臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第1628號原 告 陳冠文訴訟代理人 何曜男律師複代理人 徐鼎盛律師被 告 吳文義訴訟代理人 張文嘉律師當事人間損害賠償等事件，本院民國109 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人張○芬於民國108 年4 月22日委託凱○不動產事業有限公司（下稱凱○公司），專任銷售其所有坐落高雄市○鎮區○○段○○段000 地號土地及同上0000建號建物（下合稱系爭房地），委託期間自同年4 月20日起至同年
9 月20日，委託售價本為新臺幣（下同）858 萬元，嗣於同年6 月1 日變更委託銷售內容，更改廣告開價為838 萬元（下稱系爭委託契約）。凱○公司於上開委託銷售期間，仲介原告購買系爭房地，並安排買賣雙方於108 年6 月26日面談商議買賣條件。詎被告明知其未獲張○芬授權，竟於108 年
6 月26日出席商議場所，向原告及凱○公司佯稱其為張○芬之代理人，與原告議定系爭房地買賣價金為710 萬元。被告除於系爭房地不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）之賣方欄、第2 條乙方確認欄、第17條特別約定事項欄、立契約書人之賣方欄上，均偽簽張○芬簽名，並以代理人名義簽署被告自己姓名及蓋用自己印章，用以表示張○芬有授予代理權予被告出售系爭房地之意；復以被告自己名義，於同日簽署委託事項變更契約書，調降委託售價為「屋主實拿700 萬元，10萬元仲介服務費」。原告因此誤信被告有經張○芬授予代理權而簽約，並交付簽約款共計71萬元至履約保證專戶，及支出契約總價2 ％（計142,000 元）之仲介服務費。嗣因張○芬拒絕履約，原告始知被告未經張○芬授予代理權，遂於108 年8 月19日以存證信函通知張○芬及被告解除系爭買賣契約。為此，爰依民法第110 條規定及系爭買賣契約法律關係，請求被告負無權代理人之損害賠償責任及給付違約金；又依系爭買賣契約第12條第4 項約定，該條所定之違約金，不妨礙損害賠償請求權之行使。綜上，因被告自108 年
6 月26日起至108 年8 月19日止共計54日遲延給付，原告得依民法第110 條及系爭買賣契約第12條第3 項前段約定，請求被告給付按買賣總價每日千分之0.5 計算之違約金共191,
700 元；並得依民法第110 條及系爭買賣契約第12條第3 項後段約定，請求被告給付按原所收取價款同額計算之違約損害賠償共71萬元。此外，依民法債務不履行之法律關係，被告應賠償原告所受支出仲介服務費142,000 元之損害等語。
並聲明：被告應給付原告1,043,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告則以：
（一）凱○公司於108 年4 月22日與張○芬簽定系爭委託契約後，於同年6 月1 日要求張○芬將委託售價調降為838 萬元，嗣復要求張○芬調降售價，經張○芬拒絕。張○芬因不堪其擾而拒接凱○公司電話後，凱○公司即改與被告聯絡，於108 年6 月26日致電被告表示有一買家對系爭房地甚為喜歡，希望被告南下至其公司商談，被告遂於是日單獨前往凱○公司，當時被告並未攜帶張○芬之印章、印鑑證明及由張○芬出具之授權書。凱○公司明知被告未經張○芬授與代理權，且張○芬降價至838 萬元後已不願再降價，仍以原告為孝子，購屋係為對父母盡孝道，被告信佛長期茹素，應行善以幫助原告成全孝道等說詞極力遊說，慫恿被告代理張○芬以710 萬元簽訂系爭買賣契約。見被告遭說服後，凱○公司與原告未曾以電話、通訊軟體、簡訊或傳真等方式與張○芬聯繫以確認其真意，亦未使被告徵詢張○芬意見，即迫不及待與被告簽約，並於簽約前要求被告先簽定委託事項變更契約書，並交付被告1 份授權書，指示被告帶回由張○芬於該書面授權人欄位簽名蓋章，以補正代理權闕如。
（二）綜上可知，被告並非主動向凱○公司或原告表示已獲張○芬授與代理權，且凱○公司與原告於簽約時顯已知悉被告尚未得張○芬授權以710 萬元出售系爭房地，凱○公司為賺取佣金、原告意圖以低價買得系爭房地而慫恿被告簽約，渠等均抱持僥倖與投機心態，認被告一旦簽約即如生米煮成熟飯，張○芬縱使心有不甘，最終亦會被迫同意，孰知後來事情演變非如凱○公司與原告所預料。故原告並非善意，自不得依民法第110 條規定請求被告負損害賠償責任。次查，系爭買賣契約因未經張○芬承認，依民法第17
0 條第1 項規定，應自始不生效力，自無解除契約之問題，故原告主張依系爭買賣契約第12條約定請求被告給付違約金，洵無足採。又凱○公司實不能向原告收取佣金，原告亦無須支付凱○公司佣金，故原告主張其已向凱○公司支付佣金142,000 元乙節，實屬可疑，原告亦未提出發票證明有此支出，其請求賠償為無理由。再者，系爭買賣契約既屬無效，則原告就其存入履約保證專戶71萬元部分，得依不當得利關係請求張○芬返還；況張○芬因不同意以71萬元出售系爭房地，本即同意原告自履約保證專戶領回該71萬元，原告並未受有損失，不得請求被告賠償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）張○芬於108 年4 月22日與凱○公司簽訂系爭委託契約，委託凱○公司專任銷售其所有系爭房地，委託期間自同年
4 月20日起至同年9 月20日，委託售價本為858 萬元，嗣於同年6 月1 日變更為838 萬元。
（二）凱○公司於上開委託銷售期間，仲介原告購買系爭房地，並安排買賣雙方於108 年6 月26日至其公司商議買賣條件，被告於該日出席。
（三）被告未獲張○芬授與代理權，無權代理張○芬於108 年6月26日與原告簽訂系爭買賣契約。被告於系爭買賣契約之賣方欄、第2 條乙方確認欄、第17條特別約定事項欄、立契約書人之賣方欄上，均簽署張○芬簽名，並以代理人名義簽署被告自己姓名及蓋用自己印章。
（四）被告以自己名義，於108 年6 月26日簽署委託事項變更契約書，調降委託售價為「屋主實拿700 萬元，10萬元仲介服務費」。
（五）原告已交付簽約款共計71萬元至履約保證專戶，迄今尚未領回。
（六）原告尚未支出仲介服務費142,000 元。
四、本院得心證之理由
（一）無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認；無代理權人所為之法律行為，其相對人於本人未承認前，得撤回之。但為法律行為時，明知其無代理權者，不在此限。民法第170 條、第171 條分別定有明文。經查，張○芬於108 年4 月22日與凱○公司簽訂系爭委託契約，委託凱○公司專任銷售其所有系爭房地，委託期間自同年4 月20日起至同年9 月20日，委託售價本為858 萬元，嗣於同年6 月1 日變更為838 萬元。凱○公司於上開委託銷售期間，仲介原告購買系爭房地，並安排買賣雙方於108 年6 月26日至其公司商議買賣條件，被告於該日出席，被告未獲張○芬授與代理權，無權代理張○芬於108 年6 月26日與原告簽訂系爭買賣契約等情，業經兩造不爭執如上，並有專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書及系爭買賣契約書在卷可稽（本院審訴卷第23-35 頁）。被告乃無權代理張○芬於108 年6 月26日與原告簽訂系爭買賣契約，事後既未經張○芬承認，系爭買賣契約即不對張○芬發生效力，原告卻於108 年8 月19日以存證信函通知張○芬「解除」系爭買賣契約（本院審訴卷第37-39 頁），從該存證信函可看出原告於108 年6 月26日前即催告張○芬履約，嗣後張○芬仍不承認系爭買賣契約，原告因而向張○芬表示「解除」系爭買賣契約，然系爭買賣契約既未對張○芬生效，當無解除契約的問題，因此，依民法第171 條規定，該存證信函可認為是原告撤回系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經原告撤回，已不復存在，是原告依系爭買賣契約第12條第3 項前段約定，請求被告給付按買賣總價每日千分之0.5 計算之違約金共191, 700元；又系爭買賣契約第12條第3 項後段約定，請求被告給付按原所收取價款同額計算之違約損害賠償共71萬元，均無理由。
（二）無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。民法第110 條定有明文。被告無權代理張○芬於108 年6 月26日與原告簽訂系爭買賣契約，被告屬無代理權人，然與原告簽訂系爭買賣契約時，被告僅表示伊為張○芬之代理人，並無出示張○芬之授權書，原告不爭執（本院卷第37頁），原告亦未進一步與張○芬電話確認，即輕率相信被告為張○芬之代理人，可認原告並非善意之相對人，被告無須依民法第110 條負損害賠償之責，是原告依民法第110 條規定，請求被告給付按買賣總價每日千分之0.5 計算之違約金共191,700元，及給付按原所收取價款同額計算之違約損害賠償共71萬元，均無理由。此外，原告主張依民法債務不履行之法律關係，被告應賠償原告所受支出仲介服務費142,000 元之損害云云，然兩造間並無契約或無代理權人損害賠償責任之債之關係，更何況原告尚未支出仲介服務費142,000元，亦不爭執如上，此部分何來損害存在，是原告請求被告應賠償原告所受支出仲介服務費142,000 元，亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第110 條規定、債務不履行及系爭買賣契約法律關係，請求被告應給付1,043,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 1 日
民事第二庭 法 官 郭任昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 5 日
書記官 葉姿敏