臺灣高雄地方法院民事判決 108年度重訴字第172號原 告 曾月娥訴訟代理人 蘇俊誠律師被 告 王逸芝上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國108 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表一所示之不動產所有權移轉登記為原告所有，並交付該不動產予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠附表一所示房地（下稱系爭房地）係被告所有，訴外人朱閔
宏為其配偶。伊係高名文理補習班連鎖體系（下稱系爭體系）之執行長，為加強各連鎖班（下稱各班）之溝通聯繫，及處理各班會計、財務等事務，而聘請朱閔宏負責上開業務，朱閔宏並設保險箱保管各班所收現金。詎朱閔宏利用業務上保管現金之機會，涉嫌侵占該等現金（下稱系爭不法行為），業經系爭體系之合夥人向臺灣高雄地方檢察署告訴偵查中。朱閔宏亦於107 年6 月20日出具自白書，承認挪用各班公款及數額（下稱107 年6 月20日自白書）；另於107 年6 月
18、20日以Line傳送坦承挪用公款、處理私人問題之內容予伊，復於107 年6 月21日以Line傳送被告願出售及過戶系爭房地予伊（下合稱107 年6 月18至21日Line內容）。嗣朱閔宏經被告之委任，於107 年6 月23日與伊簽署不動產買賣契約，約定系爭房地之買賣價金為新臺幣（下同）1,000 萬元，第一期價金250 萬元以朱閔宏欠伊之借款抵付，尾款750萬元待過戶後向金融機關貸款即時付清，同時塗銷先順位，若貸不足以現金補足（下稱系爭買賣契約）。然朱閔宏於10
7 年7 月27日以高雄內惟郵局86號存證信函（下稱86號存證信函），要求伊暫緩辦理系爭房地所有權移轉登記；被告於
107 年9 月11日亦以高雄內惟郵局100 號存證信函（下稱10
0 號存證信函），表示朱閔宏無權代理其簽訂系爭買賣契約，該約無效。被告既拒絕履行系爭買賣契約，爰先位依民法第348 條第1 項規定、系爭買賣契約第3 條約定請求，並先位聲明：被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，並交付該房地予原告。
㈡又系爭房地於107 年9 月5 日（起訴狀誤繕為13日）經被告
之父即訴外人王澤能向本院聲請假扣押，致該房地陷於無法辦理所有權移轉登記之虞，造成嗣後給付不能之狀態，爰備位依民法第226 條第1 項、第2 項規定、系爭買賣契約第12條、第13條約定請求，並備位聲明：被告應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：伊雖為系爭房地所有人，然不清楚原告、朱閔宏在系爭體系之職務內容，且朱閔宏無系爭不法行為，原告、朱閔宏於106 年5 月因高雄市國稅局對系爭體系查帳而生嫌隙，原告方於107 年6 月18日要求朱閔宏以Line傳送不實內容及出具不實之107 年6 月20日自白書，以擔保朱閔宏日後不敢要脅原告。其次，伊固於107 年6 月22日出具經公證之委託書（下稱系爭委託書），然係朱閔宏向伊佯稱「系爭房地向合庫所辦房貸利率過高，改向玉山銀行轉貸可降低利率（下稱系爭理由）」云云，致伊不疑有他，逕在系爭委託書簽名。況系爭委託書之委任權限僅「系爭房地之出售、出租；有權辦理貸款、稅務；收受價金」，未授權第一期款以原告對朱閔宏之債權抵銷作價，故系爭買賣契約乃朱閔宏個人之行為，伊已於100 號存證信函向原告表示朱閔宏無權代理，且系爭買賣契約乃原告、朱閔宏通謀虛偽意思所為，自屬無效。又系爭買賣契約既屬無效，伊自無違約可能，縱有違約責任，亦應由朱閔宏負擔違約賠償等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告為系爭房地之所有權人，朱閔宏係被告配偶。
㈡107 年6 月20日自白書、107 年6 月18至21日Line內容，均由朱閔宏親自出具予原告之文書。
㈢被告於107 年6 月22日出具經公證之系爭委託書予朱閔宏。
㈣朱閔宏就系爭房地代理被告，於107 年3 月23日與原告簽訂
系爭買賣契約，約定買賣價金1,000 萬元，第一期價金250萬元以朱閔宏積欠原告之借款抵付，尾款750 萬元待過戶後向金融機關貸款即時付清，同時塗銷先順位，若貸不足以現金補足。
㈤朱閔宏於107 年7 月27日以86號存證信函，要求原告暫緩辦
理系爭房地所有權移轉登記。原告於107 年7 月30日以高雄民族社區郵局206 號存證信函，及於107 年8 月3 日以新興郵局1603號存證信函拒絕。被告於107 年9 月11日以100 號存證信函，向原告表示朱閔宏無權代理。
㈥王澤能為被告之父，於107 年9 月5 日向本院聲請對被告於
120 萬元範圍內為假扣押，經本院以107 年度司執全字第44
0 號民事事件受理而扣押系爭房地。嗣王澤能於108 年12月19日具狀撤回該事件。
㈦如認系爭買賣契約有效，且被告合於該約第12條、第13條約定時，被告應給付予原告之數額計500 萬元。
四、本件之爭點：㈠原告先位依民法第348 條第1 項規定、系爭買賣契約第3 條
約定，請求被告移轉登記系爭房地所有權，並交付該房地予原告，有無理由？㈡原告備位依民法第226 條第1 項、第2 項規定、系爭買賣契
約第12條、第13條約定，請求被告給付500 萬元，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠原告先位依民法第348 條第1 項規定、系爭買賣契約第3 條
約定，請求被告移轉登記系爭房地所有權，並交付該房地予原告，有無理由？
1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345 條第1 項、第2 項、第
348 條第1 項分別有明文。次按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1 項亦有明文。又系爭買賣契約第3 條約定：「甲方（即被告）於收取第一期款，應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥交與乙方（即原告），並協同辦理產權移轉登記。產權移轉登記所需一切證件如有欠缺，甲方應即刻供給，不可刁難，否則一切責任由甲方負責（見本院108 年度審重訴字第67號卷，下稱審重訴卷，第67頁）」。
2.再按民法第88條第1 項本文固然規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。」。惟按所謂「錯誤」，係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，造成內心之效果意思與外部之表示行為不一致。惟表意人在其意思形成過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確之動機錯誤，若未表示於外部成為意思表示之內容，對該意思表示之效力，並無影響。
3.原告主張朱閔宏代理被告，與伊就系爭房地簽訂系爭買賣契約，買賣之第一期價金250 萬元以朱閔宏積欠伊之借款抵付之事實，被告則執前詞否認。經查，⑴被告為系爭房地之所有權人，朱閔宏係被告配偶；被告於10
7 年6 月22日出具經公證之系爭委託書予朱閔宏乙節，經兩造所不爭執，並有系爭委託書在卷足憑（見審重訴卷第59至61頁），可見朱閔宏與被告具親密關係，且系爭委託書依民事訴訟法第358 條第1 項規定為真正。被告雖辯稱：朱閔宏向伊佯稱系爭理由，基於信任配偶，未細看系爭委託書內容即簽名云云。惟稽之系爭委託書，內容載明「委任人：王逸芝、受任人：朱閔宏，委任人因事忙不克親自處理，特委由受任人處理下列不動產及相關事宜。不動產標示：系爭房地。委任權限：受任人有權就上述不動產予以出售或出租。受任人有權與對方簽訂不動產買賣或租賃契約，包含收受價金、受領租金、前往地政機關、銀行、稅務機關等處所辦理不動產移轉登記、申請相關資料、以及申報稅務、繳納稅款及領取文書之一切權限，受任人並有權向戶政事務所申請委任人之印鑑證明書，全權委由受任人代為處理，受任人並有民法第106 條雙方代理權，及民法第534 條之特別代理權，受任人並有複委任權。授權之期限：至117 年6 月21日止」，是該內容尚與被告所稱「系爭理由」大相逕庭。佐以被告自承：擔任小學教師，學歷為特教研究所畢業等語（見院卷第48頁），堪認被告係受高等教育之專業人才，對系爭委託書之授權內容、目的顯與「系爭理由」有別，衡情當可輕易判別，並得於簽名前向朱閔宏確認授權內容，被告捨此不為，顯悖於委託處置不動產交易之常情。遑論，被告所稱之「系爭理由」，無非屬其出具系爭委託書之動機，係隱藏於被告內心而未見表示於外，而為原告所不知，則依前揭說明，此充其量屬被告之動機錯誤，對其出具系爭委託書，同意就系爭房地對朱閔宏之授權範圍之意思表示並無影響，亦屬不得撤銷之情形。故其抗辯朱閔宏無權代理云云，自屬無據。
⑵其次，朱閔宏就系爭房地代理被告，於107 年3 月23日與原
告簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金1,000 萬元，第一期價金250 萬元以朱閔宏積欠原告之借款抵付，尾款750 萬元待過戶後向金融機關貸款即時付清，同時塗銷先順位，若貸不足以現金補足等節，亦經兩造所不爭執，並有系爭買賣契約在卷足憑（見審重訴卷第63至73頁），可見兩造之系爭買賣契約已就系爭房地之買賣價金、支付期數與方式達成共識。而系爭委託書之授權內容，已如前述，顯見被告於系爭委託書，就系爭房地關於「買賣或租賃」處分之授權範圍，係無任何保留餘地，全權委託朱閔宏得自行辦理該房地所屬出售或出租之各項事宜，則關於朱閔宏代理被告，與原告就系爭房地所訂系爭買賣契約，關於價金數額、給付期數、方式等細節之約定，當亦屬朱閔宏獲得被告授權之範疇。故被告抗辯系爭買賣契約約定第一期價款以朱閔宏債務抵償，逾越授權範圍云云，自無可採。
⑶再者，107 年6 月20日自白書、107 年6 月18至21日Line內
容，均由朱閔宏親自出具予原告之文書乙節，為兩造所不爭執，則上開文件依法亦屬真正。被告雖以朱閔宏之證述，抗辯朱閔宏無權代理簽訂系爭買賣契約云云。而朱閔宏固證述：伊為系爭體系股東，與原告因理念衝突，遂請求退股。.. . 伊負責該體系之資金調度. . . ，因屬高階主管，遂知悉該體系眾多之營業秘密，亦協助原告洗錢，. . . ，以假資料、收據詐騙國稅局，使公務人員登載不實. . . ，及惡意不分紅給股東、以假租約逃避個人租金收入. . . 。. .. 伊要退股，原告擔心伊向檢調自首、舉發上開行為，於逼不得已情況下，原告要伊寫107 年6 月20日自白書、簽訂系爭買賣契約，提供擔保予原告，使伊不敢去舉發。. . .107年6 月18至21日Line內容均原告請伊自行編造。伊會配合原告要求，以撰寫不實內容之107 年6 月20日自白書、107 年
6 月18至21日Line內容，係希望原告退還2,000 餘萬元股金。（問：朱閔宏想退股，原告如不同意，依法尚有其他救濟方式，為何依原告要求而杜撰107 年6 月20日自白書、107年6 月18至21日Line內容，此與常情有異？）伊任系爭體系高階主管期間，看到很多股東被惡意坑殺，血本無歸，拿不回股金。原告說伊僅需提供擔保不會出賣補習班之文件，即願意返還股金予伊。（問：原告以上開條件要求你出具107年6 月20日自白書、107 年6 月18至21日Line內容，有寫書面約定？）沒有，此屬違法行為，原告不可能出具。（問：如何確認原告會履行所開條件？）伊參與原告那麼多的犯罪行為，原告不會不履行云云。伊以系爭理由騙被告出具系爭委託書. . . 伊與原告之前揭約定，在這個世界上僅伊與原告知悉. . . 云云（見院卷第76至79頁）。然觀之107 年6月20日自白書內容（見審重訴卷第39頁），如附表二；107年6 月18日Line內容（見審重訴卷第41、43頁），如附表三；107 年6 月20日Line內容（見審重訴卷第45、47頁），如附表四；107 年6 月21日Line內容（見審重訴卷第51至55頁），如附表五。苟朱閔宏係受原告要脅，必須提供擔保不會出賣補習班之文件，方可向原告領回投資股金，然上開「10
7 年6 月20日自白書、107 年6 月18至21日Line內容」，均與「朱閔宏不會出賣補習班」或「朱閔宏知悉系爭體系眾多之營業秘密，或協助原告洗錢」等行為無關，反與系爭不法行為吻合；且原告亦無從就「107 年6 月20日自白書、107年6 月18至21日Line內容」，迫使朱閔宏不向檢調自首、舉發原告之非法行為。況「107 年6 月20日自白書、107 年6月18至21日Line內容」除敘明朱閔宏個人行為外，亦牽涉朱閔宏胞弟、父母、配偶等人，且各次文件之日期具連續性，倘朱閔宏基於掩護原告之違法行為，而杜撰上開自白書或Line內容，實無必要於該等文件誣指其至親親屬之不當行為或以自身雙親受惡害影響等情，而將與系爭體系毫無關連之家屬，一併牽連至朱閔宏、原告間內部退股條件，是朱閔宏上開證述出具「107 年6 月20日自白書、107 年6 月18至21日Line內容」予原告之緣由，顯悖常理，自無可採。又朱閔宏出具之「107 年6 月20日自白書、107 年6 月18至21日Line內容」，前後時點緊密接續，且內容相互呼應，嗣後復提出系爭委託書、系爭買賣契約，足認朱閔宏所出具之「107 年
6 月20日自白書、107 年6 月18至21日Line內容」，當非空穴來風，應堪認屬實情。故朱閔宏之證述無從為有利被告之認定，原告與朱閔宏間之商業糾紛，當以「107 年6 月20日自白書、107 年6 月18至21日Line內容」所載為斷，方合事理。
4.依上所論，既認朱閔宏確有積欠原告款項，且被告已全權委託朱閔宏代理出售系爭房地，並與原告簽訂系爭買賣契約，且原告業給付系爭房地第一期價款，則原告依系爭買賣契約第2 條第2 款、第3 條約定，請求被告移轉登記系爭房地所有權，並交付該房地予原告，俾使原告得向金融機關貸款，以付清尾款750 萬元，自屬有據。
㈡按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴
為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。因本件原告先位請求，既有理由，已如上述，本院即無庸就其備位之訴另為裁判，附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第348 條第1 項規定、系爭買賣契約第3 條約定，請求：被告將系爭房地所有權移轉登記及交付該房地予原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 16 日
民事第八庭法 官 何佩陵以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 109 年 1 月 16 日如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉玟君附表一：
┌──┬──────────────────────────────┐│編號│ 土地坐落 ││ ├───┬────┬───┬────┬──────┬─────┤│ │縣市 ○鄉鎮市區○段 │地號 │面 積 │權利範圍 ││ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼───┼────┼───┼────┼──────┼─────┤│ 1 │高雄市│鼓山區 │青海 │315 │2,360.64 │120/10000 │└──┴───┴────┴───┴────┴──────┴─────┘┌──┬──┬─────┬──────┬──────────┬────┐│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │建物面積（平方公尺）│權利範圍│├──┼──┼─────┼──────┼──────────┼────┤│１ │3883│高雄市鼓山│高雄市鼓山區│七 層：125.27 │全部 │○ ○ ○區○○段31│美術館路259 │總面積：125.27 │ ││ │ │5 地號 │號7 樓之1 │附屬建物： │ ││ │ │ │ │陽台：12.57 │ ││ │ │ │ │雨遮：1.77 │ │├──┴──┴─────┴──────┴──────────┴────┤│共用部分建號3891，面積6,421.11平方公尺尺，權利範圍10,000分之127 。（││含停車位編號46，權利範圍10,000分之37。） │└──────────────────────────────────┘
附表二┌──────────────────────────────┐│站前224萬 ││陽明150萬 ││一心 43萬（預估） ││岡山160萬（預估） ││高捷150萬 ││... ││以上是暫時挪用公款大約金額 ││ 朱閔宏107.6.20 │└──────────────────────────────┘
附表三 107年6月18日Line內容┌───────────────────────────────┐│執行長：. . . 最近兩年，我動用家裡資金大概600 萬，有300 萬投資││於補習班，有300 萬借分班. . . 上星期我太太發現錢為何少那麼多，││我跟他說借我弟投資股票用，. . . 我弟目前資金由他太太保管，. ..││我可以先跟執行長調借嗎？. . . 我太太不知道投資那麼多. . . 我知││道執行長最近也要用很多錢. . . 如果執行長可以幫我，我會寫借據跟││本票給您. . . 我每個月至少可還5 萬，加計利息2 ％. . . │└───────────────────────────────┘
附表四 107年6月20日Line內容┌───────────────────────────────┐│執行長，對不起，我挪用了公款處理私人問題，. .. 我弟弟因投資比 ││特幣虧5,000 多萬，欠地下錢莊2,000 多萬，債主到家裡跟爸媽要錢，││您也知道我媽中風了，受不了這種打擊. . . 他們最後同意以2,500 萬││處理掉，事情發生在今年4/24，一時之間我想到的處理方式，就是賣掉││我現在住的房子，但房子請房仲賣了一個月還沒賣掉. . . 我從海外轉││了1,000 萬回來，. . . 還差900 多萬，只好拿公司的錢去補. . . 現││在只能跟您坦白. . . │└───────────────────────────────┘
附表五 107年6月21日Line內容┌───────────────────────────────┐│執行長：昨晚跟我爸媽討論完，他們還是不想拿房子去貸款. . . ，深││怕我與弟弟把他們住了40年的房子弄到法拍，我太太答應把房子賣掉，││她要寫委託書給我全權處理，隨時可過戶，不過他爸爸擔心我們離婚，││我會爭取一半財產，所以一個月前叫他去合庫貸500 多萬，所以房子賣││掉不用再給她錢. . . 。我有個想法，. . . 我可以把家過戶給執行長││的小孩. . . 讓執行長完全沒風險，例如，現金交屋（尾款）是否可行││... │└───────────────────────────────┘