臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第7號原 告 阮氏泉訴訟代理人 陳者翰律師被 告 吳耀宗訴訟代理人 林樹根律師複代理人 莊美玲律師受告知人 小港第二期國宅社區管理委員會法定代理人 郭振諭上列當事人間返還買賣價金等事件，本院民國109年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款定有明文。查原告起訴時備位聲明為：被告應給付原告新台幣(下同)347,200元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院審理中，為訴之變更及追加如下述(見本院卷第309-310頁)，經核屬擴張應受判決事項之聲明，與原訴之基礎事實同一，係基於相同基礎事實而為請求，被告復表示無意見而為本案言詞辯論，揆諸前開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：原告前經中信房屋亞洲新灣區加盟店之仲介，於民國106年5月8日與被告代理人陳瑞蓮簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）310萬元向被告購買坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍1萬分之121）及其上同地段2621建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○○巷○號5樓、權利範圍全部，下稱系爭房屋，與上述土地合稱系爭房地），並於106年6月14日完成所有權移轉登記。嗣原告於106年7月5日搬入系爭房屋，後因106年8月初連日大雨，系爭房屋之主臥室、玄關處開始大量漏水，甚有壁癌叢生之情形，而原告本為越南籍新住民，不諳法律，經高雄市政府消費者保護中心與被告進行協商，被告僅願提出修繕費用23,000元作為補償，然經原告找來之抓漏師傅告知，漏水原因應係系爭房屋所在大樓（下稱系爭大樓）之屋頂防水設施已無作用，須自屋頂防水設施進行修繕，始能解決漏水狀況，所需修繕費用為545,293元。又被告早於106年4月29日即以住戶反應事件登記表向系爭大樓管理委員會（下稱系爭管委會）反應漏水情事，且於106年5月17日在系爭管委會提出漏水處理方案，惟被告竟於系爭買賣契約所附「不動產說明書現況調查表」（下稱現況調查表）項次34「是否有滲漏水情形」中勾選「否」，此已該當民法第92條所示之詐欺行為，而原告已於107年6月25日寄發存證信函予被告及陳瑞蓮，撤銷被詐欺所為之意思表示；其次，原告簽立系爭買賣契約及辦理過戶支出仲介費用55,800元、印花稅2,247元、土地增值稅134,995元、契稅19,566元、土地登記費與書狀費3,889元、仲介房屋安全手續費886元（共217,383元），原告依民法第179條、第184條自得請求被告返還買賣價金310萬元，並賠償所受損害217,383元。如認原告不得撤銷系爭買賣契約，原告亦得依民法第359條解除系爭買賣契約，並依民法第259條請求被告返還買賣價金310萬元。另如認原告不得撤銷或解除系爭買賣契約，因修繕系爭房屋漏水需費545,293元，原告亦得依民法第359條主張減少買賣價金545,293元，並依民法第179條請求被告返還545,293元。為此，爰依法提起本件訴訟。先位聲明：㈠被告應給付原告3,317,383元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告545,293元及自民事辯論意旨暨擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造固於106年5月8日簽立系爭買賣契約，由原告以310萬元向伊購買系爭房地，並於106年6月14日完成所有權移轉登記，惟相關事宜均係由伊之配偶吳陳瑞鳳處理，伊實際上並未參與。又系爭房屋本身並無漏水瑕疵，且依原告主張漏水原因既係屋頂平台防水設施已無作用，而屋頂平台為系爭大樓共用部分，相關修繕事宜應由系爭管委會為之，原告應向系爭管委會請求修繕；其次，106年4月中旬曾因下雨由頂樓滴水至系爭房屋內房間，伊發現後即自行購買防水材料修補頂樓屋頂，其後即未再漏水，後因系爭管委會提供3個因頂樓漏水需修繕之住戶名額、限額1萬元，吳陳瑞鳳乃於106年4月29日至管理室登記申請補助，非謂伊有出席系爭管委會會議提出漏水處理方案，且因系爭房屋業經修繕，伊主觀上即認不會再有漏水情況，而原告本人亦至系爭房屋查看過3次，並無漏水情形，是吳陳瑞鳳在現況調查表上勾選沒有漏水，自非不實告知之欺罔行為；再者，依高雄氣象站逐日雨量資料，高雄地區於106年7月30日至106年8月2日連續下雨之雨量分別達到125.5、124、67 .5、120.5毫米，此情非伊所能預知，自非原告所稱之詐欺或故意不告知。另原告自承於106年8月初連日大雨後知悉系爭房屋有漏水情形，而原告於106年8月1日通知仲介轉通知伊、伊於同年月9日會同仲介至現場察看時，原告均未主張解約或減少價金，然遲至伊於107年10月8日收受本件起訴狀繕本時，已逾民法第365條所定6個月之除斥期間，原告已不得解除契約或請求減少價金，況系爭房屋漏水情形經伊請人估價，修繕費用僅23,000元，瑕疵並非重大，原告以此主張解除契約，顯失公平。綜上，原告主張為無理由，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、兩造不爭執事項：㈠原告前經中信房屋亞洲新灣區加盟店之仲介，於106 年5 月
8 日與被告簽立系爭買賣契約，由原告以310 萬元向被告購買系爭房地，並於106 年6 月14日完成所有權移轉登記。
㈡原告簽立系爭買賣契約及辦理過戶支出仲介費用55,800元、
印花稅2,247元、土地增值稅134,995元、契稅19,566元、土地登記費、書狀費3,889元、仲介房屋安全手續費886元，共217,383元。
㈢系爭買賣契約所附之現況說明書項次34「是否有滲漏水情形
」中係勾選「否」、填表日期為105年11月9日（見審訴卷第24頁）。
㈣系爭房屋於106年8月初受連日大雨影響，有發生滲漏水之情形。
㈤吳陳瑞鳳於106年4月29日以住戶反應事件登記表，向系爭管
委會反應系爭房屋有漏水情形，後系爭管委會於106年5月17日召開5月份管理委員會例行會議時，提出漏水處理方案（見審訴卷第57至59頁）。
㈥原告於107年6月25日寄發存證信函予被告及陳瑞蓮，陳瑞蓮
係於107年6月30日收受、被告係於107年7月7日收受（由吳陳瑞鳳代收）；後被告委託律師於107年7月5日寄發存證信函予原告（見審訴卷第60至64頁）。
五、本件爭點：㈠系爭房屋交屋時是否已存在漏水瑕疵？被告或其代理人有無
以不實資訊欺瞞原告？原告是否因此陷於錯誤而簽定系爭買賣契約？㈡被告抗辯系爭房屋之漏水情形應由系爭管委會負責修繕，是
否有據？㈢原告主張撤銷系爭買賣契約，請求被告返還買賣價金310 萬
元、賠償所受損害217,383 元，是否有據？㈣原告主張解除系爭買賣契約，請求被告返還買賣價金310 萬
元，是否有據？㈤原告主張減少買賣價金，請求被告返還545,293元，是否有
據？
六、本院判斷如下：㈠系爭房屋交屋時是否已存在漏水瑕疵？被告或其代理人有無
以不實資訊欺瞞原告？原告是否因此陷於錯誤而簽定系爭買賣契約？⒈經本院將系爭房屋漏水原因及時間為何等送請財團法人高雄
市建築師公會鑑定，據該公會函覆稱：「系爭房屋漏水原因：⒈天花板漏水：係屋頂防水層老化，防水功能不佳所致。⒉牆面漏水：係建築物外牆磁磚防水不佳所致。⒊浴廁地板漏水:係地板防水層功能不佳導致」、「系爭房屋漏水原因是否於106年5月8日時即已存在？漏水原因存在多久？⒈天花板漏水：係屋頂隔熱磚之老化程度，研判建築竣工迄今20多年未整修過防水層，該項漏水應於106.5.8時即已存在。
⒉牆面滲水：依建築物外牆磁磚研判，該磁磚自建築物竣工後20多年未曾整修，牆面漏水應於1.6.5.8即已存在。⒊浴廁地板漏水：因鑑定人無法進入4樓住戶查看天花板漏水狀況，故無法判定是否於106.5.8即已存在」等語。是依上開鑑定報告，系爭房屋確實存有天花板、牆面及浴廁地板漏水之情，且天花板及牆面漏水因係於106年5月8日兩造簽訂系爭買賣契約書時，即已存在之情形。是本院即應進一步審酌，被告有無故意隱瞞系爭房屋有漏水情形，而詐欺原告簽訂系爭買賣契約之情。
⒉按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示
以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年臺上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度臺上字第171號判決要旨參照）。承上所述，雖系爭房屋關於天花板及牆面漏水之現象應係在系爭買賣契約成立之前即已發生，然兩造簽訂系爭房屋買賣契約時，系爭房屋外觀肉眼所視部分未有漏水乙節，除原告自承外，已據證人劉子泰即房屋仲介人員到庭證稱：「（你在成交之前何時去？）簽約之前有去看一次，因為那時有下雨」、「（當時去看有無漏水？）沒有漏，我看不出來」、「（就你所知原告在簽約之前有無去看過房子？）有，看約2至3次。」等語（見本院卷第324-325頁）。是依原告及劉子泰上述證詞，原告在與被告簽訂系爭買賣契約前，曾親至系爭房屋現場查看不止1次，簽約時，系爭房屋未有漏水之情，縱簽約後系爭房屋有因結構老化導致防水功能不佳而漏水，尚無法逕以認定被告在簽約時主觀上有故意隱瞞上述瑕疵而不告原告之情。況若該滲漏水現象確實在系爭買賣契約成立之前即已存在，也屬非常輕微，否則原告多次看屋豈會從未發覺？又被告並非土木建築專業人士，自難認其必然會發覺此滲漏水現象，揆諸前開說明，縱認此滲漏水情形於系爭買賣契約成立時即已存在，亦不能以被告曾在系爭買賣契約書內所附之「標的物現況說明書」內「是否有滲漏水情形」之問題，勾選「否」之選項，即認被告有刻意隱瞞或詐欺之情事。
⒊再者，系爭房屋係83年2月26日建築完成， 並於83年8月1日
辦理第一次登記，有建物所有權狀及建物登記第一類謄本在卷足稽（見審訴卷第29頁、第31頁），迄至本件106年買賣交易之際，屋齡已有20餘年。以臺灣地區係四面環海，位於海島型氣候的區域內，空氣中的溼氣及鹽分較高，極易使混凝土壁面產生壁癌，進而產生滲水或漏水現象，此為眾所周知之常識；且每年梅雨季節期間，長達數十日連續不間斷大雨傾洩而下；加上處於地震瀕仍地帶，每年大小地震不斷等等，對於房屋都造成一定程度之損害，是以不論房屋原所有人如何盡力維護，亦無法擔保使用年限久遠之房屋絕對不漏水或不滲水。又審酌房屋價值不斐，尤以中古屋為例，屋況、屋齡、地點等均足以影響房屋價值，本件原告既親自勘察現場數次，倘確有發覺前述屋況情形，按理應會與房仲人員說明，並將之納作談判售價之據，然原告卻捨此不為，實難認被告有何施用詐術致原告陷於錯誤之情事。
⒋原告雖提出被告書寫住戶反映事件登記表及小港二期國宅社
區106年5月份管理委員會例行會議紀錄各1份（見審訴卷第57-59頁），主張被告早於106年4月29日即已知悉系爭房屋有漏水情事，卻仍刻意隱瞞不告知云云。惟承上所述，系爭房屋在簽訂系爭買買賣契約時未有漏水之情，況依被告提出統一發票收據（見本院卷第45頁)，被告確於106年4月間自行購買防水材料在頂樓修補，原告既曾親赴現場看屋3次，且被告又無阻擋原告至現場勘查之舉，可認被告簽約當時，可親自審視系爭房屋狀況，被告應無詐欺原告之行為。又被告於105年11月9日在「不動產現況說明調查表」上第34項「是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」，係因當時尚未發現有何漏水情況。而被告於106年4月間發現有「頂樓滴水至套房房間」，乃自行購買防水材料至頂樓修補，並向管委會申請施工補助，依106年5月管委會例行會議紀錄，此項問題並非被告之房屋所單獨發生，社區內之173巷8號10樓亦有廚房天花板屋頂漏水需至頂樓處理之情況，其處理過程亦同於被告之「以提議五社區頂樓滴水申請修理」等語，可認此屬於屋齡20餘年之房屋可能會發生頂樓漏水之情況之一。被告自行處理後已告知管委會並申請補助，就此系爭房屋之屋況部分，原告亦可向管委會詢問或向鄰居探問，尚難認被告有何故意隱瞞之情。況系爭交屋買賣時之現況，實不應侷限於不動產現況說明調查表上第34項「是否有滲漏水情形」欄位如何勾選，事後有無適時修正，或該房屋是否曾有滲水之修繕紀錄，仍應回歸買賣當時雙方就房屋現況如何認知、說明而定。尚難僅以前開管委會議紀錄等書證，遽為不利於被告之認定，而逕認被告有詐欺之故意。
⒌綜上，被告既無詐欺行為，原告即無從依民法第92條第1項
規定撤銷其買受系爭房屋之意思表示，系爭買賣契約仍有效存在，故原告依民法第179條規定請求被告返還價金3,100,000元，即屬無據。又本件並無證據證明被告故意不告知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，則原告依侵權行為之規定，請求被告賠償所支出之損害217,383元（仲介費用55,800元、印花稅2,247元、土地增值稅134,995元、契稅19,566元、土地登記費與書狀費3,889元、仲介房屋安全手續費886元），亦難認有據，應予駁回。
㈡原告是否有依民法第356條、第365條之規定，於法定期間內
為通知及請求？原告依民法第359條之減少價金請求權是否已罹於除斥期間？⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第356 條、第365 條分別定有明文。又民法第365 條第1 項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項定解除契約之性質同屬形成權，該條項所規定之行使期間，乃權利本身存續之終始期間，不得予延長或縮短（最高法院72年度台上字第4694號、77年度台上字第67號裁判意旨參照）。
⒉查：證人劉子泰證稱：原告購入當年8月即有向其反應系爭
房屋有漏水，之後其與兩造有一起到系爭房屋內查看，原告有指出漏水之處，希望被告盡快修繕等語（見本院卷第324-326頁）；參以原告自陳：於106年7月5日搬入系爭房屋月餘，即因多日大雨發現有漏水等語(見審訴卷第4頁)。是依證人劉子泰及原告所述，以原告自陳發現漏水之時間點觀之（即106年8月），原告於發現漏水瑕疵後已有立即通知被告即出賣人修繕，依上開規定，原告至遲應於通知後6個月間即107年2月為對被告為減少價金或解除契約之主張，然原告遲至107年8月3日始提起本件訴訟請求減少價金，此有原告民事起訴狀法院收文戳章在卷可憑(見審訴卷第3頁)，其減少價金請求權已逾民法第365條之除斥期間而消滅。參以證人劉子泰證稱：「（8月9日之後你有無協助處理這件漏水事情？）有，吳先生有請抓漏的來看，看完以後照漏水的地方去處理，可是原告好像有意見，後來我請原告叫人估價看多少，後來價差差很多，我有請原告到小港協調委員會去協調」、「（他們討論的事情都是修理的部分？）對」、「（在你協助過程中，原告有無表示要解約或減價？）好像沒有，協調都是在講修理的事情」等語（見本院卷第325-32 6頁）。另觀之原告於107年6月25日寄發之存證信函，其內容並未提到原告有向被告請求解除契約或減少買賣價金等語，實無證據證明原告於107年2月前當時已合法行使解除契約或減少價金請求權。縱原告主張系爭房屋於交付時有其所指瑕疵存在，原告之解除契約及價金減少請求權亦已因除斥期間經過而消滅，原告自不得以系爭房屋有漏水瑕疵為由，向被告主張行使解除契約或減少買賣價金請求權。
七、綜上所述，原告無法證明被告有詐欺或故意不告知瑕疵及未依債之本旨履行債務等事實，則原告依民法第359條、第179條、第227條第1項、第231條、第184條請求被告被告返還買賣價金310萬元，並賠償所受損害217,383元，均無理由。另因原告之解除契約及價金減少請求權因除斥期間經過而消滅，則原告請求被告返還買賣價金310萬元及減少買賣價金545,293元，亦無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦均失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 張茹棻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 許麗珠