臺灣高雄地方法院民事判決 108年度重訴字第59號原 告 顏明裕訴訟代理人 程高雄律師
何旭苓律師複 代理人 蘇哲萱律師被 告 洪國城訴訟代理人 黃佩琦律師
鄭勝智律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國110 年7 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）11,205,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄給付之日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國108 年4 月25日本院審理程序中依據城鄉不動產聯合事務所之鑑估報告內容將請求金額變更為12,049,210元（見本院卷一第53頁）。經核原告上開請求金額之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，核屬有據，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊欲向被告購買其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號建物及其坐落基地（下稱系爭房屋，並與前揭坐落基地合稱系爭房地），雙方原約定103 年2 月26日簽訂不動產買賣契約，兩造於當日業已談妥買賣價金為4,150 萬元，惟於地政士顏錦雀請被告提出系爭房屋所有權狀及房屋仲介人員陳健清要求於契約上註明非凶宅時，被告及其父親洪進來非但未誠實告知系爭房屋為曾發生燒炭自殺情事之凶宅，竟藉口返家拿取權狀而未再返回與伊簽約。嗣於同年月28日，雙方再度約定簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告與其父洪進來及被告之房屋仲介李改善僅告知伊，系爭房屋之前承租人曾於屋內心臟病發，經送醫後於醫院死亡之事，而未再揭露系爭房屋內曾發生其他任何非自然死亡情事而可能遭認定為凶宅之事實，伊遂同意承辦系爭房屋買賣事宜之地政士陳健泰於系爭契約第16條「其他約定事項」第
1 項（下稱系爭約款）記載：「乙方（即被告）明確告知甲方（即原告），原屋之承租人因心臟病發送醫而病逝於醫院，双方達成共識，即日後認定為『凶宅』，買方（甲方）不得追究乙方（賣方）責任，更不得有任何要求」，並於同年
3 月間付清原定4,150 萬元之全部價款，同時被告亦將系爭房屋所有權移轉登記予伊並完成交屋。詎料，105 年8 、9月間，時任高雄市政府警察局前鎮分局之警員黃振峰詢問伊是否知悉系爭房屋5 樓前曾發生承租人於屋內燒炭自殺身亡之情事，伊至此方知系爭房屋於被告出售予伊前原係發生非自然死亡事件之凶宅，而非如被告所稱僅係前房客心臟病發病逝於醫院之自然死亡情事。參諸房屋買賣市場之通常交易觀念，「屋內是否曾發生非自然死亡情事」乃為交易上重大瑕疵而屬出賣人應據實告知之瑕疵擔保責任範圍，系爭房屋既係曾發生房客燒炭自殺身亡之非自然死亡事件之凶宅，足認系爭房屋具有交易上之重大瑕疵，依民法第354 條規定及系爭契約第10條第7 項約定，被告應對伊負物之瑕疵擔保責任，另據伊查訪結果，系爭房屋因發生非自然死亡事件致客觀交易價值減損29 %即12,049,210元，伊自得依民法第359條規定請求被告減少價金。又被告給付有瑕疵之物，復屬未依債之本旨提出給付之「瑕疵給付」，且係可歸責於被告，伊亦得依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項，請求被告賠償伊相當於前揭減少價金數額之損害。為此，爰依民法物之瑕疵擔保及不完全給付等規定，提起本件訴訟，請求法院擇一為有利判決。並聲明：㈠被告應給付原告12,049,210元，及其中11,205,000元自起訴狀繕本送達翌日起、其中844,
420 元自民事訴之變更暨陳報證據狀繕本送達翌日起，均迄至給付之日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：伊父親洪進來於系爭契約簽立前夕曾致電原告，告知系爭房屋係曾發生燒炭自殺之非自然死亡之凶宅，並非一定要出售，惟原告稱其前經調查，已知悉系爭房屋為凶宅，堅持伊翌日一定要簽約。迨至簽約時，伊要求須在合約內註明系爭房屋係凶宅，以保障自身權益，然原告表示若據實載明將影響後續貸款及日後出售價格，經雙方及地政士陳健泰協調下，始由陳健泰於系爭契約註記系爭約款，則原告對於系爭房屋為凶宅一事既知之甚篤，本件買賣標的物之現況與原告依系爭契約內容所預定之狀態即無不符之瑕疵，原告豈可事後再執同一事由主張減少買賣價金，是伊自毋庸負擔物之瑕疵擔保責任。又原告所支付之買賣價金係於知悉系爭房屋為凶宅後雙方所議定低於市價之折讓價格，故原告並無何損害之可言，原告請求伊減少價金或負損害賠償責任並無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、不爭執事項㈠兩造於103 年2 月28日簽訂系爭契約，約定原告以4,150 萬
元之價格，買受被告所有系爭房地。原告已於103 年3 月間付清買賣價金，被告亦已完成交屋。
㈡系爭房屋於系爭契約簽訂前之被告所有期間，曾發生承租人
於屋內燒炭自殺身亡而屬凶宅，被告及其父洪進來均知悉此情。
㈢系爭契約簽約當日，兩造合意由地政士陳健泰於系爭契約記載系爭約款之文字。
㈣兩造於103 年2 月26日第一次約定簽約時即已約定系爭房地
價格為4,150 萬元，嗣後正式簽訂契約時亦以該價格作為買賣契約約定之價金。
四、得心證之理由原告主張其於103 年2 月28日與被告簽訂系爭契約，約定由原告以4,150 萬元之價格，買受被告所有之系爭房地，惟系爭房屋於系爭契約簽訂前之被告所有期間，曾發生承租人於屋內燒炭自殺等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。而原告主張被告及其父洪進來均知悉前情，卻未於出售系爭房地時告知該房地有凶宅瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任云云，則為被告所否認，並以前揭情詞抗辯，是本件爭點厥為：㈠原告於簽約前是否已知悉系爭房地內曾發生非自然死亡之事件？㈡被告應否負物之瑕疵擔保責任？原告得否請求被告減少價金若干元？㈢原告得否請求被告負債務不履行之損害賠償責任？又得求償之金額為若干？茲分述如下：
㈠原告於簽約前是否已知悉系爭房地內曾發生非自然死亡之事
件？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。
⒉系爭房地內曾有承租人在屋內燒炭自殺暨其發現之經過，業
據證人即前揭承租人之配偶李喬茵及協助報案之鄰居廖怡琇於偵查中各證稱：當初鄰居應該隱約知道伊先生陳國耀在系爭房地內自殺的事情，當時是由廖怡琇報警，警方到場時，旁邊有一兩位鄰居在場；陳國耀在系爭房地內自殺時，是伊第一時間發現，因為當時有點慌亂，可能是伊或伊先生報警，當時鄰居有看到救護車到場等語明確（見臺灣高雄地方檢察署108 年度偵字第108 號卷第158 頁、第159 頁），可知鄰居廖怡琇發現陳國耀在系爭房地內燒炭後曾通報警方到場，而依刑事訴訟法第218 條第1 項之規定，遇有非病死或可疑為非病死者，該管檢察官應速相驗，換言之，若有發現非病死者，轄區警察機關即應報請所在之地方檢察署辦理司法相驗，俾利死者家屬取得由檢察機關所開立之死亡證明書後，接續辦理後續殮葬事宜（否則家屬僅剩由地方衛生所與醫療院所之管道取得自然死亡之死亡證明書），然本件經函詢系爭房地所在之高雄市政府警察局前鎮分局後，該局竟函覆「該房屋經查閱本分局102 年全年度及至103 年至今之鑑識資料，該址查無非自然死亡之資料」等語（見審重訴卷第77頁），則警察機關顯未曾因陳國耀「在系爭房地內死亡」而報請臺灣高雄地方檢察署司法相驗甚明，再參以根據現場目擊之證人廖怡琇現場尚有救護車到場救援乙情，甚至經員警訪查附近鄰居數名也無任何人曾聽聞過有人在系爭房地內非自然死亡或燒炭自殺亡故等情，有該分局檢送之查訪表5 份在卷可參（見審重訴卷第81頁至第89頁），則警察機關於接獲陳國耀在系爭房地內燒炭之通報前往現場時，陳國耀應仍氣息尚存，實不能排除陳國耀係在經救護車載送前往醫療院所後，始在醫院病逝並由診療之醫師依醫師法第11之1 條不經司法相驗直接開立死亡證明書予家屬。但被告對於原告主張承租人係在系爭房地內燒炭自殺身亡而屬凶宅，且為被告及其父洪進來所明知等情，既同意列為不爭執事項，本院依民事訴訟法第280 條第1 項之規定，僅將此部分事實以被告視同自認論之，合先敘明。
⒊被告抗辯原告於簽約前早已知悉系爭房地內曾發生非自然死
亡之事件，仍同意購買系爭房地等情，業據被告援引原告所提出註記有「雙方達成共識，即日後認定為凶宅，買方不得追究賣方責任，更不得有任何要求」字樣之系爭房地買賣契約為憑（見審重訴卷第47頁），而證人即處理本件買賣之地政士陳健泰於本院審理時亦證稱：系爭房地的買賣是經過兩次處理，契約簽約日是103 年2 月28日，在此之前還有一次要簽約但沒簽成，二次的簽約地點都是在李改善的住處，第一次沒簽成的原因是因為洪進來認為這個房子有凶宅的疑慮，就藉口說要回家拿權狀離開，之後就沒回來，伊當時有打電話給洪進來，他只說太太要考慮一下，事後伊才知道他顧慮的是凶宅的事情，後來原告一直打電話透過仲介找洪進來出來簽約，說他很喜歡系爭房地，並說有經過調查瞭解凶宅的狀況，沒有什麼問題，他願意簽約，叫仲介傳話給洪進來來簽，說如果不簽約就要提告，雙方才會約在103 年2 月28日簽約，當天伊在現場也還有聽倒原告當場說「嘿啦，我有調查清楚了，不用煩惱，簽就對了」，賣方簽約當時有要求凶宅的這部份要寫到合約書裡面，但當伊要起筆的時候，原告說如果寫凶宅他貸款會有問題，伊就問雙方那要怎麼寫，請他們要講清楚，後來原告提議說「你就這樣寫，心臟病發阿」，所以才會有合約書裡面那段心臟病發、送醫院，這是原告開口說的，洪進來一直強調說這部分沒有寫凶宅的話，對他沒有保障，因為他確實有告知凶宅，原告怕寫凶宅會影響銀行貸款，伊說這個部分你這樣寫，伊可能要再加但書，保障出賣人的權益，才會附加「雙方達成共識，即日後認定為凶宅，買方不得追究賣方責任，更不得有任何要求」也不能夠對出賣人追究，這是出賣人要求要加才願意簽，原告當時也同意這樣記載等語明確（見本院卷㈠第143 頁至第149頁），以原告作為系爭房地之買受人，若所獲悉之訊息僅為曾有承租人在系爭房地內心臟病發而病逝在醫院內，大可如此記載為已足，根本無需額外同意或配合被告在契約以特別約定之方式記載「即（使）日後認定為凶宅，買方不得追究賣方責任，更不得有任何要求」等減損自身權益之條款，衡以系爭房地之買賣價金高達4,150 萬元，交易金額厥非小額，原告既有意購買系爭房地，應詳予查證、探詢系爭房地之狀況，較屬合理，尤其系爭房地是否為凶宅一情，更是攸關房地之價值，為房地買賣之重要交易事項，原告豈有毫無探查此一重要交易事項之理？此亦徵證人陳健泰前開證稱原告確有明確表示其已調查過系爭房地，瞭解整個凶宅的狀況等語，與經驗法則及論理法則並無違背，非無可信。是證人陳健泰證稱該條款是為保障被告免於配合原告掩飾系爭房地凶宅以利其貸款，卻蒙受日後遭刑事訴追與民事求償等不利益而來，足認原告於簽約前確已經由調查而掌握系爭房地所存在之凶宅問題，並為貸款之便，反對證人陳健泰在契約書註明本件為凶宅，始與洪進來共同決定在契約書上註記「心臟病死亡」乙事。
⒋又關於兩造議定系爭房地買賣價金之歷程，被告於出售系爭
房地當下即令知悉其有凶宅之疑慮，針對系爭房地之售價卻也始終堅持為4,150 萬元乙節，業據證人即陳健泰證稱：伊在兩次簽約所獲知之契約價格都是相同的數額等語明確（見本院卷㈠第151 頁），核與證人即原告找來的房屋仲介陳健清證稱：102 年下半年度原告所經營之公司要擴大營業，請伊找適合的標的，無意間找到系爭房地，當時賣方開的價格高於4,150 萬元，原告第一次好像出價3,300 萬元或3,500萬元，但當時的被告底價都堅持在4,150 萬元，後來原告也接受這個價錢了乙情相符（見本院卷㈠第209 頁、第211 頁），可知原告初始係以顯低於成交價4,150 萬元之3,500 餘萬元對被告提出議價，而此價格與系爭房地存在非自然身故之情事時之合理市值37,521,624元甚為接近，有本院送請大有國際不動產估價師聯合事務所鑑估系爭房地價值之估價報告書可參（見外放證物卷），以原告係於專業之房仲陳健清協助下找到系爭房地，且原告自95年起即為經營資本額高達
700 萬元之開發公司負責人（見本院卷㈠第285 頁之經濟部商業司商工登記公示資料），要無盲目胡亂出價之可能，其參考之議價基礎亦應有其依據，而其首次提出之要約金額竟與系爭房地存在非自然身故情事時之價額下殺250 餘萬元後不謀而合，則原告如此精準之議價能力，實難使人信其在購買系爭房地前未能清楚調查系爭房地之情狀，毋寧以原告面對開價堅毅之出賣人（被告並無勢必拋售系爭房地之經濟壓力，原告卻有尋找營業據點之需求，故本件交易實為賣方議價地位較高之賣方市場），為籌措購買心中屬意之系爭房地，勢必需透過金融機構辦理抵押貸款，以金融機構核予貸款授信額度時，往往會透過積極徵信確認擔保品實際價值、壓低擔保標的總價及減少貸款成數等多管齊下之方式來控管風險，特別如本件金額高達數千萬元之貸款案件，金融機構更不可能等閒視之，而本件原告於登記為系爭房地之所有權人後之103 年3 月11日，即以系爭房地向華南商業銀行股份有限公司設定最高限額抵押權，擔保債權總金額為4,320 萬元，則根據該行積極辦理徵信之結果，系爭房地之實際價值顯然遠高於4,320 萬元，而此結果亦與本院送請大有國際不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房地實際上不存在凶宅情事時之價值約48,328,545元相當（見外放證物卷），原告更在此基礎上才能在自備款僅550 萬元之情況下，實際貸得現金約3,600 萬元用以支付自備款以外之買賣價金餘額來滿足被告方面之需求，有被告提供之不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書2 份在卷可參（見審重訴卷第105 頁、第107 頁），足見被告抗辯其父洪進來是為配合原告申辦貸款所需，始同意由原告記載系爭約款之文字來爭取貸款額度，另一方也保護自己之權益等情為真。至原告對於本院囑託鑑定之前揭報告內容雖有爭執，然原告經本院詢問其是否願墊付費用由本院將該鑑定報告送請公會稽核其鑑定方法有無瑕疵，卻表示無意願補充鑑定之（見本院卷㈡第264 頁），本院細譯前揭鑑定報告所載之鑑定方法並無何明顯之瑕疵，其對於原告質疑之處也均能提出其專業上之根據駁斥，本院要無從僅因原告提出自己私下尋找城鄉不動產估價師聯合事務所之估價師採用其他想法所做成之估價報告書，率然否定兩造於本院訴訟上協議選定之鑑定人所做成之鑑定報告，附此敘明。
⒋原告雖舉證人即簽約當日陪同其到現場之員工顏榮杰為證，
然依證人顏榮杰證稱：（問：提示契約，其他約定事項「日後認定為凶宅，買方不得追究賣方責任，更不得有任何要求」，這是何人在何情形下寫的? 這段寫的過程你是否在場？）這個我就不太清楚，簽這段的過程我應該有在場，他們當初簽的時候，原告說既然是到院死亡，非凶宅，寫了也沒有關係，反正並非凶宅，他們在寫的時候，內容我沒有看，那時候我在幫忙弄300 萬元現金，只是在旁邊有聽到他們在講而已，我就是聽到上面我講的那些，比較有記憶性，因為關係到有沒有死人，記得比較清楚，我有聽到既然是心臟病，心肌梗塞，到院死亡，就不是凶宅，這樣而已，實際上寫的內容我沒有靠過去看，我不清楚，（問：所以簽訂契約當時寫上開那段話的時候，被告跟那名女子與你三人都在旁邊點錢，沒有參與討論？）是的，我們都在數錢，李改善的家門進去座位在旁邊，旁邊有電視櫃，他們在後面簽約，我們在靠近門的前面數錢等語，足認證人顏榮杰斯時在數錢，僅聽聞隻字片斷，相較於證人陳健泰於本院審理時證稱原告於系爭房地正式簽約前確有向洪進來表明其已清楚調查過系爭房地，且不動產買賣契約書第16條其他約定事項一「乙方明確告知，原屋之承租人因心臟病發送醫而病逝於醫院，雙方達成共識，即日後認定為凶宅，買方不得追究乙方責任，更不得有任何請求，內容詳不動產買賣契約書」等語，係經過原告及被告之父洪進來之同意所為等節。衡以證人陳健泰為經手該不動產買賣契約書之人，並代筆上開約定事項之書寫，是證人陳健泰應為親自見證雙方締約過程之直接證人，本院自無捨全程參與之證人陳健泰清楚之證詞不採，而屈就證人顏榮杰所轉述無法忠實還原全貌之情節。
⒌末原告雖又提出其自行前往接受測謊之報告欲表明自己所述
無虛假云云，然測謊如由法院囑託辦理者，應屬於民事訴訟法上之鑑定之證據方法，而由原告私下找尋機關單位做成者，則僅屬於訴訟外第三人表達其看法或感想之私文書，則基於直接審理原則，做成該表意文書之訴外人，既未能接受法院令其具結擔保陳述之憑信性，也未能透過法院之訊問或他造之詢問揪錯，形式上已欠缺作為證據之能力。另從測謊運作之基本原理，固係由檢測人員透過受測者回答已確知答案之標準反應後，再觀察受測者答覆特定詢問時之生理反應作成是否說謊之判斷，可知作為呈現標準反應的基礎問題設計是否真確而無人為干擾、受測者是否已對於測試之問題麻木（或根本將錯植的訊息信以為真）均會影響測試結果之正確性，特別是人類關於記憶極度容易受到事件後訊息之影響而改變早已經腦神經科學界所確認（見E .Loftus ＆Ketcham著，洪蘭譯，記憶與創意〈The Myth of Memory〉，第100頁，遠流出版），則就該原告自己信以為真之「記憶」進行測謊鑑測，亦難認具備何證據價值，是原告徒以自己私下所做出之測謊意見書尚難據為有利於其之認定。
⒍縱上，本件原告於購買系爭房地前應確實以針對系爭房地存
在被告所抗辯之凶宅疑慮乙節有所調查，並基於自己經濟上之判斷認為符合所需，乃以4,150 萬元與被告達成買賣系爭房地之意思表示合致，故原告於簽約前確已知悉系爭房地內曾發生非自然死亡之事件甚明。
㈡被告應否負物之瑕疵擔保責任？原告得否請求被告減少價金
若干元？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354 條固定有明文。然依同法第355 條規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，是買賣標的物如係特定物，其於契約成立前已發生買受人所主張之瑕疵，而買受人於締約時，早已知其情事者，出賣人即不負何瑕疵擔保責任。
⒉本件原告於簽約前早已知悉系爭房地內曾發生非自然死亡之
事件已如前述，卻仍同意與被告成立系爭房地之買賣契約，縱使該非自然身故之疑慮可能使系爭房地存在被評價為凶宅之瑕疵，依前揭民法第354 條第1 項之規定，也因原告事前知悉而不得再據以對被告主張為物之瑕疵，故原告依系爭契約第10條第7 項及民法第359 條規定，主張系爭房地有物之瑕疵而請求被告減少價金並返還該金錢，於法難認有理由，應予駁回。
㈢原告得否請求被告負債務不履行之損害賠償責任？又得求償
之金額為若干？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22
7 條固定有明文。惟出賣人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議參照），可見出賣人是否構成不完全給付之債務不履行責任，須探究該瑕疵是否符合：㈠發生於買賣契約成立之後；㈡可歸責於出賣人之事由等要件。又所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付。
⒉原告雖主張被告根據系爭契約出售之系爭房地為凶宅云云，
然兩造依系爭契約所交易之標的（系爭房地）乃屬特定物甚明，縱有如原告主張之瑕疵存在，該瑕疵於契約成立「前」早已存在，而非於締約後所生，且原告亦早於締約前已知其情事並主動向被告表明其已調查清楚仍堅持買受之，依前揭說明，被告自毋庸負不完全給付之債務不履行責任，是原告依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項之規定，請求被告賠償減少價金數額之損害，亦無理由。
五、綜上所述，原告依據系爭契約第10條第7 項、民法第359 條請求減少買賣價金，或依民法第227 條第1 項準用同法第22
6 條第1 項之規定，請求賠償價金減少之損失，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，亦應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 7 月 30 日
民事第六庭 法 官 謝宗翰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 3 日
書 記 官 蔡靜雯