臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第433號原 告 吳國勇訴訟代理人 紀錦隆律師
葉佳勝律師被 告 台灣糖業股份有限公司法定代理人 陳昭義訴訟代理人 吳艾黎律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國108 年8月1 日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告法定代理人於起訴時為黃育徵，嗣於本院審理中變更為陳昭義，並經其具狀聲明承受訴訟，業據提出公司變更登記事項表及聲明承受訴訟狀為證（見院卷第383 至394 頁），核無不合，應予准許。
二、原告主張：伊於民國107 年9 月17日，向被告承租附表一所示土地（下稱系爭土地），約定租期自107 年8 月26日起至
110 年8 月25日止，並經公證（下稱系爭租約）。詎被告於
107 年12月7 日上午10時30分許，竟會同高雄市政府都市發展局、工務局建築管理處、經濟發展局等單位，會勘系爭土地使用情形，復以伊租用系爭土地違反法令為由，於同日發函（下稱系爭107 年12月7 日函文）向伊終止系爭租約，經伊於同年月12日收受。惟伊自94年起即向被告承租系爭土地，屆期換約（每3 至4 年換約一次，均經公證），且經被告出具土地使用同意書，於95年間在該地興建同段000建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○號，下稱系爭建物），業辦理建物使用執照並取得所有權狀；另各次換約，被告均至現場會勘，顯見被告對伊使用系爭土地之情形知之甚稔，且歷年除按時向伊收取租金外，再依地上物實際建築面積，向伊收取權利金，並於每次租約屆期均予續約，足見被告對系爭土地歷年之使用情形均無異議；況依被告107年12月7日會勘記錄，高雄市政府各局處對伊使用系爭土地現況之意見均係「限期改善」，而伊如欲遵期改善，須由被告出具土地使用同意書方得為之，但被告拒絕配合。被告終止系爭租約，已違反誠信原則，並構成權利濫用，依權利失效原則，兩造間之系爭租約仍係存在。爰依民事訴訟法第247條規定，提起本訴。並聲明：確認兩造間就系爭土地，自107年12月12日起至110年8月25日止，具租賃關係存在。
三、被告則以：伊係以高雄市政府工務局107 年12月5 日之來函（下稱系爭107 年12月5 日函文），認定原告使用系爭土地違反建築法第77條第1 項、都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法（下稱系爭使用辦法）第4 條規定，方依系爭租約第9 條第1 項約定，以系爭107 年12月7 日函文終止該約。至高雄市政府各局處於107 年12月7 日之會勘意見，伊不受拘束，依約亦無給予原告改善期間之義務。再者，伊僅屬私法人，對原告使用系爭土地有無違反法令一節，無權實質認定，此參兩造間歷次租約，均登載「限依都市計劃使用分區管制及相關法令規定使用土地」、「乙方（即原告）於契約存續期間，如有違反法令之使用或違反契約約定時，甲方（即被告）得終止租約」等語，自難遽謂伊對原告多年使用系爭土地之情形均無異議。此外，伊既以系爭107 年12月5日函文，確認原告使用系爭土地具違反法令情形屬實，則伊依約終止，亦難遽認違背誠信原則，或構成權利濫用等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、按確認法律關係之訴，非有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致當事人在法律上之地位受有侵害之危險，而危險狀態得依確認判決將之除去者。本件原告主張被告以系爭107 年12月
7 日函文，終止系爭租約不合法，系爭租約仍係存在，被告否認上開情事，並抗辯依約得適法終止系爭租約，顯然兩造就系爭租約之存否已發生爭執，致原告在法律上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本訴，堪認有確認利益。
五、兩造不爭執事項：㈠系爭土地屬都市計畫公共設施保留地，為被告所有。
㈡兩造就系爭土地，於107 年9 月17日簽訂系爭租約，約定租期自107 年8 月26日起至110 年8 月25日止，並經公證。
㈢被告於107 年12月7 日，以原告租用系爭土地，違反法令為
由，依系爭租約第9 條第1 項規定，以系爭107 年12月7 日函文向原告終止該租約，該函於同年月12日送達原告收受；被告之高雄區處有權終止系爭租約。
㈣原告就系爭土地所屬地上物之實際用途，確有「作為視唱中
心（KTV ）、小吃店、選物販賣機用途使用，與原核使用執照核准用途不符，已違反建築法第77條第1 項規定，並違反系爭使用辦法第4 條規定」之情形。
㈤原告就系爭建物所申辦之使用執照，其建物用途登載為「室內桌球館」。
㈥兩造間就系爭土地之歷年租約，詳如本院108 年度審訴字第57號卷（下稱審訴卷）第107 至131 頁。
六、本件之爭點：㈠被告以不爭執事項㈢之方式，向原告終止系爭租約，是否適
法？㈡原告請求確認兩造間之系爭租約，自107 年12月12日起至11
0 年8 月25日止存在，有無理由？
七、本院之判斷：㈠被告以不爭執事項㈢之方式，向原告終止系爭租約，是否適
法？
1.稽之系爭租約（見審訴卷第29、35頁），第2 條約定：租賃用途，限依系爭使用辦法及相關法令規定使用土地，惟不得作無線電基地台使用；系爭租約第9 條第1 項約定：按本契約租賃期間，如有下列情事之一時，甲方（即被告）得終止租約，. . . ：㈠. . . 。㈢乙方（即原告）違反法令之使用時。. . . 。㈤乙方違反本契約之任一規定時等語。可見原告租用系爭土地，如未依系爭使用辦法及相關法令規定使用該地，即構成系爭租約第9 條第1 項第3 款、第5 款事由，被告依約得據以終止該約，合先敘明。
2.經查，系爭土地屬都市計畫公共設施保留地，為被告所有；兩造就系爭土地，於107 年9 月17日簽訂系爭租約，約定租期自107 年8 月26日起至110 年8 月25日止，並經公證；被告於107 年12月7 日，以原告租用系爭土地，違反法令為由，依系爭租約第9 條第1 項規定，以系爭107 年12月7 日函文向原告終止該租約，該函於同年月12日送達原告收受；被告之高雄區處有權終止系爭租約；原告就系爭土地所屬地上物之實際用途，確有「作為視唱中心（KTV ）、小吃店、選物販賣機用途使用，與原核使用執照核准用途不符，已違反建築法第77條第1 項規定，並違反系爭使用辦法第4 條規定」之情形等節，經兩造所不爭執，並有高雄市政府工務局系爭107 年12月5 日函文在卷可憑（見審訴卷第133 頁），足見原告於107 年12月5 日，使用系爭土地之行為，確有違反建築法第77條第1 項、系爭使用辦法第4 條規定之情形屬實，是原告於107 年12月間，使用系爭土地，具違反系爭租約第2 條情形，亦構成系爭租約第9 條第1 項第3 款、第5 款所定事由，依前揭說明，被告以系爭107 年12月7 日函文終止系爭租約，自屬有據。
3.而按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此權利失效原則，雖係源於「誠信原則」之特殊救濟方法。惟權利行使是否符合誠信原則或有無權利濫用，應先就行使權利之原因事實上之歸責可能性為審酌，再就該權利行使之方式是否適當及行使後之法律效果是否有利益與損失間之不均衡為判斷。故若權利行使對象就其違約行為有較高度之選擇權時，因其可選擇不違約之自主性較高，而竟仍選擇為違約行為，本質上就履行義務即有違誠信，自應受有較高可歸責之評價，因行使權利人並無違約情事，而權利行使對象則已有違約之事實，原則上仍應以行使權利人之保障為優先，以確保權利應受保障之法理及本質，僅在於權利行使之結果明顯在利益與損失間有所失衡時，始得認為有違誠信原則或屬權利濫用。原告雖主張伊自94年起租用系爭土地，歷次換約時，被告均派員會勘，且系爭土地自95年以後，地上物已蓋滿土地，被告歷年續約時，均拍攝現況照片，業知悉伊使用系爭土地不符系爭使用辦法第4 條規定，仍准伊續約，並按實際建築面積，額外收取權利金，被告迄至107 年12月7 日始為終止租約之意思，已合於權利失效原則，系爭租約仍係存在云云，無非以系爭土地之空照圖6 張（下稱系爭空照圖）、被告至系爭土地現場所拍現況照片、被告收取權利金之函文為據。然查：
⑴依系爭空照圖所示（見院卷第213 至223 頁），固可判斷系
爭土地於94年間為空地，自95年11月起地上物已遍佈土地全部，迄至107 年4 月間地上物範圍大致相同，然該等圖片僅能看到地上物灰色鐵皮屋頂，無從認定內部用途，本院尚難僅憑系爭空照圖，遽認被告自95年間即知悉原告違法使用系爭土地之舉，故系爭空照圖難以遽為有利原告之認定。
⑵再者，稽之被告至系爭土地現場所拍現況照片（見院卷第11
1 至125 頁），拍攝年度雖登載97、100 、104 、107 年度，且照片中之商業招牌出現羊肉火鍋城、自助餐、紅不讓小吃部、羊肉海產等字樣，然建物內部或空無一物，抑或僅呈外部招牌，但未見實際營業之狀態，本院亦難依該等照片遽認該等商家於斯時有實質在現場營業之行為，該等照片亦無從為有利原告之認定。
⑶另被告於107 年10月間，除發函檢附系爭土地租金之發票予
原告外，亦併送「權利金及損害賠償金」之發票乙節，有被告107 年10月12日函文可稽（見院卷第255 頁）。然稽之系爭租約第11條（見審訴卷第37頁），約定如附表二編號2 所示，足見「權利金」之計算，係以「實際建築面積」為標準，並未涉及探究該等建築面積之實際用途。況依系爭空照圖僅能證明被告知悉原告之使用面積，而無法確知原告之使用方式，已如上述，則本院亦難僅憑被告於原告租用期間，向原告額外收取系爭土地之權利金，即遽認被告於107 年以前業知悉原告違法使用系爭土地之事實。此外，原告就被告已長期知悉其違法使用系爭土地之利己事實，並未提出其他具體證據以佐其說，則原告主張被告明知伊長期違約，但未曾終止租約，更准予續租，足以使伊正當信任被告已不欲行使權利，被告以系爭107 年12月7 日函文終止系爭租約，乃權利失效云云，難認有據。
⑷承上所述，被告既於收受系爭107 年12月5 日函文，方知悉
原告就系爭土地之使用，具系爭租約第9 條第1 項第3 款、第5 款所定事由，並以系爭107 年12月7 日函文終止系爭租約，誠屬被告依約得為之權利，依前揭說明，自難遽謂被告違反誠信原則，或構成權利濫用。
4.原告又主張107 年12月7 日會勘時，高雄市政府各局處對伊使用系爭土地之現況，意見均係「限期改善」，但被告拒絕提供土地使用同意書，亦無給伊改善期間，逕自終止系爭租約，構成違約云云。然依系爭租約第9 條第1 項約定，如原告具該項各款事由者，被告即取得終止租約之權利，並無提供原告改善期間之義務。至高雄市政府各局處於107 年12月
7 日縱要求原告「限期改善」，然該等單位非系爭租約之當事人，被告自不受拘束，原告執此主張被告違約云云，容有誤會。退步言，原告係108 年1 月29日方以律師函請求被告提供系爭土地使用同意書乙節，有該函可稽（見院卷第47頁），惟系爭租約業經被告於107 年12月12日適法終止，已如上述，亦難遽認被告拒絕提供土地使用同意書予原告屬違約行為。遑論，依系爭租約第10條第1 項、第11條第1 項約定（見審訴卷第35、37頁），詳如附表二所示，益見被告核發土地使用同意書之行為，乃被告權利之行使，非義務之負擔。原告徒以上開事由，主張被告違約云云，均無可採。
㈡原告請求確認兩造間之系爭租約，自107 年12月12日起至11
0 年8 月25日止存在，有無理由？依上所述，系爭租約經被告於107 年12月12日適法終止，則原告請求確認兩造間之系爭租約，自107 年12月12日起至11
0 年8 月25日止存在云云，洵屬無據。
八、綜上所述，原告請求確認系爭租約，自107 年12月12日起至
110 年8 月25日止存在，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 29 日
民事第八庭 法 官 何佩陵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 29 日
書記官 林家妮附表一┌─┬────────┬───────┬──────────┐│編│ 土地地號 │ 位置及面積 │ 確認之租賃期間 ││號│ │（平方公尺） │ │├─┼────────┼───────┼──────────┤│1 │高雄市○○區○○│1246.72 │自107 年12月12日起至││ │段00地號土地 │範圍：土地全部│110年8月25日止 │└─┴────────┴───────┴──────────┘
附表二┌──┬──────┬───────────────────┐│編號│系爭租約條項│ 系爭租約內容 ││ │ │ │├──┼──────┼───────────────────┤│1 │第10條第1 項│本契約期間，乙方依法令規定有興建雜項工││ │ │作物之需要，甲方「得」發給土地使用權同││ │ │意書，供申領雜項執照後辦理之，惟游泳池││ │ │、地下儲藏庫等須挖除地面未回填之工程除││ │ │外。 │├──┼──────┼───────────────────┤│2 │第11條第1 項│乙方如依法令規定申請臨時建築使用，應先││ │ │「取得甲方書面同意，並由甲方核發土地使││ │ │用權同意書」供乙方申請臨時建築許可證，││ │ │惟不得申請作自用住宅、養魚池、小型游泳││ │ │池等臨時建築，且乙方應於甲方核發土地使││ │ │用權同意書時，一次繳清依實際建築面積，││ │ │按簽約當期公告土地現值1.65％乘以契約期││ │ │間之年數所得金額之權利金予甲方，並外加││ │ │法定營業稅。 │└──┴──────┴───────────────────┘