臺灣高雄地方法院民事判決 108年度簡上字第198號上 訴 人 蔡雨珊被 上訴人 吳晉綱訴訟代理人 陳麗萍上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於民國108 年7 月30日本院高雄簡易庭108 年度雄簡字第254 號簡易程序第一審判決提起上訴，經本院於民國108 年10月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人前向上訴人承租高雄市○○區○○路○○○ ○○○○ 號房屋（下稱系爭房屋) ，因租期屆滿，兩造於民國107 年8 月29日經公證點交返還系爭房屋，結算後押租金為新臺幣（下同）104,431 元（下稱系爭押金），上訴人表示被上訴人繳清水電費等款項後即返還被上訴人，惟迄未返還系爭押金，被上訴人自得請求上訴人返還。並聲明：上訴人應給付被上訴人104,431 元及自107 年9 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人應給付上訴人下列款項，上訴人為抵銷抗辯：㈠依兩造租約第13條約定，被上訴人提前終止租賃關係應賠償2 個月違約金20萬元。㈡上訴人自107 年9 月1日起至107 年10月4 日止遲延搬遷34天應按日給付6,700 元違約金，共計227,800 元。㈢被上訴人未依回復原狀，應給付室內拆除費6,000 元及室外廣告拆除費7,500 元。㈣另上訴人應再給付2,312 元電費及營業稅。㈤及107 年7 月欠租59,806元及107 年8 月20至8 月31日共11天之租金36,663元。以上合計共540,081 元為被上訴人應給付上訴人之款項，其中443,612 元為針對被上訴人違反租賃契約約定，上訴人依民法第334 條為抵銷抗辯，抵銷後被上訴人已不得請求上訴人返還系爭押金。並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判決：上訴人應將系爭押金返還被上訴人，並給付自10
7 年9 月1 日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。上訴人不服，提起上訴，並補充陳稱：被上訴人自租約終止翌日即107 年9 月1 日起即負有將遺留系爭房屋內其所有之全部設備物品予以搬遷騰空之義務，惟被上訴人經函告限期協商處置遺留物事宜後，仍置之不理，上訴人遂依函告內容以廢棄物清理。是上訴人自107 年9 月1 日起至後手承租人開始裝修前之107 年10月3 日止，共33日期間，確實受有不能使用房屋之損害，而被上訴人則有繼續以其物品占用系爭房屋之情形，仍應認為受有相當於租金之不當得利。是以本件被上訴人承租系爭房屋每月租金10萬元計算，被上訴人應返還之不當得利金額為109,677 元，爰以此為抵銷，抵銷後被上訴人自不得再為系爭押金之請求等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
四、本件之爭點：㈠不爭執事項：
⒈被上訴人前向上訴人承租系爭房屋，因租期屆滿，兩造經公
證而合意於107 年8 月31日終止租賃關係，並結算押租金為104,431 元（即系爭押金），上訴人迄未返還。
⒉被上訴人與上訴人終止租賃關係之同時，亦與訴外人于夢同
時簽訂將其在系爭房屋內之設備讓渡予于夢。另于夢亦同時與上訴人就系爭房屋簽訂自107 年9 月1 日起5 年之租賃契約且經公證 。
⒊被上訴人自租約終止翌日即107 年9 月1 日起，至107 年10
月5 日上訴人自行清理之日止，遺留其所有營業設備於系爭房屋內。
㈡爭執事項：上訴人所為抵銷抗辯有無理由？
五、得心證之理由：⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。查系爭房屋為被上訴人所有，兩造租約經合意於107 年8 月31日終止等情，為兩造所不爭執，並有卷附公證書可佐（原審卷第6 頁、第7頁；本院卷第37頁），堪予認定。又依兩造簽訂之系爭房屋租約第17條約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即被上訴人）應即搬遷，將租賃物依本約第7 條之約定交還甲方（即上訴人），不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方每日新台幣6700元之違約金至遷讓之日止」（原審卷第61頁），則系爭房屋租約已因兩造合意終止而消滅，被上訴人即應於終止後，將系爭房屋遷讓返還上訴人。被上訴人雖辯稱其因積極處理與訴外人于○及其母于○○（下與于○合稱于○○母女）間讓渡營業事宜，且認為三方都公證完畢，于○○母女應履行約定，故未將營業設備清走云云。然查，被上訴人自陳與上訴人終止租賃關係之同時，亦與訴外人于○簽訂將其在系爭房屋內之設備讓渡予于○（見原審卷第55頁營業讓渡契約書) ，于○並同時與上訴人就系爭房屋簽訂自107 年9 月1 日起5 年之租賃契約且經公證（見原審卷第46頁至第51頁) 等情，固為兩造所不爭執，然被上訴人嗣因與于○間就設備點交起爭執，因而未完成設備讓渡契約，被上訴人並已沒收于○所繳交予被上訴人之訂金10萬元作為違約罰乙節，亦據被上訴人於原審審理時自承在卷（原審卷第109 頁) ，並其於本院審理中亦陳稱：「我是公證的第二天就是8 月30日才確定于○○母女不想要盤讓店面」等語明確（本院卷第55頁），則被上訴人既在107 年8 月30日即確定于○○母女不向其盤讓店面，自己又已與上訴人終止租約在案，被上訴人自無由在租約終止後續將其營業設備留置系爭房屋內，被上訴人前開所辯，不足為取，其仍應於租約終止後，依前述租約約定，立即遷讓返還系爭房屋予上訴人。
⒉次按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查兩造租約已於107年8 月31日終止，被上訴人自斯時起即負有交還系爭房屋之義務，已如前述，則被上訴人自107 年9 月1 日起猶占用系爭房屋，自無合法正當權源，而屬無權占有，則被上訴人依民法第179 條前段之規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒊再按土地法第97條第1 項關於房屋及基地計收租金之規定，
於無權占有土地，請求返還不當得利或損害賠償事件，固非不得據為計算不當得利、損害額之標準。惟土地法第97條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要。經查：系爭房屋面臨高雄市○○區○○路，鄰近高雄巨蛋體育館，且附近店面林立，又有捷運及步行可至之公車站，並有多所學校座落該區等情，有地圖資料在卷可佐（見本院卷第31頁），足見系爭房屋所在區域商業活動繁榮、生活機能甚佳，交通亦極為便利，堪認上訴人以兩造原訂月租10萬元為其請求計算之基礎，尚屬有據。準此，上訴人請求被上訴人給付其自107 年9 月1 日起至同年10月
3 日止，共計33日無權占用期間之相當於租金之不當得利金額109,677 元【計算式：100,000 ×（1 ＋3/31）＝109,67
7 （小數點以下四捨五入）】，應屬妥適。從而，上訴人以此與所應返還之系爭押金104,431 元抵銷後，被上訴人已無金額可為請求。
六、綜上所述，被上訴人請求上訴人返還系爭押金及自107 年9月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。原審判決未及審理上訴人前述抵銷之抗辯，而為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原審判決廢棄，並駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 之1 第
3 項、第450 條、78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 10 月 18 日
民事第六庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 韓靜宜法 官 陳彥霖以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 10 月 18 日
書記官 林雅姿