臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第1440號原 告 簡瑞豐訴訟代理人 劉香蘭被 告 張愷唐上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國109年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣參拾伍萬陸仟元及自民國一０八年十月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之四十四，餘由原告負擔。
四、本判決得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1項但書第3款定有明文。經查，原告起訴時原請求：「
㈠、被告應給付原告新臺幣（下同）88萬5,115 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。」嗣變更請求為：「
㈠、被告應給付原告80萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第136頁），核係減縮應受判決事項之聲明，合於規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於民國108年3月15日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被告將高雄市○鎮區○○段00000 地號土地及同區段1403建號建物（下稱系爭不動產）出賣予伊，惟被告已以系爭契約第5條第3款（下稱系爭約款）擔保系爭不動產除合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）之假扣押外，無其他債務糾紛，嗣該不動產仍因被告之其他債權人聲請假扣押執行而未能移轉予伊，堪認被告已屬違約，系爭契約經伊解除後，被告除應依系爭契約第9 條給付伊60萬元違約金外，亦應依系爭約款給付伊1 萬元之律師費。再伊於解約前已花費19萬6,000 元裝修系爭不動產，被告也當返還該部分所生之不當得利，爰依系爭契約、不當得利提起本件訴訟，並聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：伊既未將系爭不動產高價賣給第三人，難認有違約，縱系爭契約經原告解除，伊亦無需給付違約金；況系爭不動產既未因原告之裝潢有更好之效能，伊迄今並未使用系爭不動產，難認伊獲有利益，不需返還不當得利等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠、被告是否具系爭約款所約定之違約情事？原告解除系爭契約是否適法？
１、按「買方知悉本件不動產經債權人：合作金庫向臺灣高雄地方法院聲請執行假扣押，倘合作金庫不同意撤回假扣押，致買賣雙方無法踐行不動產所有權移轉登記時，雙方同意本件不動產買賣合意解除，本件買賣自始無效，買方並同意拋棄法律上一切請求權」；「賣方保證本件不動產除合作金庫執行假扣押外，確係自有產權清楚均無上手、（或原契）、來歷不明及其他債務、糾紛等，若本件不動產於本買賣契約成立後有發生偽造證件、產權、其他債務及因其他關係而發生糾紛訴訟等，賣方即視為違約，如買方向司法機關提起訴訟時，一切訴訟費及律師費均由賣方負擔，並無條件拋棄抗辯權，及負刑事、民事全部賠償責任，賣方不得異議」，為兩造簽立系爭契約第5條第1項、第5條第3項（即系爭約款）之約定內容（見審訴卷第29頁），考量不動產之出賣人本負有使買受人取得買賣標的物所有權之契約義務，併觀兩造於締約時均已知悉被告除對合作金庫負有債務外，尚有其他債務未清償完畢（見本院卷第137 頁），惟被告仍願以系爭約款約定「賣方保證本件不動產除合作金庫執行假扣押外，均無其他債務、糾紛」等節，堪認被告於出賣系爭不動產時，業有保證該不動產除合作金庫假扣押登記外，被告與他人之債務糾紛，均不致影響其履行系爭不動產所有權移轉之意，堪屬明確。
２、又按除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。土地登記規則第141條第1項第2 款定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態（最高法院100年度台上字第367號判決意旨參照）。
３、經查，系爭不動產業於108年3月4 日經合作金庫為假扣押登記，兩造於108年3月15日締結系爭契約後，訴外人品燁食品有限公司（下稱品燁公司）於108年3月21日復對系爭不動產聲請執行假扣押，再因品燁公司之假扣押執行併入合作金庫先前已為之假扣押執行中，故合作金庫雖於108年4月30日已撤回對系爭不動產之假扣押執行，然系爭不動產迄至言詞辯論終結，仍具假扣押登記等節，業經職權調取本院108 年度司執全字第70號、108年度司執全助字第65 號、系爭不動產公務用謄本及假扣押資料查核屬實（見本院卷第37頁至第65頁），是系爭不動產既因被告尚未處理其與品燁公司之債務問題，猶留有假扣押登記，致使系爭不動產無法移轉所有權登記予原告，堪認被告已有系爭約款之違約，至被告抗辯其未將系爭不動產高價出售予第三人即無違約云云，自不可採。
４、另按債權人於有第226條之情形時，得解除契約，民法第256條定有明文，原告既於108年7月8 日以存證信函催告被告應於文到15日內排除假扣押登記，前函經被告於108年7月9 日收受，惟未能於期限內塗銷登記，原告又於108年7月30日發函解除系爭契約，該函另經被告於108年7月31日收受，上情有原告提出之存證信函暨回執附卷可參（提示本院108 年度審訴字第984號卷【下稱審訴卷】第57頁至第67 頁），是被告經原告催告後猶未能與品燁公司進行債務商議，以致假扣押登記未能如期塗銷，當認屬因可歸責於被告所致之給付不能，原告解除系爭契約自屬適法有據，而系爭契約已於108年7月31日解除。
㈡、原告可否向被告請求違約金及律師費？金額若干？
１、另按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250 條之規定及其修正理由自明。查系爭契約第9 條約定：「雙方除不可抗力之事由外，賣方若屆時未能依約履行，除退還向買方所收之價款外，應再支付所收到之價款相等金額（壹）倍之違約金予買方，買方若有違反本契約之條款時，賣方可沒收買方已給付之全部價款，並不經催告本契約即可解除，所有費用由違約之一方支付，雙方絕無異議。」（見審訴卷第31頁），上開約款未表明屬懲罰性之文字，復無除上開賠償金外買方另得請求其他損害賠償之約定，且該違約金係原告於解除契約同時始得請求，並不具強制被告履行原約定之目的，堪認此條款所稱之違約金，應屬賠償總額預定性之違約金。
２、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數，民法第
252 條有所規定，此項核減，法院得以職權為之，至是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，考量系爭契約於108年3月締結後，於同年7月底就已解除，該等期間原告另曾支付19 餘萬元進行系爭不動產之裝修（見審訴卷第53頁至第55頁），本院審酌原告所提出有關其實際已受及可能蒙受之損失，暨系爭不動產及社會經濟情況等情，認原告請求60萬元違約金應屬過高，爰將違約金數額依職權酌減為15萬元。
３、又按系爭約款已約定如賣方違約，致買方向司法機關提起訴訟時，一切訴訟費及律師費均由賣方負擔，原告亦已提出其給付律師費1萬元之收據（見審訴卷第87頁），則原告請求被告給付律師費之部分，當屬有據。
㈢、原告得否依不當得利請求被告給付裝潢費？按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權；因前5條之規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額，民法第811條、第816條分別定有明文。原告於系爭契約締結後，曾就系爭不動產進行裝設磁磚、樓梯、廁所等工程，業已提出估價單為據（見審訴卷第53頁至第55頁），考量該等裝潢之附著狀況具有固定性、繼續性，嗣經拆除，將毀損裝潢物品之完整性，當認前開裝潢均已附合於系爭不動產而為建物之重要成分，不再具單獨所有權存在，依上開說明，堪認系爭不動產之所有權人即被告已取得各該附合物之所有權，因而獲有附合物所有權之利益。又被告應償還前開附合物之價額計算，當以其受利益時之動產客觀價值為計算，考量該等工程及裝設相關設備之總費用共為19萬6,000 元（見審訴卷第53頁至第55頁），是原告依不當得利請求被告返還之，亦屬有據。
㈣、從而，原告得請求被告給付35萬6,000元【計算式：15萬元（違約金）＋1萬元（律師費）＋19萬6,000元（裝潢所生之不當得利）＝35萬6,000元】，逾此範圍，則屬無據。
㈤、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件被告須負之債務，既屬未定期限之金錢債務，雙方就利率並無約定，亦無其他可據之利率計付規範，依上開規定，原告自得請求被告給付該債務自起訴狀繕本送達翌日起（即108年10月25日，見審訴卷第127頁）至清償日止之法定遲延利息。
四、綜上所述，原告依系爭契約、不當得利請求被告給付35萬6,000元及自108年10月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 5 月 19 日
民事第四庭法 官 葉晨暘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 19 日
書記官 秦富潔