臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第435號原 告 周良信訴訟代理人 葉佩如律師被 告 周奕君訴訟代理人 邱淑惠上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造為叔姪關係，坐落高雄市○○區○○段○○段00000000000地號土地暨其上同段同小段25663建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號，權利範圍均全部，下合稱系爭房地）原為兩造共有，應有部分比例為原告7/8、被告1/8（下稱系爭應有部分）。被告於民國104年2月13日以德智郵局第27號存證信函（下稱系爭信函）通知原告，欲以新臺幣（下同）8,000,000元之價格出售其所有系爭房地應有部分1/8，並詢問原告是否行使共有人之優先承購權，原告當時評估後認被告所提出之價格遠高於當時之市價，顯係刻意哄抬價格，故未對被告為應買之表示，而嗣後亦未聽聞被告有將系爭應有部分出售予他人。詎時隔1年後，被告竟未再依法通知原告是否依同一條件優先承買，即於105年2月1日以總價3,393,353元之低價，逕自將系爭應有部分出售予訴外人陳○○，並於同年4月14日辦理所有權移轉登記完畢。原告對此毫無所悉，直至陳○○於105年5月間向原告表示其已向被告購得系爭應有部分，欲再向原告洽購系爭房地應有部分7/8時，原告始知上情。嗣經陳○○一再央求，原告方於105年5月12日將所有系爭房地應有部分7/8以46,020,000元出售予陳○○，並移轉登記於陳○○指定之訴外人陳○○、陳○○、陳○○名下。
（二）被告於105年2月1日出售系爭應有部分予陳○○之價格，與被告於104年2月13日以系爭信函通知原告之出售總價不同，即被告於系爭信函並非以「同樣之出賣條件」通知原告行使優先承買權，不符土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第10點規定，難認被告已合法通知原告行使優先承購權，自不生通知之效力。再者，被告自寄發系爭信函通知原告之時起，至與陳○○訂立買賣契約之時，相隔近1年，期間不動產交易行情、價格勢必有所變動，被告如欲以情事變更後之價格3,393,353元出售系爭應有部分，理應再對原告履行優先承買之通知，始符合土地法第34條之1第4項規定，被告卻故意未再為通知，即逕自出售系爭應有部分予陳○○，顯係侵害原告之優先承買權。又因被告已將系爭應有部分移轉登記予陳○○，即被告對原告已無從盡將系爭應有部分移轉登記為原告所有之義務，就原告之優先承購權而言，已達給付不能之程度，且係因可歸責於被告，原告自得依民法第226條第1項、第216條規定，請求被告負損害賠償責任。
（三）兩造先後出售系爭房地應有部分予陳○○之時點僅隔3個月，相距未遠，堪認原告出售系爭房地應有部分之價格相當於被告出售系爭應有部分時之市價，以此換算，則被告於105年2月1日出售系爭應有部分之市價應為6,574,286元（計算式：46,020,000÷7＝6,574,286，小數點以下四捨五入）。倘若被告當時能依法通知原告優先承購，原告即能以3,393,353元之低價，取得當時市價為6,574,286元之系爭應有部分，進而將系爭房地整筆出售予陳○○或他人，謀取更高之利潤，故系爭應有部分之市價與實際售價間之價差3,180,933元（計算式：6,574,286－3,393,353＝3,180,933），即為原告依已定之計畫及通常情形所失之利益，原告自得請求被告賠償此等損害等語。爰依民法第226條第1項、第216條規定提起本訴，並聲明：（一）被告應給付原告3,180,933元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告與陳○○間就系爭應有部分之買賣總價確實為8,000,000元，此有雙方所立買賣契約（下稱系爭買賣契約），及內政部不動產交易實價登錄查詢系統所示交易紀錄可稽。而被告於出售前，業以系爭信函通知原告將以8,000,000元之價格出售系爭應有部分，原告亦自承其評估後認價格過高而未同意購買。被告並無以低價出售系爭應有部分，且已履行通知義務，而原告又無應買之意思，即無損害原告之權利，原告並未受有任何損害。至於原告起訴狀所檢附原證3之土地登記申請書、買賣所有權契約書，係屬「公契」，公契性質屬物權契約，作為課徵賦稅及土地登記之用，公契所載買賣價格一般為課稅價格，與買賣雙方按真正成交之交易價格所簽訂之買賣契約（俗稱「私契」）有別，故該土地買賣所有權移轉契約書所載金額3,383,353元，及建築改良物買賣所有權移轉契約書所載金額10,000元，合計3,403,353元，並非被告實際出售予陳○○之價格。
（二）原告起訴自陳其以46,020,000元之價格出售系爭房地應有部分7/8予陳○○，並提出原證5之買賣契約書（即私契），而原告提出之原證6土地及建築物改良買賣所有權移轉契約書（即公契），其上記載土地金額為23,683,476元、建物金額為100,625元，合計僅23,781,101元，非原告主張之46,020,000元，足證原告清楚知悉公契與私契之差別及用途。原告明知公契買賣價格與實際成交價格並不一致，卻為獲取不當利益，仍以公契上之價格，誣指被告未履行優先承購之通知，進而以此無稽之理由訴請被告賠償所失利益之損害，顯然係惡意興訟。況依內政部不動產交易實價查詢系統顯示，系爭房地自105年1月迄今僅有一筆8,000,000元交易，查無原告所稱46,020,000元之交易記錄，故被告對原證5之真正尚有爭執。綜上，原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由，依民事訴訟法第249條第2項規定，應逕以判決駁回之。此外，原告就系爭房地，已多次無端對被告提告（本院103年度雄簡字第2795號、臺灣臺北地方法院107年度訴字第295號民事事件），均經法院認為原告無理由而判決其敗訴，原告胡亂提告已造成被告之困擾與負擔等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）依民事訴訟法第10條第2項規定，本院就本件訴訟有管轄權（本院卷一第11、123頁）。
（二）系爭房地原為兩造共有，應有部分比例為原告7/8、被告1/ 8（本院卷一第121至123頁）。
（三）被告於104年2月13日以系爭信函通知原告，欲以8,000,000元之價格出售系爭應有部分，並詢問原告是否行使共有人之優先購買權。原告收受系爭信函後，因認價格過高，未對被告為應買之表示（本院卷一第123頁）。
（四）被告已將系爭應有部分出售予陳○○，並於105年4月14日完成所有權移轉登記（本院卷一39至44、123頁）。
四、得心證之理由：
（一）被告於出售系爭應有部分前，是否已合法通知原告行使優先購買權？
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；共有人出賣其應有部分時，應通知他共有人是否願意優先購買，土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第10點第1項分別定有明文。故共有人出賣其應有部分時，有通知其他共有人是否願意優先購買之義務。
2.原告主張被告於105年2月1日以總價3,393,353元之將系爭應有部分出售予陳○○，未再對原告履行優先承買之通知，故未合法通知原告行使優先購買權一情，雖提出原證3之105年2月1日原告及陳○○申請系爭應有部分移轉登記之土地登記申請書暨土地買賣所有權移轉契約書為證（本院卷一第31至38頁），然為被告所否認，辯稱：原證3係屬「公契」，公契性質屬物權契約，作為課徵賦稅及土地登記之用，公契所載買賣價格一般為課稅價格，與買賣雙方按真正成交之交易價格所簽訂之買賣契約（俗稱「私契」）有別，該申請書所載之3,403,353元，並非被告實際出售予陳○○之價格等語。而衡諸買賣土地之交易常情，買賣雙方大都分別定有所謂之私契與公契，當事人間依真正成交之交易價格所簽訂之買賣契約，為俗稱之私契，其格式不拘；另當事人於成交後，在辦理所有權移轉登記時，須依當年度交易標的土地之公告現值作為計算依據，製作制式之買賣所有權移轉登記契約書，提出於地政事務所，作為登記之原因，並以之為課稅之依據，即俗稱之公契。查證人即辦理系爭應有部分所有權移轉登記之代書楊崇仁於本院證稱：系爭應有部分買賣的真正價金是8,000,000元，公契是按照公告現值計算等語（本院卷二第55頁）。參以原告就其出賣系爭房地應有部分7/8，私契之買賣價金為46,020,000元，公契為23,781,401元，且私契之買受人與公契之買受人亦不相同一情，有原告提出之不動產買賣契約書、土地登記申請書暨土地買賣所有權移轉契約書存卷可稽（本院卷一第45至64頁），足見原告明知原證3係屬公契，並非被告與陳○○間之私契，是其執此公契主張被告係以3,393,353元將系爭應有部分出售予陳○○，未再對原告履行優先承買之通知云云，顯無足採。
3.被告抗辯其與陳○○間就系爭應有部分之買賣總價為8,000,000元一情，業據其提出系爭買賣契約、內政部不動產交易實價登錄查詢系統所示交易紀錄為證（本院卷一第139至163頁），原告就被告提出之實價登錄交易紀錄形式真正雖不爭執（本院卷二第36頁），惟就系爭買賣契約則以：系爭買賣契約最後1頁立合約書人之簽名與該第1頁陳○○之簽名不符，及簽署日期為104年2月16日，但過戶送件日期為105年2月1日，105年4月14日才辦理所有權移轉登記完畢，認為時間過久，故認系爭買賣契約是否為被告與陳○○實際買賣交易的契約有疑問等語（本院卷二第36頁），爭執系爭買賣契約之真正。然查，依照吾人之生活經驗，不動產買賣契約通常僅有立契約之當事人欄，方由當事人親自書立，其餘契約內容，包含契約第1頁買方及賣方之姓名，均由代書填寫，此由原告上開提出之其與陳○○之不動產買賣契約書，最後1頁立契約書人之原告庾陳○○簽名與該契約第1頁原告與陳○○之簽名不符自明。加以，證人楊○○於本院證稱：系爭買賣契約是我擬的私契，系爭買賣契約除了後面買方及賣方欄是買賣雙方們自己寫的，其他的內容都是我寫的，系爭應有部分買賣的真正價金是8,000,000元，當時我有幫賣方寫存證信函通知共有人，寫存證信函的時間我忘記了，但一定是買賣雙方有價錢，才能通知共有人買賣價金，我寫完存證信函後，就告訴賣方若共有人有通知要跟我講，之後我就忙我的事，我已經申報土地增值稅及契稅後有一段蠻長的時間，就是在等共有人有無消息回覆，因為買賣雙方沒有通知我，我就一直放著，才會到105年2月1日才送件辦理過戶等語（本院卷二第53、55至58頁），堪認原告以上開理由爭執系爭買賣契約之真正，顯屬無稽，難以採信。
4.被告抗辯其與陳○○間就系爭應有部分之買賣總價為8,000,000元一情，除提出上開證據外，就系爭買賣契約約定支付買賣價金之方式為：定金1,500,000元於簽約時給付、104年4月16日應支付之3,000,000元由借款中扣除、1,300,000元由抵押設定中扣除、尾款2,000,000元先付500,000元其餘於完稅時1次付清但須扣除利息200,000元等情（本院卷一第141至147頁），被告係稱：定金1,500,000元是支票，支票有兌現，抵扣買賣價金的3,000,000元是被告的代理人於103年間因股票失利向陳○○借的，有設定抵押權的1,300,000元借款是103年6月20日借的，因為之前借的3,000,000元未還，所以陳○○要求設定抵押，尾款2,200,000元陳○○104年4月1日先付500,000元，104年4月18日付清1,700,000元，是以支票900,000元及現金800,000元支付；3,000,000元借款沒有簽借據，但被告代理人有開本票給陳○○，但因為已抵扣買賣價金，所以陳○○返還本票後已將本票撕毀，1,300,000元借款部分沒有借據及本票，因為已有設定抵押權，陳○○是民間金主，是朋友介紹被告代理人認識的等語（本院卷二第58至59頁），並提出支付定金之支票2紙、支付尾款之900,000元支票為證（本院卷一第149頁，本院卷二第121頁，原告就告提出之上開支票之形式真正並不爭執，見本院卷二第36、108頁），證人楊○○並證稱：104年4月1日賣方有收到尾款中的500,000元，所以請賣方簽收等語（本院卷二第55頁），又系爭應有部分於103年6月20日確有設定擔保債權金額1,300,000元抵押權予陳○○，嗣該抵押權於105年7月7日以清償為由塗銷一情，亦經當時辦理設定此1,300,000元抵押權之證人楊○○證述明確（本院卷二第54、55頁），並有系爭房地引動索引、此1,300,000元抵押權之設定登記申請書等存卷可證（本院卷一第111至113頁，本院卷二第67至85頁）。衡以被告就其代理人向陳○○借款3,000,000元及陳○○以現金800,000元支付尾款部分，雖未能提出直接證據證明，惟借款3,000,000元部分，被告之代理人為借款債務人，借款債務人未留存借款之憑證應屬常態事實，且被告代理人與陳○○僅係單純之資金借貸關係，無特殊親誼，被告代理人未能預知會遭原告提告需留下本票，至於以現金800,000元支付尾款部分，陳○○係自何處取得款項，非被告所能知悉及舉證，且被告因陳○○已死亡而無法聲請通知其到庭作證，故認被告此部分之主張，依據系爭買賣契約即堪認可採。
5.至原告又主張：陳○○既為買家又為邱淑惠之債權人，其處於優勢主導地位，可議價之空間甚大，縱系爭買賣契約記載買賣總價金為8,000,000元，然陳○○於遲延辦理過戶之期間，即可能以低於8,000,000元之價格買受系爭應有部分，故認為被告出賣系爭應有部分之價金僅為3,300,000元，即系爭買賣契約所載之定金1,500,000元、1,300,000元、尾款500,000元云云（本院卷二第93至97頁），均為被告所否認，原告就其主張均未舉證證明，又陳○○業已死亡，既為兩造所不爭執（本院卷二第37頁），是無法通知陳○○到庭證述系爭買賣契約之交易情形，然縱使陳○○向被告購買系爭應有部分單價較高，惟亦有可能係陳○○考量先以較低之成本購入系爭應有部分以取得優先購買權，再對原告行使優先購買權，方能對原告有較大之議價空間，足認原告之主張純屬臆測，難以採認。
6.綜上，被告與陳○○間就系爭應有部分之買賣總價為8,000,000元，已堪認定。而被告於104年2月13日以系爭信函通知原告，欲以8,000,000元之價格出售系爭應有部分，並詢問原告是否行使共有人之優先購買權，原告收受系爭信函後，因認價格過高，未對被告為應買之表示，既為兩造所不爭執，足認被告於出售系爭應有部分前，已合法通知原告行使優先購買權甚明。
（二）被告是否因可歸責於己之事由，侵害原告之優先購買權，致原告受有損害？原告得否請求被告賠償若干元？被告於出售系爭應有部分前，已合法通知原告行使優先購買權，並未侵害原告之優先購買權，是原告依據民法第226條第1項、第216條規定，請求被告賠償，自屬無據。
五、綜上所述，原告依據民法第226條第1項、第216條規定，請求被告應給付原告3,180,933元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
民事第三庭 法 官 楊儭華以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
書記官 陳玉娥