臺灣高雄地方法院民事判決 108年度簡上字第227號上 訴 人 王東昇被 上訴人 呂莊秀雲訴訟代理人 張清雄律師
曾本懿律師郭小如律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108 年
8 月20日本院108 年度雄簡字第752 號第一審簡易判決提起上訴，經本院於108 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊係坐落高雄市○○區○○段2024-A60地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○ 號3 樓未保存登記建物（下稱系爭房屋）之事實上處分權人，伊將系爭房屋出租予上訴人，因原先契約屆期乃於民國106 年10月1 日換簽租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）4,000 元，租賃期間自106 年10月1 日起至107 年12月31日止，於租賃期間屆滿後，上訴人應立即返還系爭房屋並遷出戶籍，如有違反，伊得向上訴人請求相當月租金額之違約金至其返還系爭房屋為止。詎上訴人於租期屆滿後拒不搬遷，伊自得依約請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓且將戶籍遷出，同時應按月給付相當月租金額之違約金4,000 元。又上訴人自租約期間屆滿後即108 年1 月
1 日起因繼續占有使用系爭房屋而每月受有相當於租金4,00
0 元之不當得利，伊併得請求返還，為此爰依民法第455 條、系爭租約第13條第1 項、第3 項及不當得利之法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人應將其戶籍自系爭房屋遷出。㈢上訴人應自108 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8,000 元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人於原審未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原審裁判結果及兩造上訴後之陳述：㈠原審經審理結果，認系爭租約確因租期屆滿而終止，被上訴
人自得請求上訴人遷讓返還系爭房屋並將戶籍遷出。另上訴人於租期屆滿後仍占用系爭房屋，屬無權占用，被上訴人得依民法第179 條規定請求上訴人給付使用系爭房屋之相當於租金之不當得利及依系爭租約按月給付相當於月租金額之違約金，而為被上訴人全部勝訴之判決。
㈡上訴人不服，提起本件上訴，稱：伊與被上訴人於簽訂103
年10月1 日起至106 年10月1 日止之租約（下稱前租約）時，前租約第21條載明被上訴人保證讓伊承租系爭房屋至該屋遭拆除為止，系爭租約雖未有相同明文記載，惟雙方仍有此默契存在，故伊有權要求被上訴人續約來繼續占有使用系爭房屋，被上訴人僅因伊不同意調漲房租而要求伊遷讓系爭房屋，非但有違誠信原則且屬權利濫用。退步言之，被上訴人亦曾於系爭租約載明上訴人搬遷時，被上訴人應給付上訴人搬遷費12,000元，故上訴人之搬遷費債權應與被上訴人相當於不當得利之租金債權及違約金債權相互抵銷等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則補陳：前租約第21條係約定系爭房屋如遭政府徵收或拆遷確定時之處理方式，伊並無承諾上訴人得承租至系爭房屋遭拆除為止。又系爭租約到期後，上訴人遲未搬遷即屬無權占有，伊自得依法請上訴人遷讓房屋，並非權利濫用，況依系爭租約兩造係約定上訴人於107 年12月31日前搬遷伊始需支付搬遷費，上訴人迄今猶未搬遷，伊依約自無須給付搬遷費等語。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋為未保存登記建物，被上訴人為系爭房屋之事實上處分權人。
㈡系爭房屋坐落在高雄市○○區○○段○○○○○號土地，面積20.4平方公尺。
㈢被上訴人前與上訴人簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋出租予
上訴人，租賃期間約定自106 年10月1 日起至107 年12月31日止。
㈣上訴人迄今仍占有使用系爭房屋尚未遷出，戶籍亦尚未遷出。
五、得心證之理由：被上訴人主張系爭房屋為未保存登記建物，其為該房屋之事實上處分權人，兩造曾簽訂房屋租賃契約，由其將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間約定自106 年10月1 日起至107 年12月31日止，上訴人迄今仍占有使用系爭房屋尚未遷出，戶籍亦尚未遷出等情，為上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人主張其與上訴人間之租賃契約既已屆期，上訴人現屬無權占有使用系爭房屋之狀態，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠兩造有無約定上訴人得承租系爭房屋至該房屋遭拆除為止？㈡被上訴人訴請上訴人遷讓房屋是否屬於權利濫用？㈢上訴人能否主張被上訴人應給付搬遷費12,000元並以之與積欠之違約金為抵銷？上訴人主張每個月在其續約且搬遷之前每月僅須給付800 元有無理由？茲分述如下：
㈠兩造有無約定上訴人得承租系爭房屋至該房屋遭拆除為止？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767 條第1 項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條第1 項亦有明文規定。
⒉上訴人抗辯其與被上訴人有約定其得承租系爭房屋至該房屋
遭拆除為止，然此既為被上訴人所否認，依首揭規定，即應由上訴人就此約定存在之事實負舉證之責，上訴人對此固提出兩造先前就系爭房屋簽立之其他租賃契約為證，認兩造以各該契約約定「租賃期間，房屋遭到政府徵收或拆遷確定，乙方（上訴人）應於拆遷或徵收的前一個月，無條件搬離，所有權歸還給甲方（被上訴人），不得有異議，剩下的預繳費用退還給乙方，以及押租保證金」，其自得要求被上訴人持續出租系爭房屋云云，惟觀諸前揭契約文字之約定，不過係針對系爭房屋如有遭到政府徵收或拆遷時，兩造之權利義務關係如何調整預為安排，並無被上訴人課以配合上訴人無限續約直至系爭房屋遭拆除為止之約定，毋寧透過兩造歷來簽定租賃契約均係以約定期限後屆期換約，而非直接以不定期間之方式作成，反足以證明被上訴人在出租系爭房屋時應有保留租約屆期後是否續約此權利之意欲，上訴人徒以前揭特殊情事發生時兩造應變約定之契約條款認其有權要求承租系爭房屋直至該房屋遭拆除為止云云，顯不足採。
㈡被上訴人訴請上訴人遷讓房屋是否屬於權利濫用？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條、民法第767 條第1 項前段分別定有明文。次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條固定有明文，核其立法意旨乃在限制權利人行使權利時，客觀上不得違反公共利益，主觀上亦不得專以損害他人為主要目的，而權利濫用禁止原則既為此誠實信用原則之體現，其判斷之標準亦同隨之，是若當事人行使權利，雖將使他人受有不利益，苟非以損害他人為主要目的，其結果亦無損於公共利益者，要不能僅因對造之反對，而剝奪依法或契約行事者正當權利之行使。
⒉上訴人雖抗辯其係因不從被上訴人調漲租金之要求，而遭被
上訴人拒絕續約，認被上訴人係違反誠信原則屬權利濫用云云，然兩造間所簽定之租賃契約既已明訂租賃期間約定自10
6 年10月1 日起至107 年12月31日止如前所述，則兩造於租賃契約屆期後，除兩造另有約定或法律另有規定者外，針對系爭房屋之權利義務關係即處於真空狀態，換言之，彼此就是否續約、續約之條件是否調整等情，依私法自治之精神，當由兩造自行協商議定，若不能達成協議訂立新約時，本於憲法保障人民意思決定自由及財產權保障之原則，任何人均無權強求他人違反意願將自己之房產出租，此拒絕簽定新約之結果縱有可能使上訴人獲有不能住居在系爭房屋之不利益，惟此在其簽定定期租賃契約時亦非不能預見，故上訴人既不能說服被上訴人與其續約，被上訴人在原訂契約期限屆至後，依兩造所簽定之租賃契約第13條第1 項或民法第455 條、民法第767 條第1 項前段，請求上訴人返還系爭房屋，客觀上既未違反公共利益，其主觀上亦非以損害上訴人為主要目的，核屬權利之正當行使，自難謂有權利濫用之情事，上訴人此部分所辯亦不足採，被上訴人於系爭租約屆滿而終止後，自得請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並將其戶籍登記遷出。
㈢上訴人能否主張被上訴人應給付搬遷費12,000元並以之與積
欠之違約金為抵銷？上訴人主張每個月在其續約且搬遷之前每月僅須給付800 元有無理由？⒈按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以
期不失立約人之真意。按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念( 最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照)。
⒉系爭租約既已如前述於107 年12月31日屆期，則上訴人於租
期屆滿後仍占用系爭房屋自屬無權占用，而受有相當於租金之不當得利，且此已致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還自108 年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止相當於租金之利益。又上訴人係以每月4,000 元向被上訴人承租系爭房屋有系爭租約在卷為憑，則被上訴人請求按系爭租約每月租金4,000 元，核算上訴人無權占有期間之相當於租金不當得利，應屬合理有據，此不因被上訴人於收取租約時給於其折價優惠而有不同。
⒊按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性
質者，此觀民法第250 條規定可明。前者以強制債務之履行為目的，後者以作為債務不履行所生損害之賠償總額。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之。又約定之違約金過高者，法院固得減至相當之數額，惟是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。兩造簽訂之系爭租約第13條第3項約定「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」，有系爭租約在卷可稽，以系爭租約違約金之約定方式係依違約之日數而與日俱增，顯非預定一定之賠償總額，且具有強制承租人返還系爭房屋之目的，此由該條在違約金之外，並言明上訴人尚需負擔未返還房屋期間之相當月租金額（即被上訴人不能收租之不利益已經兩造預為約定），揆之前揭說明，此條款之違約金定性應屬懲罰性違約金。本院審酌被上訴人為促使上訴人於租賃期間屆至後迅速交還系爭房屋，而約定按月加收契約月租金額1 倍之違約金，並無顯然苛刻，且該金額亦適足使上訴人產生搬遷之壓力等一切情狀，認兩造於系爭租約所為之違約金約定亦屬適當。
⒋上訴人雖抗辯被上訴人曾於系爭租約載明其搬遷時，被上訴
人應給付搬遷費12,000元，認其搬遷費債權得與被上訴人相當於不當得利之租金債權及違約金債權相互抵銷云云，惟兩造於系爭租約係議定「承租人王東昇承諾107 年12月31日前搬遷，出租人於承租人搬遷時需支付搬遷費壹萬貳仟元」（見原審卷第26頁），則以兩造特別言明搬遷日期乙節觀之，顯有以上訴人該日期完成搬遷作為搬遷費給付之條件，本件上訴人迄今猶占有使用系爭房屋，該給付條件顯未成就，上訴人自無請求被上訴人給付搬遷費之理，其仍應依按月給付4,000 元之不當得利及4,000 元之違約金予被上訴人，是上訴人主張被上訴人應給付搬遷費12,000元並以之與積欠之違約金為抵銷及每個月在其續約且搬遷之前每月僅須給付800元云云，均無理由。
㈣綜上，依系爭租約之約定，兩造就系爭房屋之租賃期限既於
107 年12月31日屆至，被上訴人並已於寄發存證信函表示不願續租之意思，兩造間就系爭房屋之租賃關係應為消滅，上訴人於租賃關係終止後自負有返還租賃物之責任，上訴人抗辯被上訴人訴請返還系爭房屋，違反誠信原則屬權利濫用云云，洵無足採。而上訴人於108 年1 月1 日起無法律上之原因，卻繼續占有使用系爭房屋，依民法第179 條之規定自應返還每月受有相當於租金4,000 元之不當得利，並應根據系爭租約第13條第3 項之約定按月給付被上訴人4,000 元之懲罰性違約金，上訴人抗辯其只需每月給付被上訴人800 元亦乏所據。末兩造於系爭租約約定之搬遷費用12,000元係以上訴人於107 年12月31日前搬離系爭房屋為條件，上訴人既未依約搬遷，被上訴人要無給付搬遷費之必要。
六、綜上所述，被上訴人本於租賃之法律關係請求上訴人遷讓騰空返還系爭房屋，並請求上訴人自108 年1 月1 日起至上訴人遷讓返還系爭房屋之日止按月給付（含不當得利及違約金）8,000 元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事第六庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 饒志民法 官 謝宗翰以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 2 日
書記官 蔡靜雯