臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第45號原 告 方耀慶訴訟代理人 蘇淑華律師被 告 陳霈霖訴訟代理人 孫志鴻律師上列當事人間請求遷讓停車位等事件，本院於民國108 年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102 年5 月16日與訴外人歐信宏委任之代理人戴慧夙共同簽訂不動產買賣契約書，向歐信宏購買高雄市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍3996/100000）及其上同段18927 建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號6 樓之10，權利範圍全部，下稱原告房屋）及共有部分獅頭段18949 建號，權利範圍10109/ 100000 ，並於10
2 年6 月13日辦畢所有權移轉登記，成為真愛大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人。原告所購得之共有部分獅頭段18
949 建號包括18個停車位，雙方辦理過戶時僅確認其中16個為機械式車位，其餘2 停車位則未確認位置，嗣原告查證後，得知坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上之地面層如附圖所示編號車位Ａ、Ｂ（面積各為15平方公尺，以下合稱系爭停車位），即為原告與歐信宏所購買之剩餘2 停車位，區分所有權人依法既不得將所屬建築物共用部分之停車位使用權單獨出售他人，而系爭停車位既為原告房屋所屬建築物共用部分之應有部分，基於處分一體性原則，系爭停車位之專用權應已一併移轉予原告。又被告因買賣而自93年9 月21日起為系爭大樓之區分所有權人，擁有高雄市○○區○○段○○○○○號土地權利範圍3996/100000 ，及其上同段18948 建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○ 號，權利範圍全部，下稱被告房屋），及共有部分獅頭段18949 建號，權利範圍5138/100000 。被告明知其並無系爭停車位之使用權，卻長期占有系爭停車位迄今，甚至在系爭停車位上增建牆壁、鐵捲門，侵害原告就系爭停車位之專用權，原告依系爭大樓分管契約、民法第767 條第2 項，自得請求被告將系爭停車位上之牆壁拆除後，騰空遷讓交還予原告；又被告自
102 年6 月13日起至107 年9 月13日（共5 年3 個月）止，無權占有系爭停車位，受有相當於租金之不當得利，以每月新臺幣（下同）6,000 元計算，合計378,000 元（計算式：
每月3,000 元×2 個車位×63個月＝378,000 元），原告亦得依民法第179 條規定，請求被告如數返還，並自107 年10月13日起至交還系爭停車位之日止，按月給付原告6,000 元。為此提起本訴，並聲明︰㈠被告應將系爭停車位上之牆壁拆除，並騰空遷讓交還予原告。㈡被告應給付原告378,000元，及自107 年10月13日起至交還系爭停車位之日止，按月給付原告6,000 元。
二、被告則以︰原告向歐信宏購買之標的固包含已確認之16個機械式停車位，惟有無包括其餘2 未確認之停車位所生爭議，原告事後已與歐信宏協議減少買賣價金，換言之，原告實際僅購得16個機械式停車位，系爭停車位並非原告購得之停車位，原告並無專用權，故原告請求拆除牆壁、遷讓交還系爭停車位及給付不當得利，均屬無據等語，資為抗辯。並聲明︰原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於102 年5 月16日與歐信宏委任之代理人戴慧夙共同簽
訂不動產買賣契約書，向訴外人歐信宏購買高雄市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍3996/100 000）及其上同段18927 建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號6 樓之10，權利範圍全部）及共有部分獅頭段18949 建號，權利範圍10109/100000，並於102 年6 月13日辦畢所有權移轉登記，成為系爭大樓之區分所有權人。上開不動產買賣契約書之第15條其他約定事項欄記載買賣標的尚包括18個車位（編號為：1-6 、10、11、14-17 、19-21 、24、27、29）。
㈡被告因買賣而自93年9 月21日起為系爭大樓之區分所有權人
，擁有高雄市○○區○○段○○○○○號土地權利範圍3996/100
000 ，及其上同段18948 建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○ 號，權利範圍全部），及共有部分獅頭段18
949 建號，權利範圍5138/100000 。㈢系爭大樓之使用執照之1 樓平面圖〔本院108 年度訴字第45
號卷（下稱訴字卷）第68頁〕其中標示編號30、31之停車空間，實際坐落位置在附圖編號ＡＢ車位，在被告占有之車庫範圍內，該車庫緊鄰被告房屋，目前被告將被告房屋連同車庫一併出租他人。
四、兩造爭執事項：㈠原告向歐信宏購買之停車位，有無包括系爭停車位？原告主
張其為系爭停車位之專用權人，是否屬實？㈡原告依系爭大樓分管契約、民法第767 條第2 項，請求被告
拆除系爭停車位上之牆壁，返還系爭停車位，有無理由？㈢原告依民法第179 條，請求被告給付無權占有系爭停車位之
相當於租金不當得利，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100 年度台上字第415 號判決意旨參照）。原告主張其具有系爭停車位之專用權，既為被告所否認，依法原告自應先行證明其所取得共有建物之應有部分確可對應系爭停車位之專用權，或提出其他足以表彰取得系爭停車位專用權之相關證明，始得據以排除他人之占有，否則縱令被告無法積極證明其確屬合法占有系爭停車位，仍無由藉此反向推論原告業已取得系爭停車位專用權，先予敘明。
㈡原告主張其已取得系爭停車位專用權，係以其於102 年5 月
16日向歐信宏購買之不動產標的，乃包含18個停車位，其中16個為機械停車位，剩餘2 停車位即為系爭停車位，原告亦長期繳交18個停車位之管理費予系爭大樓管理委員會等，為主要論據，並提出其與歐信宏之不動產買賣契約書、管理費繳費單為證〔見本院107 年度審訴卷第1366號卷（下稱審訴卷）第52-56 、13-14 頁〕，惟查：
⒈原告於102 年5 月16日與訴外人歐信宏委任之代理人戴慧夙
共同簽訂之不動產買賣契約書，其中第15條其他約定事項欄雖記載買賣標的尚包括18個車位（編號為：1-6 、10、11、14-17 、19-21 、24、27、29），然並未載明各車位所在位置，及屬於機械或平面停車位，本無法確認上述編號之停車位有無包含系爭停車位。原告就此固主張：系爭大樓共有27個機械停車位及2 個平面停車位即系爭停車位，機械停車位的編號分別為1-14、17-29 ，在機械停車位中找不到編號15、16停車位，故編號15、16停車位即為系爭停車位云云，然觀諸原告提出之系爭大樓使用執照一樓平面圖、銷售時之一樓平面圖（見訴字卷第68、13頁），均可見系爭停車位在圖中係編號為30、31，而非編號15、16，則系爭停車位是否即為上開不動產買賣契約書所指編號15、16停車位，顯值懷疑。
⒉又依證人戴慧夙證述：我當時是擔任賣方歐信宏的代理人而
簽訂此份不動產買賣契約，歐信宏當時住在國外，所以委託我代理他簽約，買賣條件都是我先生歐文福去談的，本件買賣好像是歐文福仲介的，簽約的詳情及與買方交涉應該是歐文福處理等語（見訴字卷第83頁反面-84 頁、85頁反面），及原告曾就被告占有系爭停車位，對被告提出竊佔告訴，證人歐文福於該刑案偵查中證稱：高雄市○○區○○路○○○ 號
6 樓之10原為歐信宏所有，由我幫他出售給原告，銷售的範圍包含房地及停車位，停車位都是機械式停車位。依我印象，原告當初有為了實際上找不到編號15、16停車位，向我們公司反應，後來有解決這問題，好像是以調整價金處理的，當初也是我處理的。（原告認為契約書上所載的編號15、16停車位，是實際上編號30、31即被告所使用的系爭停車位，有何意見？）我完全不清楚，我們賣給原告的應該都是機械式停車位等語明確（見高雄地檢103 年度偵字第5008號卷第
7 頁反面-8頁），歐文福並提出戴慧夙、原告於102 年6 月15日共同簽立之協議書為憑，其上載明：「出賣人歐信宏、買受人原告就歐信宏名下所有座落於○○區○○路○○○ 號6樓之10及18個車位簽訂不動產買賣合約書，總價金為220 萬元，但其中15號及16號為不存在之車位編號，歐信宏在不知情的情形下，誤賣給了原告，並在合約書上標示，今雙方就減少兩個車位做價金的減少，同意以38萬元整達成協議。特立此書」（見高雄地檢103 年度偵字第5008號卷第11頁），經核與其所述有就未點交之2 個車位減價之情相符，且原告亦自認有簽署該協議書（見訴字卷第96頁反面），堪認歐文福證述之內容屬實，原告已與歐信宏確認僅買受16個機械停車位，而協議減價38萬元，則原告當初購得之停車位，僅包含16個機械停車位，而不包括系爭停車位，應可認定。
⒊再系爭停車位並不在系爭大樓之共有部分即獅頭段18949 建
號內，此業經本院於現場勘驗時，請地政人員按獅頭段1894
9 建號建物之建物測量成果圖比對而知，有勘驗筆錄、獅頭段18949 建號建物之建物測量成果圖在卷可按（見訴字卷第42頁、審訴卷第29頁），系爭停車位既不屬系爭大樓共有部分，則原告所持「系爭停車位為原告房屋所屬建築物共用部分之應有部分，連同原告房屋一併移轉予原告」之主張，即非有據。
⒋原告提出之103 年至106 年繳納車位管理費收據，固有記載
原告是繳納18個車位管理費（見審訴卷第13-14 頁），惟系爭大樓管理委員會主任委員郭瑞玲之配偶周銘祥於竊佔刑案偵查中證陳：我是在101 年8 月26日接任主委，原告的前屋主是歐信宏，也就是建商，因歐信宏始終未繳付車位管理費，管委會在102 年2 月21日對歐信宏提出支付命令，透過該次程序確認歐信宏名下擁有19個車位，但因歐信宏出售7 樓
8 號附贈一個車位，所以他名下6 樓10號應包含18個車位，而後歐信宏透過歐文福將6 樓10號連同18個車位於102 年6月底出售予原告，管委會因而自102 年7 月起向原告收取18個車位的管理費，但原告發現他只找到16個車位，因而質疑管委會，管理員後來認為有兩個車位有法律上的疑義，所以自103 年1 月起不向原告收取該二車位的管理費，管委會也在103 年1 月5 日開會決議認為該二車位的疑義尚未確定前，尚不對原告收費，原告已繳納的費用也待疑義確定後再考慮退還或由他人繳納等語明確（見高雄地檢103 年度他字第
103 號卷第12頁反面），復有其提出之系爭大樓管理委員會
103 年1 月份會議記錄在卷可資佐證（見高雄地檢103 年度他字第103 號卷第27頁），又系爭大樓管理委員會亦曾於10
5 年1 月10日召開會議，決議系爭停車位之收費方式待法院判決後再議，此有系爭大樓管理委員會105 年1 月份會議記錄在卷可考（見訴字卷第14頁），可見原告與系爭大樓管理委員會皆清楚認知系爭停車位之專用權歸屬仍有爭議，尚待訴訟確定，故原告在爭議期間縱曾因管理委員會之誤認而繳納18個車位管理費，仍不足以證明其對系爭停車位擁有專用權。
⒌原告雖又以被告未能提出購得系爭停車位之證明，主張被告
係無權占有系爭停車位，惟本件應由原告先舉證證明其對系爭停車位有專用權，業如前述，原告之舉證既無法證明其已取得系爭停車位專用權，則原告依系爭大樓之分管契約、民法第767 條第2 項，訴請被告返還系爭停車位並拆除其上牆壁，自屬無據。又原告既不能證明為系爭停車位專用權人，自不因被告占有系爭停車位而受損害，是其依民法第179 條，請求被告返還無權占有系爭停車位之相當於租金不當得利，同屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭大樓分管契約、民法第767 條第2 項、第179 條，請求被告將系爭停車位上之牆壁拆除，並騰空遷讓交還予原告，及給付原告378,000 元，暨自107 年10月13日起至交還系爭停車位之日止，按月給付原告6,000 元，均無理由，均應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 9 日
民事第四庭 法 官 陳筱雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 9 日
書記官 陳威志