臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第235號原 告 武氏玉菁訴訟代理人 李慶榮律師
劉建畿律師被 告 張蕎家訴訟代理人 邱國逢律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國109 年6 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰零捌萬元及自民國一０七年十二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾玖萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰零捌萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國107 年1 月間委由永慶不動產仲介農十六加盟店出售其所有坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（權利範圍100 分之9 ）及其上同地段6182建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○○○ 號、權利範圍全部，下稱系爭房屋，與上述土地合稱系爭房地），後於
107 年1 月21日以總價新臺幣（下同）208 萬元出售予原告，雙方有簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告已於
107 年2 月13日付清價金尾款，被告亦於同日將系爭房屋點交予原告。又訴外人即仲介人員鄭志偉於原告購屋前回覆原告稱系爭房屋不會漏水、只是較為潮濕等語，被告則保證不會漏水，且於系爭買賣契約之標的物現況說明書中，就「建物現況是否有滲漏水情形」選項亦係勾選「否」。詎系爭房屋於107 年5 、6 月間梅月季及連日大雨之天候下竟有多處漏水，嚴重影響原告睡眠及生活品質，顯然欠缺被告所保證不會漏水之品質，而被告為求高價出售系爭房地，明知系爭房屋有漏水情形卻向原告謊稱不會漏水，實已違反其誠實告知義務。又原告於居住期間常感到系爭房屋有不明原因微震，乃於107 年8 月13日向高雄市政府工務局申領系爭房屋之設計圖，始知系爭房屋屋內二處牆壁已遭拆除，此已嚴重影響房屋結構安全，甚因敲打時破壞房屋結構之密合度，造成房屋漏水。系爭房屋既有上開重大瑕疵，被告自應負擔瑕疵擔保責任，原告得依民法第359 條規定主張解除契約。另被告隱瞞系爭房屋嚴重漏水及室內二處牆壁拆除等交易上重要資訊欺瞞原告，致原告陷於錯誤而為應買之意思表示，原告亦得依民法第88條、第92條規定撤銷所為之意思表示。爰以起訴狀繕本之送達向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並撤銷原告應買之意思表示，系爭買賣契約既告解除或經撤銷，依民法第259 條第1 款或同法第113 條、第114 條規定，被告應返還買賣價金，前開請求權基礎請擇一為勝訴判決。若認原告上開主張均無理由，因系爭房屋漏水嚴重，屋內濕氣太重，不僅影響居家生活品質，並已嚴重影響房屋價值，原告亦得依民法第359 條規定請求減少買賣價金150 萬元等語。並先位聲明：㈠被告應給付原告208 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告15
0 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告居住在系爭房屋期間未曾發生房屋漏水情事，故於委託仲介出售系爭房地時告知仲介人員鄭志偉房屋現況並無漏水，並在房屋現況說明書勾選不會漏水，難認被告有何違反誠實告知義務或隱瞞交易重要資訊之情形。又系爭房屋為中古屋，嗣於107 年5 、6 月間高雄地區遭逢暴雨侵襲發生房屋漏水情事，乃屬天然災害不可抗力所致，且被告未曾向原告保證系爭房屋日後不會漏水，是系爭房屋於點交後始發生之漏水，應由原告自負其責。另老舊公寓拆除隔間牆面重新規劃格局裝潢實屬常見，而被告先前所拆除之兩面牆壁係隔間牆，並非承重牆，對於房屋結構安全並無影響，至原告所稱房屋微震，應係系爭房屋鄰近中山高速公路，如有大型車輛經過所引起之輕微震動，與被告拆除房屋牆壁一事無關。綜上，原告主張為無理由，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告委託永慶不動產農十六加盟店出售其所有之系爭房地，
嗣被告於107 年1 月21日以總價208 萬元將系爭房地出售予原告，雙方有簽立系爭買賣契約。
㈡原告於107 年2 月13日付清價金尾款，被告亦於同日將系爭房屋點交予原告。
㈢被告於系爭買賣契約之標的物現況說明書中，就項目內容「建物現況是否有滲漏水情形」部分，勾選「否」。
㈣系爭房屋於交付原告前，被告曾拆除房屋內二處牆壁。
四、本院得心證之理由：本件經本院協商整理兩造之爭點為：㈠系爭房屋於交付原告前，是否已有滲漏水之瑕疵？被告拆除系爭房屋內牆壁，有無影響房屋結構安全？㈡原告先位請求被告返還買賣價金20
8 萬元，是否有據？㈢若原告先位請求無理由，原告主張減少買賣價金150 萬元，備位請求被告返還150 萬元，是否有據？茲分述如下：
㈠系爭房屋於交付原告前，是否已有滲漏水之瑕疵？被告拆除
系爭房屋內牆壁，有無影響房屋結構安全？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
⒉查本件經送社團法人高雄市建築師公會鑑定後，依其鑑定報告書，其鑑定分析與結果為：
⑴關於系爭房屋漏水之原因：
①建物漏水可以「刪除法」探討漏水原因，而據初步勘查訪談
，漏水現象僅發生於豪雨之後，可確定漏水來源為雨水。又雨水漏水來源可分為建物防水失效，或是建物雨水排水功能失效。其中建物雨水排水失效因素可分排水管壁滲漏問題及排水管排水量問題，先探討排水管排水量問題，此問題發生雨水排水管遭受汙物堵塞，或雨水管於排水溝中因大雨水溝水頭壓力，導致雨水無法順利排出，因雨水管水壓而滲漏，然據訪談得知，屋頂於豪雨時雖略有積水，但雨小即可迅速排除，系爭房屋地勢高，道路旁排水溝水不曾於豪雨中有溢出現象，故可先將排水管排水量問題因素排除。另雨水排水管壁滲漏問題探討可分為排水管破裂及雨水排水管接頭失膠產生縫隙現象，排水管破裂原因來自地震，但要造成排水管破裂需有極大變形，觀察系爭房屋結構樑柱並無重大破壞現象，又依所提供之錄影觀察，系爭房屋於大雨時，雨水漏水量甚大，應非單純排水管破裂所造成，蓋一般排水豎管破裂，其滲出雨水有限，尚不致造成錄影光碟所見現象，故此因素可予排除，是雨水漏水原因就建物排水失效而言，僅剩下雨水排水管接頭膠結面失膠產生縫隙因素，此因素指建物雨水排水管接頭處因屋齡、接管接頭施工品質不良、長期震動或受地震力拉扯而分離產生縫隙。系爭房屋所在公寓為實施容積管制前所興建之建物，5 樓受法規高度削線而有退縮，因此屋頂雨水排水管並未成鉛垂線直通地面層水溝，而是於
5 樓與4 樓間形成兩處90度彎折，此處即是系爭房屋前方房間嚴重漏水處，該處排水管因兩度直角轉折，影響大雨時雨水排水之暢通性，加大雨水排水管滲漏之機率，且因直角轉折使排水管接頭承受較大雨水排水衝壓，當豪雨發生時，屋頂因洩水不及，使整個雨水排水充滿雨水，加上落水高度有一層樓高，水頭壓力甚大，倘若該處雨水落水管接頭有縫隙，將使該處接頭遇豪雨滲漏嚴重。系爭房屋屋齡已有39年以上，排水管接頭滲漏現象為屋齡較久之建物常見現象，除當年施工品質，或是標的建物經歷多年來大小地震搖動，造成鬆脫外，長期震動亦會加速其鬆脫，因而產生縫隙，不排除系爭房屋因臨近高速公路，其重車所傳來之長期震勤，加速其鬆脫現象；隨著建物老化，經一段甚長時期，該雨水排水管接頭滲漏所造成之附近混凝土疏鬆現象更為嚴重，並因水份往下滲透而積聚於該處樓板（即系爭房屋天花板），並由樓板裂縫滲出，由於該處因長期滲漏已自然接通滲漏通道，故豪雨期間雨水將不斷由樓板裂縫析出，此即原告所提供錄影中源源不斷滴落下方之嚴重漏水現象；系爭房屋前方房間天花右上方角落滲水原因同樣如此，只是因該處樓板無裂縫，水份以浸潤方式浮出樓板，較無前方房間左上方角落持續滴水情形。
②另建物防水失效可分屋頂防水層失效，或是外牆防水失效，
依鑑定經驗觀察原告所錄影片中漏水情形，系爭房屋若外牆防水失效尚不致造成如此嚴重漏水，此外牆防水失效所導致原因先予排除。再檢視原告所提供漏水之錄影，可看見前方房間天花板除左右上方明顯水潰痕跡外，靠外樑中間部分（即分離式冷氣機周圍），仍可見油漆面透暈之水痕，與兩邊角落隔開有明顯距離，該天花板油漆材料允許潮濕水份透出，即是錄影所見潮濕暈跡，倘若天花板之潮濕水份僅由左右兩角落之雨水落水管所提供，則水痕應由兩端往中間擴大，直至浸潤整個樓板；仔細觀察前方天花板水痕圖案，可見前段天花板中間外樑面及中間樓板有潮濕水痕，該區域水痕與兩角落有明顯以乾燥面分隔，懷疑另有不同方式雨水滲透提供此部分潮濕水份。訪談中原告出示手機中當初勘查5 樓之影像，可見該牆壁壁紙因潮濕多處鼓起，顯然該牆內常經水份浸潤，此潮濕現象鑑定建築師依過去漏水鑑定經驗，推定應為來自屋頂防水層邊緣失效，水份逐漸滲透至5 樓地板所致，此為老舊建物常有現象，該潮濕水份會以外牆為介，滲透至5 樓地板，再積存滲漏至系爭房屋天花板，成為因屋頂防水層邊緣失效，造成越層漏水現象（指滲水越過5 樓，發生於4 樓天花），尤其該外牆因屋齡使水泥因潮濕老化呈疏鬆狀態，形成雨水向下滲透良好介質。又初勘及複勘當時非為雨期，但雨水落水口周圍及屋頂角落低處仍可見屋頂面含水所產生之黯黑現象，數處有鳥類糞便攜帶之種子已成長成植株，可確認屋頂防水層內仍保有相當水份；該防水層內累積之水份因屋頂原有之洩水坡度而導向滲至屋頂兩側邊緣，導致系爭房屋前後房間出現滲水現象。假若該屋頂未經徹底去除原防水層，僅重複於表面以防水漆漆塗覆蓋，原防水層與女兒牆牆面接觸處防水失效，雨水將積留並越過防水層邊緣，滲入下方外牆間，除了5 樓外牆飽含水份，雨水也將降存於5 樓該處地面樓板；因5 樓地板設有地磚等面材，雨水未必浮出地板面，但會往下滲出下層（指4 樓）天花板，此即系爭房屋前方房間天花板中間部分水份之來源。系爭房屋後右方房間天花板同樣有潮濕漏水水痕，天花板右上角漏水水痕較左上角嚴重，甚至透過房間隔間，抵達中間位置衛浴天花左上角，其雨水來源亦同為雨水越過防水層邊緣滲入牆壁，沉降於5 樓樓板後由下方天花板滲出，所有漏水跡象合於判斷與觀察。
③從而，系爭房屋漏水原因為雨水落水管接頭鬆脫產生縫隙，
因建物屋頂退縮所產生之落水管彎折，雨水由彎折鬆脫處滲出。另外一漏水水份來源則為屋頂防水層邊緣防水失效，雨水積留後沿外牆磚牆往下滲透結果。
⑵關於系爭房屋發生嚴重漏水現象，是否交屋前即已存在：
①系爭房屋漏水原因乃是雨水排水管接頭滲漏與屋頂防水層邊
緣滲漏，此現象之造成與建物屋齡有關，也就是說該兩項因素乃是由房屋老化所造成。排水管接頭滲漏之嚴重漏水現象非短期所能發生，因為即使近期因地震對結構劇烈拉扯，造成雨水落水管接頭鬆脫產生縫隙，該縫隙滲水仍包覆於結構體中；待該雨水滲水逐漸沖洗帶走縫隙周遭混凝土中膠體，尋得一滲水通路流出表面，須有一段漫長時間，於初期僅於天花角落潮濕表現，隨時間演進，待滲水彌漫該角落樓板，將藉樓板裂縫持續滴出。同樣系爭房屋所在5 樓公寓屋頂防水層邊緣防水失效，造成下一層（指4 樓）天花板滲水，亦須經過漫長時間。
②至於何時開始發生漏水，與建物施工品質有關，一般屋齡超
過30年建物，上述漏水現象為漏水鑑定案件所常見，標的物為興建於39年前之老舊公寓，依型式可歸為當年建商大批興建販售之建物，基於成本考量，建築品質就一般相較而論可能較差，老化現象可能提早，至於建物何時達到足夠的老化程度，以致開始發生滲水難有確實證據判斷，但鑑定建築師可以依據經驗合理加以分析推測。依據複勘時訪談，被告稱其本身遷入時亦為舊屋買賣，買入標的物日期為102 年12月間，居住其內約4 年，隨後經整理並委託房屋仲介再度轉手，原告於107 年2 月買入，雖系爭房屋有整修，但未徹底解決上述漏水問題，故只能於出售初期表面掩蓋漏水現象，隨時間演進，漏水因素仍持續惡化，並加速其變化時程，終至於107 年5 月間，短短約3 個月即呈現原告錄影所見嚴重漏水情形。就經驗來說，此種因老化所造成漏水情形，其變化是緩慢的，滲透的進程須將水泥砂漿中膠體洗出，使水泥砂漿防水性喪失，形成所謂「滲水水路」，短短3 個月尚不致造成雨水已滲透達天花板裂縫並大量滴出現象，是被告所持有系爭房屋期間已落入滲水可能發生時期，合理推測被告持有期間末期，應會出現天花板滲水現象。另一判斷依據乃是系爭房屋前方房間左上方整修之塗料剝落現象，可推論被告於房屋持有末期可能已有潮濕或甚至滲水現象；初勘時該處所見僅表面油漆略為鼓起，複勘時油漆面已整片剝開，兩次鑑定相隔期間只有約1 個半月，若該處原無滲水情形，依經驗是不可能於此短時間惡化如此嚴重；又由所剝開之油漆面呈現氈片狀垂落，而非若僅表面單層油漆所應呈現薄膜狀開捲，推測可能曾多次塗抹，或售屋前整修該處時塗敷有較厚之材料，使其因塗抹厚度及材質而有保持較大面積垂落片，也就是說被告於系爭房屋再轉售時，於該處可能已有壁癌現象。
⑶關於系爭房屋漏水之修補方式及費用：
①就雨水排水管鬆脫產生縫隙問題，因該接頭均隱埋於混凝土
內，何處發生鬆脫滲漏以目前工程檢測技術並無方法可檢測出，因此若要找出接頭縫隙位置，只能雨季漏水期間由工人以電動鑿錘嘗試追尋漏水水路，然而雨水排水管排列於鋼筋內側，因施工角度關係，對面側需由鄰房屋內進行，且若雨水已浸潤混凝土，尋出何處為滲水點將十分困難；又PVC 水管周遭與混凝土間之乾縮間縫亦能造成雨水滲透流動，故欲尋出並修補接頭縫隙幾無可能，且所打鑿混凝土孔洞甚難修補，其新補之水泥砂漿無法完全與原混凝土結合，將破壞原有結構強度。
②若要修復屋頂防水層邊緣滲漏問題，僅於屋頂上層塗佈防水
漆並無法解決此問題，需挖除上層水泥砂漿保護層，並去除原防水層後，重新施作新防水層。然系爭房屋所處建物為連棟式公寓，屋頂防水層續成一體，並無法單獨局部更換，否則將產生接縫處滲透問題，修復成果難以持久；該連棟公寓並無成立管理委員會，要全體住戶同意分攤更換屋頂防水層，實有困難，且該公寓鄰房屋頂搭建有鐵厝，更無法進行更換。
③若雨水排水管以露明方式接出，然後附裝於正面牆面，直至
地面排水溝內，除須打鑿屋頂接續排水口外，該附裝於正面牆面之排水管將降低公寓美觀與價值，其他住戶未必同意；又若將該屋頂搭建鐵厝，阻隔雨水落於屋頂，然屋面其他雨水仍會漫淹侵入，僅局部搭建鐵厝並不能達到效果且形成違建，且早期買賣將屋頂使用權歸於頂樓，該住戶未必同意搭建。
④綜上，依老舊公寓本身條件，若論以治本方式，以更換屋頂
防水層及雨水排水管來根本解決漏水問題，實際上是無法進行，故只能以治標但考量其漏水防治成果能維持較久方式，來進行修補，本案可採用「高壓灌注工法」修補裂縫，並將可能受潮範圍以新防水材料塗覆，讓水分無法滲出表面，修復費用合計31萬9,710 元。
⑷關於被告拆除系爭房屋內二處牆壁，是否影響結構安全、防震效能及是否為造成漏水之原因部分：
系爭房屋為鋼筋混凝土造，依當年結構設計觀念，其磚牆並不考慮其結構承擔作用，故若該連棟公寓興建時，當年結構設計與施工均合於當時規範，依學理來說被告拆除之二處磚牆尚不致影響原先結構強度。又依現今耐震較新觀念，磚牆於樑柱間之圍束作用，是有助於耐震效能之增加，因此基於此新觀念，無法說該二處磚牆是完全無助於原建物耐震效能增加，然建物耐震能力是以全棟建物作為探討，而系爭房屋僅佔全棟公寓一小部分量體，本件所打除牆量相對於全棟公寓所有牆量比甚低，且系爭房屋上層（即5 樓）因樓層退縮而大量降低牆量，也不會因此造成「軟弱層」，故系爭房屋打除二處磚牆對於整體建物耐震效能的影響十分輕微，復不致造成系爭房屋所見之嚴重漏水現象。
⑸綜上以觀，上開鑑定報告已詳述做成該報告之鑑定建築師為
前開判斷之理由及依據，是本件經具有專業鑑定資格之建築師至系爭房屋現場勘查後，依其經驗及學識所為上開鑑定結果之判斷，應屬可採（鑑定報告所認定系爭房屋嚴重漏水時間為107 年5 月間，雖與本院依原告所述及卷內事證判斷之時間可能為107 年5 、6 月間部分有些許差距【詳下述】，但此差距不影響整體鑑定結論）。又房屋應具備雨季時防止漏水之功能，始足達一般正常居住之功用，而系爭房屋漏水原因為雨水落水管接頭鬆脫產生縫隙及屋頂防水層邊緣防水失效，若遇雨水將產生漏水結果等情，業經建築師公會鑑定如前，是系爭房屋確存有漏水之物之瑕疵。另依上開鑑定報告，被告拆除牆壁之行為不致影響原先結構強度，且對於耐震能力之影響輕微，復非造成系爭房屋漏水之原因，故系爭房屋二牆面遭拆除部分尚難認屬物之瑕疵，原告就其主張牆面遭拆除亦屬物之瑕疵部分並未提出其他證據以實其說，自無足採。
⒊再者，本院勘驗原告所提出錄影光碟後，其勘驗結果為：系
爭房屋內某房間天花板持續滲出水並往下滴水，且牆壁壁紙、天花板油漆有部分因潮濕而顏色深淺不同，潮濕範圍自房間其中一角天花板延伸至下方牆壁窗戶所在位置，且部分壁紙因潮濕而掀起一情，有本院勘驗筆錄存卷為證（訴字卷第
105 至106 頁）；就此佐以系爭房屋格局為兩房一廳一衛浴及一廚房，其內滲漏水範圍除2 個房間角落外，尚包含面積範圍非小之天花板區塊一節，亦有系爭房屋內部照片（審訴卷第25至31頁）、上開鑑定報告附件六平面圖及附件十三滲水位置示意圖附卷可稽，堪認系爭房屋內滲漏水範圍非小，且其漏水情狀（已達自天花板滲出水往下滴而須以容器盛裝水滴之程度）甚為嚴重。又被告係於107 年2 月13日將系爭房屋交付原告使用，為兩造所不爭執如前，則衡以原告於系爭房屋交付後不久之107 年7 月初即有向仲介人員鄭志偉反應系爭房屋漏水（並附上房間漏水照片）及提出消費申訴主張系爭房屋於梅雨及連日大雨後發生漏水情事一情（有申訴資料表、LINE對話紀錄在卷足考【審訴卷第22、66至69頁】），並兼衡高雄地區107 年5 、6 月合計之降雨量高達893.7mm 之事實（有高雄地區每日雨量表存卷為證【訴卷第141至143 頁】），堪認原告主張系爭房屋在107 年5 、6 月雨季期間產生前開經本院勘驗之錄影光碟顯示之嚴重漏水情狀一節，應可採信。是以，系爭房屋經被告交付原告使用後經過不到5 個月的時間，確實已發生上開嚴重漏水情事，而依上開鑑定報告，可知系爭房屋漏水原因乃源自房屋老化，非經過漫長時間不可能造成上開嚴重漏水之情況，且系爭房屋前方房間左上方整修之塗料剝落之油漆面呈現氈片狀垂落，而非若僅表面單層油漆所應呈現薄膜狀開捲，是該處曾經多次塗抹或被告售屋前整修該處時塗敷有較厚之材料等情，足徵被告於將系爭房屋轉售、交付予原告前，系爭房屋內確已存有滲漏水之瑕疵無誤；被告空言辯稱系爭房屋於其居住期間未有漏水狀況云云，尚無足採。此外，兩造並未將前揭滲漏水瑕疵排除於系爭買賣契約物之瑕疵擔保之外，則依首揭民法規定，被告就系爭房屋交付前即已存在之物之瑕疵，自應負物之瑕疵擔保責任，至該瑕疵情形是否可歸責於被告，則非所問。
㈡原告先位請求被告返還買賣價金208 萬元，是否有據？⒈按買賣因物有瑕疵，出賣人依民法第354 條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；而契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之；民法第359 條、第259 條第1 款分別定有明文。又所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平，且依前揭民法第359 條規定，出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，買受人本有權選擇解除契約或請求減少價金，惟例外因解除契約將造成出賣人重大損失而顯失公平者，方限制買受人僅得請求減少價金，是解除契約對出賣人有無顯失公平情形，自應由出賣人負舉證之責。
⒉查原告業已支付買賣價金208 萬元予被告一節，為兩造所不
爭執，而系爭房屋存有滲漏水之瑕疵之事實，亦經本院認定如前。又依上開鑑定報告內容，足認以系爭房屋現況，其漏水問題難以「治本」方式予以根除，僅能採用「治標」方式處理，其修復費用估計需要31萬9,710 元，此修復費用金額非低而已占系爭房地買賣總價金金額約15% 之比例；再審酌房屋漏水問題乃甚為麻煩棘手之事，不僅對滲漏水處造成潮濕壁癌，滲漏水之周圍亦可能導致家具受潮發霉，且系爭房屋目前滲漏水範圍非小，即便採用鑑定報告所建議之修繕方式，亦有未能根治而日後需再行修復之疑慮，是就購買房屋以供居住之原告而言，系爭房屋之滲漏水瑕疵顯然將對其居住環境品質造成莫大之影響。另系爭房屋於出售前既已有滲漏水瑕疵，被告卻仍於系爭買賣契約之標的物現況說明書中，就項目內容「建物現況是否有滲漏水情形」部分，勾選「否」，是被告確實未誠實告知原告系爭房屋屋況；而原告早於107 年10月31日因此前兩造協調不成而提起本件訴訟主張權利，是原告亦非使用系爭房屋長久時間後始主張解約，被告復未能舉證證明解除契約有何顯失公平之處，故本院衡量上情後，認本件原告主張解除契約並無顯失公平之情。準此，應認原告得依前揭規定解除系爭買賣契約，並得請求被告返還買賣價金208 萬元。至原告併依民法第88條、第92條、第113 條、第114 條規定請求判決如主文第1 項所示，係就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併，本院既已擇一判決原告勝訴，即毋庸就原告依前開規定主張撤銷系爭買賣契約並請求回復原狀部分加以審究，併予說明。
㈢若原告先位請求無理由，原告主張減少買賣價金150 萬元，
備位請求被告返還150 萬元，是否有據？按預備合併之訴，係以先位聲明有理由，為備位聲明之解除條件。本件原告先位聲明之請求既已經准許，則其備位聲明之請求，即無再予論述之必要。
五、綜上所述，原告先位聲明依民法第359 條解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金208 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年12月5 日（送達回證見審訴卷第41頁) 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 8 日
民事第二庭 法 官 林明慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 8 日
書記官 林雅婷