臺灣高雄地方法院民事判決 108年度簡上字第32號上 訴 人 李秀月訴訟代理人 顏福松律師
鄭智元律師被 上訴人 林惠美上列當事人間請求租賃權轉讓事件，上訴人對於中華民國107 年12月6 日本院高雄簡易庭107 年度雄簡字第1290號第一審判決提起上訴，經本院於108 年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○○○號土地（面積908 平方公尺，下稱Ａ土地）原為上訴人所有，因Ａ土地車輛出入須經訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）所有坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○○號土地（下稱系爭土地）始能通行至外部產業道路，是上訴人分別於民國
102 年1 月8 日、106 年9 月25日與台糖公司簽訂土地租賃契約（租期分別自102 年1 月1 日起至105 年12月31日止、
106 年1 月1 日起至109 年12月31日止，下稱系爭甲、乙租約）作為車輛出入之用。緣被上訴人欲購買Ａ土地，與訴外人即上訴人配偶並得上訴人授權之林金福商議買賣Ａ土地事宜，上訴人同意以新臺幣（下同）7,500,000 元出售Ａ土地予被上訴人，上訴人之代理人林金福並與被上訴人口頭約定待Ａ土地完成過戶，將協同被上訴人向台糖公司辦理變更系爭土地登記承租人名義為被上訴人；嗣被上訴人與林金福於
104 年12月8 日就Ａ土地簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），林金福並當場交付被上訴人系爭甲租約。又Ａ土地接近系爭土地部分，因上訴人鋪設水泥而無法認定為農地，為節省土地增值稅，遂採納地政士之建議，將Ａ土地鋪設水泥處分割為同段1046-1地號土地（面積6 平方公尺，下稱Ｂ土地），並於被上訴人繳清價金後，依被上訴人指示將購得之Ａ土地（分割後之面積為902 平方公尺）、Ｂ土地過戶登記於訴外人金祥權企業有限公司名下。詎Ａ、Ｂ土地於
105 年1 月27日過戶後，被上訴人請求上訴人協同向台糖公司辦理變更系爭土地登記承租人名義，上訴人卻藉詞拖延，經數次催促，上訴人竟拒絕協同辦理，然兩造於簽立系爭買賣契約時，既已就上訴人願協同辦理承租人乙事達成意思表示合致，契約即為成立，縱未記載於系爭買賣契約內，上訴人仍有協同辦理之義務。為此，爰依契約之法律關係提起本件訴訟。並於原審聲明：上訴人應協同被上訴人向台糖公司就系爭土地辦理變更承租人為被上訴人。
二、上訴人則以：上訴人雖就Ａ土地之買賣事宜委託林金福與被上訴人簽訂系爭買賣契約，然上訴人並未授權林金福與被上訴人洽談變更系爭土地承租人事宜，且上訴人對於林金福有將系爭甲租約交付被上訴人毫不知情，在林金福向其提起前，對於林金福有與被上訴人談及協同被上訴人辦理變更承租人乙事亦毫無所悉，況林金福與被上訴人洽談系爭土地變更承租人事宜亦尚未談妥條件（即代價），意思表示並未合致，被上訴人自無從為本件請求，又Ａ土地並非必須利用系爭土地始能通行至產業道路，上訴人與台糖公司間之系爭甲、乙租約亦載明不能轉租等語置辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴。上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠Ａ土地原為上訴人所有，嗣被上訴人欲購買Ａ土地，上訴人
則委由林金福與被上訴人商議買賣Ａ土地事宜，並以750 萬元出賣Ａ土地予被上訴人，兩造於104 年12月8 日簽立系爭買賣契約，且於105 年4 月12日辦理Ａ土地過戶登記在案。
㈡系爭土地由上訴人於102 年1 月8 日與台糖公司簽訂系爭甲
租約（租期自102 年1 月1 日起至105 年12月31日止），向台糖公司租賃系爭土地；嗣於106 年9 月25日再簽訂系爭乙租約（租期自106 年1 月1 日起至109 年12月31日止），續向台糖公司租賃系爭土地；而102 至105 年各年度租金皆為1,845 元。
㈢上訴人確實有授權林金福與被上訴人簽訂系爭買賣契約並交
付印章，而林金福於Ａ土地買賣過程曾與被上訴人談及系爭土地變更承租人為被上訴人乙事。
五、本件爭點厥在於㈠上訴人有無授權林金福處理系爭土地變更承租人事宜？㈡如上述爭點㈠為否，則本件有無表見代理之適用？㈢變更承租人契約是否業已成立生效？茲將本院判斷分述如下：
㈠上訴人有無授權林金福處理系爭土地變更承租人事宜？⒈經查，證人林金福於原審證稱：Ａ土地買賣過程均由我與被
上訴人接洽，系爭買賣契約中上訴人名字是我代簽、印章也是我代蓋，當時被上訴人請人來找我說要買Ａ土地蓋廟宇，我心想如果要蓋廟宇我願意賣，要做其他用途我就不賣，價格750 萬也是我跟被上訴人談好，而Ａ土地是我父親留下來並要給上訴人且登記予上訴人，我父親有問對方買Ａ土地要做何用途，我告訴父親說要蓋廟宇，所以就同意賣給被上訴人，又系爭土地與Ａ土地係毗鄰土地，台糖公司有放租，我們就向台糖公司租地來種水果、果樹，與被上訴人談買賣Ａ土地過程中，雖有談到要將系爭土地變更承租人為被上訴人乙事，但因系爭土地上我有申請電、打井還有一個貨櫃，可以就近照顧果園、整地除草，我都請工人整理，另外我二哥一個人在高雄沒有房子，我想說被上訴人是否可以把Ｂ土地賣給我，讓我將貨櫃弄上去讓我二哥可以在那邊休息，所以變更承租人之條件我認為是被上訴人要補償及將Ｂ土地賣給我，我就會跟上訴人講說把系爭土地變更承租人給被上訴人，當下都沒講到錢，後來被上訴人到羊肉店找上訴人，問我們是否只要錢，我說我們可以計算拉電線、加蓋水溝蓋等費用，但被上訴人只有講過一次之後就沒再聯繫了等語（見原審卷第74至81頁），是Ａ土地原為林金福父親所有，其後雖移轉登記至上訴人名下，但由林金福前揭證稱Ａ土地買賣時係由其視用途而決定是否出售及其父親仍然介入詢問買賣事宜等內容可知，林金福為具實質處理Ａ土地相關事宜權限之人，當無疑義。又系爭土地與Ａ土地毗鄰，故上訴人即向台糖公司承租用以種植果樹，惟實質處理Ａ土地相關事宜之人為林金福，且由林金福上開證述可知，在系爭土地上申請電表、打井並放置貨櫃之人均為林金福，再參酌系爭甲租約係由林金福代理上訴人與台糖公司訂立（此可參系爭甲租約內容，見原審卷第13頁），且林金福亦保有系爭甲租約之正本（此由證人即受託辦理Ａ土地買賣之代書劉供鑫於原審證述及證人林金福於原審及本院證稱林金福有將系爭甲租約正本交付被上訴人乙情，即可知悉；見原審卷第59、80頁，本院卷第63頁）等情，當可認定系爭土地之實際使用人為林金福而非上訴人，此亦與被上訴人陳稱：關於變更承租人乙事，曾透過仲介去找上訴人，但上訴人說這事是林金福在作主，她參與會鬧家庭革命等語（見原審卷第102 頁）互核相符。
因此，上訴人雖為Ａ土地名義上之登記所有權人及系爭土地名義上之承租人，然實際上負責處理Ａ土地及系爭土地之使用、買賣或承租事宜之人均為其配偶即林金福，則上訴人於授權林金福出售Ａ土地時，同意實際使用系爭土地之林金福併同處理系爭土地租賃權轉讓事宜，以徹底出清該區段土地之權利，即無違常情。是本件雖無書面資料證明上訴人有委託授權林金福處理Ａ土地與系爭土地之使用、買賣或承租事宜，然酌以上訴人與林金福為配偶關係，僅以口頭約定並將印章等物交付而委託授權並不違常情，暨佐以前揭證據等情，應可認定上訴人有併同授權林金福處理系爭土地變更承租人事宜之事實。
⒉至上訴人雖一再主張未授權林金福處理系爭土地變更承租人
事宜，且證人林金福於原審及本院亦均證述上訴人對於其有向被上訴人提及系爭土地變更承租人乙事並不知情云云，惟林金福為系爭土地租賃權轉讓糾紛之實質參與人，並與上訴人為配偶關係，自有卸責並迴護上訴人之可能，其證述憑信性即有可疑。況林金福為實際使用系爭土地之人，亦代理上訴人與台糖公司簽訂系爭甲租約，更在系爭土地上有實際支出費用成本並保有系爭甲租約正本，其就系爭土地之使用利益遠高於上訴人，如上訴人未授權其併同處理轉讓租賃權事宜，林金福何需主動向被上訴人提及此事，是上訴人上開辯解，無可採信。
㈡如上述爭點㈠為否，則本件有無表見代理之適用？
承前所述，林金福確得到上訴人授權處理系爭土地變更承租人事宜，則林金福就系爭土地變更承租人為被上訴人乙事，即屬有權代理，而表見代理適用前提為無代理權限卻具有代理權授與之表見外觀，是本件自無適用表見代理之餘地。
㈢變更承租人契約是否業已成立生效？⒈證人劉供鑫於原審證稱：Ａ土地買賣過程出面與被上訴人及
我接洽者都是林金福，當時是雙方都磋商好了才找我寫買賣契約書，被上訴人與林金福接洽Ａ土地買賣過程時，有談到台糖之租賃權轉讓事宜，林金福說過戶後會幫被上訴人轉讓租賃權，並把系爭甲租約交給被上訴人，當時並沒有談到條件或細節，且簽立系爭買賣契約時雙方氣氛很好，雙方都沒有要求我寫這點，但確實有談到租賃權乙事，後來過完戶沒多久，被上訴人就向我反應上訴人無法配合辦理台糖租賃權變更乙事等語（見原審卷第58至62頁），審酌證人劉供鑫與兩造均無親戚或利害關係，且林金福亦稱於Ａ土地買賣過程曾與被上訴人談及系爭土地變更承租人為被上訴人乙事，益徵被上訴人主張已與上訴人之代理人林金福口頭約定待Ａ土地完成過戶後，將協同被上訴人向台糖公司就系爭土地辦理變更承租人名義為被上訴人乙節，應堪信實。
⒉至上訴人雖抗辯林金福與被上訴人洽談系爭土地變更承租人
事宜尚未談妥條件、意思表示並未合致等語，另林金福亦證稱與被上訴人洽談系爭土地變更承租人為被上訴人係有被上訴人須為補償及將Ｂ土地出售予伊等條件云云。然證人劉供鑫業已證稱當時被上訴人與林金福並未就Ａ土地過戶完後將系爭土地承租人變更乙事有談到條件或細節，而證人劉供鑫與兩造並無特殊情誼或嫌隙，業如前述，是其當無為虛偽證言之動機，則上訴人上述抗辯內容，已難遽信；再參以Ａ土地中鋪設水泥部分因無法認定為農地，為節省土地增值稅，遂依劉供鑫之建議，將Ａ土地中鋪設水泥處分割為Ｂ土地後再移轉登記，此據證人劉供鑫證述在卷（見原審卷第62頁），足認林金福與被上訴人洽談買賣Ａ土地之時，應尚不知Ａ土地出賣予被上訴人並為移轉登記時會有節稅考量而需先將舖設水泥部分先分割為Ｂ土地，則林金福稱與被上訴人洽談買賣Ａ土地過程談到將系爭土地承租人變更為被上訴人附有買回Ｂ土地之條件，顯然違背經驗法則；況若當時如確有附讓上訴人買回Ｂ土地之條件，顯見上訴人或林金福有保留Ｂ土地之意，則林金福與被上訴人洽談買賣Ａ土地之時，既已慮及事後買回之事，又何需先出賣分割前之Ａ土地再待分割後買回Ｂ土地？除此之外，上訴人即未再行提出其他證據以實其說，自難認其所辯為真。是本件就系爭土地變更承租人為被上訴人乙事，被上訴人已與上訴人之代理人林金福有意思表示合致，兩造間之口頭約定已成立生效，被上訴人據此請求上訴人應協同向台糖公司就系爭土地辦理變更承租人名義為被上訴人，洵屬有據。
⒊又兩造係約定上訴人應協同向台糖公司辦理系爭土地承租人
變更為被上訴人，並非約定將系爭土地轉租被上訴人，又依台糖公司高雄區處107 年11月2 日高資字第1075008347號函所載（見原審卷第99頁），僅需檢附原訂租賃契約書或租金繳納收據、權利移轉證明文件（讓渡書【應蓋有原承租人印鑑】、承租權拋棄證明【應蓋有原承租人印鑑】、原承租人印鑑證明）、申請人之身分證明文件（身分證影本或戶籍謄本）、申請人之切結書及印鑑證明（申請人未附蓋有原承租人印鑑之權利移轉證明文件時）及現耕證明文件，經審核無誤即可辦理承租權名義變更轉讓，堪認兩造之約定並未違反台糖公司之規定，上訴人抗辯系爭甲、乙租約載明不能轉租云云，自無可採。
六、綜上所述，被上訴人主張其與上訴人之代理人林金福口頭約定待Ａ土地完成過戶後，上訴人將協同被上訴人向台糖公司就系爭土地辦理變更承租人名義為被上訴人，故依上開約定，請求上訴人應協同被上訴人向台糖公司就系爭土地辦理變更承租人為被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，所持理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第1 項、第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 郭宜芳
法 官 林明慧法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 10 月 21 日
書 記 官 劉容辰