臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第885號原 告 王銘鴻被 告 伍桂萩上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國108年2月13日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地及其上同段1174建號之建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號房屋（下合稱系爭房地）出賣予原告，並約定買賣價金為新臺幣（下同）800萬元，且被告應於108年3月26日前完成所有權移轉登記，另原告以40萬元向被告購買系爭房地內之原有裝潢及設備，此有協議書（下稱系爭協議書）附卷可稽。查原告已給付價金160萬元，且著手準備開店事宜及訂購相關設備，然被告嗣後卻以避免遭徵房地合一稅為由而要求原告配合更改買賣價金，惟未獲原告同意，被告即拒絕依約備齊過戶相關資料及完成所有權移轉登記，更表示要解約。被告無故違約，使原告未能於約定期限內取得系爭房地所有權，且原告前為開店所訂購之設備亦無法取消，而須支付貨款310,500元受有損害。因被告拒不履行系爭買賣契約，原提起本件訴訟，依據系爭買賣契約第12條第3項規定、第4項約定，原告主張解除契約請求返還價金160萬元，及請求被告給付違約金160,000元（計算式：8,000,000元×千分之0.5×40日＝160,000元），另賠償原告所受開店設備損害賠償310,500元，共計2,070,500元，並聲明：被告應給付原告2,070,500元。
二、被告則以：原告實際上並未另以40萬元向被告購買系爭房地內之原有裝潢及設備，況原告所稱另向被告購買之設備乃屬系爭房地之原承租人即訴外人蔡豐仰所有，而蔡豐仰已於租約終止後搬遷設備完畢。系爭房地之買賣總價實為840 萬元，然在統大房屋有限公司（下稱統大房屋）仲介人員柯雄禎之主導下，於系爭買賣契約中填載買賣價金為800萬元，並以之為實價登錄價格，至於價差40萬元部分，則虛偽簽立系爭協議書，且由仲介人員收取其中30萬元作為仲介服務費，被告固曾簽立系爭買賣契約書及協議書，然事後知悉上開行為恐有涉犯逃漏稅捐罪之虞，即向原告表示系爭買賣契約、協議書均因違反法律規定而屬無效，無從履行，請原告無須再匯款至履保專戶，且請承辦代書及房仲人員通知原告解約，並協助處理退回購屋款、歸還所有權狀等事宜，是系爭買賣契約既屬無效，原告自不得依約請求被告給付違約金及賠償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造前於108年2月13日簽訂系爭買賣契約，由被告將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地及其上同段1174建號之建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號房屋出賣予原告，約定買賣價金匯入履約保證專戶。
(二)兩造約定於108年3月26日前完成系爭房地之所有權移轉登記。
(三)原告已於108年2月14日至108年2月15日共匯款160萬元至履約保證專戶。
(四)108年2月13日協議書（審訴卷第141頁）上之簽名、身分資料為兩造親自簽署。
(五)代書雲昭菁為永慶房屋合作代書，於108年2月27日至108年3月6日三次通知被告履行契約交屋、移轉所有權登記。
(六)108年2月13日「協意書」（審訴卷第121頁）為被告與統大房屋仲介人員柯雄禎簽立，統大房屋為永慶房屋鳳山五甲瑞隆加盟店。原告委託處理買賣系爭房地事宜之張淑芬亦隸屬統大房屋。
四、本院得心證理由：
(一)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，為民法第348條第1項所明定。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。及因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，則有同法第226條及227條第1項可資參照。
(二)本件原告主張被告於108年2月13日簽訂系爭買賣契約，願將系爭房地出售予原告，原告已於108年2月14日至108年2月15日共匯款160萬元至履約保證專戶，原約定於108年3月26日前完成系爭房地之所有權移轉登記，惟經代書雲昭菁於108年2月27日至108年3月6日三次通知被告履行契約交屋、移轉所有權登記未果等情，為兩造不爭執之事實，並有履保帳戶匯款價金明細影本、不動產買賣契約影本、通訊軟體翻攝畫面影本（見審訴卷第21、25、129頁）等件可佐，堪信為真正。被告雖辯稱系爭買賣契約為其受仲介人員柯雄禎引導，系爭房地實價840萬元，虛偽簽立800萬元之買賣契約而遭致逃漏稅等語，然為原告所否認，其主張：系爭買賣契約書所載金額就是800萬元，另以40萬元購買屋內裝潢等語（見訴字卷第33頁反面）。而參諸系爭買賣契約已載明買賣總價800萬元，兩造並簽立108年2月13日協議書（見審訴卷第141頁），系爭協議書第1條約定：「雙方成立買賣契約，實際成交價為新臺幣840萬元，此價格中房屋售價為80萬元，40萬元為甲方向乙方購買房屋內部設備價款」，且兩造不爭執其上之簽名、身分資料均為兩造親自簽署，原告稱以800萬元、40萬元向被告購買系爭房地內之原有裝潢，應屬有據。另證人柯雄禎亦證稱：房屋價格是800萬元，另外再約定裝潢費用40萬元，約定實價登錄價格是依照買賣契約書上面的800萬元，當時會做這樣的登錄是被告這方所提出，協議書是兩造所簽名。後來無法交屋，是被告要求我們變更已經講好的價金改成785萬元，連實價登錄的金額都要變更成785萬元，還要統大公司代收金額從40萬元提高至55萬元，並要求我們少收6萬元的服務費。但統大公司跟買方（即原告）都不同意等語（見訴字卷第79至81頁）。益見兩造原簽訂系爭買賣契約係約定以800萬元、40萬元買賣被告所有系爭房地及其內裝潢等物，被告既已同意出售系爭房地予原告，嗣後無故拒絕原告支付續期買賣價金及完成所有權移轉登記，經原告委由代書雲昭菁通知、催告被告，被告迄未完成系爭房地買賣及相關過戶事宜，可認被告已無出售系爭房地予原告之可能，而有給付不能之情狀。
(三)依系爭買賣契約第12條約定：如毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償（第3項後段）；本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使（第4項）。本件經原告依法解除系爭買賣契約，被告依系爭買賣契約除應返還所收受之買賣價金之外，尚應交付原所收款項計算之金額（即160萬元）予甲方，以為違約損害賠償。然民法第252條規定：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。上開違約金之酌減，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號、1915號判決意旨參照）。本院審酌被告於原告匯款160萬元至履約保證專戶後拒絕後續履約，以原告於108年2月15日後付款迄今約10月餘，以以給付價金160萬元依法定遲延利息週年利率5%計算，亦僅約8萬元，若依以原告已給付之買賣價金160萬元或原告主張之16萬元計算違約金，顯然過高，另參酌原告所述因被告未履約致其經營美髮事業無法如期轉換據點經營，原所屬美髮設計師因而去職等情（見訴字卷第124頁反面至125頁），認上訴人請求之違約金應以10萬元為適當。
(四)次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。則有民法第216條第1項可資參照。原告另主張其購買系爭房地後將經營美髮行業，已訂購總價310,500元之器具，因被告拒絕履約而無法使用，此部分損害亦應由被告賠償。惟查，原告固提出訂購單3紙為證（見審訴卷第71至73頁），然該訂購單所載訂購名義人為並非原告，已難認原告確有各該訂貨支出，且原告自陳訂購單所載設備皆為美髮器具、設備，但非為購買系爭房地而特別客制訂購等語（見訴字卷第77頁）。是原告就該等器具縱有支出，亦與本件購買系爭房地無涉，原告以上開項目金額為本件債務不履行之損害賠償數額之計算，據而請求被告賠償，自非可採。
五、綜上所述，被告同意出售系爭房地予原告，因有可歸責於被告之事由致給付不能，是原告依據買賣契約關係及系爭買賣契約，解除契約回復原狀及系爭契約第12條第3項之法律關係，請求被告返還160萬元買賣價金及給付10萬元之違約金，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，則為無理由，應駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造於本件其餘主張、答辯及舉證，核與判決結果無足影響，爰不再論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 張雅文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 陳褘翎