臺灣高雄地方法院民事判決 109年度簡上字第111號上 訴 人 武美珠被上訴人 邱國彰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對本院於民國109年3月23日所為108年度鳳簡字第675號第一審判決提起上訴，本院於民國109年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，上訴人嗣後雖以書狀表示因不太懂中文故至鳳山簡易庭等語，惟本院言詞辯論通知已載明地點，上訴人誤至其它法庭應屬可歸責上訴人之事由，難認屬正當理由，故本件核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：上訴人於民國108 年1 月1 日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定上訴人所有門牌高雄市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），自108年1月1日起至110年12月31日止，出租予被上訴人，租期3年，每月租金新臺幣（下同）20,000元，押金40,000元。惟被上訴人於108年4月1日起未依約給付租金，上訴人遂在108年7月31日以存證信函終止系爭契約，被上訴人於108年9月20日返還系爭房屋，嗣上訴人將押金40,000元抵扣被上訴人積欠之108年4月1日至108年5月31日止之租金後，被上訴人仍積欠108年6月至7月之租金共40,000元，並應給付上訴人自108年7月31日系爭契約終止至108年9月20日返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利1.5個月共30,000元。又被上訴人未依約繳付租金屬於違約，應給付上訴人違約金20,000元。
依系爭契約及不當得利提起本件訴訟。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人90,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被上訴人則以：被上訴人承租系爭房屋為營業使用，承租時被上訴人商請水電師傅拉配線及安裝電熱水器，但因系爭房屋主體配線老舊容易跳電故無法安裝電熱水器，爾後若被上訴人之3台冰箱同時運轉會發生跳電之情形，被上訴人打電話通知上訴人均未獲置理。又系爭房屋除電力不足外，亦有滲漏水之情事，通知上訴人後亦未維護修繕，故被上訴人自108年4月起未付租金，是以上訴人逕以被上訴人未付租金為由終止系爭租約無理由，自不能請求違約金20,000元，況系爭契約無違約金之約定。另系爭房屋既有電力不足及漏水之情事，上訴人請求每月20,000租金不合理等詞置辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
四、原審審理結果認系爭房屋確有電力不足及漏水之情事，上訴人未提供合於約定使用、收益之系爭房屋，是以被上訴人得以同時履行抗辯權拒絕給付租金，故上訴人以遲付租金為由終止租約無理由，其請求違約金無理由。又因系爭房屋電力不足及漏水，系爭房屋每月租金減為13,333元。扣除被上訴人已支付108年1月至3月共60,000元及押金40,000元後，尚可請求被告給付租金為13,331元，並駁回上訴人其餘請求，上訴人就駁回部分不服提起本件上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡被上訴人應再給付上訴人76,669元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。至原審命被上訴人給付部分未據被上訴人提起上訴，已告確定，附此說明。
五、兩造不爭執事項㈠被上訴人於108年1月1日向上訴人承租系爭房屋，約定租期
自108年1月1日起至110年12月31日止，每月租金20,000元，押金40,000元(即系爭租約)。
㈡被上訴人於108 年4 月1 日起即未給付租金，上訴人於108
年7月31日已寄存證信函終止系爭租約，被上訴人於108年9月20日返還系爭房屋。
六、兩造爭執事項㈠被上訴人以系爭房屋有漏水及電力不足為由，拒絕給付租金
是否違約致終止系爭租約，應給付上訴人違約金20,000元?㈡系爭房屋租金是否應予酌減?上訴人得請求之金額為何?
七、得心證之理由㈠被上訴人以系爭房屋有漏水及電力不足為由，拒絕給付租金
是否違約致終止系爭租約，應給付上訴人違約金20,000元?⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。
此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付(最高法院98年度台上字第222號裁判意旨參照)。
⒉兩造就被上訴人於108年4月1日起即未給付租金之事實為不
爭執，被上訴人抗辯係因系爭房屋漏水及電力不足，未能合於承租作為店面之使用目的始未付租金等情，經上訴人所否認，故被上訴人應就上訴人交付之系爭房屋不合於系爭租約約定之使用狀態乙節為證明，經查：
⑴被上訴人抗辯系爭房屋有漏水情事，業據其提出照片及影片
為證(見原審卷第69至75頁、本院卷第59、75至79頁)。證人邱證儒則證稱：有去過影片截圖之房屋買東西，去的那天下大雨，伊在系爭房屋躲雨，一段時間後有看到水上樓之樓梯流下來從前門流出去等語(見本院卷第71頁)。上訴人雖主張可能是未關緊窗戶所導致云云，惟由被上訴人所提出之系爭房屋2樓照片，可見牆面斑駁遍佈滲漏水之痕跡，再由被上訴人所提出之照片及影片之積水與水流情形，衡情應非係自面積非鉅之窗戶未關所致，是以被上訴人抗辯系爭房屋有漏水情事，應堪採信。
⑵被上訴人前在108年2月19日以通訊軟體通知訴外人邱添貴系
爭房屋電力不足，邱添貴並表示有請師傅去看過，如有意願續租請水電施作先拉臨時電；並在108年3月9日及11日通訊軟體對話紀錄中表示略以：已請師傅過去看過，只能更換進屋主幹線等語(見原審卷第61頁)，可見被上訴人系爭房屋之電力確實不敷被上訴人使用。
⑶上訴人雖稱有同意邱添貴協助處理系爭房屋事宜，但邱添貴
不一定會告知等語，然邱添貴既獲上訴人同意協助處理，就系爭租約應可視為上訴人之聯繫窗口或代理人，邱添貴是否如實向上訴人告知，為渠等間聯繫問題，況且上訴人亦自陳：被上訴人有打電話告知拒付租金之理由及反應漏水與電力不足等語(見本院卷第47頁)。足徵系爭房屋確有漏水與電力不足之情事業經通知上訴人。
⒊本件被上訴人承租系爭房屋作為店面使用，有系爭租約第5
條約定為證(見原審卷第17頁)。是以上訴人出租時已明知被上訴人為營業使用，所需之電力與住家用電不同。且由被上訴人提出地板有水漬之照片及影片，亦可知被上訴人置於地面之營業設備或物品會因此潮濕，亦會影響其待客銷售營業，足認上訴人未提供系爭房屋合於系爭租約約定作為店面使用、收益之狀態。邱添貴於108年5月17日、7月8日通訊軟體對話紀錄中表示：如果有意願續租，請水電過去施作，也請將租金補足；已允諾處理電力系統，如有漏水情形，在收到積欠的房租後，定當作好適度處理(見原審卷第67至69頁)。
足見上訴人係要求被上訴人先行給付租金。然被上訴人前在108年3月10日以通訊軟體告知邱添貴，在處理好前暫不付租金等語(見原審卷第63頁)，可徵被上訴人已就租金之給付為同時履行抗辯，依前引意旨，被上訴人自108年4月起拒絕給付租金為有理由。故上訴人以被上訴人未依約給付租金為由終止系爭租約並請求違約金，要屬無據。
㈡系爭房屋租金是否應予酌減?上訴人得請求之金額為何?⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務(最高法院92年台上字第2640號裁判意旨參照)。
⒉本件系爭房屋確有電力不足及漏水問題，如前所述。被上訴
人主張減少租金，為有理由。審酌系爭房屋下雨時有積水情形，且電力不足被上訴人為店面使用等情狀，認酌減每月租金3分之1即6,667元為合理。則上訴人可請求被告給付之租金，每月為13,333元。是自108年1月1日起至返還系爭房屋之108年9月20日止（上訴人主張20日以半個月計算），租賃期間共8.5月，共113,331元(13,333元×8.5月＝113,331元)，被上訴人已支付108年1月至3月共60,000元，及給付押金40,000元，故上訴人主張扣抵押金後，尚可請求之金額應為13,331元（113,331元-60,000元-40,000元＝13,331元）。
八、從而，上訴人請求被上訴人給付13,331元及自起訴狀繕本送達翌日即108年9月17日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息為有理由，原審准許上訴人此部分之請求，並駁回上訴人其餘請求之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄不利上訴人部分，並改判被上訴人再給付76,669元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應駁回上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 27 日
民事第七庭審判長法 官 秦慧君
法 官 李莉玲法 官 楊詠惠以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 27 日
書記官 蔡佩珊