情，足徵本件因部分當事人為美國、日本等國民，對於系爭土地之優先承買權及所有權移轉登記而涉訟，核屬涉外民事事件甚明，合先敘明。
㈡國際民事裁判管轄權及內國具體管轄權：
按共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區域內者，各該住所地之法院俱有管轄權，但依第4條至第19條規定有共同管轄法院者，由該法院管轄，民事訴訟法第20條定有明文。同法第10條第2項規定，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院104年度台抗字第538號裁定意旨參照）。本件涉及系爭土地優先承買權及所有權移轉登記等情，核屬不動產之物權或其分割或經界以外與不動產有關之事項而涉訟，而被告之住所不在同一法院管轄區域內，依民事訴訟法第20條但書規定，應由共同管轄法院即系爭土地所在地之本院管轄。又民事訴訟法第20條本文規定之立法意旨在於訴訟經濟，係針對複數之被告，為免因無其他特別審判籍存在而無從利用訴之合併程序之情況而言，惟對於其他未在其住所地法院起訴之被告而言，則有違「以原就被」原則，是以同條但書有例外規定，但依第4條至前條規定有共同管轄法院者，由該法院管轄，此等對國內土地管轄之嚴格限制，於涉外民事事件亦可參酌。就我國國際民事訴訟法之理論建構而言，訴之主觀合併僅能作為補充性之國際裁判管轄原因，而不應作為主要之國際裁判管轄原因，亦即不宜以之作為單一、主要之國際裁判管轄基礎，原則上得肯定訴之主觀合併作為國際裁判管轄之原因，但就各請求之間，應要求必須具備一定之關連性為要件，以防止對於原告管轄利益之過度傾斜。我國民事訴訟法第20條針對共同被告之土地管轄設有特別審判籍，但在適用上必須符合同法第53條所規定共同訴訟之主觀要件，係以共同訴訟人間有無牽連關係為基準，有牽連關係者，亦即為訴訟標的之權利或義務，為其所共同者，或本於同一之事實上及法律上原因者，適用本法第20條關於一般共同訴訟之管轄規定，若無牽連關係者，則不適用之。此種以牽連關係之有無而異其土地管轄之適用，其法理對於國際裁判管轄之法理，亦為妥當。準此，在我國涉外共同訴訟之情形，其國際裁判管轄之牽連關係，應以為訴訟標的之權利或義務，為其所共同者（民事訴訟法第53條第1款），以及為訴訟標的之權利或義務，本於同一之事實上及法律上原因者（民事訴訟法第53條第2款）為參考標準。經查，原告主張系爭土地為被告公同共有，原告就系爭土地有優先承買權，請求被告於辦理繼承登記後，於原告給付買賣價金之同時，應就系爭土地辦理所有權移轉登記予原告，則為訴訟標的之權利或義務為其所共同，此主觀訴之合併具有牽連關係，且系爭土地所在地在我國，被告林蕙瑗及參加人均不爭執而為本案之言詞辯論，並均同意本院有國際裁判管轄權及內國具體管轄權（見兩造3不爭執事項㈧），於我國法院審判並無違背當事人間之實質公平，裁判之適正、妥適、正當，程序之迅速、經濟等民事訴訟法理之特別情事存在，應認我國法院對此涉外案件有國際裁判管轄權，並有內國具體管轄權。
㈢本件準據法之選擇：
按法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律；當事人無明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最切之法律；法律行為所生之債務中有足為該法律行為之特徵者，負擔該債務之當事人行為時之住所地法，推定為關係最切之法律，但就不動產所為之法律行為，其所在地法推定為關係最切之法律，第20條定有明文。經查，原告以系爭土地為被告之被繼承人林熊祥之遺產，而為被告與其他繼承人所公同共有，依系爭契約關係，請求被告林則禹、林飛月、林介今應就被繼承人林衡達公同共有部分，請求被告嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江應就被繼承人顏明宏公同共有部分，辦理繼承登記，並請求於原告給付買賣價金之同時，被告應就系爭土地辦理所有權移轉登記予原告為由提起本訴，則本件依系爭契約請求辦理繼承登記及所有權移轉登記部分，兩造間無明示之意思定應適用之法律，因原告對系爭土地之租賃關係、系爭契約簽約地、系爭土地所在地等情，均在我國，則依關係最切之法律即系爭土地所在地之法律而為我國法。
㈣按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然
停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條、第176條分別定有明文。查被告林衡寬於本院審理中之107年3月4日死亡，其繼承人為林蕙瑗，且未拋棄繼承，業經林蕙瑗具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明狀、林衡寬之死亡證明書、繼承系統表、繼承人戶籍謄本、臺灣臺北地方法院107年4月10日函文等附卷可稽（見本院卷㈤第19至22頁，本院卷㈣第32頁），核與上揭規定相符，自應准許。
㈤本件被告林方世、林南英、林衡儀、林仁布、林立平、張知
惠、林仁及、林本仁、林則禹、林飛月、林介今、潘林衡靜、莊靜和、林衡柔、顏明誠、顏明格、嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江、柳田英里、柳田晃宏、吳宗叡、吳宗洲、吳佳原、林穎豐、林慧蓉，經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：系爭土地於日據時期為臺灣地所建物株式會社所有，臺灣光復後，系爭土地由土地銀行接管，嗣移轉登記予林熊祥。其中系爭913、914地號土地，由訴外人許埮即原告許瑞勝之父於日據時代即開始承租，期間許埮皆按時給付租金，與林熊祥間有不定期租賃關係，許埮徵得林熊祥同意後，於系爭913、914地號土地上起造門牌號碼高雄市○○區○○○路00號建物（下稱系爭82號建物），許埮死亡後，系爭82號建物經全體繼承人協議由原告許瑞勝繼承全部，並於98年4月13日辦妥所有權登記。又系爭915、916地號土地，由訴外人許成寧即原告許立經、許立緯之父與林熊祥間有不定期租賃關係，許成寧經林熊祥同意後，於系爭915、916地號土地上起造門牌號碼高雄市○○區○○○路00號建物（下稱系爭84號建物），許成寧死亡後，系爭84號建物經全體繼承人協議由原告許立經、許立緯共同繼承。林熊祥於62年3月23日死亡後，由其配偶林陳師桓及19名子女共同繼承，嗣林陳師桓於72年4月24日死亡，其繼承自林熊祥部分由其與林熊祥所生12名子女中之9名子女繼承。原告於106年1月11日接獲林衡儀寄發之存證信函（下稱系爭存證信函），通知原告系爭土地出賣相關事宜，並詢問原告是否行使優先承買權，原告於106年1月20日寄發存證信函通知林衡儀將行使優先承買權購買系爭土地。林衡儀又表示渠等持有系爭土地潛在應有部分總數已達1166/1440，已逾2/3，有權處分系爭土地權利範圍全部，於106年2月22日與原告簽訂系爭契約，原告並已交付買賣價金之1成即新臺幣（下同）1,190,929元予林衡儀，詎被告 遲遲不依約交付印鑑證明、戶籍謄本及一切過戶所需之證件而致系爭土地遲遲無法過戶。另林衡達、顏明宏已分別於103年8月3日、106年1月15日死亡，林衡達、顏明宏於契約之出賣人地位即應由林衡達之繼承人即林則禹、林飛月、林介今及顏明宏之繼承人即嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江共同繼承，然迄今均未辦理繼承登記，爰依系爭契約，請求繼承人應先辦理繼承登記，以履行辦理移轉登記義務，且依土地法第104條第1項、土地法第34條之1第1項，林衡儀有權處分系爭土地，原告並未放棄行使優先承買權，依系爭契約第1條、第5條約定，請求被告應於原告給付買賣價金之餘款10,718,368元之同時，移轉系爭土地所有權等語。並聲明：㈠林則禹、林飛月、林介今應就被繼承人林衡達公同共有之系爭土地辦理繼承登記。㈡嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江應就被繼承人顏明宏公同共有之系爭土地辦理繼承登記。㈢被告應於原告給付10,718,368元之同時，將坐落系爭913、914地號土地之所有權全部，移轉登記予許瑞勝單獨所有；將坐落系爭915、916地號土地之所有權全部，移轉登記予原告許立經、許立緯分別共有，應有部分比例各為2分之1。
三、被告方面：㈠林蕙瑗辯稱：原告主張之優先購買權，遭系爭土地之原買受
人否認而起訴，現繫屬於本院106年度重訴字第20號審理中，原告請求為無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡吳宗洲則以：請求儘速確認系爭土地之真正買受人為何人等語。
㈢其餘被告經通知則未以書狀為任何聲明或陳述。
四、參加人則以：參加人於98年與被告簽約買受系爭土地後，即多次請求被告履約，並於105年6月24日委託律師發函（下稱系爭律師函），請原告表示是否願以同樣條件優先購買系爭土地，原告於105年6月27日收受後，均未於收到系爭律師函後10日內表示行使優先購買權，依土地法第104條第2項規定，其優先購買權已視為放棄，即不得再向被告主張買受系爭土地，參加人得以與被告簽訂之買賣契約對抗原告，原告不得以行使優先購買權為由向被告為買賣契約並請求移轉登記，原告之主張顯無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執事項（原告、林蕙瑗及參加人間，見本院卷㈩第504至506頁）：
㈠許瑞勝之祖父許埮於日據時期即承租系爭913、914地號土地
，並於光復後繼續向當時所有權人林熊祥承租，雙方有一不定期限租賃關係；許立經、許立緯之父許成寧亦就系爭915、916地號土地與林熊祥有一不定期限租賃關係。後許埮與許成寧均獲得林熊祥同意後於系爭土地上分別興建系爭82、84號建物，嗣後許埮、許成寧逝世，系爭82號建物由許瑞勝於98年4月13日登記為所有權人，系爭84號建物由許立經、許立緯於102年10月7日登記為所有權人，原告依土地法第104條第1項有優先購買權。
㈡系爭土地為林熊祥之繼承人公同共有，林熊祥之繼承系統表
如本院卷㈠第87頁所示，各繼承人潛在持分如原告109年7月1日民事陳報十四狀附表五所示（見本院卷㈧第99至106頁）。
㈢林衡儀提出如本院卷㈠第26頁之附表，以出賣人公同共有人如
附表所列23人之身分與參加人簽訂預約土地買賣契約書（見本院卷㈧第35至47頁），買賣價金為11,909,297元。
㈣參加人於105年6月24日寄發系爭律師函（見本院卷㈧第59至63
頁）與原告，通知原告表示參加人已與系爭土地公同共有人兼管理人林衡儀簽立買賣不動產契約，買賣價金為11,909,297元，並已支付簽約金稅費及相關約定費用等項9,779,201元，詳細費用如系爭律師函明細表所示，共計20,497,569元，並請原告於文到12日內表示是否同意以同樣價格20,497,569元優先承購，原告已於105年6月27日收受（見本院卷㈧第65至68頁）。
㈤林衡儀於106年1月10日以系爭存證信函（見本院卷㈠第17、18
頁）通知原告已將系爭土地以總價款11,909,297元出售，並請原告於文到10日內主張是否優先承買，原告於106年1月11日收受（見本院卷㈠第19頁）。
㈥原告於106年1月20日寄發高雄武廟郵局存證號碼24號存證信
函（見本院卷㈠第20至21頁），通知林衡儀以同一價格總價款11,909,297元行使優先購買權。
㈦林衡儀以簽約代表人身分與原告於106年2月22日簽訂系爭契
約（見本院卷㈠第22至27頁），原告並於同日交付票面金額1,190,929元、發票人許立經之本行支票作為定金，業經林衡儀收受。
㈧同意本院有國際裁判管轄權及內國具體管轄權，並同意準據法為中華民國法律。
六、本件之爭點： ㈠原告是否仍得行使優先承買權？㈡原告請求被告應於原告給付10,718,368元之同時，將系爭913、914地號土地之所有權全部，移轉登記予許瑞勝單獨所有；將坐落系爭915、916號土地之所有權全部，移轉登記予許立經、許立緯分別共有，應有部分比例各1/2，有無理由？本院分述判斷意見如下：
㈠原告是否仍得行使優先承買權？
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。又土地法第104條第1項規定之目的，係為保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，惟為免因此影響交易安全及安定，另於同條第2項規定優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示依同樣條件購買者，其優先權視為放棄，以資平衡兼顧。因該條對於應為通知之人及其通知之方式，皆未為限制規定，解釋上即不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購買權人知悉其有優先購買之權利且可得行使均足當之（最高法院91年度台上字第1301號判決意旨參照）。準此，土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，非在使取巧利益，是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符，則不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，倘優先購買權人於接到出賣通知後，已知悉其有優先購買之權利且可得行使，於接到出賣通知後10日內仍不表示者，其優先權即應視為放棄。
⒉經查，許瑞勝之祖父許埮就系爭913、914地號土地與林熊
祥有不定期租賃關係，許立經、許立緯之父許成寧就系爭
915、916地號土地與林熊祥有不定期租賃關係，後許埮與許成寧均獲林熊祥同意於系爭土地上分別興建系爭82、84號建物，嗣許埮、許成寧逝世，系爭82號建物由許瑞勝於98年4月13日登記為所有權人，系爭84號建物由許立經、許立緯於102年10月7日登記為所有權人，原告依土地法第104條第1項就系爭土地有優先購買權等情，此為原告、林蕙瑗及參加人所不爭執（見兩造不爭執事項㈠），並有臺灣高等法院高雄分院100年度上字第170號、本院97年度重訴字第125號判決在卷可佐（見本院卷㈠第10至15頁）。又林衡儀提出如本院卷㈠第26頁之附表，以出賣人公同共有人如附表所列23人之身分與參加人簽訂預約土地買賣契約書（見本院卷㈧第35至47頁），買賣價金為11,909,297元，參加人於105年6月24日寄發系爭律師函（見本院卷㈧第59至63頁），通知原告表示參加人已與系爭土地公同共有人兼管理人林衡儀簽立買賣不動產契約，買賣價金為11,909,297元，並已支付簽約金稅費及相關約定費用等項9,779,201元，詳細費用如系爭律師函明細表所示，共計20,497,569元，並請原告於文到12日內表示是否同意以同樣價格20,497,569元優先承購，原告已於105年6月27日收受（見本院卷㈧第65至68頁）等情，亦為原告、林蕙瑗及參加人所不爭執（見兩造不爭執事項㈢、㈣），並有上開預約土地買賣契約書、系爭律師函附卷足憑，因土地法第104條對於應為通知之人及其通知之方式，皆未為限制規定，解釋上即不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購買權人知悉其有優先購買之權利且可得行使均足當之，已如前述，衡以參加人寄發之系爭律師函，除記載買賣契約當事人為參加人及系爭土地公同共有人兼管理人林衡儀外，且記載買賣標的為系爭土地，並記載買賣價金「以11,909,297元成立買賣」，另參加人「已依約支付簽約金稅費及相關約定費用等項共計9,779,201元（詳附件）」，該附件詳列日期、項目、總價、姓名、明細、備註等項（見本院卷㈧第63頁），顯然已將買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式等通知原告，並函知原告為系爭土地上建築物所有權人，依法應通知是否優先承購，而請原告於函到12日內表示是否優先承購，然原告於接到出賣通知後10日內並未表示優先承購，其優先權已視為放棄，自不得再為行使。
⒊原告雖主張：土地法第104條之出賣通知僅得由出賣人為之
，且系爭律師函主旨要求原告以2,000餘萬元優先承購，顯非同一條件通知優先承購，亦非通知原告行使優先權，僅係買賣要約，不生土地法第104條通知效力云云，然土地法第104條規定非在使當事人取巧利益，且考量法之安定性，不論出賣人或買受人通知均得為之，已如前述，又系爭律師函已明確記載買賣價金「以11,909,297元成立買賣」，及參加人「已依約支付簽約金稅費及相關約定費用等項共計9,779,201元（詳附件）」，該附件詳列日期、項目、總價、姓名、明細、備註等項（見本院卷㈧第63頁），亦如上述，則參加人已將買賣價金載明為「11,909,297元」，附件所載為參加人依約已付其他項目及費用，足徵參加人已將買賣價金及其他契約付款條件等詳細記載，自屬以同一條件通知原告優先承購，尚非僅係買賣要約，原告上開主張，委不足採。
㈡原告請求被告應於原告給付10,718,368元之同時，將系爭913
、914地號土地之所有權全部，移轉登記予許瑞勝單獨所有；將坐落系爭915、916號土地之所有權全部，移轉登記予許立經、許立緯分別共有，應有部分比例各1/2，有無理由？經查，原告就系爭土地之優先承買權已視為放棄，自不得再為行使，業如前述，則林衡儀以原告已行使優先承買權為由，基於系爭土地簽約代表人身分，另與原告簽訂系爭契約，自構成系爭契約第6條有其他失效之情事。準此，原告依土地法第104條第1項、土地法第34條之1第1項，主張林衡儀有權處分系爭土地，原告並未放棄行使優先承買權，依系爭契約第1條、第5條約定，請求被告應於原告給付買賣價金之餘款10,718,368元之同時，移轉系爭土地所有權，洵屬無據。
七、從而，原告依系爭契約，請求林衡達、顏明宏之繼承人辦理繼承登記，以履行辦理移轉登記義務，並請求被告應於原告給付買賣價金之餘款10,718,368元之同時，移轉系爭土地所有權，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第五庭法 官 秦慧君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書記官 林雯琪