臺灣高雄地方法院民事判決 108年度重訴字第115號原 告 王唯安訴訟代理人 王維毅律師
楊宜樫律師被 告 韓敏源訴訟代理人 張碧雲律師
柯淵波律師被 告 韓濬澤上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國110 年7 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳仟貳佰肆拾陸萬捌仟壹佰陸拾元，及自民國一一○年二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣柒佰伍拾萬元為被告預供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳仟貳佰肆拾陸萬捌仟壹佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分:
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明第1 項原聲明：被告韓敏源應給付原告新臺幣（下同）40,891,920元暨法定遲延利息；嗣因更正本件瑕疵土地計算面積，故於民國109 年7 月3 日具狀減縮上開聲明之請求本金金額為32,936,368元後( 見院一卷第389 至396 頁)；復以韓濬澤為本件買賣契約之共同出賣人為由，而於110年1 月25日具狀追加韓濬澤為共同被告( 見院二卷第187 至
201 頁) 。本院審酌上開變更訴之聲明，性質上核屬減縮應受判決事項聲明，而追加被告部分，則與原起訴內容均係基於同一買賣契約關係之違約責任，基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟終結，自均應予准許。
二、被告韓濬澤經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分:
一、原告主張:
㈠、被告於107 年10月12日共同出售高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地予原告，並簽訂有買賣契約（下稱系爭買賣契約），其中154-36、167-76地號土地（下稱系爭土地）係登記於被告韓敏源名下，152-67地號土地則登記於被告韓濬澤名下。
㈡、原告購買系爭土地之目的，係為與另購之同區段157 地號整合合併以供建築房屋銷售之用，而依被告告知及土地登記謄本所示，上開土地為可供建築基地使用之高雄市都市計畫區內第三之一住宅土地。然原告於簽訂上開買賣契約後向高雄市政府工務局查詢結果，始發現上開土地之一部分早已遭（64）高縣建都管字第00000-00000 號使用執照申請案( 下稱系爭使用執照申請案) 留設為私設通路（此部分嗣分別由系爭154-36地號、167-76地號土地分割為高雄市○○區○○○段○○○○○○○號、167-124 地號，下稱系爭瑕疵土地），依據建築法第11條第1 項、第3 項規定，系爭瑕疵土地即無法計入基地面積供為建築使用或計入法定空地及容積率計算，致存有無法供為建築基地使用之瑕疵，亦即存有減少其價值及通常效用或契約預定效用之物或權利瑕疵。
㈢、被告交付上開無法作為建築基地使用之系爭瑕疵土地予原告，除依民法第354 條、第349 條及第353 條規定應負物或權利之瑕疵擔保責任外，亦已違反系爭買賣契約第6 條第2 項、第9 條第5 項第4 款規定，故原告自得針對上開瑕疵存在部分之土地為一部解約，而經原告於107 年11月2 日以存證信函催請被告排除上開瑕疵後，被告均置之不理，甚且於10
7 年11月30日洽談時，被告之代理人仍堅稱並無違約而拒絕排除上開瑕疵，原告迫於土地開發時程及資金壓力，僅得先於107 年12月13日付清最後一期買賣價金，並向被告重申保留求償權利，然被告迄今仍未置理。為此，爰依民法第359條規定、系爭買賣契約第6 條第2 項約定，以本件起訴狀繕本送達被告作為解除系爭瑕疵土地部分買賣契約之通知，並依民法第179 條、第259 條、第359 條規定及系爭買賣契約第8 條第3 項第2 款，擇一請求被告應就系爭瑕疵土地面積
120.02平方公尺，依據系爭買賣契約總價款之比例換算後，返還此部分價款新臺幣（下同）16,468 ,184 元；並另依系爭買賣契約第8 條第3 項第2 款約定，請求被告應加倍給付違約金16,468,184元，故共計應給付32,936,368元予原告。
㈣、並聲明：⒈被告應給付原告32,936,368元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償為止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告韓敏源部分:⒈被告韓敏源於簽訂系爭買賣契約時，並不知悉系爭土地部分存有屬供通行使用之私設通路情形：
被告韓敏源於92年間向前手買受系爭土地迄今，從未提出任何建築執照之申請或變更，該等土地係屬第三之一住宅區，非屬建管單位已套繪之法定空地，此由被告韓敏源從未就該等土地申請減免徵地價稅之情，亦可證明被告韓敏源對於系爭土地部分屬供通行使用之私設通路、不計入基地面積等情，並不知悉。
⒉原告買受系爭土地之用途及目的，並非系爭買賣契約之必要之點：
系爭買賣契約簽訂過程係原告透過仲介即訴外人簡清忠、李文智等2 人主動詢問被告是否有意出賣上開土地，洽談過程乃至簽訂契約時，原告始終未向被告提及買受土地之用途及目的，故原告買賣系爭土地之用途及目的，並非系爭買賣契約必要之點，原告既已依約交付上開土地，難認有何物之瑕疵或權利瑕疵存在。
⒊系爭土地非屬建築法所稱之「法定空地」，故自無建築法第
11 條 第1 項、第3 項所稱重複使用法定空地之瑕疵：依據高雄市政府工務局107 年11月26日函覆內容，可知系爭土地並非屬建管單位已套繪之「法定空地」，自無構成建築法第11條第1 項、第3 項所稱重複使用法定空地之瑕疵存在。故原告主張被告違反系爭買賣契約第9 條第5 項第4 款約定，亦屬無據。
⒋原告於簽訂系爭買賣契約前，即已知悉系爭土地存有遭留設
為私設通路情事，依民法第355 條第1 項規定應認原告業已受領瑕疵：
依據高雄市政府工務局107 年11月26日函覆內容，可知於10
7 年10月12日簽訂系爭買賣契約之前，原告即已於同年9 月
3 日向該局申請查詢系爭土地可否併入其他建築基地做為法定空地使用相關事宜，若原告有疑義，本可暫緩簽訂系爭買賣契約，而原告既仍簽訂買賣契約及後續於同年10月30日進行現場鑑界、給付價金、完成移轉登記，則依民法第355 條第1 項規定，原告自不得再主張瑕疵事由。
⒌並聲明:
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、被告韓濬澤均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出準備書狀做任何聲明或陳述。
三、本件爭點:
㈠、系爭瑕疵土地是否存有遭系爭使用執照申請案留設作為私設通路而無法供為建築基地使用情事存在?
㈡、倘系爭瑕疵土地確有上開情事存在，則原告主張此情事業已構成系爭買賣契約第6 條第2 項及第9 條第5 項第4 款之違約情事，及構成民法第349 條權利瑕疵、第354 條第1 項之滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，是否有據？
㈢、原告是否於簽訂系爭買賣契約前，即已知悉系爭土地存有上開瑕疵情事，而構成民法第355 條第1 項出賣人不負瑕疵擔保責任事由？
㈣、原告主張得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依據民法第179 條、第259 條、第359 條及系爭買賣契約第8條第3 項第2 款規定，擇一請求被告返還系爭瑕疵土地價款16,468,184元，及系爭買賣契約第8 條第3 項第2 款約定請求給付違約金，是否有據？另被告辯稱違約金數額過高，請求予以酌減，是否可採？
四、本院得心證理由:
㈠、原告主張其於107 年10月12日向被告購買高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地及系爭土地，並簽訂系爭買賣契約，其中系爭土地係登記於被告韓敏源名下，152-67地號土地則登記於被告韓濬澤名下，並經原告給付價金完畢等情，業據提出系爭買賣契約書、匯款紀錄等件為憑( 見橋頭地院審查卷第16至28頁) ，且為被告韓敏源不爭執( 見橋頭地院審查卷第144 至145 頁) ，另被告韓濬澤經合法通知後，則未到庭或具狀為爭執，是此部分事實，自堪認定。
㈡、關於系爭瑕疵土地是否存有遭系爭使用執照申請案留設作為私設通路，而無法供作建築基地使用情事存在:
⒈原告主張系爭瑕疵土地於系爭買賣契約成立時，早經系爭使
用執照申請案留設為私設通路一節，業據提出高雄市政府工務局107 年11月26日函覆為憑( 見橋頭地院審查卷第40頁)，參諸該函文意旨略以: 「主旨: 有關台端所詢本市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，是否可併入其他建築基地做為法定空地使用乙案…。說明：…經○○○區○○○段154-36（部分）、167-76（部分）地號土地為（64）高縣建局都管字第00000-00000 號使用執照所留設之私設通路，該私設通路係供通行使用不計入基地面積，故無法納入其他建築基地檢討建蔽率及容積率。」等語，核與原告上開主張相符，堪認原告此部分主張為真。
⒉被告韓敏源雖辯稱: 依據使用執照資料查詢系統、地籍圖資
查詢系統、地籍異動索引等資料所示，系爭154-36地號早於64年8 月18日即自同區段154-8 地號土地( 下稱系爭154-8地號) 分割而出，嗣後系爭使用執照申請案於同年11月6日始經核准，足見遭套繪之私設通路並非存在於系爭土地上云云，並提出上開使用執照資料查詢系統、地籍圖資查詢系統、地籍異動索引等資料為憑( 見院一卷第183 至195 頁) 。
然查，觀諸系爭使用執照申請案之整體歷程，系爭154-8 地號土地之原所有權人吳允中等人書立願供作私設通路用途之土地使用同意書，簽立日期均為64年2 月15日，另該申請案內所檢附之地盤圖、現況圖、平面圖等文件所示高雄縣政府建設局建築執照審核章之章戳日期，則均為64年3 月6 日等情，有卷附系爭使用執照申請案土地使用權同意書、地盤圖、現況圖、平面圖( 見橋頭地院卷第5 頁，本院院一卷第85至91頁) 。依此，足見該申請案最終核准日期雖為64年11月
6 日，然於系爭154-8 地號土地分割前，原所有權人即已同意提供該地作為私設通路而提出上開申請，且該申請案至遲理應於64年3 月6 日前即已提出。職是，縱令事後該土地另行分割出系爭154-36地號，仍不影響原所有權人已同意該土地作為私設用途之事實，故被告僅憑系爭使用執照申請案最終核准日期遲於上開土地分割日之情，遽以推斷系爭154-36地號未存在私設通路，已嫌率斷；況且，系爭154-36地號、167-76地號土地分別自系爭154-8 地號、167-65地號土地分割出後，嗣154-36地號、167-76地號土地復再於108 年7 月30日分別另行分割出系爭瑕疵土地( 即同區段154-87地號、167-124 地號) 一節，有卷附土地第一類登記謄本及土地複丈成果圖等件可稽( 見院一卷第223 至227 頁) ，經比對卷附系爭使用執照申請案所示經套繪為私設通路部分之具體坐落位置後( 見院一卷第75頁) ，核與系爭瑕疵土地坐落位置大致相符，再佐以經本院向主管機關即高雄市政府工務局函詢後，函覆意旨略以: 前揭私設道路係供通行…縱經地籍分割仍不改土地做為私設通路使用之性質…經測量比對建造執照之同意使用面積圖及地盤圖，系爭瑕疵土地均屬該私設通路範圍內，不得作為其他建築執照之建築基地使用等情，亦有卷附該局109 年5 月11日函覆可參( 見院一卷第261 至26
2 頁) 。基此，足見系爭瑕疵土地確有遭系爭使用執照申請案留設作為私設通路，而無法供為本件建築基地使用情事存在之事實，被告前揭所辯，自非足採。
㈢、本件是否構成系爭買賣契約第6 條第2 項及第9 條第5 項第
4 款之違約情事，及構成民法第349 條之權利瑕疵、第354條第1 項之滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵部分：
⒈關於是否構成系爭買賣契約第6 條第2 項違約情事：
按「前開標的若因都市計劃或其他法令已有變更使用或被徵收等告知或有道路通行權糾紛之房地，賣方( 即被告) 應於簽約時確實告知，如有隱匿、欺瞞時，賣方即屬違約，買方( 即原告) 得解除契約。」，系爭買賣契約第6 條第2 項固定有明文。然細繹該約定內容，顯係以出賣人存有「隱匿」或「欺瞞」之積極行為存在為要件，本院審酌系爭使用執照申請案係發生於00年間，嗣迭經多次易主後，被告始於92年間向前手買受系爭土地( 參見橋頭地院審查卷第110 至116葉系爭土地異動索引) ，期間相距已達數十年之久，再佐以上開系爭使用執照套繪之私設通路，本非屬土地登記公示制度內容，故被告辯稱: 渠等不知悉該等土地曾遭套繪之情等語，應屬可信。依此，原告既未能舉證證明被告等人明確知悉上情而仍有積極隱匿或欺瞞之行為存在，則縱令系爭瑕疵土地因上開私設通路而經套繪，構成「有道路通行權糾紛」之情事，仍難認被告業已違反系爭買賣契約第6 條第2 項約定。故原告此部分主張，應屬無據。
⒉關於是否構成系爭買賣契約第9 條第5 項第4 款違約情事部分：
⑴按「特別約定事項: …五、…賣方保證本約土地非屬建管單
位，已套繪之法定空地，亦未曾申請建築執照。」，系爭買賣契約第9 條第5 項第4 款定有明文；次按「三、本部71年
6 月15日修正建築技術規則（以下簡稱本規則）建築設計施工編第2 條之1 規定：『私設通路長度自建築線起算未超過
35 公 尺部分，得計入法定空地面積』。是『私設通路』長度超過35公尺部分，並未計入法定空地面積；另按本部71年
6 月15日修正前建築技術規則建築設計施工編第2 條規定：『…，其以類似通路或私設通路接連者，其通路之寬度，不得小於左列標準：…通路部份之基地，不得計入建築基地面積，…』。上開『私設通路』依當時法令規定，未計入建築基地面積計算建蔽率，亦未計入法定空地面積…四、有關『私設通路』之認定乙節，說明如下：㈠建築基地外『私設通路』部分，參照本部71年9 月29日台內營字第110154號函釋規定：『建築甚地應與建築線相連接，其有未連接者，應得以私設通路連接後建築。…』各直轄市、縣（市）政府於建築管理規則（自治條例）定有明文，是建築基地以私設通路連接建築線申請建築者，該通路為建築基地外之『私設通路』，非屬建築基地之一部分，自非屬建築法第11條所稱之『法定空地』…」，有卷附內政部106 年3 月28日內授營建管字第1060804569號函文可稽（見院一卷第197 頁）。
⑵本件原告主張被告構成系爭買賣契約第9 條第5 項第4 款違
約情事一節，固為被告所否認，並以前揭情詞置辯。然查，遍觀全案卷證資料，雖無從認定本件系爭瑕疵土地所留存之私設通路，係屬上開內政部函示所規範得計入建築法第11條「法定空地」面積計算之「私設通路」，致難以認定本件業已符合系爭買賣契約第9 條第5 項第4 款前段所稱已套繪之『法定空地』之違約情事，惟於系爭使用執照申請案中，系爭瑕疵土地既已供作私設通路，並憑以申請建築執照【建築執照號碼：（64高縣建局都管字第00454 號），參見院一卷第261 至262 頁】暨核發後續使用執照，顯見此情仍屬違反系爭買賣契約第9 條第5 項第4 款後段：「賣方保證本約土地…，亦未曾申請建築執照。」之約定，應為明確。從而，原告主張被告業已構成該款違約事由，自屬有據。
⒊關於是否構成民法第349 條權利瑕疵，或同法第354 條第1項之滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵部分：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項定有明文。查，本件系爭土地之土地使用分區係屬第三之一種住宅區一節，除為兩造不爭執外，並有卷附高雄市政府都市發展局土地使用分區證明書可稽（見橋頭地院審查卷第
172 頁），參諸「都市計畫法高雄市施行細則」第18條規定：「本市都市計畫範圍內劃定下列使用分區，分別管制其使用；其使用管制項目及內容如附表一。…一、住宅區。…」，及該細則附表一：「一、住宅區：管制事項：住宅區之土地及建築物，以供住宅及無礙居住寧靜、安全及衛生之使用為主，…」等規範，足見第三之一種住宅區之土地，本應具備可供興建住宅居住之通常效用，再佐以兩造於系爭買賣契約第9 條第5項 第4 款中，特別約定系爭土地應非屬建管單位已套繪之法定空地及未曾申請建築執照等內容，應可推認兩造間業已特約約定系爭土地應具備可供作興建申請建築執照以興建住宅之契約預定效用用途，否則當無特為上開約定之理。又系爭瑕疵土地於系爭使用執照申請案中，業經供作私設通路憑以申請建築執照暨核發後續使用執照，致不得做為其他建築執照之建築基地使用等情，亦據高雄市政府工務局109 年5 月11日函覆說明在案（見院一卷第262 頁）。準此，則原告主張被告所交付之系爭瑕疵土地，具有減少通常效用及契約預定效用之瑕疵存在一節，應屬可採。
㈣、關於本件是否構成民法第355 條第1 項出賣人不負瑕疵擔保責任事由部分：
按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，民法第
355 條定有明文。本件被告固辯稱：依據高雄市政府工務局
107 年11 月26 日函覆內容，可知原告早於107 年10月12日簽訂系爭買賣契約前，即已於同年9 月3 日向該局申請查詢系爭土地可否併入其他建築基地做為法定空地使用等相關事宜，故原告理應知悉上開瑕疵存在，事後自不得再主張瑕疵擔保責任云云，並提出高雄市政府工務局107 年11月26日函文乙紙為憑（見橋頭地院審查卷第174 頁）。觀諸該函文內容略以：「受文者：王唯安君…主旨：有關台端所詢本市○○區○○○段○○○○ ○○ ○○○○○○○○號土地，是否可併入其他建築基地作為法定空地使用乙案，復請查照。…說明：一、復台端107 年11月16日以及9 月3 日申請書。…」等內容，固與被告所稱：原告早於系爭買賣契約簽訂前之107 年9 月
3 日即曾先行向主管機關函詢系爭土地是否曾併入其他建築基地等情事一節，大致相符，然原告則否認此情，而經本院檢附上開函文再度向高雄市政府工務局函詢後，該局函覆意旨略以：本局於107 年9 月2 日確實未曾受理相關申請案。
本案經本局承辦陳述誤植過程為沿用類似函文（107 年9 月11日高市工務建字第10737576200 號函）牛潮埔段法定空地查詢之電子檔案為底稿所致，故重複誤植「9 月3 日申請書」等文字等情，有該局109 年5 月11日高市工務建字第10934620200 號函文暨附件（即107 年9 月11日高市工務建字第10737576200 號函文影本）可參，另參諸證人即高雄市政府工務局職員呂奇穎到庭證述：上開申請案是由我承辦，9 月
3 日申請書並沒有，是我個人誤繕，因為是我擬稿的等情（見院二卷第13頁），核均與原告所稱：未曾於107 年9 月3日向主管機關為前揭函詢一節，尚無二致。職是，被告僅憑上開函文誤繕內容，辯稱：原告於系爭買賣契約簽訂前業已知悉瑕疵存在，故被告不負瑕疵擔保責任云云，自非可採。
㈤、關於原告依民法第359 條規定解除系爭買賣契約之一部，暨依民法第179 條、第259 條及系爭買賣契約第8 條第3 項第
2 款規定，擇一請求被告返還系爭瑕疵土地價款，及系爭買賣契約第8 條第3 項第2 款約定請求給付違約金部分：
⒈關於原告得否針對系爭瑕疵土地為一部解約部分:
按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第359 條定有明文；又給付為可分時，債權人非不得就該契約之一部解除之，而系爭契約所定給付義務，究屬可分抑或不可分之給付，即為契約得一部解除或須全部解除之關鍵。給付得分為數個之給付，而不損其債之目的者，為可分給付，否則為不可分給付。其他可分不可分如有疑義，應個別考查其是否因給付之分割而減少其全部給付之價值，即其終局目的是否可因此而完全達到以為斷。此外，契約之所以能一部解除，通常涉及基於當事人意思而決定之給付與對待給付，皆具有可分離之性格，且一部解除無損於當事人透過契約途徑所欲實現之目的（參見最高法院99年台上字第1049號民事判決）。本件系爭買賣契約簽訂之目的，係為買受系爭土地供興建住宅建築物使用，惟因其中系爭瑕疵土地經列入系爭使用執照申請案範圍內，而無從併入其他建築基地供作興建住宅建築物使用等情，固經本院認定如前，然系爭瑕疵土地既經已各自由系爭土地分割出獨立地號而得成為一獨立物權客體，復審酌系爭瑕疵土地總面積共計為123 平方公尺【計算式: 系爭154-87地號面積113 平方公尺+ 系爭167-12
4 地號面積10平方公尺＝123 平方公尺】，亦約僅占系爭買賣契約標的總面積373 平方公尺【計算式: 系爭152-67地號面積128 平方公尺+ 分割前系爭154-36地號面積212 平方公尺+ 分割前系爭167-76地號面積33平方公尺＝373 平方公尺】之三分之一，故扣除系爭瑕疵土地以外之其餘買賣標的總面積，仍得供原告作為興建住宅建築物用途，此由原告業已就系爭瑕疵土地以外之其餘部分，業已另行著手委請訴外人林子森林伯諭建築師事務所進行建案規畫估算，並已取得建造執照一節，亦可佐徵( 見院一卷第401 頁建案銷售面積估算表，院二卷第137 至139 頁建築執照) 。故於系爭瑕疵土地性質上仍得認為客觀可分給付之情形下，兼恆系爭買賣契約目的之達成，應允許原告僅就系爭瑕疵土地部分為一部解約，此相較於僅得減少價金而強令原告買受與原契約約定目的不符之系爭瑕疵土地、抑或僅得全部解約而無視於契約目的之達成等方式，應屬更為公允。職是，原告主張得就系爭瑕疵土地為一部解除契約，並以起訴狀繕本送為解除契約之意思表示通知，業已發生一部解約效力等情，應屬可採。
⒉關於返還買賣價金及違約金部分:
次按「賣方有不依約履行義務、不為給付、給付不能或其他達約情事時，經買方依約解除本契約後，賣方應於三日內將所收受之全部款項，加倍返還買方作違約金。…」，系爭買賣契約第8 條第3 項第2 款定有明文；又契約解除後，當事人雙方互負回復原狀義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方受領之給付為金錢者應返還之，應附加自受領時起之利息償還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第259 條第2 款、第260 條、第250 條分別定有明文；另依民法第259 條及第260 條規定，除請求回復原狀外，並得請求損害賠償，亦即民法第25 9條乃不當得利之特別規定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不當得利不同。查:
⑴依系爭買賣契約第8 條第3 項第2 款約定及民法第259 條第
2 款規定，原告就系爭瑕疵土地為一部解約後，自得請求被告返還系爭瑕疵土地之價款；又觀諸系爭買賣契約買賣標的內容，雖係數筆土地，然並未針對各筆土地之各自約定賣價，而僅以總價金51,180,000元約定買受系爭土地全部，依此，原告主張: 就系爭瑕疵土地為一部解約後，其得請求被告返還之系爭瑕疵土地價款數額，以該瑕疵土地占全部買賣標的之面積比例折算，應屬可採；另系爭瑕疵土地總面積共計為123 平方公尺一節，固如前述，惟兩造於本院審理期間既均同意以120.02平方公尺作為私設通路面積之計算基礎( 見院一卷第149 至150 頁、第159 頁) ，則本院自僅得於此範圍內計算上開解約價款。依此，經比例換算後，原告所得請求被告返還之系爭瑕疵土地價款數額，應為16,468,160元【計算式:(系爭買賣契約總價金51,180,000元÷系爭買賣契約標的總面積37 3平方公尺) ×私設通路面積120.02平方公尺＝16,468,160元，元以下四捨五入】。
⑵次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，
民法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高( 參見最高法院96年度臺上字第107 號判決意旨) ；又上開規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。查，原告主張系爭買賣契約第
8 條第3 項第2 款關於應將解約後價款加倍返還之違約金約定，性質上為損害賠償總額預定性質之違約金約定一節，為被告韓敏源不爭執( 見院二卷第33頁、第101 頁) ，被告韓濬澤亦未於言詞辯論期日到場或提出準備書狀為爭執，是原告主張被告應依該約定條款給付違約金，自屬有據。其次，原告買受系爭土地，本擬計畫整合同區段157 、160-8 地號土地後，與訴外人麗晶建設集團合建後分售，並以平均分擔盈虧為原則，同時委請林子森林伯諭聯合建築師事務所規劃估算建案銷售基地面積共計為1,819 平方公尺，建案總銷售面積為13,163平方公尺，嗣因系爭瑕疵土地業已供作私設通路而無法併列入申請建築執照，僅得改就其他無瑕疵土地部分重行規劃利用，並由麗晶建設集團旗下之力翰建設股份有限公司申請建造執照，而扣除上開系爭瑕疵土地後，基地面積僅餘1,696 平方公尺、建案總銷售面積12,405.1平方公尺等情，業據原告提出林子森林伯諭聯合建築師事務出具之建案銷售面積估算表2 份、建照執照等件為憑( 見院一卷第39
9 至401 頁，院二卷第137 至139 頁) ，佐以被告對於此部分亦未爭執( 見院二卷第179 至181 頁) ，是此部分事實，亦堪認定。又上開建案所屬高雄地區總樓層數13至14層樓之造價約為每坪83,700元一節，有卷附中華民國產物保險商業同業公會臺灣地區住宅類建築造價參考表可參( 見院一卷第
407 頁) ，另原告主張108 年間鄰近地區最近建物成交價格每坪190,000 元等情，亦據提出成交價格表為憑( 見院一卷第403 頁) ，則因被告上開違約情事造成原定建案銷售面積減少約22 9.26475坪【計算式:(13,163平方公尺-12,405.1平方公尺) 0.3025＝229.26475 坪】，並以前揭鄰近地區成交價格扣除建築成本後，再折算該建案全部完銷後，原告平均分攤盈虧所可能取得利潤為二分之一，則原告所受損害之上限額至多應僅為前揭利潤損失12,185,421元【計算式:(190,00 0元-83, 700元) 229.26 475坪÷2 ＝12,185,421
元 ，元以下四捨五入】，故依系爭買賣契約第8 條第3 項第2 款約定，以系爭瑕疵土地價款數額16 ,468,160 元認作違約金數額，顯屬過高，本院復審酌上開建案建築執照領照日期為109 年7 月1 日，距今未久，故該建案距離完工、銷售日期理應尚遠，日後興建完成後之銷售狀況暨銷售價額為何等因素均屬未定，本均可能影響原告原定利潤，暨兼衡本件被告於系爭買賣契約締約、履約過程之具體違約程度、社會目前一般不動產交易狀況等情事後，認原告依據系爭買賣契約第8 條第3 項第2 款約定所得請求之違約金數額，應酌減至6,000,000 元，始為合理。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第
1 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查依系爭買賣契約第8條 第3 項第2 款約定，於系爭買賣契約經原告解除後，被告應於三日內返還價款及給付違約金，又原告係以本件起訴狀繕本送達作為解除買賣契約之通知，而本件起訴狀繕本、追加起訴狀繕本係分別於108 年1 月23日、
110 年2 月3 日先後送達被告韓敏源、韓濬澤，有卷附送達回證可稽( 見橋頭地院審查卷第94頁，本院院二卷第231 頁) ，基此，本件自應於110 年2 月3 日始生合法解除契約之效力，被告並應於110 年2 月6 日前返還上開價款及違約金，並自同年月7 日起負遲延責任。從而，原告依據民法第25
9 條及系爭買賣契約第8 條第3 項第2 款規定，請求被告返還系爭瑕疵土地價款16,468,1 60 元，及系爭買賣契約第8條第3 項第2 款約定請求給付違約金6,000,000 元，共計22,468,160元【計算式:16,468,16 0元+6,000, 000 元＝22,468,160 元】，及自110 年2 月7 日起至清償日為止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據，當予准許。至逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告准為假執行，核無不合，爰酌定如主文所示相當擔保金額准許之，併依被告韓敏源聲請及依民事訴訟法第392 條第2 項規定，宣告被告預供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 110 年 8 月 13 日
民事第四庭法 官 鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 8 月 16 日
書 記 官 賴怡靜