臺灣高雄地方法院民事判決 108 年度簡字第30號原 告 顏才華兼 訴 訟代 理 人 顏英賢被 告 顏順儀上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國108 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附圖編號A 所示，面積27平方公尺，懸掛門牌為高雄市○○區○○路○○巷○○號之未辦保存登記房屋右棟返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告與訴外人即其胞弟顏順興於民國75年11月21日將其所有，坐落於高雄市○○區○○段○○○○段0000000000 000000 地號土地（以下合稱系爭土地），權利範圍各1/3 ，暨其上被告所有，如附圖編號A 所示，門牌號碼為高雄市○○區○○路○○巷○○號之未辦保存登記房屋右棟（下稱系爭房屋右棟，面積27平方公尺），以新臺幣（下同）10萬元出售予訴外人即原告之父顏双龍（下稱系爭買賣契約），並於75年11月底點交系爭房屋右棟予顏双龍，顏双龍則自75年12月起將系爭房屋右棟出租，收取租金。俟顏双龍於90年8 月24日去世後，原告因分割繼承而共有系爭房屋右棟產權，並繼續出租系爭房屋右棟而為使用收益。詎被告自10
6 年5 月起，竟擅自將系爭房屋右棟大門換鎖，占為己有，復將之出租供訴外人張為鈞使用，按月收取租金2,500 元迄今，被告所為已侵害原告之財產權，原告自得依民法第767條規定，請求排除前開侵害行為，命被告將系爭房屋右棟返還原告共有。而被告無權占用系爭房屋右棟，自106 年5 月
1 日起至107 年4 月30日止（共12個月），獲有相當於租金之不當得利3 萬元（即2,500 ×12=30, 000），原告因而受有財產上損失，爰依民法第179 條規定，請求被告返還不當得利3 萬元（見本院卷第32至33頁）等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋右棟返還予原告。㈡被告應給付原告3 萬元（見本院卷第31、32頁）。
二、被告則以：顏双龍固於75年11月21日向被告購買系爭房屋右棟，並向被告及顏順興購買系爭土地持分各1/3 ，惟顏双龍就前開土地始終未辦理所有權移轉登記，亦迄未變更房屋稅籍之納稅義務人名義，原告縱因繼承而取得顏双龍本於系爭買賣契約所生之權利，其請求權亦因罹於15年時效期間不行使而消滅，原告猶以所有權人自居，並求予返還系爭房屋右棟，顯屬無據。再者，系爭房屋右棟乃未辦保存登記之建物，被告於106 年5 月間將該屋之大門換鎖後出租，將系爭房屋右棟置於自己管領之下，被告乃系爭房屋右棟之真正所有權人，復持有該房屋所在基地即系爭土地持分達2/3 （按顏順興於103 年5 月9 日去世後，其所持有系爭土地應有部分1/3 由被告繼承取得，是於加計被告原持有之系爭土地應有部分1/3 後，被告共持有系爭土地應有部分2/3 ），被告即有合法權源占有使用系爭房屋右棟，依民法第820 條規定，被告自有權出租系爭房屋右棟而為使用收益，要無不當得利可言（見本院卷第33、34頁）等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠顏永傳（歿於61年9 月27日）為系爭土地之原所有權人，其
去世後，由子女顏双龍、被告及顏順興按每人應有部分1/ 3，分別共有系爭土地。
㈡顏双龍與被告於63、64年間合資在系爭土地上起造門牌號碼
為高雄市○○區○○路○○巷○○號之未辦保存登記房屋，並由顏双龍分得系爭房屋左棟，由被告分得系爭房屋右棟。其中系爭房屋右棟自74年1 月起設立房屋稅籍，登記納稅義務人為被告，惟因住家房屋現值在10萬元以下，是自75年11月起至108 年4 月止，依房屋稅條例第15條第1 項第9 款規定，均免徵房屋稅（見本院卷第42、44、71頁）。
㈢系爭房屋左、右棟之間設有隔間牆，左、右棟各自設置獨立
門扇出入，惟共用屋前庭院（下稱前院，即附連於系爭房屋如附圖編號B 所示，面積22平方公尺之庭院）及前院大門。
系爭房屋外牆懸掛2 個電表供左、右棟使用，分別於49年5月28日設立右棟用電戶號為00000000000 號，於56年10月29日設立左棟用電戶號為00000000000 號，目前上開用電戶號之戶名均為原告顏英賢（見本院卷第75、103 、104 頁）。
㈣顏双龍（歿於90年8 月24日）於75年11月21日簽立系爭買賣
契約，以10萬元之代價，向被告及顏順興購入系爭土地應有部分各1/3 （合計2/3 ）；向被告購入系爭房屋右棟。惟迄未辦理系爭土地應有部分2/3 之所有權移轉登記，亦未辦理系爭房屋右棟之房屋稅繳納義務人更名登記。
㈤被告與顏順興（歿於103 年5 月9 日）於75年11月底遷出系
爭房屋右棟。顏双龍則自75年12月起以自己名義，出租系爭房屋右棟、收取租金（見本院卷第111 頁）。
㈥原告曾於90年10月間催告被告辦理系爭房屋右棟暨系爭土地應有部分2/3 之過戶登記、所有權移轉登記，惟遭拒絕。
㈦顏順興於103 年5 月9 日去世後，其繼承人為其兄弟姐妹，
即被告及訴外人顏連昭、黃顏連蕋、吳顏連對等4 人，經彼等簽立遺產分割協議書，約定由被告繼承取得顏順興遺留之系爭土地應有部分1/3 ，並於104 年2 月10日辦畢繼承登記（見本院卷第60至63頁）。
㈧系爭房屋右棟之大門鑰匙自103 年起至106 年4 月止，均由原告顏英賢保管。
㈨被告自106 年5 月起，以將系爭房屋右棟大門換鎖之方式，
將系爭房屋右棟置於自己管領力之下，並將系爭房屋右棟以每月租金2,500 元，出租供張為鈞使用迄今（見本院卷第11
1 頁）。㈩顏双龍曾於77年間向改制前高雄縣稅捐稽徵處繳納系爭房屋工程受益費（見本院卷第110 頁）。
系爭房屋右棟所在基地（即系爭土地持分2/3 ）自88年起迄
今係由被告繳納地價稅，顏双龍生前至少曾繳納1 至2 年地價稅（見本院卷第78、110 頁）。
四、本件爭點為：㈠系爭房屋右棟之事實上處分權歸屬何人所有？被告有無占用系爭房屋右棟之合法權源？㈡原告依民法第
767 條規定，請求被告返還系爭房屋右棟，有無理由？㈢被告因占用系爭房屋右棟所獲利益若干？原告依民法第179 條規定，請求被告返還不當得利，有無理由？茲將本院判斷分述如下：
㈠系爭房屋右棟之事實上處分權歸屬何人所有？被告有無占用
系爭房屋右棟之合法權源？⒈按違章建築物之讓與，雖因不能移轉登記而不能為不動產所
有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，有最高法院67年2 月21日67年度第2 次民庭庭推總會議決㈠可資參照。又事實上處分權，性質上具備占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，歷來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，係屬財產權之一種，準此，未為所有權登記之建物占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人（參見台灣高等法院103 年度上更㈠字第138 號裁判、最高法院106年度台上字第187 號裁判要旨），合先敘明。
⒉經查：
⑴系爭房屋係顏双龍與被告合資興建，乃未辦理所有權登記之
建物，該房屋左棟、右棟經以隔間牆區分為兩獨立空間，各設置獨立出入口及門扇，分別懸掛電表供系爭房屋左棟、右棟使用之事實，業據兩造陳明在卷，並經本院現場勘驗無訛，有卷附108 年6 月14日勘驗筆錄、現況照片足佐（見本院卷第42、65、45至50、100 頁），而系爭房屋左棟係以起造人顏双龍為納稅名義人申設房屋稅籍（按：顏双龍去世後，原告因繼承而為納稅名義人）；系爭房屋右棟則以起造人即被告為納稅名義人申設房屋稅籍等情，亦有房屋稅籍證明書為憑（見本院卷第44頁），足認系爭房屋左、右棟各有獨立之財產權，且於興築完成後，由顏双龍、被告分別取得系爭房屋左棟、右棟之處分權。
⑵又被告於75年11月21日將系爭房屋右棟售予顏双龍，復於75
年11月底遷出系爭房屋右棟，將該屋交付顏双龍使用，顏双龍則自75年12月起以自己名義出租系爭房屋右棟、收取租金，繳納工程受益費，俟90年8 月24日顏双龍去世後，則由原告繼受並管領占有系爭房屋右棟，自斯時起至103 年止，持續出租系爭房屋右棟而為使用收益，復曾於九二一地震發生後，修繕系爭房屋右棟牆壁，迄106 年5 月系爭房屋右棟遭被告更換門鎖時，原告始喪失占有等情，復據原告陳明在卷，並有系爭買賣契約可稽（見本院卷第33、109 頁，鳳簡卷第6 頁），且為被告所不爭執，並陳稱：「因為當時我已經將房屋賣給顏双龍，我就沒有管了，所以我不知道顏双龍是如何維護管理房屋，也不清楚九二一地震當時是如何修繕房屋」等語明確，復自承：「後來系爭房屋右棟與鄰地有拆屋還地糾紛，拆屋之後，鄰地所有權人將系爭房屋右棟之外牆復舊，作了新的大門，鄰地所有人將新作大門鑰匙交給我，我也有將該鑰匙轉交給原告」等語無訛（見本院卷第42、11
0 、111 頁），堪認被告將系爭房屋右棟售予顏双龍後，確有將該屋交由顏双龍管領占有、使用收益等讓與事實上處分權之積極作為，對外足使一般人知悉顏双龍就系爭房屋右棟有處分權，揆諸前引實務見解及裁判先例，應認顏双龍已於75年12月自被告受讓系爭房屋右棟之事實上處分權，被告自斯時起即喪失系爭房屋右棟處分權。被告事後翻異前詞，改稱系爭買賣契約標的乃系爭房屋右棟所在基地，而不及於系爭房屋右棟云云（見本院卷第118 頁），核與前開事實不符，為不足採。
⑶被告雖辯稱：顏双龍於系爭買賣契約成立後，遲未辦理系爭
房屋右棟之納稅義務人更名登記，亦未辦理該房屋基地即系爭土地應有部分2/3 之所有權移轉登記，即未取得系爭房屋右棟之財產權，更何況原告繼受顏双龍所取得系爭買賣契約之請求權，已因罹於時效期間未行使而消滅，原告即無從取得系爭房屋右棟之事實上處分權，被告仍為系爭房屋右棟之權利人，自有權占有使用該屋云云。但查：
①系爭房屋右棟乃未辦保存登記之建物，本無從辦理所有權移
轉登記，依首揭說明，系爭房屋右棟財產權（事實上處分權）是否讓與，端視契約當事人間之約定為斷，與系爭房屋右棟有無辦理房屋稅籍更名，及系爭房屋右棟所在基地是否於事實上處分權讓與之同時，辦畢所有權移轉登記無涉。只不過系爭房屋右棟之處分權與其所在基地，倘同時或先後讓與相異之人時，得推定在系爭房屋右棟得使用期限內，其間有租賃關係存在（參見民法第425 條之1 第1 項）。②被告於系爭買賣契約成立後，已將系爭房屋右棟之事實上處
分權讓與顏双龍乙節，業經本院審認如前，顏双龍去世後，即由原告因繼承而取得系爭房屋右棟之事實上處分權，該權利既自75年12月起始終在顏双龍、原告持有中，且查無兩造就系爭房屋右棟之處分權另有約定，可見被告於106 年5 月間未獲原告讓與系爭房屋右棟之處分權，即欠缺管領占有系爭房屋右棟之合法權源，詎被告猶擅自以更換系爭房屋右棟大門門鎖之方式，再次將系爭房屋右棟占為己有，其所為自屬無權占有，被告前開辯解於法尚有未合，為不足採。至於張為鈞自106 年5 月起向被告承租系爭房屋右棟，應否受善意第三人保護，則屬別一問題，不在本件審理範圍內。
③至於附連系爭房屋左、右棟之前院既於系爭房屋起造時，徵
得系爭土地原所有權人顏双龍、被告及顏順興之同意，使系爭房屋基地以外之土地供分得左、右棟房屋之人共同使用，可見其間訂有土地分管協議，基於契約自由原則，自應予尊重，原告因繼承該分管協議，亦得使用附連系爭房屋左、右棟之前院，附此敘明。
⒊綜上，系爭房屋右棟之事實上處分權已歸顏双龍取得，而顏
双龍於90年8 月24日去世後，經其子女即原告及其胞弟顏光寅（原名顏英聰）協議分割遺產，將系爭房屋右棟之事實上處分權分歸原告按每人應有部分1/2 保持共有乙節，經原告陳明在卷（見本院卷第32頁），且未據被告為反對陳述，堪認原告現為系爭房屋右棟之事實上處分權人，被告並無占有使用系爭房屋右棟之合法權源。
㈡原告依民法第767 條規定，請求被告返還系爭房屋右棟，有
無理由？⒈按未辦保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，而僅得
以事實上處分權讓與，惟受讓人所取得之事實上處分權，較諸所有權人之各項使用、收益、處分權能，實屬無異，基於保障人民財產權之意旨，受讓事實上處分權人就所有權人所具有之排除他人干涉權能，亦有類推適用必要，否則無以保障受讓人之財產法益，如放任他人不當干涉，實有害社會交易秩序及經濟發展。準此，民法第767 條第1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之所有權排除干涉。」，在前揭範圍內，亦得類推適用事實上處分權人。有最高法院103 年度台上字第2241號判決足參。
⒉經查，原告為取得系爭房屋右棟之事實上處分權人，被告則
為無權占有人，業據本院審認如前，原告就系爭房屋右棟之處分權，既因系爭房屋右棟遭被告占用，而無從使用收益系爭房屋右棟，依前引規定及說明，原告雖無從逕依民法第76
7 條行使所有物排除侵害請求權，惟仍得類推適用同條前段規定，請求被告將系爭房屋右棟返還原告。
⒊從而，原告請求被告將系爭房屋右棟返還原告，按每人應有部分1/2保持共有，為有理由。
㈢被告因占用系爭房屋右棟所獲利益若干？原告依民法第179
條規定，請求被告返還不當得利，有無理由？⒈按民法第179 條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。次按，未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第
179 條規定，請求返還其占有利益。最高法院106 年度台上字第187號判決要旨可資參照。
⒉經查，原告為系爭房屋右棟之事實上處分權人，已如前述，
則系爭房屋右棟之占有利益，自應歸屬於原告，而被告自10
6 年5 月起將系爭房屋右棟占為己有，並將之出租供張為鈞使用，租期自106 年5 月1 日起至107 年4 月30日止，按月收取租金2,500 元乙節，經被告坦承不諱，並有租約為憑（見本院卷第41、43頁，鳳簡卷第7 頁），足認被告在上開期間，因占有使用系爭房屋右棟，受有相當於租金之利益3 萬元（即2,500 ×12=30,000 ），致原告受有損害，依前引規定及說明，原告請求被告返還其所獲利益3 萬元，為有理由。
五、綜上所述，原告類推適用民法第767 條規定，請求被告返還系爭房屋右棟予原告；依民法第179 條規定，請求被告給付原告3萬元，均為有理由，均應准許之。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 26 日
民事第一庭 法 官 賴文姍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 26 日
書記官 蔡妮君