臺灣高雄地方法院民事判決 109年度簡上字第168號上 訴 人 戴崇慶被上訴人 郭金枝訴訟代理人 林岡輝律師
賴巧淳律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國109年5月21日本院高雄簡易庭108年度雄簡字第1872號第一審判決提起上訴，本院於110年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人甲○○於民國105年9月1日，向被上訴人承租其所有、門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號7樓之1房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自105年9月1日起至107年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）7,000元，承租期間系爭房屋之水電、瓦斯、電話、清潔及管理費均由上訴人負擔，上訴人並應給付押金25,500元（下稱系爭租約）。詎上訴人自105年9月起，即未依約繳納系爭房屋所在之日榮大樓管理費，截至107年7月止，共積欠管理費31,472元（其中105年9月至106年10月之管理費為每月1,213元；106年11月至107年7月之管理費為每月1,610元），經被上訴人如數墊付並以押金25,500元抵充後，尚有墊付款5,972元（下稱系爭墊付款）未獲清償，上訴人依系爭租約第7條自應負返還責任。又被上訴人於107年8月23日通知租期屆滿不再續約，系爭租約已於107年8月31日期滿終止，依系爭租約第8條約定，上訴人應即遷讓返還系爭房屋予被上訴人。詎上訴人拒不搬遷，其自107年9月1日起無權占用系爭房屋迄今，係無法律上之原因，每月受有相當於租金7,000元之利益，且致被上訴人受損害。再依系爭租約第8條後段約定，被上訴人得向上訴人請求按租金兩倍計算，即按每月14,000元計算之違約金，合計21,000元（即7,000+14,000=21,000）。為此爰依系爭租約第7條、第8條及民法第179條規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：(一)上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人。(二)上訴人應給付被上訴人5,972元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自107年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人21,000元。
二、上訴人則以：上訴人自86年起承租系爭房屋，未曾遲付或短付租金，爾後每兩年換約1次，迄今已承租系爭房屋達21年餘，期間復因地下室三溫暖、餐廳失火，由上訴人支出97,000元修繕系爭房屋裝潢及管線，依民法第431條第1項規定，上訴人自得請求被上訴人償還有益費用，並執此債權與被上訴人之金錢請求互為抵銷。又系爭租約期滿後，因被上訴人通知系爭大樓管理員禁止被告進入系爭房屋，致上訴人自107年9月1日起無法正常使用系爭房屋，自未受占有利益，被上訴人請求返還相當於租金之不當得利應屬無據。此外，上訴人因日榮大樓管理委員會未在假日、深夜僱用管理員，致陷住戶公共安全有虞，而有管理不善情事，迭向管委會反應均無結果，上訴人不得已始拒繳管理費，以表抗議。詎被上訴人遭管委會催繳後，竟疏未對帳，亦未徵詢上訴人意見，即率爾向管委會全數清償，要難謂為必要費用，上訴人自不負給付義務等語置辯。並於原審聲明：(一)被上訴人之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原審審理結果，認系爭租約已於107年8月31日租期屆滿，且被上訴人表明不續租，上訴人自107年9月1日起即無占有使用之合法權源而應遷讓返還系爭房屋，被上訴人依系爭租約第7條、第8條、第16條及民法第179條規定，請求上訴人將騰空返還系爭房屋，並返還管理費墊付款5,972元，暨自107年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月返還被上訴人相當於租金之不當得利7,000元及違約金14,000元，而為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服提起本件上訴，於本院補充陳述：鑰匙還沒有交還是因為被上訴人沒有來跟我拿，管理費部分，被上訴人代我去繳納，應該要讓我確認金額，管理費欠幾期都沒有憑據。租金違約金判兩倍部分，系爭契約已在107年8月終止，電器房也不准我進入、修理，我根本沒有得利，認為違約金過高。我已經向被上訴人租屋22年，從來沒有欠租金，之前都是到期就續約，突然要求我搬遷，認為時間太短、違反信賴原則等語（參簡上卷第13至17、64至66、85頁）。上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則補陳：契約期滿前本應準備搬遷，且被上訴人已於期滿前以存證信函通知上訴人，並無信賴原則可言，上訴人拒絕搬遷而佔用系爭房屋長達兩年以上、自承有在該住處做生意，上訴人又在109年3、4月間至被上訴人住處為毀損行為，可見違約金並無過高情事。管理費部分，上訴人居住系爭房屋本即知管理費數額，且原審也有調取管委會向被上訴人請求及給付管理費的卷證，上訴人必須要負擔管理費；至上訴人所謂裝潢支出，該部分已歷時多年且上訴人顯係為其利益為修繕，現無增值數額，上訴人對被上訴人並無民法第431條之有益費用償還請求權，上訴人所辯均無理由等語。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見簡上卷第65頁）：
(一)上訴人於105年9月1日，向被上訴人承租其所有之系爭房屋，雙方約定租期自105年9月1日起至107年8月31日止，每月租金7,000元，承租期間系爭房屋之水電、瓦斯、電話、清潔及管理費均由上訴人負擔，上訴人並給付被上訴人押金25,500元。
(二)被上訴人於107年8月23日以存證信函通知上訴人租期屆滿不再續約，於107年8月27日送達上訴人。
(三)系爭房屋依日榮大樓規約計算，管理費自105年9月至106年10月為每月1,213 元，自106 年11月至107 年7 月之管理費為每月1,610 元。截至107 年7 月止總金額為管理費31,472元。
五、本件爭點：
(一)上訴人占用系爭房屋有無正當法律權源？被上訴人請求遷讓是否有據？
(二)被上訴人請求上訴人返還墊付款5,972元，有無理由？
(三)被上訴人請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利及每月14,000元之違約金，有無理由？若有理由，金額為若干？
六、本院之判斷
(一)上訴人占用系爭房屋有無正當法律權源？被上訴人請求遷讓是否有據？
１、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第455條前段第451條分別定有明文。
２、被上訴人主張上訴人應返還系爭房屋，為上訴人所爭執，並以前詞置辯。經查：上訴人自105年9月1日向被上訴人承租系爭房屋，每月租金7,000元，約定租賃期限至107年8月31日止，嗣被上訴人於107年8月23日以存證信函通知上訴人租期屆滿不再續約，該存證信函於107年8月27日送達上訴人等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之房屋租賃契約書、存證信函在卷可證，應堪認為真實。前開租賃契約已約定租賃期限至107年8月31日止，被上訴人除以前揭存證信函通知期滿後將不再續租外，並於108年4月16日即提起本件訴訟請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，有起訴狀可憑，顯見並無意使上訴人繼續使用收益而成為不定期租賃契約之意，則被上訴人依民法第455條前段規定及兩造租賃契約第8條約定，訴請上訴人應將系爭房屋騰空遷空並交還被上訴人，為有理由，應予准許。至上訴人雖以其已向被上訴人租屋22年餘、被上訴人未給予搬遷緩衝期為由拒絕搬遷，然系爭租約已約定租賃期間為105年9月1日起至107年8月31日止，又於系爭租約第8條明文約定租期屆滿時，承租人不得推諉或主張任何權利拒絕交還房屋，上訴人當可預見租期屆至須騰空返還系爭房屋，縱曾有上訴人多次與被上訴人續約、換約居住之事實存在，亦無從據以作為信賴基礎而主張被上訴人有繼續將系爭房屋出租之義務，上訴人之抗辯並無理由。
３、上訴人又以其於租賃期間，曾為系爭房屋支出裝潢、修繕費用，未據被上訴人償還為由，拒絕遷出系爭房屋。惟按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項固定有明文。然承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年度上字第2326號裁判意旨參照）。經查：上訴人自陳自86年起向被上訴人承租系爭房屋，86年間因地下室三溫暖餐廳失火而支出97,000元修繕系爭房屋裝潢、重接水電管線，此後持續租用系爭房屋約22年等語（見原審卷第89、149至150頁），足見上訴人支出費用修繕、裝潢後，均由上訴人享受修繕、裝潢所增加之利益，已難謂係為出租人之利益而為裝潢、修繕費之支出。而參酌行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，管線、裝潢均應依行政院頒佈之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表「給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他」之耐用年數10年計算折舊。並據證人蘇文魁於原審證稱：我在20年前受上訴人委託施作系爭房屋之塑膠壁紙及地板，依經驗塑膠壁紙約可耐用10年，地板則以短毛化學纖維地毯鋪設，約可耐用10幾年（見原審卷第138頁）等語；證人洪煌閔於原審證稱：我於20年前受上訴人委託為其移除並更新系爭房屋內遭燒燬的電線，更換被燒燬的大約10幾尺的水管，電線部分至少20年須更換一次（見原審卷第140至141頁）等語，可知上訴人支出費用所為裝潢及修繕，歷經20餘年已逾耐用年限須為更新，經折舊後已無現存增加價值可言，上訴人對被上訴人並無民法第431條第1項之有益費用償還債權存在。
揆諸前開說明，上訴人無從以其支出有益費用未受清償，拒絕返還系爭房屋予被上訴人。
４、上訴人復辯稱其自107年10月起即未繼續使用系爭房屋、未獲得占用利益云云，然系爭房屋大門鑰匙仍在上訴人保管中，屋內仍有上訴人留置之辦公桌椅等情，業據上訴人陳明在卷（見原審卷第89頁、簡上卷第85頁），可見上訴人仍有以自己物品占有使用系爭房屋之事實，而為無權占有人，其自負有履行系爭租約第8條約定遷讓房屋之義務。至於上訴人辯稱其遭日榮大樓管理員阻礙，而無從修繕系爭房屋，致不能依通常方式占有使用系爭房屋云云，然證人即日榮大樓管理員胡建華於原審證稱：我沒有阻止工人維修，只要知道工人是上訴人找來的我都不會過問。上訴人曾帶工人來管理是說想要到地下室配電室開鎖、換電表，我告訴上訴人那是公設，需要管委會同意才能開鎖，且系爭房屋屋主即被上訴人有交代，說她與上訴人之租約已經結束，不管上訴人說要做什麼都不要換，因為被上訴人說從107年9月起就與上訴人打官司要求搬遷，但上訴人不搬，所以屋內的東西都不要動等語（見原審卷第126至128頁），系爭租約之租期已於107年8月30日屆滿，業如前述，上訴人本無權限自行開啟、修繕大樓地下室配電室，上訴人此部分辯解亦乏合法權源，無足採信。
５、從而，被上訴人依系爭租約第8條約定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，為有理由。
(二)被上訴人請求上訴人返還墊付款5,972元，有無理由？
１、依系爭租約第7條約定：自交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由承租人負擔，此有系爭租約可稽（見原審卷第7頁），是依兩造間之約定，系爭房屋之管理費應由承租人即上訴人負擔。上訴人亦不爭執其自105年9月起即未繳納管理費之事實，然以其與日榮大樓管委會有糾葛為由拒絕繳納，惟上訴人本於系爭租約第7條約定，即有負擔租賃期間系爭房屋管理費之義務，依契約相對性原則，上訴人自不得以其與第三人日榮大樓管委會間之事由對抗被上訴人，被上訴人前開辯解不可採。
２、上訴人復辯稱未與其核對管理費數額，然上訴人自承其長達22年間均居住系爭房屋，對於系爭房屋之每月管理費用、欠繳期數等，理當知之甚詳，上訴人以大樓管委會未與其核對金額為由拒絕繳納，當屬無據。且系爭房屋依日榮大樓規約計算，管理費自105年9月至106年10月為每月1,213元，自106年11月至107年7月之管理費為每月1,610元。截至107年7月止總金額為管理費31,472元乙節，為兩造所不爭執，而被上訴人已於107年8月29日本院107年度雄司小調字第1230號調解事件之調解程序，同意繳納前開管理費，有調解筆錄、匯款申請書等為憑（見原審卷第12、119至122頁）。佐以證人胡建華證稱：伊於107年11月19日派駐在日榮大樓擔任管理員時，系爭房屋就因為積欠管理費在打官司，伊經前任管理組長告知，以前的管理費法院都讓被上訴人繳了，以後的管理費則由伊每隔2、3個月收齊單子及收據寄給被上訴人，被上訴人則將管理費匯入管委會帳戶（見原審卷第127頁）等語，堪信被上訴人主張其已支付系爭房屋自105年9月起至107年7月止之管理費共31,472元為真。從而，上訴人依系爭租約應負擔105年9月至107年7月之管理費31,472元，前開費用既由被上訴人墊付完畢，經以上訴人繳納之押金25,500元抵充後仍不足5,972元，依系爭租約第7條約定，上訴人即負有返還墊付款5,972元之義務。
(三)被上訴人請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利及每月14,000元之違約金，有無理由？若有理由，金額為若干？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，再者，土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至於非供居住之營業用房屋則不在該規定涵攝範圍內。又承租人於租期屆滿後，如不即時遷讓交還系爭房屋，出租人得每月向承租人請求按租金兩倍計算之違約金至遷讓完了之日止，系爭租約第8條後段亦明文約定（見原審卷第7頁）。
２、經查：
(１)上訴人自系爭租約期滿翌日107年9月1日起，即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，卻拒絕搬遷，衡諸社會通常觀念，堪認上訴人因而受有相當於租金之不當得利。參酌上訴人於原審陳稱：其以系爭房屋作為辦公室使用，並以系爭房屋作為出版書籍等著作物之地址等情明確（見原審卷第89頁），上訴人既將系爭房屋作為辦公室使用，而非僅供居住使用，其所受相當於租金之利益數額，自不受限於土地法第97條之1規定，暨兩造不爭執系爭房屋每月租金為7,000元等一切情事，認上訴人無權占用系爭房屋，每月受有相當於租金7,000元之不當得利，核與前開事實相符，應屬可採。是以被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自107年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還相當於租金之不當得利7,000元，於法並無不合，為有理由。
(２)上訴人於107年8月30日系爭租約屆滿後，遲不遷出並騰空返還系爭房屋予被上訴人，而有故意違約情事，兩造既以系爭租約第8條後段明定違約金之計算方式，衡量違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人本應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，上訴人雖指稱違約金額過高，然其未提出具體情事證明違約金額過高而顯失公平，反係被上訴人提出其要求上訴人搬遷之過程中，於109年3月、4月間遭上訴人潑漆、硫酸之騷擾情事，有臺中市政府警察局清水分局沙鹿分駐所報案三聯單、現場照片、臺灣臺中地方檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書在卷可參（見原審卷第325至329頁，簡上卷第73頁），是認被上訴人依前引約定，請求上訴人自系爭租約期滿翌日107年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付違約金14,000元（即7,000×2=14,000），並無過高之情形，亦為有理由。上訴人雖謂其修繕系爭房屋裝潢、管線支出97,000元應可與被上訴人金錢請求權抵銷云云，然該等修繕並未增加系爭房屋之價值，上訴人不得向被上訴人請求償還有益費用，已如前述，無得互為抵銷之情形，故上訴人上開答辯，無足為採。
３、從而，上訴人於系爭租約期滿後之翌日即自107年9月1日起，應按月返還被上訴人相當於租金之不當得利7,000元及違約金14,000元，合計21,000元，應堪認定。
七、綜上所述，被上訴人請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並返還管理費墊付款5,972元及自起訴狀繕本送達翌日即108年7月26日（見原審卷第45頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨上訴人應給付被上訴人自107年9月1日起至遷讓交屋日止，按月給付21,000元，均為有理由。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告得假執行，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 4 日
民事第一庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 葉晨暘法 官 張雅文以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 4 日
書記官 陳褘翎