臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第1632號原 告 陳彥谷訴訟代理人 陳豐裕律師被 告 高盛國際工程股份有限公司法定代理人 游上慶上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國109 年7 月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰萬元，及自民國一０八年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保後，得為免假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告因興建廠房需求，且被告保證系爭土地可供興建廠房之用，而於民國108 年6 月10日由訴外人李進田代理原告與被告簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）5,500 萬元向被告購買坐落高雄市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（以下合稱系爭土地）。系爭土地當時遭被告之債權人即訴外人高雄銀行股份有限公司（下稱高雄銀行）聲請拍賣，被告遂依原告之要求匯款400萬元予高雄銀行，使高雄銀行同意撤回強制執行之聲請，兩造並約定該400 萬元作為買賣價金之一部。詎原告依約匯款
400 萬元予高雄銀行後，始知悉系爭土地面臨之道路寬度因不足8 公尺，不得申請指定為建築線，故系爭土地無法作為廠房用地申請建造執照。系爭土地因無法作為建築基地興建廠房，而有欠缺被告保證品質之瑕疵，被告自應負民法第35
4 條所定物之瑕疵擔保責任，原告得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約。另被告明知系爭土地無法作為建築基地合法興建廠房，卻欺瞞原告，原告係受詐欺而為買受之意思表示，亦得依民法第92條規定撤銷買受系爭土地之意思表示。
原告已於108 年8 月12日以存證信函通知被告解除系爭買賣契約及撤銷受詐欺所為之意思表示，經被告於同年月13日收受，被告自應返還原告給付之價金400 萬元。為此，爰依解除契約後回復原狀或不當得利之法律關係，提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴之判決。並聲明：㈠被告應給付原告40
0 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地之使用分區係屬甲種工業區用地，本得作為興建甲種工業區所規範工業設施廠房之建築基地，而其前方道路經高雄市政府養工處會勘後，已認定係供不特定人通行之既成道路，僅須退縮建築線仍可興建廠房，且鄰地即高楠段351 號、333 號地號土地上方亦有興建廠房設施，故系爭土地並無原告所稱不得作為建築基地之瑕疵存在。再者，原告購買系爭土地時僅表示係作為堆置用途，被告未保證系爭土地可供合法興建廠房，倘被告有保證系爭土地之特殊用途，基於不動產物權之重大價值性，必會在系爭買賣契約書加以載明，但系爭買賣契約僅記載被告係以現況交地，是原告主張被告保證系爭土地可供興建廠房之用，且欺瞞原告系爭土地無法作為建築基地申請建造執照之情，均屬無據，原告寄發存證信函主張系爭解除契約及撤銷買受之意思表示，自不生效力。再者，系爭買賣契約價金高達5,500 萬元，原告復稱計畫在系爭土地上興建水電材料加工工廠，加計興建廠房之相關費用其資金成本恐高達7,000 萬元，原告備有龐大資金購置系爭土地欲興建廠房，卻稱購買系爭土地前未調查可否申請建造執照及工廠登記，顯與常情未合。另被告收受原告寄發之存證信函後，亦於同日寄發存證信函催告原告給付買賣價金，但因原告未依約履行，故被告已再次寄發存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並將原告給付之400萬元作為違約金予以沒收，故原告請求返還400 萬元為無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告因興建廠房需求，於108 年6 月10日由李進田代理原告
與被告簽立系爭買賣契約，約定由原告以5,500 萬元向被告購買系爭土地。
㈡系爭土地當時遭債權人高雄銀行聲請拍賣，原告遂匯款400
萬元予高雄銀行，俾能撤回強制執行，確保過戶，兩造約定該400 萬元作為買賣價金之一部。
㈢系爭土地之使用分區屬甲種工業區用地。
㈣原告於108 年8 月12日以存證信函通知被告解除系爭買賣契
約及撤銷買受系爭土地之意思表示，於108 年8 月13日到達被告。
四、本院之判斷：原告主張系爭土地不得作為建築基地申請建造執照，欠缺被告保證之品質，而屬物之瑕疵，主張解除契約及撤銷因受詐欺所為買受系爭土地之意思表示，惟被告否認之並以前詞置辯，是本件爭點應為：㈠系爭土地得否供作建築基地申請建造執照？㈡若否，原告依民法第359 條規定主張解除契約及請求返還價金，有無理由？㈢若否，原告依民法第92條規定撤銷買受之意思表示，是否合法？茲將本院判斷說明如下：㈠系爭土地得否供作建築基地申請建造執照？
1.按建築法第42條第1 項規定「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣( 市) 主管建築機關統一規定。」、同法第48條規定「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。」，及高雄市建築管理條例第8 條規定「建築基地未臨接建築線者，不得建築。但有下列情形之一者，不在此限：一、基地臨接永久性之空地或隔河川、水路溝渠以臨接建築線。二、山間基地無從臨接建築線。三、都市計晝農業區或非都市土地之建築基地無從毗連建築線，並經主管機關認定無礙通行及安全。前項第三款之認定基準，由主管機關另定之」。
2.經查：⑴本院就系爭土地可否供作建築基地申請建造執照及申請指定
建築線一情，依原告之聲請函詢高雄市政府工務局，經該局函覆稱：「經查本府建築管理資訊系統及都市計晝地理資訊系統，系爭土地尚無向本局申請建築執照之記載，…。倘本案嗣後申請建造執照，應檢附建築線指示書圖文件，並應符合相關建築法令規定，據以核發建造執照」、「本府都市發展局地理資訊系統其旨揭土地未有面臨道路（計畫道路或現有巷道），依建築法及高雄市建築管理自治條例規定，系爭土地未臨建築線且無申請指定建築線案件紀錄」等語，有該局109 年3 月5 日高市工務建字第10931627500 號函及109年3 月25日高市工務建字第10932172600 號函附卷可稽（見本院卷二第97、125-126 頁）。可知系爭土地並未臨接建築線，依前引高雄市建築管理自治條例第8 條規定，系爭土地因未臨接建築線，除符合該條但書所定例外情況外，應不得建築。
⑵被告固辯稱：系爭土地前方道路係供不特定人通行之既成道
路，僅須退縮建築線即可作為建築基地申請建造執照，且鄰地即高楠段351 號、333 號地號土地上方亦有興建廠房設施等語，並提出高雄市政府水利局函文、訴外人洪麗珠建築師事務所及勝鼎建築師事務所繪製之系爭土地廠房設計圖為其論據，但原告否認之。參諸原告提出之前揭高雄市政府水利局函文固記載：有關高雄市○○區○○○○段771-1 、771-2、1157-7、741-1 、1157-1地號土地申請通行使用案，旨揭地號土地係河道用地，現況已鋪設瀝青混凝土路面供不特定人通行之用等語（見本院卷二第131 頁），但該函所載土地與系爭土地並未相鄰，有地籍圖可參（見本院卷二第133頁），顯非系爭土地前方道路，是被告辯稱系爭土地前方道路係既成道路，可供指定為建築線，要屬無據。另被告雖委託建築師繪製系爭土地之廠房配置圖，其上並預留道路退縮地（見本院卷二第137-141 頁），但此圖僅係建築師依被告委託繪製之圖面，非當然可通過主管機關之審核，況系爭土地既未與建築線相臨接，縱使將建築基地退縮建築設計，仍不符合高雄市建築管理自治條例第8 條規定，要無經主管機關核發建造執照之可能。被告復辯稱系爭土地之鄰地上有興建廠房設備一情，未經其提出建造執照或使用執照等相關資料以實其說，自不足憑此為對被告有利之認定。此外，被告就系爭土地有符合高雄市建築管理自治條例第8 條但書例外規定之情，亦未提出相關舉證，故被告辯稱系爭土地可作為建築基地申請建造執照，難信為真。
⑶綜上，系爭土地因未臨接建築線而不得建築，無法作為建築基地請領建造執照，堪以認定。
㈡原告依民法第359 條規定主張解除契約及請求返還價金，有
無理由？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」又「買賣物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第35
4 條第1 項、第355 條第2 項、第359 條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。而依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又按所謂出賣人故意不告知瑕疵，包括出賣人明知有瑕疵而不告知瑕疵存在之情形在內，至出賣人是否知悉瑕疵之形成原因，則非所問。故出賣人倘明知有瑕疵，縱令其不知瑕疵之形成原因，而未將瑕疵存在之事實告知買受人，仍與故意不告知瑕疵相當（最高法院93年度台上字第2537號判決要旨參照）。
2.經查：⑴依證人趙建智證稱：伊與被告公司負責人因辦理企業貸款而
結識，被告公司欲出售系爭土地，伊即介紹友人即原告去看系爭土地，伊有參與兩造簽約前之全部洽談過程，兩造簽約時伊也在場。原告委託之李進田與被告公司協理鄭順仁見面談過2 次，原告購買系爭土地之目的係為蓋水電廠房，李進田有當面明確告知鄭順仁購地後將興建廠房，鄭順仁就回答系爭土地退縮幾米後即可申請建造執照，除此之外，伊與鄭順仁電話聯繫時也有提到原告購買系爭土地是要興建廠房，鄭順仁在電話中有說他有去問過主管機關，只要退縮幾米就可以蓋，伊便依鄭順仁所言轉告李進田等語（見本院卷二第70-73 頁）。而被告自承其係派鄭順仁處理出售系爭土地事宜，且對證人證稱有告知鄭順仁原告購買系爭土地目的係為興建廠房一情並無意見（見本院卷二第74、76頁），佐以被告亦於本件辯稱系爭土地僅須退縮建築線即可申請建造執照，已如前述，均與證人前揭證詞互核相符，是趙建智之前揭證詞堪信為真。則兩造簽立系爭買賣契約前，原告之代理人既已明確告知購地之目的係為興建廠房，被告公司人員亦回稱僅須退縮設計即可申請建造執照，可見兩造已就系爭買賣契約預定之效用即以系爭土地為建築基地興建廠房一情達成合意，是原告主張被告保證系爭土地可作為建築基地申請建造執照，尚屬有據。則被告既保證系爭土地可供作為建築基地申請建造執照，但系爭土地實際上不得建築，無法作為建築基地請領建造執照，業經本院認定如前，故原告主張被告交付之系爭土地不具其保證之品質，要屬有理。
⑵被告固辯稱：系爭買賣契約僅記載現況交地，未註明被告保
證系爭土地可供興建廠房之用，足見被告未曾保證系爭土地可作為建築基地申請建造執照等語。本院綜觀系爭買賣契約約定之內容（見本院卷一第15-19 頁），雖未見記載被告保證系爭土地可作為建築基地申請建造執照等相關文字，但契約預定效用之合意本不以書面記載為其生效要件，兩造既已口頭約定系爭買賣契約之預定效用為興建廠房，縱未明文在系爭買賣契約內，亦無礙此約定之效力。
⑶被告另辯稱：被告購買系爭土地及興建廠房成本高達7,000
萬元，卻稱其購買系爭土地前未調查可否申請建造執照及工廠登記，與常情不符，且鄭順仁曾告知原告系爭土地申請建築線未過，但原告回稱有關係可申請指定建築線，而謂原告已知悉系爭土地因未臨接建築線無法申請建造執照等語（見本院卷二第76頁）。然被告對此原告購買系爭土地前已知悉系爭土地未鄰建築線之利己事實，並未舉證以實其說，且依前揭高雄市政府工務局回函亦載明系爭土地並無申請指定建築線之案件，是被告所辯要無可採。退步言，縱認被告未保證系爭土地可作為建築基地申請建造執照，然兩造已約定系爭土地預定用途既係供興建廠房之用，但系爭土地實際上無法作為建築基地申請建造執照，即不備契約約定之應有品質，而有物之瑕疵。又被告出售系爭土地予原告前曾委託仲介人員刊登系爭土地銷售廣告，其上記載「目前路寬沒有8 米，無法廠登」等語，有該銷售廣告附卷可參（見本院卷二第59頁），可見被告早已知悉系爭土地無法申請建造執照及為工廠登記。但被告與原告締約時卻未將此事實告知原告，仍對原告之代理人稱系爭土地可申請建造執照，已如前述。則原告不知系爭土地不得建築縱有重大過失，但被告與原告締約時故意不告知原告此情，仍對原告之代理人稱系爭土地可申請建造執照，依民法第355 條第2 項但書規定，被告仍應就系爭土地不具約定品質負物之瑕疵擔保責任。
⑷從而，系爭土地因不具被告保證之品質，原告依民法第359
條規定主張解除系爭買賣契約，要屬有據，而原告解除契約之意思表示已於108 年8 月13日到達被告，為兩造所不爭執，是系爭買賣契約業於108 年8 月13日合法解除，應堪認定。又兩造已合意原告匯予高雄銀行之400 萬元作為買賣價金之一部，此為兩造所不爭。被告雖辯稱原告係自行與高雄銀行協商而匯款400 萬元，其未收受該400 萬元，但兩造事後既已合意將之視為價金之一部，即係承認原告已依系爭買賣契約給付價金400 萬元予被告。則系爭買賣契約解除後，被告依民法第259 條第1 款規定自應返還受領之價金400 萬元予原告，故原告請求被告返還價金400 萬元，係有理由。
㈢原告另依不當得利之法律關係請求被告返還400 萬元，乃單
一聲明選擇之合併，本院既已依原告主張之解除契約回復原狀請求權為原告勝訴之判決，即無再予審究其他請求權基礎有理與否之必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第259 條規定，請求被告應給付原告
400 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即108 年10月1 日（見本院卷一第47頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並另依被告之聲請宣告被告預供擔保後得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 8 月 12 日
民事第二庭 法 官 徐彩芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 12 日
書記官 廖佳玲