臺灣高雄地方法院民事判決
109年度訴字第1488號原 告 呂紹華
林友菁共 同訴訟代理人 施秉慧律師
焦文城律師被 告 翁政強訴訟代理人 蔡錫欽律師複 代理人 王芊智律師被 告 凱璿不動產事業股份有限公司法定代理人 許富凱被 告 王麗純
張寶珠共 同訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國112年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告翁政強應給付原告各新臺幣肆拾捌萬玖仟捌佰零貳元，及均自民國一○九年六月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之七十八，餘由被告翁政強負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴時聲明：㈠被告翁政強應返還原告新臺幣（下同）5,790,294元，及自本院109年度雄司調字第1337號聲請調解狀送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡被告凱璿不動產事業股份有限公司（下稱凱璿公司）與被告王麗純及張寶珠（別名：張秝榛，下均以張寶珠稱之）應連帶給付原告5,790,294元，及自本院109年度雄司調字第1337號聲請調解狀送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈢前兩項聲明，被告中之任一項被告為清償，其他項被告於清償之範圍內同免責任。嗣原告於民國112年3月22日言詞辯論時，變更聲明為：㈠翁政強應返還原告各2,318,220元，及自109年雄司調字第1337號聲請調解狀送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡凱璿公司、王麗純及張寶珠應連帶給付原告各2,318,220元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。其餘聲明則不變（本院卷二第231頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前經凱璿公司亞灣區分公司不動產經紀營業員即張寶珠仲介，於108年11月8日向翁政強以28,800,000元之代價，購買位於高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（權利範圍全部，下合稱系爭土地，分別則以各地號稱之）及其上同段0000建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○巷00號、權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），雙方簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於108年12月9日辦畢所有權移轉登記。然翁政強故意隱匿1919地號土地部分有遭占有使用之情形，以取得高於市場行情之價金，並於系爭買賣契約所附之標的物現況說明書選項「土地現況是否有租賃或被他人占用情形」勾選「否」，及選項「本案土地上是否有長時間供公眾通行之私有道路」勾選「否」，而原告已支付價金與翁政強，並支付居間報酬310,000元與凱璿公司。嗣原告發現1919地號土地（面積269平方公尺）有45平方公尺（即高雄市政府地政局前鎮地政事務所110年4月19日高市地鎮○○○00000000000號函所附之土地複丈成果圖A、B、C部分）遭占用作為水溝、道路及防火巷使用，致原告無法使用該占用部分土地，即系爭土地不具備其應具之價值、效用或品質，應有瑕疵，茲以1919地號土地價金為27,715,800元作為計算基準，遭占用部分面積45平方公尺之價金應為4,636,440元，則原告依民法第359條、第179條自得請求翁政強返還減少之買賣價金4,636,440元。又王麗純、張寶珠分別係凱璿公司所僱用之不動產經紀人及經紀營業員，於仲介原告買受系爭房地時，就1919地號土地遭占用乙事，未善盡調查義務並向原告說明，未製作完整之不動產說明書，原告自得依民法第184條第1項前段及第2項、第544條規定，向王麗純、張寶珠請求相當於減少價金數額之損害賠償；再者，凱璿公司為王麗純、張寶珠之僱用人，依民法第188條第1項前段及不動產經紀管理條例第26條第2項規定，應與王麗純、張寶珠負連帶賠償責任。為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明：㈠翁政強應返還原告各2,318,220元，及自109年雄司調字第1337號聲請調解狀送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡凱璿公司、王麗純及張寶珠應連帶給付原告各2,318,220元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈢前兩項聲明，被告中之任一項被告為清償，其他項被告於清償之範圍內同免責任。
二、被告則以：㈠翁政強部分：伊於108年8月2日委託凱璿公司出售系爭房地，
於108年9月23日將委售價格降為28,880,000元，而伊於委託銷售時有特別約定依房地現況銷售。又1919地號土地之面積為269平方公尺、地目為建，1928地號土地之面積為32平方公尺、地目為建，與系爭買賣契約所載土地面積亦相同，系爭房地之買賣係依土地登記面積辦理所有權移轉登記，且依高雄市政府工務局110年7月14日高市工務建字第11036625500號函，A、C部分土地皆可計入法定空地面積，計算其建蔽率及容積率，則既有補償效果，則本件1919地號土地應無交易價值減損之瑕疵。再者，系爭土地非道路用地，亦非政府編定之道路預定地，土地之所有權價值並無何減損，原告未向主管機關申請將占用部分返還，亦可基於所有權人地位得行使物上請求權排除侵害。其次，依1919、1928地號土地之地籍圖觀之，均係完整土地，看不出有道路使用區塊，伊主觀上亦不知土地現有供道路使用之情事，伊依自己主觀知悉之情況，填載於系爭買賣契約之標的物現況說明書，無故意隱匿之情事。另1919地號土地遭占用，原告以肉眼查看應可知悉，亦可委託建築師查看比對或測量，惟原告未為調查，應與有過失。綜上，原告主張為無理由，並聲明：原告之訴駁回。
㈡凱璿公司、張寶珠及王麗純(以下合稱凱璿公司等3人) 部分
：王麗純、張寶珠分別係凱璿公司所僱用之不動產經紀人及經紀營業員，不動產說明書固應由凱璿公司製作，然本件已製作完整之不動產說明書，並經原告簽章確認，凱璿公司等3人並未違反善良管理人之注意義務，要無任何可歸責之事由存在。又系爭房地之市場價值應高達32,910,000元，而本件原告僅以28,800,000元即買受系爭房地，顯低於市場行情，顯見被告凱璿公司等3人並未有故意隱匿瑕疵而抬價出售之情。又現場鑑界並非被告凱璿公司等3人所應負之義務，且本件買賣雙方均未請求鑑界，始未至現場鑑界等語資為抗辯。並均聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：（本院卷二第31至33頁）㈠原告前經凱璿公司之不動產經紀營業員即張寶珠仲介，於108
年11月8日，向翁政強以28,800,000元，購買高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（權利範圍全部，面積分別為269及32平方公尺）及其上同段0000建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○巷00號，權利範圍全部，鋼筋混凝土造三層建物，總面積279.28平方公尺），雙方簽立系爭買賣契約書，並於108年12月9日辦畢所有權移轉登記（原告應有部分各2分之1）。
㈡「標的物現況說明書（成屋）」上，選項「土地現況是否有
租賃或被他人占用情形」勾選「否」，及在選項「本案土地上是否有長時間供公眾通行之私有道路」勾選「否」，翁政強委託訴外人蔡文嘉填載，王麗純於其上「經紀人簽章」欄蓋章。
㈢原告已依約交付28,800,000元價金由翁政強取得，原告另支付凱璿公司仲介報酬費用310,000元。
㈣系爭房屋於65年3月31日建築完成，於65年9月6日辦理第一次
登記，翁政強於104年11月19日以買賣為原因取得系爭房地所有權。
㈤王麗純、張寶珠分別為凱璿公司之不動產經紀人、經紀營業員。
㈥高雄市○○區○○段0000地號土地，經高雄市前鎮地政事務所地
政人員於110年4月12日現況測量後，如高雄市○○地○○○○000○0○00○○市地鎮○○○00000000000號函所附之土地複丈成果圖所示A、B、C部分（合計45平方公尺），係作為道路、水溝及防火巷使用。
㈦原告於109年6月8日向本院具狀聲請與凱璿公司、王麗純、翁政強調解，嗣調解不成立。
四、本件爭點：㈠系爭房地是否因占用部分而有物之瑕疵？㈡原告依物之瑕疵擔保責任之減少價金，再以不當得利法律關
係，向翁政強請求返還價金有無理由？得請求之金額為何？㈢原告與凱璿公司間契約性質為何？㈣王麗純、張寶珠未發現系爭土地上占用部分，是否未善盡調
查責任？是否違反善良管理人注意義務？㈤原告依侵權行為或委任的法律關係，向王麗純、張寶珠請求
有無理由？㈥承上，凱璿公司是否依不動產經紀業管理條例第26條第2項規
定或僱傭關係，就王麗純、張寶珠之侵權行為負連帶賠償責任？㈦原告依侵權行為法律關係，得請求之數額為何？原告未發現
系爭土地上占用部分，是否與有過失？
五、本院得心證之理由㈠系爭土地因占用部分而有物之瑕疵：
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號民事判決先例意旨參照）。經查，1919地號土地，經高雄市前鎮地政事務所地政人員於110年4月12日現況測量後，確有占用部分即45平方公尺範圍，係作為道路、水溝（即A、C部分）及防火巷（即B部分）使用，業經兩造不爭執，復有高雄市政府地政局前鎮地政事務所110年4月19日高市地鎮○○○00000000000號函所附之土地複丈成果圖（本院卷一第215至217頁）在卷可稽，應堪信為真實。因所有權係權利人對標的物可直接全面排他性支配之物權，則該占用部分既已作為道路、水溝及防火巷使用，依通常交易觀念，原告向被告翁政強購入含該占用部分在內之1919地號土地，則1919地號土地所有權表彰之管理使用範圍，已受影響及限制，足見1919地號土地之交易價值有所欠缺，具物之瑕疵甚明。而1919地號土地之瑕疵係所有權之管理使用範圍受限，進而影響土地交易價值，自不因翁政強形式上已將合於系爭買賣契約之土地面積移轉與原告，而有所不同。故翁政強辯稱1919地號土地雖有遭政府機關占用，惟翁政強既已將所有權移轉予原告，原告可本於所有權人之地位請求政府機關加以返還等語並不足採。
⒉又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕
疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。查本件依高雄市政府工務局建築管理資訊系統，○○區○○○巷00號建物領有64年高市工都築字第2786號建造執照，依該案地盤圖所示，該建築基地位於1919地號土地，未包含該地號土地東側部分；另查該案件建築線指示申請書圖，其申請基地包含前開非建築基地之東側部分土地，分別指定南側6M及東側4M計畫道路之邊界線為建築線，土地複丈圖所示A、C部分，皆可計入法定空地面積，計算其建蔽率及容積率，有高雄市政府工務局110年6月3日高市工務建字第11035470200號、110年7月14日高市工務建字第11036625500號函可資佐證（本院卷一第241、287頁），足徵占用部分中如土地複丈圖所示A、C部分，因可計入法定空地面積，以計算建蔽率及容積率，而具有補償效果，惟建蔽率係建築投影面積和建築基地面積比，容積率則為基地內建築物總地板面積與基地面積比，則A、C部分縱可納入建蔽率與容積率計算，仍需原建物將來改建時始可發揮補償作用，則依民法第354條規定，自無礙於被告翁政強將1919地號土地交付原告時，該土地因占用部分而具物之瑕疵之認定。
⒊按債務不履行之不完全給付責任與瑕疵擔保責任之主要區別
，在於債務不履行責任成立，須限於有可歸責於債務人之事由及瑕疵係發生在債之關係成立後，至瑕疵擔保責任則兼及債之關係成立時即存在之瑕疵，且不以可歸責於債務人之事由為要件，物之瑕疵如於契約成立時即已存在，並無債務不履行規定之適用。翁政強固辯稱其就系爭房地有遭占用供道路使用之瑕疵並不知情，毋須負擔瑕疵擔保責任等語，然原告係主張民法第359條瑕疵擔保責任之減少價金請求權，揆諸前開說明，翁政強是否具有可歸責事由，並非瑕疵擔保請求權之要件，翁政強所辯實難參採。至翁政強另辯稱原告可委託建築師調閱系爭房屋之竣工圖及使用執照即可知悉瑕疵存在，然原告並未為之而應有重大過失，且有怠於通知等情，惟原告並非專業之土地測量人士，又系爭土地上另有建物、及圍牆等障礙物，若未使用精密之測量儀器加以丈量，實難僅憑肉眼即可發現系爭土地有前開瑕疵，要難認原告於買賣過程中，有重大過失而不知前開瑕疵，且參原告與翁政強之系爭買賣契約中，雙方亦未約定於買受人簽約買受前，需自行委託建築師調閱系爭房屋之竣工圖及使用執照，則原告縱使未委託建築師調閱該等文件，又有何注意義務之違反或可歸責事由，可認原告具有重大過失。此外，原告與翁政強之系爭買賣契約係於108年11月8日簽立，並於同年12月9日辦畢所有權移轉登記，而原告旋於109年2月7日申請高雄市前鎮地政事務所申請複丈測量（本院審訴卷第61頁），並於109年2月17日測量後，發現1919地號土地遭占用，即於109年4月9日以高雄博愛路郵局存證號碼000071號函（本院審訴卷第67至75頁）通知原告1919地號土地存有瑕疵，並無翁政強所指怠於通知之情，翁政強此部分所辯亦無理由。
㈡原告依瑕疵擔保責任之減少價金及不當得利法律關係，向被
告翁政強請求979,604元，為有理由，逾此部分，則無理由：
⒈按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與
無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號民事判決意旨參照）。次按，民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
⒉本院依被告聲請囑託社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定
，而該公會則轉請王明朝不動產估價師事務所鑑定「系爭房地於108年12月9日移轉登記時，瑕疵物與無瑕疵物（即無A、B、C之占用情形）之應有價值分別為何？並就A、B、C占用之價值減損分別說明之。」（本院卷二第81頁）鑑定結果略以：「本所估價師針對本案進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及本估價師專業意見分析後，採用比較法與成本法等估價方法進行評估求得勘估標的於108年12月9日移轉登記時於⑴無瑕疵下之估價金額為34,063,467元，於⑵為瑕疵物（即有A、B、C之占有情形）之應有價值為33,083,863元，減損金額為979,604元。⑶就A、B、C占用之價值減損分別說明即如附表所示。」等語，此有王明朝不動產估價師事務所111年9月14日鑑定報告書（下稱鑑定報告）可參（置於卷外之鑑定報告第4至5頁）。又上開交易價值減損鑑定報告係由王明朝不動產估價師執行，其經不動產估價師國家考試及格，領有不動產估價師證書、開業證書及高雄巿不動產估價師公會會員證書，有該報告所附上開證書可參（鑑定報告附件13），堪認其對於不動產價格鑑定具有專門知識經驗，該報告結果自具相當公信力，且該鑑定報告亦詳予載明所採用之鑑定方式為成本法及比較法並敘明採用之原因，估價師亦親赴現場履勘鑑定，論理過程亦未有任何明顯違反論理或經驗法則之處。是以，依據鑑定報告所載，系爭房地應有979,604元之交易價值減損應堪採信。至原告主張鑑定報告所鑑定之價值減損有過低，並未考量系爭土地因遭占用而無法使用所受之損失等情，惟原告並未具體表明該鑑價報告有何誤算或所採取之估價方式（即成本法與比較法）有何違背現行鑑價準則之處，且鑑定報告所採以標的物於無瑕疵之交易價格減去有瑕疵之交易價格所得出之差額，作為本件減損金額之計算方式，與前開最高法院實務見解所揭示之意旨相符，亦難認有何違誤。原告僅泛稱鑑定報告未以遭占用土地之現值計算交易價值減損應屬有誤等語，實難採憑。
⒊本件原告依系爭買賣契約，業已交付28,800,000元價金與翁
政強，為兩造所不爭執，而系爭房地存有前述價值減損979,604元之瑕疵亦如前述，則原告行使瑕疵擔保責任之減少價金請求權後，翁政強即受有溢領979,604元之價金利益且無法律上之原因，並致原告受損害，原告依不當得利法律關係，請求翁政強返還979,604元，為有理由，應予准許。至凱璿公司等3人雖辯稱，鑑定報告中載明系爭房地縱有瑕疵，惟仍有33,083,863元之市場交易價值，足見原告並未受有損害等語，固然原告與翁政強就系爭買賣契約所約定之價金為28,800,000元低於鑑定報告所載系爭房地於具有前述瑕疵下之一般交易價格，然此並無礙認定系爭房地確實在交易上有979,604元之價值減損。又原告於當時係以系爭房地為無瑕疵之情形下，方以28,800,000元向翁政強購買系爭房地，而系爭房地既經認定於買賣前即存有前述交易上之瑕疵，則當初原告與翁政強協議形成交易價格時，即未能立基於系爭房地存有前述瑕疵之真實狀況下進行協議，對於系爭買賣契約最後所形成之價格即有無法預料之誤差，亦有可能影響原告買受之意願與動機，故扣除此部分瑕疵所導致之價值減損，方符瑕疵擔保制度用以衡平交易價值與維持交易間誠實信用之立法本旨，尚難僅憑當初原告與翁政強間所約定之價格並未高於鑑定報告所載系爭房地有瑕疵之市場價格即遽認翁政強並未由系爭買賣契約中受有利益。故凱璿公司等3人所辯並無足採。
㈢原告與凱璿公司間應為居間契約：按居間契約為勞務給付契
約之一種，其與委任契約之差別乃居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；且居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；若其所支出之費用非經約定，不得請求償還。從而，居間契約之有關規定應優先於委任契約規定而適用。經查，原告主張其與凱璿公司間為居間及委任之混合契約等語（本院卷二第28頁），衡以一般不動產經紀係將房地委託經紀業者居間仲介銷售，約定內容包括不動產標示、委託銷售價格、委託期間、收款條件及方式、稅捐負擔、斡旋金支付等，內容重在代為出售房地，為勞務服務性質契約，性質上應屬報告訂約機會及為訂約媒介之居間契約，而非委任契約性質。至凱璿公司等3人雖陳稱：當時原告與陳姓友人至被告凱璿公司龍騰分公司，由陳姓友人簽立不動產買賣意願書，待議價成功後，再由原告簽約等語（本院卷二第29頁），並提出不動產買賣意願書為證（本院卷一第369頁）。然參以該買賣意願書之契約當事人為凱璿公司龍騰分公司及陳姓友人，並非原告及凱璿公司，依債之關係相對性，難認對原告及凱璿公司生契約拘束力，尚難以該不動產買賣意願書內容，作為原告與凱璿公司間契約關係定性之依據。
㈣王麗純、張寶珠並未違反善良管理人注意義務：
⒈按雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產
說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第24條定有明文。又當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院105年度台簡上字第16號民事裁判意旨參照）。原告主張張寶珠及王麗純未製作完整之不動產說明書，並向原告說明不動產說明書應記載事項，且未善盡調查責任，違反善良管理人注意義務等語（本院卷二第27頁）。惟查，針對系爭房地買賣，凱璿公司等3人提出英明國中邊間大地坪別墅（物件編號：AA0000000）之不動產說明書影本1份（本院卷一第371至414頁），以證明確實已依規定出具不動產說明書。且參該不動產說明書之買方簽名欄位、高雄市前鎮區英德橫巷住宅成交行情查詢、標的物現況說明書等內容（本院卷二第372、384、385頁），均有原告署名，原告於言詞辯論時亦坦承署名為真正，惟主張被告當初僅拿出兩頁給原告簽名，未向原告詳細解說等語（本院卷二第30頁）。揆諸前揭說明，原告主張在該不動產說明書署名時，該不動產說明書內容不完整，自應就此變態事實負舉證之責任。惟原告迄至本院言詞辯論終結時止，並未舉證以實其說，則原告前揭主張，自難憑信。
⒉按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於當事人；
以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第2項定有明文。是居間人關於訂約事項，仍應就其所知，據實報告於當事人。其注意之程度應盡善良管理人之注意，即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意（最高法院42年台上字第865號民事裁判意旨參照）。又不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行事，影響交易當事人權益（內政部105年4月15日內授中辦地字第1050412476號函參照），足見不動產說明書賦予不動產經紀業者據實調查交易標的之善良管理人注意義務。查原告呂紹華主張於簽約前，透過591房屋買賣網站找到張寶珠，有請張寶珠帶看過，之後呂紹華有請風水師傅偕同前往，鑑界應為專業房仲應盡調查之義務等語（本院卷一第103、180頁），足徵原告曾經張寶珠帶看系爭房地現況，又1919地號土地經高雄市前鎮地政事務所地政人員測量後，如土地複丈成果圖所示
A、B、C部分（合計45平方公尺），係作為道路、防火巷、水溝使用，此為兩造所不爭執，惟A、B、C分別為1919地號土地北、東、南側長條狀部分，縱前往現地察看，仍難察覺有異，可知系爭房地有無遭占用及占用面積為何，須經地政機關鑑界後始可確定，非不動產經紀人員現地察看即得發現。況系爭買賣契約及土地標的現況說明書上，未有何凱璿公司於交付系爭房地前，負有辦理鑑界義務之相關內容，倘於雙方契約未約定下，逕認不動產經紀業者負有實施鑑界之調查義務，恐增加土地交易成本，此昂貴成本亦將轉嫁由消費者負擔，對於整體消費者權益及降低消費成本並無益處。又張寶珠既已偕同呂紹華實施現地察看，則王麗純、張寶珠就其執行系爭房地之仲介業務，難認有何未善盡調查之情事，應不具可歸責性，則原告依侵權行為或委任之法律關係，向王麗純、張寶珠請求損害賠償，並無理由。況原告係與凱璿公司成立居間契約，而王麗純、張寶珠則受被告凱璿公司所僱用，原告與王麗純、張寶珠不具契約關係，益徵原告基於委任關係向王麗純、張寶珠請求損害賠償，顯屬無據。
㈤按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與
行為人連帶負損害賠償責任，民法第188條第1項本文定有明文。又不動產經紀業管理條例第23條第1項：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」、第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。而「經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」同條例第4條第4、7款定義甚明。前開法律雖課予經紀人員有以不動產說明書向買受人解說之義務，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無相當因果關係等要件。是原告須於王麗純、張寶珠未盡善良管理人之注意及可歸責或有過失時，方得依民法第188條第1項本文、不動產經紀業管理條例第26條第2項請求凱璿公司等3人連帶賠償。本件王麗純、張寶珠分別為凱璿公司之不動產經紀人、經紀營業員，為兩造所不爭執，惟王麗純、張寶珠執行系爭房地之居間業務，應已善盡調查義務，無故意隱匿1919地號土地有遭占用或提供不實資訊之情事，不具可歸責性，已如上述，則原告尚不得依上開規定向凱璿公司請求損害賠償。又原告既已不得向向凱璿公司等3人請求損害賠償，則原告是否亦與有過失等節，本院即毋庸再予審究。
㈥再按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法
律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之。其給付本不可分而變為可分者亦同。民法第271條定有明文。
查原告為系爭房地之共同買受人，有前開系爭買賣契約書可參，是原告既未另有約定且法律並無規定，則渠等就不當得利返還債權即屬可分，而應平均分受之，故原告請求翁政強分別給付原告如主文所示之金額，即應予准許。另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條，分別定有明文。經查，本件原告請求翁政強依不當得利法律關係請求返還所溢領之價金，應屬無確定期限之債權，從而原告請求翁政強自本院109年雄司調字第1337號聲請調解狀送達翌日即109年6月20日（本院雄司調卷第15頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，亦應准許。
六、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定請求翁政強給付如主文第1項所示之金額及利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。復依民事訴訟法第77條之23規定鑑定費用係屬訴訟費用之一部，揆諸上開規定，本件鑑定費用應由何造負擔，爰屬法院酌量本件訴訟之勝敗情形後依職權定之。本件鑑定事項係為確認系爭房地具有前述瑕疵之情形下價值減損應為若干，對兩造皆屬有利，且屬進行本件訴訟所必要，故本件鑑定費用即應由兩造依勝敗訴結果互為負擔，原告主張鑑定費用應由被告全額負擔等情，洵屬無據，附此敘明。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，經本院審酌後，於判決結果均無影響，自無逐一論述之必要。
九、結論：原告之訴部分有理由，部分無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
民事第一庭 審判長 法 官 蔣志宗
法 官 劉定安法 官 趙 彬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
書記官 洪王俞萍