臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第1109號原 告即反訴被告 洪婷怡訴訟代理人 翁羚喬律師被 告即反訴原告 蘇楓喬上列當事人間請求確認債權存在事件，本院於民國109年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣伍拾參萬元。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：伊於民國107年11月18日以總價新臺幣（下同）530萬元出售門牌號碼高雄市○○區○○街○○○○○號建物及坐落土地應有部分（下稱系爭房地）予被告，雙方簽立如附件所示之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊於108年3月11日以存證信函催告被告繳納完稅款，惟被告屆期未繳款，堪認系爭契約已於108年3月20日解除，伊自得依系爭契約第12條第2項沒收被告已付之簽約款53 萬元（下稱系爭債權），又被告既否認伊具前開債權存在，故提起本件訴訟予以確認，並聲明：確認原告對被告就系爭契約具系爭債權存在。
二、被告則以：兩造既以系爭契約第17條第2 項約定如伊無法以系爭房地向銀行貸款300 萬元即無條件解約（下稱系爭約款），且系爭房地107年12月經台中商業銀行（下稱台中商銀）核貸總金額僅234萬元、不足300萬元，堪認系爭契約已因解除條件成就而失其效力，原告嗣於108年3月所為解約不合法，難認原告對伊具系爭債權存在等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠、本件有無確認利益？按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條定有明文。又受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院104年度台上字第1355 號民事判決意旨參照），查原告主張其對被告具系爭債權，被告已予否認，故原告是否確有該權利存在尚屬不明確，惟該不明確之狀態可藉由本確認判決結果除去，是原告自有提起確認之訴之確認利益。
㈡、系爭約款之約定真意為何？
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號民事判決意旨參照）。
２、次按買賣雙方同意，若買方銀行貸款金額不足300 萬元，本買賣契約無條件解約，原金無息退還買方，而因此解約之代書費用由買方負擔全部，為兩造於系爭契約中以系爭約款所約定之特殊約款（見本院108年度審訴字第737號卷【下稱審訴卷】第69頁），兩造雖就系爭約款之真意有所爭執，惟查：
⑴、觀諸系爭契約房仲人員即訴外人黃文發與被告於107年6月1
日之對話記錄，於被告表示「可是我不知能否貸款成功耶」等語後，黃文發即回應：「可以備註，貸款不足多少，無條件解除，這是保護機制，所以要麻煩你仔細計算告訴我如果成交價多少你最少要貸款多少，這樣即可詳細備註」等情（見審訴卷第63頁），堪認於實際締約前數月，被告就已告知房仲人員其對系爭房地能否順利核貸一事具有疑慮，黃文發就此曾建議被告透過增列「附解除條件約款」之方式避險。
⑵、而於107年11月12日，黃文發將遠東國際商業銀行（下稱遠
東商銀）承辦人員評估系爭房地約可向銀行貸得300萬元至315萬元之資訊傳遞予被告後，被告尚請黃文發就「同樣是貸300萬元」部分繼續詢問銀行貸款條件等節觀之（見本院卷第101頁），被告就系爭房地得否向金融機構實際貸得300萬元，已於締約前6日，就請房仲人員向銀行端進行詢問；再查黃文發於107年11月14日以通訊軟體確認被告得否簽約時，被告表示「但我怕實際送審有砍」，黃文發仍稱：「合約註明即可，這個有跟屋主說了，她同意」等語（見本院卷第103 頁），更可知正式締約前，被告已向黃文發再次表示其擔心實際可貸款金額可能低於其預期金額，黃文發亦再告知被告，原告已同意被告得以特殊約款作為避險機制，藉以促成兩造締約。
⑶、另查黃文發至庭亦證稱：當時被告想要的付款方式幾乎要全
額貸款，他只想要自己付一成…當初有先請遠東銀行於締約前做初估，幫忙的人是林亞儀，初估遠銀說可以8 成（當時估定金額是530 萬元）…後續因為遠銀內部有變更投資客及沒有地緣性的人的貸款條件，因此遠銀無法達到被告所要的成數等語（見本院卷第321頁），併觀締約後之108年2月11日，被告以通訊軟體向黃文發表示「你太有自信了，不要跟客人打這種包票說可以貸到成交價的七成」，黃文發回應：「那是銀行估價給我，銀行出狀況我也跟你說，亞儀問題，遠銀一開始就是報這給我，出狀況我也沒強迫你買」，黃文發於當日另傳予被告「當初解除寫300我也沒騙你」、「沒關係那就可以主張不買」等訊息（見本院卷第273 頁、審訴卷第75頁），堪認兩造於簽立系爭契約後，實因遠銀就系爭房地實際核貸予被告之數額低於被告預期可向銀行貸款之300萬元，黃文發始會告知被告其得依系爭約款權利主張解約。
⑷、綜合被告與黃文發締約前後就系爭房地貸款情形之討論，堪
認系爭約款之締結目的，應是防免被告承擔「其以系爭房地為擔保可實際向銀行貸得數額低於預期數額」之契約風險，縱然黃文發具結證稱兩造簽約時未就系爭約款之「買方銀行貸款金額」所指內容進行討論，並稱被告於締約前就有提到要用不同方式來解決貸款問題，貸款300萬是包含用買賣標的及其他被告提供可以貸款的方式來完成貸款云云（見本院卷第323頁），惟依前開黃文發與被告於締約前後之對話內容，均係單就系爭房地得否向金融機構貸得300萬元進行溝通、協商；併觀系爭契約第7條第2項載有「甲方（即被告）透過金融機構辦理貸款應一律由承辦地政士於買賣標的物辦理產權移轉登記同時辦理抵押權設定手續」（見審訴卷第67頁），該設定抵押權之標的，依據一般不動產買賣實務，亦單指買賣契約之不動產標的，堪認兩造於系爭約款中有關「買方銀行貸款金額不足300萬元」之約定真意，應係指「被告單以系爭房地向金融機構貸款不足300萬元」而言。
⑸、原告雖稱系爭約款之「買方銀行貸款」是指「買方除自備款
外，用盡各種方式所得貸款之金額」，並表示所謂貸款成數不足，應指「以被告個人信貸」以及「以系爭房地設定擔保等」所有貸款方式，均不足貸款之成數云云（見本院卷第370頁），惟兩造既未特定買方當向哪家銀行進行何種貸款，亦未限制買方辦理貸款最終時間，則原告主張此種解釋方式，將使買方負擔未明確又不定期之貸款辦理義務，過度加重買方之契約責任，且與前述締約經過、契約整體脈絡以及一般不動產實務均有相悖，難認可採。
３、從而，兩造既以系爭約款約定「買賣雙方同意，若買方銀行貸款金額不足300 萬元，本買賣契約無條件解約，原金無息退還買方」等語，則依契約文義，堪認系爭契約附有解除條件，即被告單以系爭房地如無法向金融機構貸得300 萬元時，該契約即因解除條件成就而失其效力。
㈢、系爭契約目前效力為何？
⑴、又被告於107年12月就系爭房地向台中商銀商請貸款（見本
院卷第247頁至第248頁），依原告所提核貸結果，可見系爭房地經臺中商銀於107年12月27日准予核貸之金額僅有234萬元（見審訴卷第97頁），原告既無法提出其他金融機構單以系爭房地可核貸高於300萬元之證明，堪認系爭契約早於107年12月27日就因「被告未能就系爭房地向金融機構貸得300萬元」此解除條件成就，失其效力，依系爭條款，原告當無息退還被告給付之買賣價金53萬元。原告嗣於108年3月始就已失效之契約催告被告履約並為解約之意思表示，當屬不合法，從而，原告自不得依系爭契約第12條第2項沒收53萬元，原告對被告亦無系爭債權存在。
⑵、又原告於催告被告限期履約之存證信函中，雖載有「經台端
於107年12月19日確認本買賣契約之尾款願以房貸234萬元搭配信貸100 萬元履行本買賣契約，並排除本契約原約定貸款不足300 萬無條件解約之約定」云云（見本院卷第79頁），惟被告已否認有前開合意，原告復未提出其他證明，難認兩造於締約後，曾於107年12月19日合意排除系爭約款之適用，或就系爭契約之付款條件有進一步之變更合意。
⑶、再黃文發雖證稱：簽約完沒多久，我就告訴被告遠銀方案有
變更，這時如果買方不願意買，就可以主張，我們再跟屋主協調就好，但當時被告是提出很多方式解決，甚至主動提供臺中、新店，或找銀行給我們，也辦理對保，後來她還是不想買等語（見本院卷第327頁），而依被告與黃文發之通訊軟體對話記錄，被告確曾於系爭契約失效後之108年1月提出其他資金籌措方式（見本院卷第99頁），被告亦於書狀坦認其因系爭房地得向金融機構實際貸得金額未如預期，曾嘗試與親屬、同學借款等語（見本院卷第96頁），惟被告於系爭契約業已無條件解除後，單方嘗試籌措資金之行為，並不表示雙方已另行成立無系爭約款之買賣契約，亦不表示雙方具變更系爭契約尾款給付條件之合意，從而，原告仍不能依系爭契約沒收被告業已給付之買賣價金。
四、綜合上述，系爭契約業因系爭約款解除條件成就而失其效力，原告即應依約返還價金予被告，從而，原告主張確認其對被告具系爭債權存在，當屬無據，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭契約既因伊無法以系爭房地向銀行貸款300萬元而解約，則反訴被告應依系爭約款返還伊已繳付之買賣價金53萬元及利息，並聲明：反訴被告應給付反訴原告53萬元及自107年11月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、反訴被告則以：系爭約款所稱之「買方銀行貸款」並非單以系爭房地可向銀行貸得之貸款為限，尚須加計反訴原告得以其他不動產或信用貸款向銀行貸款之金額。反訴原告既得以系爭房地及其臺中房地向台中商銀分別貸得234萬元、251萬元，並可向遠東商銀申請100萬元之信用貸款，堪認其所貸金額已逾300萬元，難認系爭約款之解除條件業已成就；嗣系爭契約因反訴原告逾期未給付買賣價金而經伊合法解除，伊自得依約沒收業已給付之價金等語置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、經查，系爭契約依系爭約款之解除條件成就、失其效力部分，已如前述，從而，依系爭約款，反訴被告應將買賣價金53萬元無息退還反訴原告，然反訴原告既於系爭約款中，同意反訴被告退還買賣價金時無須給付利息，則其嗣後以訴訟要求反訴被告應另付自107年11月19 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，則屬無據。
四、綜上所述，反訴原告依系爭約款請求反訴被告給付53萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
參、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
肆、據上論結：本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，本件反訴原告雖一部勝訴，然其敗訴部分依民事訴訟法第77條之2第2項規定，原不列入訴訟標的金額計算，故本院認定本件訴訟費用仍由反訴被告全部負擔，合依民事訴訟法第78條、第79條判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 19 日
民事第四庭法 官 葉晨暘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 19 日
書記官 秦富潔