臺灣高雄地方法院民事判決 108年度簡上字第147號上 訴 人 蘇啟明
蘇啟宏蘇煌哲共 同訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師何翊萍律師被上訴人 財政部國有財產署南區分署法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 祈文中
張政源複 代理 人 曾嘉雯律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國108年4 月30日本院高雄簡易庭107 年度雄簡字第1685號第一審簡易判決提起上訴，經本院於110 年3 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第463 條定有明文，又前開規定，依同法第436 條之1 第3 項、第463 條規定，於簡易訴訟之第二審程序準用之。本件被上訴人於原審聲明：確認兩造間自民國104 年1 月1 日起，就被上訴人所管理之高雄市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）於門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號未保存登記建物（下稱系爭建物）坐落範圍內有租賃關係存在。嗣於本院審理時，經測量得知系爭建物占用系爭土地之面積為108.71平方公尺，而變更訴之聲明為：確認上訴人與被上訴人間自104 年1月1 日起，就被上訴人所管理系爭土地於系爭建物坐落之10
8.71平方公尺範圍內，有租賃關係存在，經核上訴人於本院僅係針對租賃之土地面積，補充事實上陳述及為聲明之更正，未變更訴訟標的，非屬訴之變更或追加。
二、按訴訟代理人應委任律師為之，但經審判長許可者，亦得委任非律師為訴訟代理人，民事訴訟法第68條第1 項定有明文。又訴訟代理人應以自然人為限，非自然人不得為訴訟代理人；法人或其他機關受委任為訴訟代理人時，得逕列該受委任之法人或機關之代表人即自然人為訴訟代理人，最高法院63年度第3 次民庭庭推總會議決定㈡、64年度第5 次民庭庭推總會議決定㈢可資參照。本件被上訴人委任交通部臺灣鐵路管理局（下稱鐵路局）為訴訟代理人，爰依上開條文、決定意旨，經本院許可後，逕列鐵路局於本院繫屬期間先、後任之法定代理人張政源、祈文中為被上訴人之訴訟代理人。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：訴外人蘇守國為上訴人之父，蘇守國與上訴人蘇啟宏、蘇煌哲於73年間興建系爭建物，因系爭建物坐落之分割前高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱分割前
506 地號土地）原屬鐵路局管理之國有土地，故蘇守國、上訴人蘇啟宏、蘇煌哲於95年4 月1 日以蘇守國名義，向鐵路局提出承租土地申請，經鐵路局審核同意承租，雙方遂於95年4 月1 日簽訂經管國有土地租賃契約，約定承租人為蘇守國，承租建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○ 號」之基地，面積82平方公尺，租賃期間自95年4 月1 日起至96年6月30日止（下稱第一份租約），蘇守國於96年7 月1 日又與鐵路局續約另簽訂與第一份租約內容相同，但租期變更為96年7 月1 日起至99年6 月30日止之經管國有土地租賃契約（下稱第二份租約）。嗣蘇守國又於99年7 月1 日與鐵路局續約另簽訂與第二份租約內容相同，但租期變更為99年7 月1日起至103 年12月31日止之經管國有土地租賃契約（下稱第三份租約）。蘇守國於第三份租約租期屆滿前，已於103 年11月25日向鐵路局申請換約續租，並於103 年12月間依承辦人員指示完成相關補件作業，且於上開租期屆滿後仍繼續占有使用系爭建物坐落之基地，鐵路局均未曾有反對續租之意思，仍於104 年3 月間寄發租金繳納通知單、租金發票予蘇守國、上訴人蘇啟宏、蘇煌哲，嗣蘇守國於104 年3 月24日死亡，上訴人3 人為其繼承人，上訴人蘇啟明於104 年5 月間通知鐵路局繼承之事，鐵路局亦未為反對租賃之意思，上訴人仍持續依第三份租約內容使用土地，並依鐵路局寄發之土地繳款單繳納租金至106 年12月31日，是蘇守國與鐵路局間之第三份租賃契約業因鐵路局續收租金而未為反對意思，依民法第451 條轉為不定期租賃契約，蘇守國於104 年3 月24日去世後，即由上訴人繼承該不定期租賃契約之法律關係。嗣系爭建物坐落之分割前506 地號土地於106 年3 月21日分割出506-1 地號土地及系爭土地，系爭建物坐落在系爭土地上，原管理人鐵路局又於106 年11月13日將系爭土地移交予被上訴人管理，被上訴人因而繼受此不定期限租賃契約之法律關係，故兩造間就系爭土地於系爭建物坐落範圍內，應有租賃關係存在。又倘鈞院認蘇守國與鐵路局間並未依民法第451 條轉為不定期租賃契約，則因蘇守國、上訴人蘇啟宏、蘇煌哲已於103 年11月25日申請換約續租，鐵路局亦以寄發租金繳納通知單並收取租金之方式，允為出租系爭建物基地之意思表示，是蘇守國、上訴人蘇啟宏、蘇煌哲與鐵路局間業已成立一新不定期租賃契約，並由上訴人繼承、被上訴人繼受該新租賃契約之法律關係，是兩造間自104 年1 月1日起，就系爭土地於系爭建物坐落範圍內有租賃關係存在，為此提起本訴，並於原審聲明：確認兩造間自104 年1 月1日起就被上訴人所管理系爭土地於系爭建物坐落範圍內有租賃關係存在。
二、被上訴人則以：鐵路局與蘇守國之租約於103 年12月31日租期屆滿後，承租人如欲申請續租，應依交通部臺灣鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點（下稱鐵路局出租要點）第23條、第32條第2 項規定辦理，鐵路局仍享有審查與准否之權限，且第三份租約第2 條有阻止續約及排除默示更新之約定，已明示排除民法第451 條視為不定期限租賃之適用，自無從轉為不定期租賃契約。又鐵路局於本件換約續租審查時，因發現上訴人之續約申請與第三份租約所載承租人、建物門牌號碼均不同，已不符續約之條件，故鐵路局並未同意續約，且鐵路局現場勘查時發現蘇守國有違法轉租情事，經發函限期改善均未補正，上訴人並一再陳請延期辦理，益見鐵路局未曾同意續租，故迄至被上訴人接管系爭土地為止，仍在申請換約續租階段，蘇守國或上訴人並未辦妥續約承租作業。又依國有財產法第42條第2 項、國有非公用不動產出租管理辦法第16條，上訴人如與鐵路局或被上訴人間意思表示合致另訂新租賃契約，應以書面締結新約，然上訴人始終未能提出其與鐵路局或被上訴人有另訂新租賃契約之書面，亦未提出證據證明兩造有另訂新租賃契約之合意，或鐵路局就續租、新訂租約有承諾之表示，可見兩造就系爭土地未成立新租賃契約。至於租約換約審查期間，系爭建物仍繼續占用分割前506 地號土地即分割後系爭土地，鐵路局自得依法收取使用土地之代價，上訴人於104 年1 月1 日至106年12月31日繳納之金額，實係占用系爭土地之使用補償金，而非租金，不能因此認定上訴人與鐵路局間有視為以不定期限繼續租賃契約，或另成立新租賃契約等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，並補稱：當初鐵路局誤認蘇守國將系爭建物出租他人，即屬違反第三份租約不得轉租之相關規定，於104 年7 月15日發函予蘇守國，要求文到1 個月內改善完竣，否則將依約予以「終止」，鐵路局既使用「終止」之用語，可見當時鐵路局與蘇守國之租賃契約仍存續中，上訴人雖認為系爭建物之出租並非基地轉租，不構成違約，但為求完成續租換約申請，遂於104 年10月2 日對承租系爭建物之承租人提起遷讓房屋訴訟，後上訴人所提遷讓房屋訴訟經本院高雄簡易庭於106 年
3 月31日以105 年雄簡字第434 號判決勝訴，並於106 年5月15日確定，上訴人獲得確定勝訴判決，聲請強制執行並通知鐵路局，然鐵路局承辦人員李姍珮僅告知須待房屋清空始寄發租約，上訴人乃於強制執行程序終結後，於106 年12月14日再次向鐵路局請求續發租約，斯時鐵路局始告知系爭土地已移交被上訴人管理，上訴人乃轉向被上訴人提出換約續租申請，竟遭被上訴人以系爭土地已由他人申請承購，而否准上訴人之申請。依鐵路局承辦人員李姍珮之證述，若無違約情形，鐵路局會准許續約換租，故本件若鐵路局未誤認違約轉租，必會同意上訴人之續租換約申請，雖本件國有土地租賃為私經濟行為，但鐵路局為行政機關，本應依法行事，其認定錯誤之不利益不應由人民承擔，否則違反誠信原則等語，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人與被上訴人間自104 年1 月1 日起，就被上訴人所管理之系爭土地於系爭建物坐落之108.71平方公尺範圍內，有租賃關係存在。被上訴人則補稱：鐵路局104 年7 月15日寄送蘇守國之函文，係針對換約續租申請案，故所謂「終止」，解釋上係指申請換約手續之終止，而非租賃關係之終止，該函文自難認定鐵路局有明示租賃契約存在。又民法第451 條租賃契約擬制更新，該契約之更新應僅期限變更，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，蘇守國與鐵路局之第一、二、三份租約，所載承租面積均為82平方公尺，但經地政機關於109 年2月5 日測量後，發現系爭建物占用系爭土地之面積為108.71平方公尺，另占用鐵路局管理之同段506 地號土地52.43 平方公尺，及同段514 地號土地6.952 平方公尺，總占用土地面積達168.09平方公尺，與原租約約定內容顯然不符，自難認有民法第451 條之適用。再鐵路局寄予上訴人之104 年1月1 日至106 年12月31日各期租金繳納通知單，其上契約編號與第三份租約在管理系統重建後之契約編號一致，足見鐵路局於第三份租約屆滿後，並無另以新契約編號通知上訴人繳納使用土地之代價，自無上訴人所稱有與鐵路局另訂新租約之情形。另蘇守國並非單純出租系爭建物，故其確實違約轉租土地，鐵路局基此未同意蘇守國及上訴人之續約換租，並無錯誤，且上訴人就系爭土地縱合於得申請租用之條件，亦僅享有申請續約之資格，是否續約仍須被上訴人審查，並非一經上訴人提出續約申請，被上訴人即負有與上訴人締結新約之義務，或當然成立租賃關係，此種申租資格、權利並非現在之法律關係，自非確認之訴所能確認之範圍，亦無從以確認判決除去，是上訴人提起本件確認之訴，並無確認利益等語，答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠分割前506 地號土地原屬鐵路局管理之國有土地，鐵路局於
92年間，發現分割前506 地號土地遭蘇守國興建系爭建物，而對蘇守國訴請拆屋還地（本院93年度重訴字第533 號，鐵路局於95年4 月14日撤回起訴），蘇守國於該案審理期間即95年3 月20日檢附相關文件向鐵路局提出承租土地申請，並切結承租土地上之建物確屬其所有，經鐵路局審核同意承租，雙方遂於95年4 月1 日簽訂第一份租約，約定承租人為蘇守國，承租建物門牌號碼高雄市○○區○○○路○○ 號」之基地，面積82平方公尺，租賃期間自95年4 月1 日起至96年
6 月30日止，第一份租約第2 條並明訂：「本租約為定期租賃契約，其期間自95年4 月1 日起至96年6 月30日止。本租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知。承租人如有意續租，應於租期屆滿前3 個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾期未換約者，即為無意續租，土地由出租機關收回，另行依法處理，承租人未經辦妥換約續租仍為使用者，應負擔損害賠償責任，不得有其他主張」。
㈡蘇守國於96年7 月1 日又與鐵路局續約另簽訂與第一份租約
內容相同，但租期變更為96年7 月1 日起至99年6 月30日止之第二份租約。嗣蘇守國又於99年7 月1 日與鐵路局續約另簽訂與第二份租約內容相同，但租期變更為99年7 月1 日起至103 年12月31日止之第三份租約。
㈢鐵路局於第三份租約租期屆滿前之103 年11月14日，以高工
產字第1030007688號函知蘇守國租期即將屆滿，如欲續租應檢附文件申請換約，並檢送續租換約通知單，其上載明：「本次換約如經查報有承租違約使用情形時（如積欠租金、違約金或擅自增建擴建等違約事情，本段將先行保留不予換約，俟違約情況改善後，再予換約）」（原審卷第91頁）。㈣蘇守國於104 年3 月24日死亡，其法定繼承人為其子即上訴人3 人。
㈤鐵路局於104 年7 月15日向蘇守國函覆：「台端申請換約續
租本局經管高雄市○○區○○段○○○ ○號部分土地1 案，經本段現場勘查台端部分房屋應屬違反貴我租賃契約不得轉租之相關規定，惠請於文到1 個月內改善完竣，否則本段將依約予以終止（原審卷第34頁）」。上訴人3 人於104 年8 月11日共同具名向鐵路局提出陳情書，表示原承租人蘇守國已去世，由其繼承人蘇啟明回覆說明：蘇守國於72年至82期間，因不知土地歸屬，興建鋼鐵造2 樓房屋，之後遭鐵路局訴請拆屋還地，而承租基地至今，蘇守國已去世，由繼承人蘇啟明說明並未違法轉租土地，請鐵路局准予依現況繼承換約等語（見被證10，原審卷第102 頁），又於104 年9 月17日共同具名提出陳情書，表明：已依鐵路局指示持續改善中，已進入申請區公所調解中，請求鐵路局延長辦理（見被證10，原審卷第103 頁），上訴人3 人復於104 年10月2 日對承租系爭建物之承租人提起遷讓房屋訴訟，並於104 年10月6日再向鐵路局提出陳情書，表明已遞狀訴請遷讓房屋，請鐵路局延長辦理（見被證10，原審卷第104 頁），上訴人所提遷讓房屋訴訟，遷讓房屋部分經本院高雄簡易庭於106 年3月31日以105 年雄簡字第434 號判決勝訴，並於106 年5 月15日確定。
㈥分割前506 地號土地於106 年3 月21日分割出506-1 及系爭
土地，原管理人鐵路局於106 年11月13日將系爭土地移交予被上訴人管理。
㈦鐵路局於107 年4 月12日針對上訴人於104 年5 月間申請繼
承換約疑義，以被證9 之函文（見原審卷第100 頁）函覆被上訴人。
㈧103 年12月31日以後，鐵路局並未與蘇守國或上訴人再簽訂
分割前506 地號土地之書面租賃契約，但鐵路局仍持續寄發「租金繳納通知單」及租金發票收據予蘇守國或上訴人3 人，蘇守國、上訴人並已如數繳納104 年1 月1 日起至106 年12月31日止之租金。
㈨系爭建物係於93年2 月26日由蘇守國、蘇煌哲、蘇啟宏等3
人申請設立房屋稅籍，持分比率各1/3 ，蘇守國去世後，其就系爭建物之持分由蘇啟明繼承。
㈩系爭建物於109 年2 月5 日現場勘驗、沿建物滴水線測量結
果，占用系爭土地、同段506 、514 地號土地，占用範圍如本院卷第223 頁複丈成果圖所示，占用系爭土地面積108.71平方公尺，占用506 地號土地面積52.43 平方公尺，占用51
4 地號土地面積6.95平方公尺。
五、兩造爭執事項：㈠蘇守國與鐵路局於104 年1 月1 日以後，有無就系爭土地成
立民法第451 條之不定期限租賃，並由上訴人3 人及被上訴人繼承或繼受此不定期限租賃契約之法律關係？㈡若否，上訴人與鐵路局於104 年1 月1 日以後，有無另就系
爭土地成立租賃契約法律關係，並由被上訴人繼受鐵路局之出租人地位？
六、本院之判斷：㈠上訴人提起本件訴訟有確認利益：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。又確認法律關係存在或不存在之訴，固以確認現在之法律關係為限，然過去之法律關係，如因遞延或持續至現在尚存續，其存否不明，致原告在私法上地位有受侵害危險，此危險得以判決除去者，仍應認有即受確認判決之法律上利益，自非不得對之提起確認之訴，以貫徹確認之訴預防及解決紛爭之功能（最高法院107年度台上字第979 號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張兩造間自104 年1 月1 日起，就被上訴人管理之
系爭土地，於系爭建物坐落之108.71平方公尺範圍內，有租賃關係存在，被上訴人則否認之，此一土地租賃法律關係之存否顯然不明確，而因上訴人共有之系爭建物至今仍坐落系爭土地上，租賃關係存在與否，乃直接關涉上訴人是否有權占有系爭土地、系爭建物得否繼續合法坐落在系爭土地、是否會遭被上訴人請求拆屋還地之危險，且此一法律上地位之不安狀態，得以確認判決除去，故上訴人提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益。又上訴人係訴請確認兩造間自104 年1 月1 日至今均存在租賃關係，而非僅確認上訴人之申租權存在，或確認上訴人有申租系爭土地之資格或權利，故被上訴人謂上訴人訴請確認此一資格或權利並無確認利益，容有誤會。
㈡蘇守國與鐵路局於104 年1 月1 日以後，有無就系爭土地成
立民法第451 條之不定期限租賃，並由上訴人3 人及被上訴人繼承或繼受此不定期限租賃契約之法律關係？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法
第450 條第1 項定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條固定有明文，惟該條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。⒉查蘇守國與鐵路局最後簽訂之第三份租約，已明文約定租賃
期間為99年7 月1 日起至103 年12月31日止，該租約第2 條並明訂：「本租約為定期租賃契約，其期間自99年7 月1 日起至103 年12月31日止。本租期屆滿時，租賃關係即行終止，甲方（指鐵路局）不另通知。乙方（指蘇守國）如有意續租，應於租期屆滿前3 個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾期未換約者，即為無意續租，甲方得收回土地，另行依法處理，乙方未經辦妥換約續租仍為使用者，即為無權占用，應負擔損害賠償責任，不得有其他主張」等情，有該租約在卷可稽（見原審卷第25-26 頁），故該租約為定有期限之租賃契約，且訂約時已明示租期屆滿後，租賃關係即行終止，欲續租必須另訂契約，未經辦妥換約續租仍為使用即為無權占用，顯見鐵路局於簽訂第三份租約之際，早以約定方式阻止契約因民法第451 條規定「視為以不定期限繼續契約」效力，而排除民法第451 條之適用，故蘇守國與鐵路局間，自無適用民法第451 條而視為不定期限繼續契約之餘地。又103 年12月31日以後，鐵路局並未與蘇守國或上訴人再簽訂分割前506 地號土地之書面租賃契約，此為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈧），故蘇守國與鐵路局間於第三份租約租期屆滿後，依第三份租約第2 條、民法第450 條第1 項規定，租賃關係即消滅。
⒊鐵路局高雄工務段於104 年7 月15日雖曾發函通知蘇守國：
「台端申請換約續租本局經管高雄市○○區○○段○○○ ○號部分土地1 案，經本段現場勘查台端部分房屋應屬違反貴我租賃契約不得轉租之相關規定，惠請於文到1 個月內改善完竣，否則本段將依約予以『終止』」等語（見原審卷第34頁），惟依該函文之承辦人李姍珮於本院審理中證述：我任職於交通部臺灣鐵路管理局高雄工務段，針對所有已經完成租賃契約的國有土地的後續管理，申請續約換租的正常流程是承租人會檢附文件給我辦理續約換租，我會檢視有無缺少文件，如沒問題會連同承租人先用印的契約書報鐵路局核定，如鐵路局審核覺得沒問題，會核定換約續租，就會在契約書上蓋關防，再把契約書發函給我，我再把契約書發函給承租人。蘇守國有於103 年12月31日租約到期前申請換約續租，但他的文件不全，我們那時候請他補，在這個過程中蘇守國去世，蘇守國去世後，上訴人準備辦理繼承換約時，被投訴有轉租，我才會去現場勘查，因為發現有轉租的情況，覺得已經違反轉租規定，所以本件繼承承租跟續約換租一直沒有往上呈報給鐵路局，我們一直在等他們改善。（問：原審卷34頁函文主旨記載：「惠請於文到1 個月內改善完竣，否則本段將依約予以終止」，請問是要終止什麼？）我們有給他改善的期間，在改善期間如有改善完成，我們會往上呈報辦理換約續租，如果過了這個期間都沒有改善的話，我們會報局不再讓他們辦理換約續租，就是要終止辦理這件的換約續租，就是不同意再換約續租等語（見本院卷一第341 、342、344-347 頁），可知鐵路局發文當時，仍在上訴人提出繼承承租、續約換租之申請、但手續尚未完成之階段，承辦人李姍珮更表示當時仍在等待上訴人改善而尚未送件至鐵路局，則該函文之意旨，應係鐵路局高雄工務段受理蘇守國、上訴人之續約換租、繼承承租申請後，經人檢舉而至現場勘查，發現上訴人違約使用不符續約條件，故限期命蘇守國、上訴人改善，否則將不予續約換租，而非鐵路局承認蘇守國或上訴人已有續租之事實，限期命其改善否則將終止租約之意，此由鐵路局於103 年11月14日寄送予蘇守國通知續約換租之函文、續租換約通知單已載明：「本次換約如經查報有承租違約使用情形時（如積欠租金、違約金或擅自增建擴建等違約事情），本段將先行保留不予換約，俟違約情況改善後，再予換約」（見原審卷第91、92頁），及證人李姍珮證述：我們正常的流程是要等租約爭議改善後才會辦理換約續租（見本院卷一第354 頁），益證鐵路局係抱持一旦發現有違約使用情形，即先行保留不予換約、改善後再續辦換約之態度。再由上訴人於104 年9 月17日提出陳情書，表明已依鐵路局指示持續改善中，請求鐵路局延長辦理（見原審卷第10
3 頁），復於104 年10月2 日對承租系爭建物之承租人提起遷讓房屋訴訟，並於104 年10月6 日再向鐵路局提出陳情書，表明已遞狀訴請遷讓房屋，請鐵路局延長辦理（見原審卷第104 頁），待遷讓房屋訴訟於106 年3 月31日經本院高雄簡易庭105 年雄簡字第434 號判決勝訴後，又於106 年12月11日檢附該判決寄發電子郵件予李姍珮，主動告知系爭建物承租人最後搬遷日為107 年1 月14日，「請核以自用租賃合約承租」（見本院卷二第16頁），甚至系爭土地移交予被上訴人後，即轉向被上訴人提出換約續租申請等情觀之，對於鐵路局、申請換約續租之上訴人而言，等待改善期間實際上是續約申請案暫停辦理不作准駁之狀態，而非租賃關係存續之狀態，是上訴人主張該函文係鐵路局以租賃關係存在為前提，進而表示上訴人違反租約得依約終止云云，並非事實，亦不符當時鐵路局及上訴人之認知。
⒋至鐵路局在103 年12月31日之後，仍持續寄發「租金繳納通
知單」及租金發票收據予蘇守國或上訴人3 人，蘇守國、上訴人並已如數繳納104 年1 月1 日起至106 年12月31日止之租金，固為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈧），惟開立租金繳納通知單、租金發票之證人李姍珮於本院審理中已證述：因為蘇守國、上訴人之地上物還在我們的土地上，依照規定，我們還是可以收取土地的使用補償金。發票記載土地租金，是我開單時的錯誤，正常來講應該開使用補償金，（問：你當時是認為一定會續租所以才開土地租金嗎？或者說你當時已經審核過認為符合續租的條件所以你才開土地租金嗎？）不是，因為那時候我才剛接手，當時又剛好是整個大換約潮，所以有些規定我不是很熟悉。鐵路局針對租金及使用補償金是使用同一個專用帳戶，租金繳納通知單上契約編號欄位ERY000209 之記載，並非鐵路局同意上訴人申請續租的意思，而是蘇守國最後一次跟鐵路局的契約鍵入鐵路局的租賃系統後，產生此一編號，這個編號代表該承租戶在系統內的編號，後續如申請換約有完成，新的契約書也會沿用這個編號，但還沒換約之前，產製的繳款單也會是這個編號等語（見本院卷一第352 、356 、359-360 頁），其所述亦合乎國有非公用不動產被占用處理要點第6 條：「被占用之不動產，在占用人未取得合法使用權源或騰空交還前，執行機關先依民法不當得利之規定，向占用人追溯收取使用補償金」之規定，蓋蘇守國、上訴人在104 年1 月1 日以後，既持續以系爭建物占用系爭土地，鐵路局自應依前開要點向蘇守國、上訴人收取使用補償金，是鐵路局在第三份租約期滿後，寄發「租金繳納通知單」及租金發票收據予蘇守國或上訴人
3 人，尚非承認租約繼續之意。況定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年度台上字第1820號判例意旨可參），鐵路局於簽訂第三份租約之際，即已為反對變為不定期租賃之意思，業如前述，縱鐵路局有收取蘇守國或上訴人使用土地之對價，猶不該當民法第451 條之要件。
⒌上訴人雖舉臺灣高等法院高雄分院101 年度上字第109 號判
決，主張本案應有民法第451 條之適用，惟該判決係認定出租機關在租期屆滿後，明知承租人租期屆滿後仍為使用收益，卻以函文明示承認租約尚屬存在，並進一步勘查有無違約使用，因而變更租約原訂「期滿即終止，續租應另訂契約」之約定，而得以適用民法第451 條規定視為不定期限繼續契約（見本院卷一第94頁），與本案鐵路局從未明示承認租約繼續，顯然不同，究難逕為比附援引，是上訴人此部分論據仍非可採。
⒍上訴人固另提出鐵路局於107 年3 月13日函釋「土地承租人
僅將承租基地上所建房屋出租，不構成轉租行為」之函文（見本院卷一第117 頁），主張鐵路局係誤認上訴人違約轉租土地，若鐵路局未誤認，必會同意上訴人之續租換約申請，鐵路局本應依法行事，其認定錯誤之不利益不應由人民承擔，否則違反誠信原則云云，惟行政機關代表國庫出售或出租公有財產，並非行使公權力對外發生法律上效果之單方行政行為，而屬私法上契約行為（司法院大法官會議釋字第448號解釋參照），鐵路局出租要點第4 點、第32點僅規定在82年7 月21日前被占建房屋，不妨礙業務使用並繳清歷年使用補償金者，得不經公開標租程序直接承租，且租期屆滿承租人有意續租時，得於租期屆滿前3 個月內檢附文件申請換約續租，至是否續租，鐵路局仍有審酌及決定之權限，得自行決定是否為承諾之意思表示，並不負有應與承租人續約之義務。從而鐵路局誤認與否，均不影響鐵路局迄未同意蘇守國或上訴人續約換租之事實，更遑論證人李姍珮前已證述其尚未將蘇守國、上訴人之申請文件送往鐵路局核定，上訴人所執「鐵路局若未誤認違約轉租，必會同意上訴人之續租換約申請」，實係事後無法證實之說法。且蘇守國與鐵路局之第三份租約第6 條明訂：乙方使用租賃基地，不得擅自將租賃物之全部或一部份轉讓或轉租他人使用（見原審卷第26頁），而建築物不能脫離土地而存在，使用房屋當然須使用房屋坐落之基地，房屋之占有人自亦為基地之占有人，故上訴人將系爭建物出租，自難謂非將土地轉讓或轉租他人使用，故鐵路局於104 年間認定將承租基地上所建房屋出租，亦構成土地之轉租，而違反租約，亦非無據，不能以鐵路局嗣後對土地轉租之解釋不同，遽謂鐵路局104 年間之認定必然違誤，從而上訴人此部分之論述，亦難憑採。
㈢上訴人與鐵路局於104 年1 月1 日以後，有無另就系爭土地
成立租賃契約法律關係，並由被上訴人繼受鐵路局之出租人地位？⒈按契約之成立，須當事人互相表示意思一致始能成立，此觀
民法第153 條規定自明。本件係蘇守國在第三份租約屆滿前，向鐵路局申請換約續租，但因承辦人李姍珮發現系爭建物之稅籍資料顯示為蘇守國、蘇煌哲、蘇啟宏共有，與蘇守國95年間承租時切結系爭建物為其一人所有不符，遂請蘇守國補件證明系爭建物自初始承租時起即為3 人共有，然因蘇守國在補件過程中去世，上訴人3 人遂同時申請繼承承租及換約續租，之後發生被檢舉違約轉租之情事，鐵路局遂要求上訴人改善，上訴人因而對租客提起遷讓房屋訴訟，鐵路局等待上訴人改善期間，系爭土地有人申購而移交予被上訴人，鐵路局因而迄未為同意續約與否之表示等情，業經證人李姍珮證述明確（見本院卷二第341-354 頁），故不論蘇守國或上訴人或鐵路局，在104 年1 月1 日之後均係認知在申請換約續租、繼承承租中及暫停換約續租等待改善期間，雙方並無另成立一新租賃契約之意，自難認蘇守國或上訴人與鐵路局於104 年1 月1 日以後，有另就系爭土地成立租賃契約法律關係之意思合致。
⒉又系爭土地為非公用之國有財產，而國有財產法第42條第2
項規定：「非公用財產類之不動產出租，應以書面為之；未以書面為之者，不生效力」，及國有非公用不動產出租管理辦法第16條明揭：「非公用不動產逕予出租之程序如下：一、申請。二、收件。三、勘查。四、審查。五、通知繳交歷年使用補償金。六、訂約」，可知系爭土地之出租如未以書面為之，不生效力，出租之程序必有訂約之手續，鐵路局自無可能在未簽訂書面契約之情形下，與他人就系爭土地新成立租賃契約，上訴人謂系爭土地之租賃契約不以書面為必要，於法不合。
⒊上訴人固以鐵路局於104 年1 月1 日至106 年12月31日期間
，仍寄送租金繳納通知單予蘇守國、上訴人並收取租金，所寄送予上訴人之各期租金繳納通知單記載之契約編號ERY000
209 ，與第三份租約所載編號R-00-000-ERY00-0222 不同，而謂鐵路局確有與蘇守國、蘇煌哲、蘇啟宏等3 人訂立新租賃契約之合意云云，惟鐵路局在第三份租約期滿後，寄發「租金繳納通知單」及租金發票收據予蘇守國或上訴人3 人，係因系爭建物持續占用系爭土地，而收取使用土地之對價即使用補償金，並非承認租約存續之意，業如前述，自不能以鐵路局有向蘇守國、上訴人通知繳納並收取占用系爭土地之對價，遽認鐵路局有允諾出租系爭建物基地之意。又租金繳納通知單上契約編號與第三份租約所載編號不同，係因鐵路局於101 年間新建制一套租賃系統，蘇守國與鐵路局之租賃契約鍵入該租賃系統後，所產生之新契約編號即為ERY00020
9 ，鐵路局於102 年至104 年之租金繳納通知單所載契約編號均為ERY000209 等情，業經證人李姍珮證述明確（見本院卷一第359 、360 頁），並有鐵路局於101 年3 月5 日通知各工務段將租約案件轉入新租賃系統之函文、鐵路局於102年至104 年寄送予蘇守國或蘇守國、蘇煌哲、蘇啟宏等3 人之租金繳納通知單為憑（見原審卷第207 、204-206 頁），可徵第三份租約終止前、後，鐵路局製發之租金繳納通知單所載契約編號並無不同，而無上訴人所稱104 年1 月1 日以後因新成立租約，而使用不同契約編號之情形，上訴人執此而謂鐵路局有與上訴人成立新租約之合意，要屬無據。
㈣綜上，上訴人以蘇守國與鐵路局就系爭土地成立民法第451
條之不定期限租賃，並由上訴人3 人及被上訴人繼承或繼受此不定期限租賃契約之法律關係，或上訴人與鐵路局另就系爭土地成立租賃契約法律關係，並由被上訴人繼受鐵路局之出租人地位為由，主張兩造間就系爭建物所坐落系爭土地之
108.71平方公尺範圍內成立租賃關係，均屬無據。
七、綜上所述，上訴人訴請確認與被上訴人間自104 年1 月1 日起，就被上訴人所管理系爭土地於系爭建物坐落之108.71平方公尺範圍內，有租賃關係存在，為無理由，不應准許，原審判決駁回上訴人之訴，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 張雅文法 官 陳筱雯以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 8 日
書記官 張宸維